一、工作目標
1、近期目標(20**年8月至20**年8月)建設成長期2年
A、為集團公司的戰略緊密配合,為公司開發的樓盤(盛和花園)做好前、中、后期的物業管理服務;
B、計劃從盛和花園開始建設、練就一支物業管理隊伍,通過內部管理,外塑公司品牌;
C、在物業管理行業引進先進的理念、技術、服務,保障公司在行業內有一定的知名度;
D、通過資源整合,將物業管理的先進理念,在“文化中心”適當運用,加強窗口的宣傳力度;
2、遠期目標(20**年8月至20**年8月)穩定發展期4年~5年
A、引進5S、ISO9000質量體系、14000環保、8000職業健康等先進理念和管理技術;
B、爭創區優、市優、省優、國優小區;
C、做全東莞、廣東乃至全國 ,有一定知名度的物業管理公司。
D、開拓物業管理市場,通過企業的管理質量,在市場上接管樓盤,如厚街的各類市場(醫院、政府辦公樓、農民公寓等物業),并且通過顧問市場,拓展內省物業管理顧問、全委項目,通過規模經營,樹立企業品牌及效益;
二、制度化建設(相關制度目錄及完成計劃表見附表)
A、計劃實施層級管理、工作日記、督辦制度等,加強內部管理;
B、逐步草擬、完善各種規章制度、工作流程、表格(在制度小組指導下完成);
C、計劃在物業管理顧問公司的幫助下實施上述管理。
三、人力資源管理(注:總公司人力資源部指導下完成,詳見附件)
A、計劃在人力資源部的協助下,開展秘書、工程主管、保安主管、客戶服務中心主管及售房部保安、清潔工等職務的招聘;
B、開展對上述人員的培訓、教育工作;
C、計劃對部分崗位(如工程主管、保安主管、客戶服務中心主管、及物業助理、保安、電工骨干)在開盤前外送至物業管理顧問公司已經在管樓盤參觀學習或在崗半月或一個月學習;
D、針對售房部的保安、清潔工專門開展禮儀、服務等培訓;
E、針對各崗位開展“一職多能”的培訓,讓一個崗位至少掌握兩門技術,既可讓員工有轉崗的可能,保障人力資源的流失率在可控制的范圍;
F、對物業助理等崗位要求取得“物業管理上崗資格”;
G、對電工要培訓至少一人具有“電梯維修證”,保證后續的物業管理市場拓展;
H、要求各部門主管必須每年培養一名副手,保證后續的物業管理市場拓展時必須人力資源;
篇2：商業物業管理顧問合同計劃書
商業物業管理顧問合同計劃書
商業管理顧問內容：
商場管理的目標，是為商戶創造最佳的營商環境，吸引顧客消費，從而令發展商的物業獲得最高的回報與知名度。為此，提供的商業管理顧問服務范圍如下：
1、完善設計服務
建筑師在設計一個商場時，最困難之處在于必須滿足發展商之余，同時能切合未來商戶及消費者的需要，而后者往往正是建筑師難以掌握的。因此國外許多成功商場在開發初期，即委托市場策劃及商場管理顧問，以配合建筑師把潛在租戶及消費者的需求融入設計中，令將來落成的商場更能切合市場需要。
本公司憑借龐大的零售商網絡、最新的市場信息和豐富的商場營運經驗，對潛在租戶及目標消費者自然透切了解。
在設計階段初期，本公司會分析及檢討前期顧問對該項目所作的市場研究、擬定商場之主題、定位和商戶組合，以擬定將來商場運作上所需的配置。
同時本公司會檢討相關建筑設計，包括后場空間與設施規劃，例如進貨平臺、排水坑道、垃圾壓縮以及處理設備、服務走道、洗手間、嬰孩室、殘障設施、坡道、美食廣場清潔、清潔人員儲藏室、工程機房、推廣活動儲藏室、汽車洗車設施等等...，這些后場的規劃對未來商場的營運影響重大，如果設計錯誤或考慮不周，將嚴重影響未來商場的對外形象、租賃條件收益，以至其營運支出等。
2、本公司可對下列各項提出建議，但不只限于下列各項：
