國內物業管理向資產經營管理發展的必要性和途徑

　　物業資產即不動產是世界財富的一個重要組成部分，不動產占到全部財富的40%～50%，全球500強賬面價值中總資產的1/3是不動產，不動產被稱作是世界上最大的生意，不動產的建設、買賣和租賃以及對自有住房者所帶來的收益占了富裕國家國內生產總值的15%左右。不動產經營是企業包括非營利組織經營管理的重要組成部分，但是我國企業不動產經營水平很低，尚未形成不動產經營的理念。

　　不動產的數量和價值在發展中的中國將高速增長，誰來經營管理這些巨額資產?誰來賺取巨額的經營管理利潤?在日本，絕大部分不動產和商業地產不是由土地所有者管理，而是由專業的不動產管理公司管理;目前，在國內投資的外商企業，大多聘請了專業經營管理公司作為管理顧問，通過物業策劃滿足物業保值增值需求。隨著國內物業資產業主的觀念在迅速向國際接軌，很多先知先覺的商業管理公司、后勤管理單位、房產開發商都在積極嘗試進行物業資產尤其是商業地產的經營管理，以分享這個巨大的蛋糕。

　　現代物業管理產生的根本原因在于現代建筑物管理的綜合性和復雜性，產權的多元化、相鄰關系的復雜性、人們需求的差異性、對財富追求的愿望、對生活品質的追求，都對專業化分工提出了強烈的要求，物業管理的專業組織-物業管理公司應運而生。

　　如果物業管理公司只提供物業服務，能滿足一般性質的生活、工作需求，但遠遠不能達到物業資產的投資目的。對于物業管理公司來說，如果只收取物業管理費，營業收入有限，而人力成本越來越高，利潤空間會越來越薄;商用物業的租金收入規模往往是物業管理費的十倍甚至是幾十倍，無論是與業主分成、還是給業主固定回報，只要進行高效的經營管理，就能十倍甚至百倍的擴展利潤空間。

　　一般物業管理公司僅僅將自己放在“保姆”、“管家”的位置，未能很好地引導業主建立資產統籌管理的概念，精力、財力放在對業主和租戶感受的服務上，而放在為業主資產管理策劃的精力、財力遠遠不夠。

　　大部分業主尚未建立資產經營的概念，也未體會到資產統籌經營的實惠，當然更談不上為資產保值增值投資買單。 物業服務合同的短期性、不確定性也使物業管理企業的經營行為極容易發生短期行為，大部分物業管理公司成長期較短，經營能力存在很大差距。

　　在收益性物業的運作中，由于部分業主尚未認清投資物業的責任和義務，較看重現實利益的獲取，不以積極行動來經營個人產業，物業管理企業則對資產所有人的資產的經營管理袖手旁觀。一旦資產價值貶值，人們便對產權式商場、產權式酒店、產權式公寓的運作模式提出質疑。

　　無論是業主還是物業管理公司都應該清楚地認識到，業主應與物業管理公司共同考慮業主資產的保值增值，資產的經營管理，而物業管理公司應更多地注重與業主之間的互動，從專業角度指導業主，使自己真正成為資產的經營管理者。

　　優秀的物業資產經營，不僅可以彌補資產的無形損耗、更新需要，還可以保持并提高投資收益。優秀的資產經營管理只能由優秀的資產經營管理公司提供。

　　物業管理公司有與業主、租戶最短距離的先天優勢，如果加上資產經營能力，可以成為業主經營資產的最佳合作伙伴。在美國，物業經理人被分為三類：一類是樓宇經理，負責樓宇的日常管理工作(可理解為日常的物業服務者);二類是物業經理，負責聯系代理商、物業招租工作(可理解為經營業主現有資產的經營者);三類是資產經理，負責物業戰略發展規劃，進行市場調研，進行完整的資產經營管理策劃運營。

　　物業管理公司要積極向經營化發展，教育業主，并提升自身的經營能力，才能在未來巨大的物業資產經營管理利潤中占據有利的位置。

　　信息化是幫助傳統物業管理公司規范化、精細化、規?；?、經營化發展的最有效手段，信息化的核心是軟件，國內物業管理行業應用的軟件已經發展到了第五代。

　　第一代軟件主要功能是收費，完全是記錄型，替代手工記賬，和業務流程無關;

　　第二代軟件增加了工程、客戶服務、保安消防和清潔綠化等業務功能和流程，使得物業公司的基本業務流程都可以在軟件中運行，實現了規范化;

　　第三代軟件增加了企業集團化管理的功能，可以監控各分公司和管理處的業務，有效幫助物業管理公司規?；l展;

