用“走動式”管理悉心經營物業企業

　　對于管理制度，許多企業重制定、輕執行。究其原因多半是制度不能被企業這塊“土壤”所“包容”，難以生根發芽。

　　物業公司如何走出這種局面？對此，筆者所在的郴州市安居物業公司作了一些膚淺的探索，現將其坦露，供同行們共勉。

　　一、安居物業財務管理實施的結果

　　處于不發達地區的郴州市安居物業公司，也是在“貧困線”上艱難經營的企業。20**年和20**年物價飛漲，而物業服務收費標準無法提高，工資的增長，無法彌補員工因物價上漲所帶來的損失。一線員工紛紛辭職，一批又一批。在那段灰色的日子里，安居人沒有等、靠、要，而是積極面對。

　　安居人面對它的方法就是：緊緊抓住財務管理這條企業生存、發展的生命線，力爭讓其起到“綱舉目張”的作用。結果還算好，安居物業的水電虧損率、應收賬款回收率、費用控制率三條主線都取得令人欣慰的成績——水電虧損控制在企業可承受的范圍內；應收賬款綜合回收率達到百分之九十以上，有的小區達到百分之百以上，實現預收的好成績，新接小區也能達百分之六十左右；費用控制率基本上控制在年初預定目標之內。有了三條主線管理的成功，使得安居物業20**年度能夠完成集團公司收費指標。不但如此，在20**年面對物價上漲、員工辭職的局面還大膽地嵌進了一項旨在提高服務質量的績效工資考核制度。

　　二、安居物業的“走動式”管理在財務管理制度實施中的運用

　　(一)安居物業的“走動式”財務管理實施的淵源

　　安居物業地處經濟欠發達的湖南省郴州市，所服務小區的收費標準有0.27—0.55元/平方米不等，商業區有1元/平方米的，有包干的，五花八門。在這種收費水平下，要想找到素質普遍稍高的從業人員，幾乎不可能。安居物業是后勤部演變而來，安居人從上到下都有一個認識：“要想安居不倒閉，要想自己不失業，就只有規范管理”。不過，按規范嚴格執行，他又會同你抗辯：“有制度很好，就是不能扣我的工資。我就那么一點錢，吃飯都不夠。飯都吃不飽，哪有力氣做事。你的制度首先要滿足我的生存?！薄麄冋J同你的制度，但決不會自覺起來。你不趕他，他一定不會動；你趕他，他也許不知道怎么動——這就是安居物業落實管理制度的“原始土壤”。

　　在這種“土壤”里經營，安居物業的管理層自覺不自覺地運用起“走動式”管理來。

　　(二)安居物業的“走動式”財務管理實施的步驟

　　第一步：反復征求意見，討論通過各項財務管理制度。

　　第二步：確定關鍵環節、重點指標和實施方針。

　　面對多多的制度、多多的懲罰，安居物業財務的做法是：一手軟，一手硬，外加一只無形的手——“警示”。

　　“軟手”抓財務管理中最關鍵的三個環節，一是小區和總部臺賬規范登記，二是小區和總部月報表規范書寫、按時上交，三是小區報表使用電腦制作。財務部對這三個環節不厭其煩地抓培訓、現場指導、電話跟蹤落實、個別交流討論……但一般不按制度中規定的辦法隨時罰款。因為安居物業收費員95%只有初中文化，95%沒有摸過電腦，一夜之間要達到財務制度的要求，是不可能的。

　　“硬手”抓三個重要的考核指標和一個關鍵的工作程序——三個指標分別是：應收賬款回收率，水電減虧率，費用控制率。這三個目標管理按財務管理的規定堅決執行，不管有多少怨氣；一個關鍵程序是：收支兩條線程序的不可逾越性——每天的款項必須存入單位指定的賬戶，除規定的限額外，如有違反，堅決處罰。