·商場主要門口設計規劃
·商場±要出入門口的停車規劃(包括貴賓停車、出租車停車、殘障人士停車)
·戶外廣告招牌、燈箱規劃
·戶內、戶外美景、綠化規劃
·管理中心辦公室規劃
·中央控制室規劃
·戶內廣告招牌、方向指引、警告、防火標志規劃
·保全系統、區位，以及崗哨，包括停車場區域
·停車場收費、管理規劃
·工程工作室與工程儲存空間(大多數商場供應不足)
·洗手間、清潔員工室規劃
·后場規劃，包括卸貨平臺、貨運電梯、垃圾壓縮機、垃圾房、服務空間與走道儲存空間規劃
·員工餐廳、培訓室、更衣室與洗手間
·中庭吊掛系統
·推廣、促銷道具工作室及儲藏空間
·舞臺與表演空間規劃
·建議音響、廣播系統與區位規劃
·美食廣場規劃，包括后場、垃圾處理、清洗室、洗衣室、制服儲藏室
·主力店例如百貨公司、量販店、電影院及其它餐廳、娛樂業種之員工通道、顧客通道及卸貨區，特別在晚上商場關門以后
·建議節約能源方法
3、籌備管理服務(開幕前)
交付使用前九個月的管理籌備工作，對將來商場能否順利開幕至為重要。本公司將為項目籌組和培訓管理隊伍，負責從建筑施工單位手中接管竣工大廈，統籌、監控租戶統一裝修，策劃/配合開幕宣傳推廣、公關活動，建立商場營運管理系統和制度，確保商場順利運作及開幕。
4、本公司將為專案組成專案工作小組，并按大廈工程進度及實際需要派駐資深商場總經理到大廈，全力統籌下列工作：
·制定管理架構及崗位配制
·制訂初步管理收支預算案
·建議管理費、加時空調費的收費基準
·建議宣傳推廣費的收費基準
·制訂商場運轉指引
·制定租戶手冊及裝修指南.
·合同檢閱及文件記錄
·籌組商場管理中心
·制訂管理方針
·制訂商場管理系統
·制定財務管理系統
·制訂采購制度及程序
·商場機電設備調試
·制訂計劃及預防性維修計劃
·設備預防性維修檢核方案
·選聘員工及進行培訓
·制定大廈接收、交付使用程序
·工程遺漏報告及跟進工作
·安排投保
·租戶裝修管控
·統籌申辦各項許可證及批文
5、營運管理服務(開幕后)
商場開幕后，所有日常運作應該盡快踏上軌道，提供一個安全、清潔、舒適的購物環境予顧客之余，還要達到理想的營運效益。
同時，面對競爭激烈的零售消費市場，國外許多成功商場都會透過宣傳推廣活動為消費者帶來刺激、新鮮感，因此如何推行有效的宣傳推廣、促銷及公關活動也是商場能否保持市場競爭力的關鍵。
6、本公司已結合國內外許多成功經驗，而建立了一套專業及高水準的商場管理系統：
·市場分析
·租戶聯系
·客戶服務、小區服務
·宣傳推廣、促銷及公關活動
·節日裝飾
·日常行政運作
·員工持續培訓
·設備、設備維護
·清潔、園藝綠化
·保安、消防工作
·停車場管理
·財務管理
·成本控制
·保險
·檢討現存制度
·提交改善建議
·提交商場整體營運報告
7、提供商業招商代理，包括主力店、次主店和散戶，相關委托事項由雙方另行協商并簽定合同(見附件五)。
8、工作左式：
甲方顧問人員名單及負責范圍詳列在本合同附件(四)。在前期商業管理顧問服務階段。甲乙雙方約定每周星期三甲方的辦公室或在該項目舉行工作會議一次或進行現場巡視一次，每次為期一天，將乙方的顧問工作體現及完成。為更有效地完成工作，甲乙雙方同意工作會議或現場巡視日期因故需要更改(包括顧問人員休假、生病等等)，應事先通知對方及另訂日期，但每星期應不少于一次工作會議或現場巡視。乙方通過去時書面報告或會議錄，將意見和建議呈送甲方，完成有關工作。
乙方必須在本合同開始時向甲方提供工作方案，并接受甲方監管，使顧問工作時間和運作落到實處。
附件(二)：首年物業管理顧問服務
1、建設規劃
