某苑小區前期物業管理與運作工作

　　管理處人員應在工程驗收后進行，也可以同時進行。但由于相關性的交接方不同，驗收的側重點及程度也不同，需要區別對待。工程驗收是施工單位向發展投資商移交物業，驗收的方式按國家標準進行。而物業接管驗收是發展投資商向物管方移交物業，驗收的方式是按業主、租戶進駐的使用要求進行檢查，主要是進行全面的外表及功能檢查。物業接管驗收分現場驗收，資料交接、其它交接等三個方面。

　　第一節現場驗收主要項目

　　一、土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、墻身及地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進出口坡道防滑等；前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。

　　二、裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾；門和門柜及附件；護欄及扶手；燈具及其它小電氣設施；墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）；

　　公共區域設施設備的外裝飾；各種標識及區域圖示；公共洗手間、會議室、垃圾中轉站、各設備管理用房、信報箱等；

　　三、供配電系統：包括正常供配設備；應急供配電設備；油箱及油庫、各配電房設備；各強電檢查井內管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等；

　　四、給排水系統：各供水、消防水泵及電機等；各水箱；比例中項排水管網、接頭及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等；人防工程及供水系統等。

　　五、弱電系統：消防報警系統（消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動化（模塊控制的空調、采暖、電力、保安等）；弱電檢查井內管線、接線箱等。

　　第二節資料交接

　　一、產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑執照、丈量報告等；

　　二、技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、構配件的鑒定合格證書、設備（水、電、發電、電梯）及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

　　三、驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電話、網絡保養及協議等。

　　第三節其它交接

　　一、設施設備的備品備件，施工剩余材料備品等；

　　二、具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協議書）等。

　　三、公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

　　接管驗收注意事項：

　?。?）在接管驗收前，管理處應該主動與管理方協商有關驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量明確驗收標準、明確交接雙方的責、權、利。

　?。?）接管驗收不但要檢查物業的質量而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數量及其它要求的參數。驗收報告須經交接雙方簽字后才能生效。

　?。?）針對初驗發現的情況，必須整改的，書面報請施工管理方督促施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請用戶認可，屬于無法返修的項目報告"**苑 "開發商記錄備案；屬于暫無須返修的問題，列出清單報請"**苑 "開發商備案。

　　四、設施設備試運行：

　　為保證業主進駐后設備即能正常運行，在設施設備驗收完成后進行一個設備試運行階段，在這個期間，管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，由管理處工程技術人員開始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

　　五、清潔開荒：

　　在業主、租戶進駐前，管理方將負責進行初次全面清潔工作，在清潔開荒中，管理處要注意對墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面的清潔液，防止腐蝕以上材料避免業主、租戶損失及后續物業管理的困難。

　　六、公眾文件的確立：

　　為保證"**苑"業主全面進駐后得到良好的服務，管

理處應該主動將注意事項、管理處聯系電話、值班電話及管理承諾、《業主、租戶手冊》、《業主、租戶管理公約》等一系列公眾文件呈交"**苑"發展商審閱，在修改后整理成冊，公布于業主、租戶。

　　七、做好業主全面進駐的準備：

　　在全面進駐之前，我公司將主動與發展商聯系，確定包括入遷的單位及辦公場所、日期及時間、物資數量、停車地點、搬遷時間、搬遷路線等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。管理處應該全力以赴地配合確認公共區域、照明、洗手間、停車場標識等正常。在適用過程中，管理處應再次確認安排事項，派有關人員在現場迎接、指引路線，同時監督搬運工作遵守有關規定，保持良好秩序，減少對其它單位的影響。在遷入完成應立即在征詢意見后跟進改善服務。

　　根據"**苑"的具體情況來看，目前還沒有業主、租戶入場，物業管理公司將提前進入管理，配合施工和出售和招租工作。若"**苑"發展商選中與我司合作進行管理，我司將與發展商共同商議入場前的費用問題，若前期進入管理，對于人員配備，我公司會按發展商提出來的要求隨時增加人員和設備，滿足廣大業主的需求，提高服務檔次，真正做到令業主、租戶、發展商領導滿意。

篇2：房地產前期物業管理控制程序

　　1.目的

　　通過對前期物業管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環境,滿足住戶的需要。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。