　　“無形的手”通過定期、不定期各項制度的學習和考試，配合少數違規行為的處罰來獲得警示的效果。

　　(三)安居物業“走動式”財務管理實施的手段

　　第一個手段——組織管理制度的學習、組織專題培訓。

　　1、組織包括部經理室在內的財務管理制度的學習。其目的是提高思想認識，知曉財務制度，熟記重點環節。

　　2、組織包括客戶員在內的管理人員的專題培訓、專題考試。其目的是強化實際操作技能。

　　3、制作小區管理處日常工作流程圖、收費日常工作流程圖(附后)——其目的是，為使用人作備忘錄，指導相關人員的工作，減少錯誤發生的概率。

　　第二個手段，將制度中的重點用表格語言進行陳述，達到形成習慣的目的。

　　1、《收費員管理辦法》中的重點，用小區每月應上交的六張報表概括。它們分別是：應收表，實收表，欠收表，欠收原因表，臺賬記錄自查表、IC卡預售系統自查表，其他費用明細表。

　　2、財務稽核會計對小區財務的監督，用兩張表概括：小區客戶服務中心一般過失統計表，小區客戶服務中心關鍵過失統計表。

　　3、收費信息用一張收費比率分析表概括。

　　4、根據年初確定的目標收費率，倒計當月收費任務表。

　　5、水電管理信息用一張水電虧損分析表概括。

　　6、費用控制信息用一張經營分析表概括。其中有“特別提示”欄，提示本年度剩余月份預算金額，本年度剩余月份應控制在預算之內的費用平均數。

　　7、公共能耗管理信息，用一張公共能耗分析表概括。

　　第三個手段：“跟蹤追擊”。它也是安居物業實施財務管理制度的重錘。

　　1、跟蹤追擊客戶員素質的提高。

　　一是定期不定期對小區臺賬登記進行全面檢查，專項核對，重點抽查，并組織各小區客戶員對小區臺賬、報表及資料存檔進行交叉檢查，互學互幫。

　　二是通過收入稽核會計對小區資料的一一核對過程來發現問題，當場電話通知糾正。仍

不理解的，抽時間到現場指導，直至使其糾正為止。

　　三是盡所能提高客戶員電腦操作能力。在這個過程中，總部管理人員自覺實行首問責任制，問到誰，誰就會耐心講述。特別是收入稽核會計，為小區客戶員電腦的培訓付出了她的信心、耐心和熱心。她采用一種“先受益”的培訓過程——將制好的小區應收、欠收、實收等表格，拷貝到小區電腦上。操作人員只需修改當月應收實收，電子表格就會自動完成報表，又好又快?，F在小區的報表和文字處理基本上是電腦制作。

　　2、跟蹤追擊小區資金及時存入單位賬號，跟蹤追擊小區預收電費資金上交的準確性。做法如下：

　　一是每星期對各小區存款情況進行全面分析，對資金異常的小區立即進行盤點，無特殊原因超過限定標準的現金，堅決按財務制度處罰。

　　二是不定期對小區資金進行全面盤點，用以督促小區及時存款。

　　三是將IC卡預售電系統的收入數據，定期拷貝到財務部，與所開收據金額一一核對，同時每月進行一次電腦電費收入與實際預收電費總額相核對，如有差異，必須找出原因。無正當理由，由小區當事人補足。

　　3、跟蹤追擊各小區收款進度。

　　一是用一個表，統計每天收費金額。具體做法是：每天上午由小區經理電話告知財務部收費金額，并及時溝通收費中遇到的困難，解決的方法和效果，以及小區需要的幫助。以此來動態掌握各小區收費過程中的全面信息。表內列有本月收費任務總金額，用以比對收費進度，發現收費進度異常緩慢時，到小區現場溝通問題解決的辦法。

