物業費收取四點建議

　　收取物業費成為多數物業公司面臨的難題，究其原因多種多樣，有的是業主因為工作繁忙，長時間在外無暇顧及;有的是業主房子空置未交;有的是因為房屋質量問題而拒交;更有甚者是看見別人不交也跟著不交物管費。

　　物業費是物業人日常工作的一個重要事務，也是個煩心事。物業費不容易收取，都是各種因素綜合起來的，比如開發商過度承諾;開發商工程質量問題;業主缺乏付費意識;業主惡意欠費;法律法規的不完善等。

　　這些問題就把收取物業費設置了難題，我們做為物業人，就必須攻破這些難關。以下有一些小建議：

　　一、細分客戶，分析欠費原因，各個擊破。比如因為房屋質量存在問題，而聚焦物業費類型的物業公司應該跟進整改，及時聯絡地產或施工方進行維修，并且隨時反饋必要時可表達難處，獲得業主的同情，以及取得業主的信任，物業公司可以專門成立工作小組，針對工程遺留問題、日常服務中的維修、客戶服務的業主投訴和問題分類處理，有重點和有步驟地提出解決方案，并有效地推進與處理，讓業主感受到物業公司的努力，認可物業公司的服務。

　　二、安排宣傳工作，并適時的通過短信，電話，上門等方式不斷提醒業主，增強業主繳費物業費的意識。物業公司可以在小區內張貼或微信推送相關的收費宣傳，提高業主對物業服務的認識，比如物業費使用去向，月度季度的工作匯報展示，讓業主了解物業服務工作有哪些成果，繳納相關費用是為了小區的建設與管理，客服人員上門與業主溝通收費，加強與業主交心，增大繳費的積極性。

　　三、需要制定《物業費催繳日報表》，對未繳管理費用的業主在空余時間與業主進行溝通，每周進行三次的電話訪談催費，理清時間，早上9.30(周末：10.30)--中午12.00，下午15.30-18.00的時間段進行。先通過座機呼叫，然后再打手機。且在周末進行總結會議，探討催繳費用的最佳方措施，并推廣行之有效的方式。

　　四、適當的使用滯納金以及公司催費函、律師函等手段。欠費三個月或半年的業主可通過下發公司催費函方式進行催收附上業主的繳費明細，欠費明細及繳費方式等。并在相應的時間與業主進行溝通，促使其繳費。惡意欠費且時間過長，則可以訴至法院，樹立典型案例。

篇2：美國的公寓如何收取物業費

　　美國的公寓如何收取物業費

　　美國公寓的物業叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收費，或者是業主共享公寓小區部分的開支收費。不過和國內的制度相比較，美國公寓物業費的制度、收集與使用和國內有諸多不同。

　　一、開發商制定標準

　　美國政府并不參與物業費的制度，政府關心的是國家的財政收入，因而只制定購買土地的稅收標準，新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。

　　每一個造樓計劃都必須得到政府的審核。開發商在消費者購樓時要附一本已得到政府批準的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產品說明書，內容包括該公寓地點、結構、材料、單元圖、保修期、買賣手續、地稅減免計劃、價格、物業費以及業主委員會選舉法等等。OFFERING PLAN一經政府批準，開發商就不能改變其中的任何條例，如要改變，必須由律師書寫更改報告（am endment）,得到政府司法部門批準方可執行。

　　對買房的消費者來說，OFFERING PLAN中的物業費是消費者購房的重要參數。因為買房的價格是一次性的，而物業費卻是永久的。所以，為了吸引大家購房，開發商通常會盡可能將物業費制定在一個合理的范圍內。

　　一般來說，開發商會根據水煤電的費率、員工薪資福利、設備維護保養等預算，來制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每個單元每月要支付多少金額。我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓，該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上，共60余層175個單元，48個儲藏室，42個酒庫，每年的物業費預算是1769597美元，也就是近177萬美元一年。這些物業費中包括13項基本開支。

　　這13項開支的每一項都有幾頁紙的詳細說明，例如員工薪水福利一項中列出，該公寓雇用一名需要免費配給一套入住單元的經理，他的周薪為961.54美元；一名維修工，周薪727.61美元；十二名警衛、清潔工，他們的周薪是660.63美元以及14名員工的傷殘失業保險費28851美元；醫療培訓、資金等費用117853美元，總共合計745031美元。該公寓的人工開支745031美元，占了一年物業費的42%，有些驚人！

　　眾所周知，美國的人工費用是很貴的。但一般來說，美國大部分公寓的人工開支只是占總物業費的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業費的33%，消費者會思考它的合理性了。