1.1 審閱該項目的主要土建及機電設備施工圖紙，從曰后管理、可維修性及運作效益的角度提出意見和建議
1.2審閱該項目的主要機電設備數據，就其性能、載荷、可維修陸等提出意見和建議
1.3 審閱該項目的主休裝修設計圖紙，從曰后管理、可維修陸及運作效益的角度提出意見和建議
1.4 審閱該項目的管理用房數據，就其分布及合適性的提出意見和建議
2、驗收接管
2.1 向甲方建議項目驗收接管小組架構組織，并提供相關的驗收接管培訓予主管人員
2.2 審查該項目驗收接管計劃，并提出意見和建議
2.3 審查該項目缺遺漏清單，并提出意見和建議
2.4 審查機電設備供貨商提供予管理處工程部人員的機電設備操作實務培訓課程，免卻有關人員在機電設備投入使用時出現不懂操作的情況
2.5 審查機電設備供貨商所提供的操作手冊是否完整和符合規格
2.6審查機電設備供貨商所提供的設備施線路圖是否完整和符全規格
2.7審查項目建設總承包公司所提供的竣工圖紙是否符合規格
3、建立制度和系統；
3.1財務管理
a)協助甲方草擬首年度財務管理收支預算案
b)向甲方建議首年度管理服務費用收費標準
c)向甲方建議財務收支處理規則和程序
d)向甲方建方建議財務人員崗位責任
3.2 單元交付
向甲方建議單元交付工作小組架構組織，并協助甲方：
·制定單元交付工作計劃
·提供相關的工作培訓(特別是客戶服務培訓)予單元移交小組主管人員
·檢查單元交付工作情況，必要時提出意見和指導
3.3 管理架構
向甲方建議該項目管理處總體架構組織，并協助甲方：
e)制定員工招聘計劃，包括招聘方式、學歷及技術要求、工作經驗、考核形式等等
f)制定管理處員工守則
g)建議各級員工制服設計構思
3.4 業戶管理制度
協助甲方建立業戶管理制度，包括：
a)制定管理公約
b)制定業戶手冊
c)制定業戶裝修指南
3.5 裝修管理
向甲方建議業戶二次裝修管理辦法，包括：
·裝修期場地管理及清潔管理辦法
·裝修期垃圾收集處理方案
3.6 看板/導示系統
·向甲方建議總體廣告牌及導示牌的布局和位置
·對總體廣告牌及導示牌的設計提出意見和建議
3.7 設備管理及運行系統
·向甲方建議工程部最適運作組織架構
·向甲方建議首兩面年預防性維修保養計劃
·協助制定首兩年預防性維修保養計劃
·向甲方提供工程部必須購置的維修工程用具及器材清單
·向甲方建議機電設備房間管理辦法
·向甲方建建議工程部人員崗位責任
3.8 人事管理系統
·向甲方建議制定人事部人員崗位責任
·制定首年度員工培訓計劃
·制定人事運作規則及程序
3.9 行政管理系統
·向甲方建議鎖匙貯存及領用規則
·向甲方建議檔存檔規范
·向甲方建議倉庫(布草房)收發制度
·向甲方建議管理處辦公室文儀器材購置清單
3.10 安全管理系統
·向甲方建議保安人員崗位責任
·向甲方建議消防人員崗位責任
·向甲方建議保安部運作規則和程序
·向甲方建議消防定理計劃，包括消防演練、消防培訓、設備管理及各級防火責任人制度
3.11 客戶服務系統
·向甲方建議客戶查詢或投訴的處理程序
·向甲方建議客戶服務人員崗位責任
·向甲方建議首年度客戶服務工作計劃
·審查該項目客戶服務中心的設計及配套設施，并提出意見和建議
3.12 清潔綠化管理系統
·審查該項目落成后清潔工作計劃，并提出意見和建議
·審查該項目開荒清潔工作計劃，并提出意見和建議
3.13 停車場管理系統
·向甲方建議貨物、家具、裝修材料進出管理規定
·向甲方建議業戶物流動線安排
·審閱該項目停車場總體規劃，并提出意見和建議
·審閱該項目地面停車及交通安排，并提出意見和建議
3.14 其它服務
