承接物業的驗收程序

　　1目的

　　按本程序的規定對物業實施驗收，確保物業驗收工作得到有效控制，以確保物業入伙工作順利進行。

　　2適用范圍

　　適用于公司所承接的每個物業的驗收。

　　3相關標準要素

　　GB/T19002--ISO90024.7, 4.10, 4.13

　　4相關文件

　　質量手冊 4.7, 4.10, 4.12, 4.13

　　5驗收職責

　　5.1機電工程部負責供電、供水設備、排水、空調系統、 消防系統等機電設備的驗收工作；物業管理部負責驗收綠化、土建工程；消防辦協助機電部驗收消防系統。

　　5.2物業管理公司接到開發商物業竣工驗收的通知報告后。 公司總經理負責任命由公司主管領導, 各職能部門負責人及專業的工程技術人員組成驗收小組。

　　5.3驗收小組負責對本公司所承接的物業進行驗收并向公司各業務管理部門辦理移交工作。

　　5.4驗收小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、 竣工圖和設備出廠合格證書，設備和建材的試驗報告書，各設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。

　　5.5驗收小組按移交設備清單的要求，對清單上的設備， 按規格型號、容量，按設計要求進行驗收，對設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖的驗收。

　　5.6驗收小組對物業按運行系統驗收，主要驗收供電系統、 給排水系統、土建工程、裝飾工程、給排風系統、消防系統、防盜對講系統、電梯系統。

　　6實施程序

　　6.1驗收前的準備工作

　　6.1.1驗收小組根據開發商提供的竣工圖紙,按設計及施工要求編制驗收計劃。按國家標準《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》驗收。

　　6.1.2驗收小組編制驗收計劃、標準， 由開發商及承建商向物業管理公司進行驗收和移交工作。

　　6.1.3驗收小組按開發商提供的竣工圖、設備清單、所有設施、 設備出廠合格證書、設備調試運行記錄、試驗報告等，在開發商組織下進行預驗收。

　　6.2驗收的實施

　　6.2.1驗收小組在預驗收過程中，按專業分工及標準、計劃、 設備清單進行預驗收。

　　6.2.2對實物的驗收,主要驗收的設備和主材料的規格、型號、制造廠，并清點數量、安裝位置等。

　　6.2.3在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的設備及與設計要求不符的設備,提出書面《整改報告》返回開發商。 由開發商督促施工單位進行整改。

　　7對物業驗收后的處理

　　7.1驗收小組專業人員根據分工寫出單項的驗收報告。

　　7.2驗收小組負責人根據全部單項驗收報告,寫出物業的綜合性驗收報告的評定及意見書,呈交公司總工程師。

　　7.3驗收小組對不合格的設備、設施,寫出書面報告, 上呈總公司及監理公司,解決記錄在交接記錄中。

　　7.4公司總經理代表驗收物業管理接收單位同物業的交接單位進行正式移交,并辦理有關手續。

　　7.5驗收小組要填寫物業竣工資料驗收記錄,填寫物業的交接記錄。

　　7.6辦理正式物業驗收移交手續，會同發展商、施工單位、 管理公司簽字生效,將全部檔案資料存檔。

　　8驗收過程中不合格的處理

　　8.1對在預驗收中未達到要求的設備,整改落實實施后, 驗收小組進行檢查、驗證并在《整改報告》中記錄結果，整改合格后進行正式的驗收。

　　8.2對監理公司移交的竣工圖，在《交接記錄》中記錄。

　　8.3設備的實物驗收，要做到符合如下幾點：

　　8.3.1設計圖紙與設備的規格型號、數量符合 。

　　8.3.2主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合 。

　　8.3.3設備與連接整個系統的技術性能，應與設計要求符合， 檢查結果記錄在《驗收交接記錄表》中。

　　8.4對物業的其它配套系統、設施進行驗收， 驗收結果記錄在《驗收交接記錄表》中。

　　9支持性文件和記錄

　　9.1竣工資料記錄

　　9.2物業驗收交接記錄表

篇2：物業驗收程序

一、目的
規范公司物業驗收程序,確保物業驗收工作得到有效控制,以便對物業進行全面接管,保證物業入住工作順利進行。
二、適用范圍
適用于公司所承接的物業的驗收,與房地產開發商的交接。
三、職責
1.物業公司接到發展商竣工驗收的通知報告后,總物業經理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業的技術人員組成驗收小組。
2.驗收小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。
3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按規格型號、容量及設計要求進行驗收,設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖驗收。
4.驗收小組對物業按運行系統驗收,主要驗收供電系統、給排水系統、土建工程裝飾工程、給排風系統、消防系統、m.airporthotelslisboa.com防盜對講系統及電梯系統。
5.由總物業經理跟發展商辦理接管手續。
四、工作程序
1.驗收的準備
驗收小組根據發展商提供的竣工圖紙,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。
2.驗收的實施
(1)驗收小組依據驗收計劃、標準,按專業分工進行預驗收。
(2)在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備,提出書面整改報告返回發展商,由發展商督促施工單位進行整改。
(3)對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備,整改實施后,驗收小組進行檢查、驗證,整改合格后進行正式驗收。
(4)樓宇的實物驗收,應注意:對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查,并將檢查結果記錄在樓宇接管驗收清單中。
(5) 設備的實物驗收,要做到符合以下幾點:
1.圖紙設計與設備的規格、型號、數量符合。
2.主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合。
3.設備與連接整個系統的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。
(6) 對物業的其它配套系統、設施進行驗收,驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內。
(7) 移交檔案、資料驗收:根據驗收計收提交檔案、資料進行對照檢查,并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。

