物業管理與資產經營--學習趙永莊演講感悟心得
一．物業管理
概念：物業管理=時間+空間+服務
1. 時間、空間
物業保值增值，能做到50年完好如初靠的是物業管理
2. 服務
計劃經濟時代：“為人民服務”，服務是無私的奉獻
進入市場經濟時代：“服務”是具有價值與使用價值的商品
總結：時間和空間是服務的目標，是享受的內容，服務是手段
二．資產運營
1. 房產賣不出去，變成存量資產
運營包含個體行為和企業行為
企業行為具體又包括出租、出售和自用
歸納：物業管理是手段，是基礎，資產經營是目標。物業管理與資產經營結合起來，業主才能享受到最大收益。
2. 資產經營八大要素
?、?準確的市場定位
以北京賽特大廈92年“三不進”戰略為例
“三不進”戰略：①非國外大企業不進
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?、勖科矫酌吭?5美金以下不進
“硬件不足軟件補”，強調結合實情，擴大優勢。
?、瓶茖W的價格策略
?、賰r格要科學，制定價格要結合市場，進行調研
?、趦r格要合理：即使價格再便宜，服務不好，不滿意，定價就不合理；相反，如果價格再貴，但是服務很到位，客戶很滿意，那么定價是能接受的，也就是合理的。
?、劾麧欬c：以浦東上海證券大廈97年為例，每平米2000美金賣不出去，但是3000美金可能就賣出去了，因此要找準利潤點。
?、?最大化的時空價值:最大化的給客戶提供服務，賺取利潤。
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?、傥幕?，企業文化
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道德的價值：商業道德，誠信道德，職業道德
經理人要具有的職業道德：對企業忠誠、對客戶負責、對員工公正、職業專精以及工作嚴謹
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知識就是力量，智慧比知識還重要
智慧包括對企業的把握，對客戶的把握，對市場的認識以及對一些突如其來問題的處理能力
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主要有三個標準：A建設部頒布的市優大廈、國優大廈和先進小區的標準
B.ISO·2000標準
C.環境與安全的ISO·14000標準
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崗前培訓：員工進入企業要熟悉崗位的規章制度以及公司的一切要求
崗中培訓：員工的技術、崗位能力以及應變能力的考核
專業培訓：去專業的學校進行培訓學習
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必須要與員工工資掛鉤，負責考核將沒有意義
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員工，“三美”：語言美、行為美，舉止美
工人，“三輕”：說話輕、走路輕、操作輕
?、鄲坌模簩ζ髽I，對客戶要有巨大的愛心
?、勺罴奄Y源組合：
包括：金融資本、產業資本、管理資本、人力資本
?、?一體化全程參與
包括：事前參與、事中監督、事后管理
?、藴受娛禄芾眢w制
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?、谀繕嗣鞔_，上級在下達任務時一定要有明確目標
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?、艽怪鳖I導：不要越級
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?、倘瞬攀歉?，要抓住人才
三．從事物業管理與資產運營十大觀念
1. 安全觀念：
從“五防”開始，主要有：防火、防盜、防塌、防毒以及防社會公共安全、公共衛生
2. 服務觀念，產品就是服務
3. 服從觀念
?、俳洜I服從市場，要做好市場調研，而不要只服從領導的腦袋
?、诠芾矸慕洜I，要做到物業管理規范
必須：員工服從客戶、下級服從上級
4. 營銷意識，管理要和營銷結合起來
5. 成本意識，讓每一位員工都把好關
6. 參與觀念：主要包括以下兩方面內容
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?、谧屇愕膯T工和客戶來參與管理
7. 科技觀念
現在國內與國際物業管理的最大區別是高科技
8. 法制觀念，加強法制建設
9. 細微觀念:細節是成功之母
10.人才觀念
篇2：國內物業管理向資產經營管理發展必要性和途徑
國內物業管理向資產經營管理發展的必要性和途徑
物業資產即不動產是世界財富的一個重要組成部分，不動產占到全部財富的40%～50%，全球500強賬面價值中總資產的1/3是不動產，不動產被稱作是世界上最大的生意，不動產的建設、買賣和租賃以及對自有住房者所帶來的收益占了富裕國家國內生產總值的15%左右。不動產經營是企業包括非營利組織經營管理的重要組成部分，但是我國企業不動產經營水平很低，尚未形成不動產經營的理念。