　　3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。

　　4.控制程序

　　4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據物業的規模、設施、環境等具體情況,組織物業管理機構。

　　4.2 接管驗收

　　4.2.1 由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排,組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。

　　4.2.2 物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發現的問題,由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在"物業管理接管驗收記錄表"中進行記錄。

　　4.2.3 接管驗收合格后,由參加驗收各方在"物業管理接管驗收記錄表"中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:

　　a)工程項目的整套技術資料;

　　b)工程質量保修書和工程使用說明書。

　　4.3 由物業管理機構負責組織物業管理隊伍,制定有關的管理制度:

　　4.3.1 根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業管理的要求。

　　4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。

　　4.3.3 制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度,并作好培訓工作。

　　4.4 聯絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。

　　4.5 辦理前期物業管理的入伙手續

　　4.5.1 及時向住戶發送有關的入住函件,包括:"入伙通知書"、"入伙手續書"和"收費通知書"。

　　4.5.2 做好住戶入住的服務工作:

　　a)向住戶介紹物業區域的情況,接收住戶的咨詢;

　　b)住戶簽定"管理公約";

　　c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;

　　d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求,制訂"裝修管理規定",做好對住戶裝修的有關服務工作。

　　4.6 由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作:

　　4.6.1 保潔綠化工作,執行Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》。

　　4.6.2 治安保衛工作執行Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　4.6.3 工程質量保修執行Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》。

　　4.6.4 物業管理機構根據"管理公約"規定的收費標準和方法,收繳物業管理費。

　　4.7依據Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見投訴的處理工作。

　　5.質量記錄

　　5.1 QR23-01 物業管理接管驗收登記表

　　5.2 QR23-02 入伙通知書

　　5.3 QR23-03 入伙手續書

　　6.支持性文件

　　6.1 Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　6.2 Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》

　　6.3 Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》

　　6.4 Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》

篇3：房地產公司質量手冊:前期物業管理控制工作程序

　　房地產公司質量手冊：前期物業管理控制程序

　　1.目的

　　通過對前期物業管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環境，滿足住戶的需要。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。

　　3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。

　　4.控制程序

　　4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作，掌握工程的基本情況和質量狀況，根據物業的規模、設施、環境等具體情況，組織物業管理機構。

　　4.2接管驗收

　　4.2.1由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排，組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。

　　4.2.2物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料，對檢查驗收中發現的問題，由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在“物業管理接管驗收記錄表”中進行記錄。

　　4.2.3接管驗收合格后，由參加驗收各方在“物業管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見，辦理工程項目的有關文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：

　　a)工程項目的整套技術資料；

　　b)工程質量保修書和工程使用說明書。

　　4.3由物業管理機構負責組織物業管理隊伍，制定有關的管理制度：

　　4.3.1根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置，滿足前期物業管理的要求。

　　4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍，對招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓。

　　4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度，并作好培訓工作。

　　4.4聯絡、溝通社會有關部門，包括：街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門，建立代辦服務項目的管理網絡。

　　4.5辦理前期物業管理的入伙手續

　　4.5.1及時向住戶發送有關的入住函件，包括：“入伙通知書”、“入伙手續書”和“收費通知書”。

　　4.5.2做好住戶入住的服務工作：

　　a)向住戶介紹物業區域的情況，接收住戶的咨詢；

　　b)住戶簽定“管理公約”；

　　c)組織住戶驗收房屋，驗收合格后進行房屋的移交；

　　d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求，制訂“裝修管理規定”，做好對住戶裝修的有關服務工作。

　　4.6由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作：

　　4.6.1保潔綠化工作，執行Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》。

　　4.6.2治安保衛工作執行Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　4.6.3工程質量保修執行Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》。

　　4.6.4物業管理機構根據“管理公約”規定的收費標準和方法，收繳物業管理費。

　　4.7依據Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》，做好顧客意見投訴的處理工作。

　　5．質量記錄

　　5.1QR23-01物業管理接管驗收登記表

　　5.2QR23-02入伙通知書

　　5.3QR23-03入伙手續書

　　6．支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　6.2Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》

　　6.3Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》

　　6.4Q/TZH

-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》