　　4、跟蹤追擊各小區水電虧損原因。

　　一是每月總部和小區進行水電虧損分析。會同總經理室對水電虧損嚴重的小區進行現場辦公，分析原因，并調集專業人員和小區員工一道查找虧損原因。

　　二是每年總部兩次與小區一道進行水電抄表，用以調節小區以前可能出現的誤報，也是發現小區水電管理不足之處的一個途徑。

　　三是要求小區每日對用水用電情況進行巡查，并對小區每天水電巡查記錄進行抽查。

　　5、跟蹤追擊費用開支的全過程，力爭費用控制在年初預算之內。

　　一是請購單的跟蹤，沒有的不可報賬。

　　二是擬購物品質和價格的跟蹤，限定品牌和價位，按批準的質和價報銷。

　　三是工資費用的跟蹤，超過預算編制的工資以及超預算標準的工資，需討論審定后，才能實施。

　　6、跟蹤追擊財務管理制度中由于“審美疲勞”、“思想疲塌”而導致失效的原因。做法如下：

　　一是及時修改失效的關鍵控制點，變換獎懲方式和力度。

　　二是及時改變控制手段。

　　三是每年全面回顧財務制度執行過程中的問題，結合新一年的新目標對各項財務管理制度進行全面審視、適當修改。

　　《收費員管理辦法》中的工作要求、考核辦法和激勵制度就是這樣不斷修改而來。制度不斷地避開弱點，加上“走動式”管理的實施手段運用，致使這個崗位成為安居物業最成功運作的一個崗位。她們文化水平并不高，大多在初中，但她們普遍能夠用電腦制作報表和文檔，能從容地面對客戶的刁難；她們的工資待遇并不高，處于安居物業的偏低水平，但她們能夠很快地接受新的工作規范，并力圖做好；她們不是管理層，但她們最先接受諸多指標的考核，卻沒有一個因為考核而離崗的；她們是一線員工中最辛苦的、壓力最大的，但她們沒有一個月以此為由不交報表。

　　7、跟蹤追擊小區臨時出現的新的財務問題、及時采取措施，將風險扼殺在搖籃中。步驟如下：

　　第一步：信息采集的途徑有主線和副線兩條。

　　主線里有兩個途徑。第一個途徑是利用總部管理層“走動式”管理來采集；第二個途徑是利用日常財務信息的分析來采集。

　　副線里有三個途徑。第一個途徑是聽取一線員工對小區管理的評價，特別是辭職員工的評價；第二個途徑是聽取和收集業主對小區管理的評價，特別是業主的投訴；第三個途徑是聽取小區經理層的匯報。

　　第二步：處理方案的形成。在現場辦公之前，財務部擬訂一個解決問題的初步方案——采用書面方式，丟棄口頭方式，更不去等待小區形成書面的處理方案。

　　第三步：現場辦公，現場確定整改時限。

　　第四步：專人跟蹤落實，形成結果報告。

　　三、安居物業“走動式”管理的發展方向

　　預計在若干年后安居物業財務管理制度的有效實施，仍然依靠“走動式”管理來實現。這是安居物業所處的宏觀環境和微觀環境所決定的，實踐證明是最適合安居物業的管理方式。將它作為制定管理制度的途徑來經營——先實施，后制度，有利于安居物業的生存和發展。

　　用“走動式” 管理悉心經營安居物業財務管理制度的有效實施的同時，也會形成一種習慣，時髦的說法就是“企業文化”。這種習慣的文化將會影響安居物業的其他部門，包括總經理室的走動式管理的加強，最終將促使小區的管理層、班組和員工“走動式”管理的工作作風，最終形成“走動式管理”的企業文化。