·審查該項目落成后之財產保險及公共責任保險預案并提出意見和建議
·向甲方建議日常物業管理常用緊急應變計劃
·協助甲方制定該項目開幕計劃
4、工作方式：
甲方顧問人員名單及負責范圍詳列在本合同附件(四)。在前期物業管理顧問服務階段，甲乙雙方約定每周星期三甲方的辦公室或在該項目舉行工作會議一次或進行現場巡視一次，每次為期一天，將乙方的顧問工作體現及完成。為更有效地完成工作，甲乙雙方同意工作會議或現場巡視日期因故需要更改(包括顧問人員休假、生病等等)，應事先通知對方及另訂日期，但每星期應不少于一次工作會議或現場巡視。乙方通過去時書面報告或會議錄，將意見和建議呈送甲方，完成有關工作。
乙方必須在本合同開始時向甲方提供工作方案，并接受甲方監管，使顧問工作時間和運作落到實處。
附件(三)：第二年物業管理顧問服務
工作內容
1、品質管理：
·逐步引進IS09000為基礎之管理模式，協助甲方完善該項目之管理運作制度
2、形象定位；
·向甲方建議管理處的形象包裝方案，確立國際化商業物業管理形象。
·協助甲方參加全國、省、市示范大廈(在該項目與及甲方提供的峰件允許的前提下)，若該項目被評定為全國省、市示范大廈，甲方同意獎勵乙方港幣330，000元(全國)，港幣220，000元(省)，港幣110，000元(市)，并且在接獲評定通知之曰起7天內向乙方一次支付。
3、操作檢討
3.1 定期與物業管理公司人員召開例會，為日常管理運作包括財力、保安、人事、維修保養、清潔綠化、客戶服各等各方面提供意見與指志，或進行現場巡視，檢查該項目的整體物業管理水平，包括以下操作檢討：
·每季一次檢討該項目機電設備的運作、維護與保養工作，并在檢討后提出指導。
·每季一次檢討該項目的保安運作、并在檢討后提出指導。
·每季一次檢討該項目的客戶服力工作，并在檢后提出指導。
·每月一次檢討該項目的清潔綠化水平，并在檢討后提出指導。
·每月一次檢討該項目日常重大突發事件的處理情況，并在檢討后提出指導。
·在主要節日慶典前指導管理處進行策劃與布置。
3.2 每季一次審閱該項目的管理費收入狀況、及整體財務狀況。
3.3 每年年底時指導物業管理公司處草擬下一年度的工作計劃進行審意閱，并在審閱后一個月內提出書面意見。
4、員工培訓：
每年指導管理處制定該項目的培訓計劃，并派員在主要培訓課程擔任導師。所計劃的培訓提綱包括：
·客戶服務
·能耗管理
·保安監控
·清潔綠化
·督導管理
·危機應變管理
·預防性維修保養
·環境保護
·財務管理
·語言應對
·溝通技巧
·先進物業管理知識
5、管理審核：
5.1 每年派員檢視主要機電設備設施運作情況一次，并在檢視后2個月內向甲方提交審查報告。
5.2 每年派員檢視該項目的安全管理狀況一次，并在檢視后2個月內向甲方提交審查報告.
3.3 指導管理處每年進行用戶意見調查一次，在管理處統計結果后進行分析，分析后八星期內向甲方提交報告。
6、工作方式：
甲方顧問人員名單及負責范圍詳列在本合同附件(四)。在本合同第二年商業物業管理顧問服務階段，甲乙雙方約定每月三次(約每十天)在甲方的辦公室或在該項目舉行工作會議一次或進行現場巡視一次，每次為期一天，將乙方的顧問工作體現及完成。為更有效地完成工作，甲乙雙方同意工作會議或現場巡視日期因故需要更改(包括顧問人員休假、生病等等)，應事先通知對方及另訂日期，但每月應不少于三次工作會議或現場巡視。乙方通過書面報告或會議紀錄，將意見和建議呈送甲方，完成有關工作。
乙方必須在本合同開始時向甲方提供工作方案，并接受甲方監管，使顧問工作時間和運作落到實處。
附件(四)：雙方關系架構
略...