接管驗收應檢索提交資料
一、產權資料
1.項目批準文件。
2.用地批準文件。
3.建筑執照。
4.拆遷安置資料。
二、技術資料
1.竣工圖,包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。
2.地質勘察報告。
3.工程合同及開、竣工報告。
4.工程預、決算。
5.圖紙會審記錄。
6.工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)。
7.隱蔽工程驗收簽證。
8.沉降觀察記錄。
9.竣工驗收證明書。
10.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。
11.新材料、構配件的鑒定合格證書。
12.水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。
13.砂漿、混凝土試塊、試壓報告。
14.供水、供暖的試壓報告。

物業檔案資料移交
在實施物業管理之前,發展商應向管理公司移交關于物業的各類資料:
一、綜合資料
1.項目土地使用合同、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批準文件。
2.建設許可證、工程建筑報建表。
3.工程招、投、定標書。
4.上級機關的決議、決定、批示等工程重要會議紀要和指導性文件。
5.征地批文、協議書(合同書)、紅線圖。
6.初步設計方案、設計鑒定審批文件。
7.施工合同、施工許可證、施工執照(復印件)、開工報告、施工量放線圖表記錄。
8.單項工程質檢監督委托書、成果報告、單項工程竣工驗收證書。
9.工程勘測資料:地質圖勘察報告、地形、地貌、控制點、永久性水準點的坐標位置圖、水文、氣象、地震等設計基礎材料。
10.竣工驗收會議文件及質量評審材料、竣工報告、竣工驗收證書。
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篇3：物業驗收移交程序

本文提要：被驗收物業完好,設備及系統運行情況正常,所有指標均達到合同約定的要求,場地、設備和機房均清潔干凈,經有關各方書面確認驗收通過,發展商(或大業主)應督促承包商(或供應商)移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具。

根據各項目的施工進度和小業主(或租戶)入住的情況不同,發展商(或大業主)可視需要要求管理公司對其物業的部分樓層建筑裝修、設備和系統進行驗收接管,但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門和發展商驗收基礎上以物業管理公司驗收通過為準。
一、物業驗收條件
物業要驗收移交,必須滿足以下首要條件:
1.提供被驗收物業的竣工圖(若尚未完成峻工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細的設計修改說明);
2.提供被驗收的設備、系統的操作說明、保養手冊及其他有關資料;
3.提供與承包商(或供應商)簽署承包(供應)合同中有關技術條款;
4.出示政府有關職能部門(詳見附表)驗收證明;
5.提供承包商、廠商及供應商的地址、聯系電話及聯系人資料;
6.提供必要的專業技術介紹和培訓;
7.提供所有測試、m.airporthotelslisboa.com檢驗和分析報告;
8.清潔被驗收的場地、設備和機房。
二、拒絕驗收
對以下情況,物業公司有權拒絕驗收接管物業:
1.嚴重違反國家有關法規;
2.未能通過有關政府職能部門的驗收;
3.工地與交付物業不能有效隔離;
4.機房不能完全獨立封閉;
5.其他可能危及設備正常運行和入住人身安全的物業。
三、缺陷整改
對在驗收中發現的各種問題包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護引起的受損等情況,管理公司將會做詳細的缺陷記錄,以供發展商(或大業主)督促承包商(或供應商)進行整改,對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重,則向發展商(或大業主)建議暫緩驗收,待整改完成后重新驗收。
四、試運行
若部分設備或整個系統尚未通過最終的驗收,但由于小業主(或租戶)入住需要必須開啟運行某些設備或系統,管理公司一般僅做實物驗收,并嚴格按發展商(或大業主)的書面指令進行管理和操作,在此期間,技術上仍由承包商(供應商)把關,若發生任何問題或意外,除管理公司人為原因外,責任由發展商(或大業主)及其承包商負責,對于重要設備或機房有必要簽定臨時試運行協議,清楚列明有關各方責任。
五、驗收通過
被驗收物業完好,設備及系統運行情況正常,所有指標均達到合同約定的要求,場地、設備和機房均清潔干凈,經有關各方書面確認驗收通過,發展商(或大業主)應督促承包商(或供應商)移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具,物業正式交由物業公司接收管理。
六、保修期
按正常情況,物業整體驗收結束,正式進入保修期,但物業驗收往往是一段相當長的過程,在此期間,有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保修期,故需要發展商(或大業主)與其承包商、供應商協議約定整個項目的保修期1起始日期,書面通知物業公司,而在此之前進入保修期的部分設備和系統,若需要簽續保合同,發展商(或大業主)應酌情予以補償。