　　第四代軟件增加了大量計劃、預算、測量、統計分析、績效考核和決策支持的功能，幫助物業管理公司實現精細化、決策數字化的管理;

　　最新的發展方向是經營化，倡導者是上海微音軟件，他們在上海美羅城、上海證券大廈、北京銀泰中心、工人體育場等大量商用物業信息化實踐中，逐漸把經營性物業管理信息化工作分為經營性資產管理、招商租賃管理、客戶服務管理、物業管理和

財務管理五大部分。

　　其中經營性資產管理是容易被忽略，卻是至關重要的。經營性資產包括辦公室、商鋪、公寓、倉庫、車位、廣告位、廠房、設備、車輛等可以出租獲取收益的資產，這是商業地產盈利的最主要的資本。好的軟件可以幫助管理者隨時隨地掌控各種經營資產的詳細信息、占有和使用狀況、收費狀況，并做全面的資產分布、使用效率、租金水平、及時收繳率的統計分析，包括與上年、上月實際數字的對比和與預算的對比。通過對信息的完整記錄并統計分析和嚴格的流程，可以有效的提高經營性資產的使用效率，美羅大廈使用軟件后，資產使用率、租金水平和及時收繳率連年提高，已經是上海最繁華的商業區徐家匯的經營效益最好的商業地產之一。

　　招商租賃管理也是商業地產管理的核心，軟件可以把策劃、開發、銷售、招租、客戶服務和物業管理等不同階段的租戶信息、合同信息和客戶服務信息完整紀錄，并根據權限在各部門*享。新樓盤招商時，可以迅速向積累的租戶宣傳，加快招商速度。軟件還能夠根據繳費及時率、違章經營等信息，全面分析租戶的價值，在持續積累的租戶中選擇優質租戶、淘汰劣質租戶，以提高入住率、提高租金水平。在新項目的招商中，憑借齊全的高質量租戶信息，能夠迅速完成招商工作。