附件(五)；招商代理委托合同
略...
附件(六)：委托書
委托書
茲委托_________公司按該公司_____年_____月_____日計劃書所開條件由_____年_____月_____日起為成都__________之管理顧問。雙方同意于本委托書簽署曰起一個月內簽署管理顧問合約。
簽署：_________
_________公司
日期：________
簽署：________
_________公司
日期：________
十、顧問服務費報價
根據聚豪名軒項目顧問工作實際情況，現作以下報價：
一、為聚豪名軒項目提供顧問服務一年，從項目開發建設時的前期介入開始，我司除提供書面顧問服務外，每周到現場顧問指導一天。顧問服務費全年人民幣壹拾伍萬圓(小寫為50000.00元)。
二、根據貴司需要，亦可由我司派出駐場顧問全程現場指導管理運作.駐場顧問的工資等費用由貴司支付每月人民幣壹萬元(小寫為10000.00元)。
深圳市____物業管理顧問有限公司
____年___月___日
篇3：年度物業公司工作計劃書
20**年度物業公司工作計劃書
不斷提高業主滿意度，引進競爭上崗機制，以最小的成本為公司獲取最大的社會效益、環境效益和經濟效益，特此擬定以下公司工作計劃
z物業公司自成立到現在，在公司領導的關愛下逐步走入營運管理階段，為了能使物業公司達到集團領導的預期(獨立運營，自負盈虧)，z物業管理有限公司正面臨嚴峻的挑戰，為贏得市場，提升品牌，樹立物業新形象，不斷提高物業管理服務水平和服務質量，加強員工隊伍綜合素質修養和提高綜合管理能力，加強與業主的溝通和合作，不斷增進與業主之間了解，滿足業主的需求，不斷提高業主滿意度，引進競爭上崗機制，以最小的成本為公司獲取最大的社會效益、環境效益和經濟效益，特此擬定以下工作計劃：
一、充分發揮z物業公司的團結協作精神，調動員工的主觀能動性和增強主人翁意識。
1、每周召開一次工作例會，在總結工作的同時，積極充分聽取基層員工的呼聲、意見或合理化建議或批評。
2、不定期開展團隊活動。組織員工進行愛衛生、愛護小區周邊環境的宣傳等活動，增強員工的凝聚力和向心力。
二、轉變思想，端正態度，牢樹為業主(住戶)服務意識。
為了提升服務水平，我們將推行"全員首接責任制".每一位員工都有責任和義務接待業主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現。樹立以業主為中心，并在首接責任制的同時，推進"一站式"全新的服務理念。
三、激活管理機制
1、管理處實行內部分工逐級負責制，即各部門員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負責，主管直接向經理負責，同時各主管與管理處負責人簽訂《管理目標責任書》。
2、管理處實行定時值班制，改變工作作風，提高辦事效率，向業主公布管理處常設(報修)電話，全方位聆聽業主的聲音。
3、制定切實可行的管理措施，推行"首問責任制".
4、健全完善管理處規章制度，如管理處員工守則、崗位責任制、績效考核制度、內部員工獎懲制度等。
5、月績效考核工作盡量量化，建立激勵機制和健全績效考核制，根據員工工作表現、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進。
6、完善用人制度，競爭上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現出色、能力出眾的員工提供發展的空間與機會。
7、加強內部員工隊伍管理，建設高效團隊，增強管理處員工的凝集力。
四、嚴格管理，提高管理水平和服務質量。
1、小區業主向政府物業主管部門有效投訴為零;向物業公司主管部門有效投訴為2%,投訴處理回訪率100%.
2、小區業主對服務工作的滿意率達90%以上。
3、急修及時，返工、返修率不高于2%.