篇2：物業會所游泳池經營管理辦法

　　物業會所游泳池經營管理辦法

　　一、目的：

　　活躍社區文化活動，加強游泳池的管理，確保游泳者人身安全，特制定本管理辦法

　　二、開放日期：

　　1、20**年_5_月___日--20**年_____月_____日，

　　2、開放時間：周一至周五 17:00-21:00 ；周六、周日：___15:00-21:00__

　　三、收費標準和管理制度：

　　對周邊游泳池的經營進行市場調查，露天經營的游泳池行情價在10-28元之間，現為便于游泳池月票與業主單次門票分開，建議費用按以下方式收取。

　　游泳池月票：月票（小孩：__180_元/月/20次、大人：__280_元/月/20次）；

　　業主單次門票：小孩__12_元/次，大人__20_元/次；

　　售票服務人員嚴格遵守財務收費管理制度與要求。

　　售票服務人員每天要與財務做好泳池收入款清點工作。如有發現貪污或挪用公款 將按照規定嚴肅進行處理。

　　四、人員配備和管理

　　1、小區游泳池項目分管負責人：_____ (1人)

　　2、救生員：2-3人（持救生員資格證）

　　3、泳池衛生管理員：2人

　　4、負責售票、驗票的服務人員：1人

　　五、泳池設備管理要求

　　1、泳池救生設備：救生圈4個；救生桿2根；了望塔2個；應急礦燈手電3個；廣播喇叭2個。急用藥箱1個并配備足常用常規用藥。

　　2、循環凈化機器有4臺，水循環凈化機并配備相應的除污配套設施，如進口伸縮桿1套，水中吸水排污器一個，排水管一套，過濾袋等以上配備的設備。

　　六、游泳池衛生管理標準

　　1、游泳池、更衣室的通道及衛生設施應保持清潔無異味并應定期消毒。

　　2、游泳池在開放時間內應每日定時補充新水5%~10%，保證池水水質有良好的衛生狀況。

　　3、游泳池水質衛生標準值應控制如下：

　?。?）池水溫度22攝氏～26攝氏度；

　?。?）ＰＨ值⒍８～⒏５；

　?。?）渾濁度≤5度；尿素≤3.5mg∕L；

　?。?）游離性余氯0.3～0.5mg/L；

　?。?）細菌總數≤1000個／L；大腸菌數≤18個／L。

　　4、游泳池工作人員須持《健康證》上崗。

　　七、游泳池管理規定

　　1、游泳者應自覺購票（實行一人一票），保管好自己的衣物和私人物品，服從泳池管理人員的管理。

　　2、凡12歲以上的參泳人員須出示健康證(待確定)。

　　3、嚴禁患有肝炎、心臟病、皮膚癬疹（腳癬）、重癥沙眼、急性內膜炎、中耳炎、腸道傳染病、精神病等患者和酗酒者進入游泳池游泳。

　　4、嚴禁在游泳池場所內吸煙、吐痰、大小便，嚴禁在泳池內洗滌物品或亂丟其他物品，嚴禁將寵物帶入池內或泳池周邊衛生場所，不得有污染游泳池水質的行為。

　　5、所有游泳者要注意安全，不得將玻璃器皿帶入池內，嚴禁在池內或泳池周邊打鬧嬉戲、大聲喧嘩，嚴禁跳水，潛水，攀爬，不會游泳者或兒童嚴禁進入深水區游泳。

　　6、身高1.2米以下的兒童，每名兒童游泳須有能力的監護人陪護，否則不得進入游泳池游泳。

　　7、所有參泳者，必須著干凈、深色 和不退色的泳衣、泳褲，不得裸泳。

　　8、入池前必須做好準備活動，下水前用水撩腳、胸、背部，以免抽筋，下水前自覺進行全身沐浴，自覺脫鞋將腳經過消毒池后方可下池游泳。

　　9、愛護游泳池的設備設施及公物，如有損壞須照價賠償，未經許可，嚴禁動用救生器材。

　　10、禁止攜帶沐浴露、洗發水、香皂、食品、飲料進入游泳池，非游泳者禁止進入游泳池內。

　　11、嚴禁在非開放游泳池時間及非正常渠道進入游泳池，否則發生事故，責任自負。

　　12、如果游泳者違反泳池管理規定，或其他違規行為發生溺水等傷害事故，由游泳者負全責。

篇3：物業會所游泳池聘用管理經營協議書

　　物業會所游泳池聘用管理經營協議書

　　甲方: zz物業服務有限公司

　　乙方: z市z體育有限公司

　　z市z小區內的泳池（包括附設施:水循環設施，男女更衣室及工作間）所有權屬于甲方?，F甲方聘用乙方負責泳池的日常經營管理工作。為了明確雙方的權利義務和法律責任，雙方本著平等、互利、公平、合理的原則，經友好協商達成一致意見，現簽訂本協議，以供雙方共同遵守執行。