　　按照這些明細核算下來，該公寓874平方（相當于80平方米）的單元，每月的物業費就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，這在紐約，也算得上是相當高的物業費。之所以以此為例，是因為此物業費的構成比例是有代表性的。

　　二、管理公司收費

　　物業費的收取是物業管理公司最重要的工作之一，而且這也是質量管理公司的星級標準。

　　通常在公寓的OFFERING PLAN中，已經把收物業費的方式、條例、法律責任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤，就是說，從開發商賣出第一套單元開始，整個公寓的每個單元就必須支付物業費，沒有售出的單元的物業費由開發商支付，一分錢也不能少。物業費一般都是按月收的。管理公司在每個月的下旬向業主寄發管理費賬單。

　　在美國也有向業主收一年物業費的情況。有一位業主要回香港居住一年，她來問是否可交一年物業費，公司同意了，但要求她寫12張支票（每月一張）放在管理公司，在每月初拿一張轉存入公寓銀行賬戶。為什么不把她的錢一次存入銀行呢？第一，這樣做不符合年終財會審計。第二，要付她銀行利息，計算十分麻煩。

　　月月收物業費，從財務與管理兩個方面都符合業主利益。它是避免管理公司與業主之間法律糾紛的一項重要規則。

　　三、業主委員會的職責是省錢

　　在美國，開發商制定的物業費并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準日開始，一般有效期為一年或兩年，以后可以根據公寓實際的運行情況，由業主委員會來進行一些調整，業主委員會重要的任務是監督管理公司，幫助業主省錢理財。還拿曼哈頓425FIFTH AVE公寓作為例子吧，由開發商制定的物業費預算中，包括了一套提供給管理人居住的單元，這套單元一年要耗費眾人的物業費128313美元。不過一年后，公寓業主委員會就有權取消管理人居住的單元，將這套單元出租，這樣一來，不僅每年能省下128313美元，相反可以增加公共基金，為業主減輕負擔。

　　出現新合同制定的變更的情況，預算中的第6條--合同服務與易耗品，就發揮作用了。合同服務是指開發商與其他公司簽訂的服務合同，例如電梯、中央冷暖等一些重大設備的維修保養，這些合同費不一定合理，業主委員會有權重新尋找多家專業公司，進行比價，簽署新的合同。

　　在美國也有很多人怕買公寓，因為物業費年年漲，美國管理混亂的公寓也很多，《紐約時報》等地方報刊及華文報紙就經?？情_發商、業主委員會與業主沖突的故事。比如20**年1月8日，紐約三大華文報紙刊登，中華大廈120名業主在大會上狂轟管理公司與業主委員會主席，要求業主委員會主席下臺，理由是年終的財務報告的支出費用不清。

　　我個人認為，這些混亂的故事并不是管理制度問題，其中99%是管理公司與業主委員會執行人的素質問題。從這個角度說，業主要積極參與物業管理十分重要。若公寓財務報告開支不清，若提及明年要漲物業費，個個業主會伸長脖子問，誰動用了我的物業費？為什么？

篇3：小區物業費的收取及催繳程序

　　小區物業費的收取及催繳程序

　?。ㄓ嘘P滯納金比例以該項目《業主公約》及《物業管理合同》為準）

　　業戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日.

　　1.1預繳半年管理費

　　1.1.1物業公司財務部將于每年6月1日及12月1日起向各業戶發出次年《管理費付款通知書》，詳列應交款明細，規定業主須在收到《付款通知書》一個月內繳納下一個半年的管理費。

　　1.1.2每年的1月1日及7月1日起，財務部對尚未交納本年度應付款的業主發出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆幎ㄖЦ肚房?，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.1.3《催款通知書》發出后，業主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從1月1日或7月1日欠款的第一天起算）。

　　1.1.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　1.1.5《付款通知書》、《催款通知書》及《最后繳款通知書》均由財務部負責編制，統一經客服部發出。

　　1.2預繳三個月管理費

　　1.2.1物業公司財務部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業戶發出下一季度〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一季度的管理費。

　　1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，財務部對尚未交納本季度應付款的業主發出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆幎ㄖЦ肚房?，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.2.3《催款通知書》發出后，業主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從當季度欠款的第一天起算）。

　　1.2.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統一經客服部發出。

　　1.3預繳一個月管理費

　　1.3.1物業公司財務部將于每月15日起向各業戶發出下月〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下月的管理費。

　　1.3.2每月的１日起，財務部對尚未交納本月應付款的業主發出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉7日內繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆幎ㄖЦ肚房?，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.3.3《催款通知書》發出后，業主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從當月欠款的第一天起算）。

　　1.3.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統一經客服部發出。