4、治安、車輛、消防管理無重大管理責任事故發生。
5、房屋本體及設施、設備按計劃保養，運行正常，無管理責任事故發生。
6、管理處擬成立社區文化活動小組，負責開展豐富多彩的社區活動;充分利用宣傳欄出一些內容涉及物業管理法規、典型個案、報刊摘要等內容的板報。
7、本年度記錄、資料保存完整，及時歸檔。
8、物業管理服務費收繳率達95%以上;物業管理報告每年度向業主公布一次。
五、加大培訓力度，注重培訓效果。
管理處挑選精兵強將，成立以經理為主的培訓實施小組，對新入職及在職 員工進行培訓：
1.新入職培訓
為新招員工提供的基本知識和基本操作技能的培訓。培訓的目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業宗旨、企業精神、企業的歷史、現狀及發展趨勢)，熟悉公司的各項規章制度(如考勤制度，獎懲制度、考核制度等)，掌握基本的服務知識(如職業思想、行為規范、語言規范、禮貌常識等)，掌握崗位工作的具體要求(如崗位責任制、業務技能、工作流程與要求、操作要領等)。通過職前培訓可以使新招員工熟悉和適應新的工作環境并掌握必要的工作技能。
崗前培訓內容：公司規章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規范》、公司的發展史、公司的規劃、經營理念、公司的組織機構、員工職業道德、敬業精神、消防安全知識、物業管理基礎知識等內容。
2.在職培訓
培訓內容：
1、z物業公司的各項規章制度
2、z物業公司的《員工手冊》
3、企業發展、公司規劃、公司理念、組織機構
4、各部門相關的專業知識
通過以上培訓內容來加強員工隊伍綜合素質修養和提高綜合管理能力。
六、提升z物業服務品牌，樹優質服務新形象。
1、人力資源整合，根據管理處工作需要，適當將部分崗位職能合并，實現因才設崗，因才定崗的復合型人才管理機制。
2、客戶服務：繼續貫徹執行《員工手冊》，注重規范員工服務禮儀、工作效率和服務質量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優質服務。
3、設備設施維護：按機電運行和維修分工的原則，對小區所有的機電設施設備進行層層落實，做到物有所管、管有成效、保質增質。確保小區的供配電、給排水、水泵、消防等正常運行，做到周、月、季度保養有計劃，有落實，杜絕發生重大安全責任事故。
4、清潔綠化管理：清潔綠化部門要發揚主人翁精神，增強責任心和使命感，形成團隊凝聚力，落實主管追究主問制。另外要對清潔綠化加大監管力度，力爭在此方面有較大的改觀。
5、資料管理：嚴格按照檔案管理規定。另外，擬想對業主資料、業委會資料進行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實現規范化管理，同時制定完善資料的保密制度、借查等規章制度。
6、車輛管理：對進入小區的車輛進行嚴格管理，逐步實現業主車輛按固定車位停放;臨時車輛采用臨時收費管理;對需要保管的車輛采取保管措施，簽訂車輛保管合同，車主支付保管費。
7、安全、消防管理：加強對保安員應知應會、禮儀、管理技能、溝通技巧、應急突發事件的處理等的培訓，完善標識系統，對外來人員(裝修人員)進出識別登記、出租屋的登記、住戶搬運、等管理工作，要求保安員對小區內的業主熟知度達80%左右。消防設施設備的檢查由保安員進行檢查，維修保養由維修工進行。
七、做好接管驗收工作
新建物業竣工驗收后、業主入住前，物業管理公司應及時組建物業接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求;而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收;接管驗收是物業管理公司接管的物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。
八、開展多種經營與措施
管理處將采取如下系列措施，開展多元化經濟，努力創建"社區經濟圈",力爭實現管理費收支平衡。
1、根據小區實際情況，管理處成立房屋出租中介服務中心和成立便民服務點，制定相關制度和有效措施，定人定崗，把業主委托代為出租的房屋及便民服務統一搞活管好。
2、利用廣場地面資源，對在小區內合法、方便顧客為前提的擺點商家以臨時占有使用場地的，適當收取一定費用。
3、節約管理成本，減少不必要的開支。嚴格控制辦公用品的采購與支出。
4、修訂管理處有償服務標準，增加有償服務項目。