　　第一條 管理內容

　　z市z小區內的游泳池(包括附設施:水循環設施,男女更衣室及工作間)交由乙方負責管理，乙方必須保證向小區內業主(住戶)以及外來客戶提供優質水質服務(負責水質處理、消毒加藥)。

　　第二條 合同期限

　　管理期限為兩年，聘用管理時間是20**-20**年每年的5、6、7、8、9月；泳池對外開放營業時間：星期一至星期五：18-21:00；星期六、日以及暑假期間：16:00-21:00。

　　第三條 管理費用

　　每月的5日前甲方向乙方支付管理人工費壹萬陸仟元（￥16000元）。

　　第四條 雙方權利與義務

　　(一)甲方權利義務

　　1、甲方繼續完善小區康體活動設施和泳池的配套設施，以滿足小區業主健身、運動的需要。

　　2、負責完善泳池合格、常規的配套設備，設施，保證泳池正常用水、供電。

　　3、負責泳池及設備的維護維修費用。負責辦理泳池衛生許可證、高危產業證并支付辦證所需的相關費用。

　　4、負責制定泳池管理有關規章制度，監督乙方執行泳池規章制度情況和管理服務情況。

　　5、如發現泳池水質存在問題或業主、游客的合理投訴，并經衛生防疫部門檢驗確認水質不合格，甲方有權要求乙方或泳池管理人員進行整改。

　　6、泳池在開放期間，如屬泳池、設施安全問題造成他人傷害或經濟損失，由甲方承擔全部法律責任。

　　7、泳池的水電費全部由甲方承擔。

　　8、泳池的開放時間為每年5月1日---9月30 日。原則上必須每天開放，開放營業時間:周一至周五每天開放時間：18點---21 點，周六、周日與暑假每天開放時間： 16點---21點，如遇特殊惡劣天氣可以適當調整。

　　(二) 乙方權利義務

　　1、在泳池開放期間，乙方須按照z市泳池管理的有關規定和z管理處有關管理制度實施泳池管理。確保泳池水質符合衛生標準。

　　2、乙方須選聘身體素質良好、具有泳池看管經驗、救生經驗、水性熟練的合格人員擔任救生員，及時、有效地處理各種突發性事件，避免事故發生。

　　3、發現水質出現問題和業主合理投訴，乙方須認真、及時予以整改。

　　4、泳池開放期間的日常經營收入歸甲方分配：

　　1）培訓教學學費收入甲方與乙方分配是4：6；

　　2）門票以及小賣部收入15%分配給乙方作為獎金。

　　5、泳池開放期間，乙方須按甲方的管理標準對泳池及設備進行日常使用和管理，并按規定做好各種記錄。

　　6、在泳池開放期間，泳池所發生的一切安全事故概與乙方無關。

　　第五條 其他事項

　　1、合同履行過程中，如存有未盡事宜，甲乙雙方經協商一致后，可另行簽訂補充協議解決。

　　2、因履行本協議雙方發生爭議，甲乙雙方應通過友好協商予以解決。

　　3、如甲方退出z小區物業管理權，本合同則自行終止，雙方互不承擔賠償責任。

　　4、本協議自雙方簽字蓋章之日起生效,。本協議書一式叁份，甲方執兩份，乙方執一份。

　　甲方：乙方：

　　代 表：

　　簽訂日期： 簽訂日期：