　　軟件其他的功能如營業分成管理、會員卡管理、業主回報管理等等，涵蓋了商業地產的方方面面，有效的把商業地產的經營管理規范化，最大程度的獲取經營利潤。

　　隨著行業越來越成熟，不能做到規范化、精細化、規?；奈飿I管理公司將被淘汰，不能做到經營化的物業管理公司將無法持續盈利。

篇2：學校物業管理工作職責

>　　學校物業管理崗位職責

　　1、對包干區地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網、吊灰。

　　2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池無青苔，無油污，無雜物。

　　3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。

　　4、愛護公物和清潔工具，保管好勞動用品。

　　5、有責任教育學生節約水電。

　　6、負責公共場所窗戶玻璃等公共設施的維護工作，發現損壞及時報修。

　　7、遵守勞動紀律，服從臨時突擊任務的調配。

　　8、拾到財物要交公，學生掉落的衣物收好交組長處理。

　　9、工作時間內，不撿垃圾。

　　10、注意自身儀表形象。

篇3：師大后勤物業公司監控條例

　　師大后勤集團物業公司監控條例

　　為加強公司管理，明確責任，促進管理制度化、規范化、不斷提高服務質量，特制定本條例：

　　第一條監控機構：承總公司監控機構后物業管理公司專人負責全面監控。

　　第二條監控范圍：物業公司全部員工。

　　第三條監控原則：堅持公正、公開、公平原則。

　　第四條監控責任：違反條例規定，除直接負責人之外，各級負責人承擔連帶責任，領導責任到經理。

　　一、工作紀律

　　第五條上班時不按公司規定，不掛工號牌，不掛服務證，每次扣責任人1分和10元。

　　第六條上班時精神不振、儀容不整、穿拖鞋，每次扣負責人1分和10元。

　　第七條上班時間打牌、閑聊、干私活，每次扣責任人1分和10元。

　　第八條私自挪用公司未用易耗品或送與他人。每次扣責任人1分和10元。并按所送價值3倍罰款。

　　第九條擅自離開工作崗位、串崗、無故不參加會議每次扣負責人1分和10元。

　　第十條工作中弄虛作假、隱瞞實情、毀壞公司形象，每次扣負責人1分和10元。

　　第十一條無故遲到早退10分鐘，每次扣責任人1分和10元，累計三次以上按曠工一天記。

　　第十二條未按手續辦理請假或擅自換班，每次扣負責人1分和10元。

　　第十三條未按規定時間和要求完成工作任務，每次扣負責人2分和20元，

　　第十四條違反承諾服務規定，服務不規范的。每次扣負責人1分和10元。

　　第十五條大型綠化或維修工具等未經領導同意，私自外出作業。每次扣責任人2分和20元。

　　二、崗位職責

　　綠化及花房管理

　　第十四條花房及相關區域內隨意晾曬衣物。亂放工具及設備、影響花房整體美觀，每次扣責任人1分和10元。

　　第十五條花卉培育中發生非正常死亡在10%以上，每次扣責任人3分和30元。

　　第十六條綠化養護責任區未及時清除雜草，未及時修剪，未及時防病除蟲，每次扣責任人2分和20元。

　　第十七條綠化養護不當造成喬木、灌木草坪等死亡。每次扣責任人3分和30元。

　　第十八條花卉栽培中，未完成規定產量，按情況扣責任人2-5分，和20元-50元。

　　第十九條觀賞植物管理不當，私自外借，送人。每次扣責任人2分和20元。

　　第二十條擅自同意私人花卉植物擺放在花房，每次扣責任人1分和10元。

　　環境及校園管理

　　第二十一條校園內張貼物和窨井等未及時清理和解決的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十二條未及時處理亂晾曬衣物，私拉繩子等的，每次扣負責人1分和10元。

　　第二十三條未能及時完成包干區衛生，影響校容的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十四條校園垃圾箱未及時清理、及時關閉，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十五條垃圾未按規定倒放規定區域，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十六條垃圾房四周不整潔，垃圾房頂有雜草，雜物的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十七條清掃衛生清潔時間內有明顯垃圾超過20分鐘未清理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十八條轄區自行車停放不整齊，未及時整理的，每次扣責任人1分和10元。

　　樓群管理

　　第二十八條大樓內走廊、樓梯等公共場所堆放量物品未及時處理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十九條大樓周圍非自行車、機動車停放點發生停放車輛的每次扣責任人1分和10元。

　　第三十條大樓周圍堆放物品對觀瞻有明顯影響，未及時處理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十一條懸掛彩旗、橫幅不及時不規范，每次扣責任人2分和20元。

　　第三十二條上課教室未及時開關的，影響正常教學秩序，每次扣責任人4分和40元。

　　第三十三條上課教室未及時配備教學用具、每次扣責任人2分和20元。

　　第三十四條包干區衛生未及時清理，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十五條教室內課桌發現有明顯刻畫未及時處理，扣責任人1分和10元。

　　第三十六條未及時報修水電設施、教學設施的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十七條浴室管理不嚴，違反浴室管理制度、每項每次扣責任人1分和10元。

　　維修、水電管理

　　第三十八條一般水電維修因主觀原因未能當天完成的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十九條維修服務中，未能到工完場清，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十條維修過程中，操作馬虎，引起故障問題，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十一條遇搶修時未按通知規定時間到達，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十二條高配值班人員未按有關安全操作規程而發生錯誤工作指令而造成損失，視情節輕重每次扣責任人1-10分和10-100元。

　　第四十三條查詢電話，24小時維修值班電話振鈴三次響未接聽不詳，未及時上報，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十四條水電操作過程未遵守有關規程，產生安全隱患，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十五條水電收費未按規定，視情

　　節輕重，每次扣責任人2-5分和20-50元。

　　文印管理

　　第四十六條考試期間違反規定擅自允許他人進入文印作業場所的，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十七條未在規定時間內未及時完成打印、膠印、復印任務的，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十八條打印資料差錯率在5%以上，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十九條紙張損耗率在5%以上，每次扣責任人1分和10元。

　　第五十條私用文印消耗材料，視情節輕重，每次扣責任人1分或10元。

　　第五十一條造成保密資料泄密，每次扣責任人10分和100元以上，視情節輕重予以解職，直至追究刑事責任。

　　三、財務紀律

　　第五十二條在權限范圍內采購過程中不堅持原則，違反規定，收取人情貨、關系貨的，每次扣2-10分和20-100元以上。

　　第五十三條出現質次價高，造成經濟損失，酌情賠償，情節嚴重調度崗位，每次扣責任人2-10分和20-100元。

　　第五十四條違反規定，私自采購物品，一切貨款自理，每次扣責任人1-5分和10--50元。

　　第五十五條未經領導同意，私自出售物品，每次扣責任人2-5分和20-50元。

　　第五十六條不遵守現金收支規定、未及時上交現金款的，每次扣責任人2分和20元。

　　第五十七條私分現金，追回所有現金，情節嚴重調離崗位、

　　直至解職，每次扣責任人2-10分和20-100元。

　　第五十八條采購和銷售物品應計數物資和錢款，必須兩人以上同時在場，并作詳細記錄，違反規定每次責任人扣2分和20元。

　　四、安全生產

　　第五十九條發生安全事故，知情不報或不及時匯報，每次扣責任人5分?