不動產的數量和價值在發展中的中國將高速增長，誰來經營管理這些巨額資產?誰來賺取巨額的經營管理利潤?在日本，絕大部分不動產和商業地產不是由土地所有者管理，而是由專業的不動產管理公司管理;目前，在國內投資的外商企業，大多聘請了專業經營管理公司作為管理顧問，通過物業策劃滿足物業保值增值需求。隨著國內物業資產業主的觀念在迅速向國際接軌，很多先知先覺的商業管理公司、后勤管理單位、房產開發商都在積極嘗試進行物業資產尤其是商業地產的經營管理，以分享這個巨大的蛋糕。
現代物業管理產生的根本原因在于現代建筑物管理的綜合性和復雜性，產權的多元化、相鄰關系的復雜性、人們需求的差異性、對財富追求的愿望、對生活品質的追求，都對專業化分工提出了強烈的要求，物業管理的專業組織-物業管理公司應運而生。
如果物業管理公司只提供物業服務，能滿足一般性質的生活、工作需求，但遠遠不能達到物業資產的投資目的。對于物業管理公司來說，如果只收取物業管理費，營業收入有限，而人力成本越來越高，利潤空間會越來越薄;商用物業的租金收入規模往往是物業管理費的十倍甚至是幾十倍，無論是與業主分成、還是給業主固定回報，只要進行高效的經營管理，就能十倍甚至百倍的擴展利潤空間。
一般物業管理公司僅僅將自己放在“保姆”、“管家”的位置，未能很好地引導業主建立資產統籌管理的概念，精力、財力放在對業主和租戶感受的服務上，而放在為業主資產管理策劃的精力、財力遠遠不夠。
大部分業主尚未建立資產經營的概念，也未體會到資產統籌經營的實惠，當然更談不上為資產保值增值投資買單。 物業服務合同的短期性、不確定性也使物業管理企業的經營行為極容易發生短期行為，大部分物業管理公司成長期較短，經營能力存在很大差距。
在收益性物業的運作中，由于部分業主尚未認清投資物業的責任和義務，較看重現實利益的獲取，不以積極行動來經營個人產業，物業管理企業則對資產所有人的資產的經營管理袖手旁觀。一旦資產價值貶值，人們便對產權式商場、產權式酒店、產權式公寓的運作模式提出質疑。
無論是業主還是物業管理公司都應該清楚地認識到，業主應與物業管理公司共同考慮業主資產的保值增值，資產的經營管理，而物業管理公司應更多地注重與業主之間的互動，從專業角度指導業主，使自己真正成為資產的經營管理者。
優秀的物業資產經營，不僅可以彌補資產的無形損耗、更新需要，還可以保持并提高投資收益。優秀的資產經營管理只能由優秀的資產經營管理公司提供。
物業管理公司有與業主、租戶最短距離的先天優勢，如果加上資產經營能力，可以成為業主經營資產的最佳合作伙伴。在美國，物業經理人被分為三類：一類是樓宇經理，負責樓宇的日常管理工作(可理解為日常的物業服務者);二類是物業經理，負責聯系代理商、物業招租工作(可理解為經營業主現有資產的經營者);三類是資產經理，負責物業戰略發展規劃，進行市場調研，進行完整的資產經營管理策劃運營。
物業管理公司要積極向經營化發展，教育業主，并提升自身的經營能力，才能在未來巨大的物業資產經營管理利潤中占據有利的位置。
信息化是幫助傳統物業管理公司規范化、精細化、規?；?、經營化發展的最有效手段，信息化的核心是軟件，國內物業管理行業應用的軟件已經發展到了第五代。
第一代軟件主要功能是收費，完全是記錄型，替代手工記賬，和業務流程無關;
第二代軟件增加了工程、客戶服務、保安消防和清潔綠化等業務功能和流程，使得物業公司的基本業務流程都可以在軟件中運行，實現了規范化;
第三代軟件增加了企業集團化管理的功能，可以監控各分公司和管理處的業務，有效幫助物業管理公司規?；l展;
第四代軟件增加了大量計劃、預算、測量、統計分析、績效考核和決策支持的功能，幫助物業管理公司實現精細化、決策數字化的管理;
最新的發展方向是經營化，倡導者是上海微音軟件，他們在上海美羅城、上海證券大廈、北京銀泰中心、工人體育場等大量商用物業信息化實踐中，逐漸把經營性物業管理信息化工作分為經營性資產管理、招商租賃管理、客戶服務管理、物業管理和
財務管理五大部分。其中經營性資產管理是容易被忽略，卻是至關重要的。經營性資產包括辦公室、商鋪、公寓、倉庫、車位、廣告位、廠房、設備、車輛等可以出租獲取收益的資產，這是商業地產盈利的最主要的資本。好的軟件可以幫助管理者隨時隨地掌控各種經營資產的詳細信息、占有和使用狀況、收費狀況，并做全面的資產分布、使用效率、租金水平、及時收繳率的統計分析，包括與上年、上月實際數字的對比和與預算的對比。通過對信息的完整記錄并統計分析和嚴格的流程，可以有效的提高經營性資產的使用效率，美羅大廈使用軟件后，資產使用率、租金水平和及時收繳率連年提高，已經是上海最繁華的商業區徐家匯的經營效益最好的商業地產之一。
招商租賃管理也是商業地產管理的核心，軟件可以把策劃、開發、銷售、招租、客戶服務和物業管理等不同階段的租戶信息、合同信息和客戶服務信息完整紀錄，并根據權限在各部門*享。新樓盤招商時，可以迅速向積累的租戶宣傳，加快招商速度。軟件還能夠根據繳費及時率、違章經營等信息，全面分析租戶的價值，在持續積累的租戶中選擇優質租戶、淘汰劣質租戶，以提高入住率、提高租金水平。在新項目的招商中，憑借齊全的高質量租戶信息，能夠迅速完成招商工作。
軟件其他的功能如營業分成管理、會員卡管理、業主回報管理等等，涵蓋了商業地產的方方面面，有效的把商業地產的經營管理規范化，最大程度的獲取經營利潤。
隨著行業越來越成熟，不能做到規范化、精細化、規?；奈飿I管理公司將被淘汰，不能做到經營化的物業管理公司將無法持續盈利。