物業驗收是指物業公司在施工完畢后,施工單位自查、工程監理和政府職能部門驗收合格的基礎上,對物業設備運行安全、是否滿足使用功能和建筑設施外觀等為主要內容進行的驗收,物業驗收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業管理人員上崗為標志。
A、政府有關職能部門驗收
政府有關職能部門對物業驗收主要由質檢站、消防局、規劃局、住宅發展局等部門對物業進行驗收,具體的驗收程序為:施工單位備妥物業建筑及公用設備竣工圖紙、報告,并填寫驗收申請表交政府有關職能部門;政府有關職能部門安排驗收;政府有關職能部門初驗樓宇,返回整改項目清單;施工單位整改完成后,通知有關政府部門再次驗收,并重復程序至有關政府驗收妥當及發出各種驗收通過的文件或證明。
B、物業驗收首要條件
在物業竣工后,瑞科將參照國家和地方有關法規,以管理和使用者的角度對物業進行驗收,認真記錄和督促整改物業施工中的各種使用功能缺陷和不足,以確保發展商和所有小業主的利益,物業驗收的首要條件為:承包商和施工監理驗收合格、通過政府有關職能部門驗收、水電和煤氣正常供應、電話和電視等設施可開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業主使用的未完工程、驗收的小區獨立封閉、驗收的場地和區域清潔干凈。
C、物業驗收的資料
要通過物業驗收,必須事先遞交以下資料:《政府職能部門驗收文件或證明》、《工程監理驗收合格證明》、《物業設施的竣工圖》(若尚未完成竣工圖,應提供最終的施工圖)、《設備或系統的操作說明》、《維護保養手冊》;提供與承包商、m.airporthotelslisboa.com廠商和供應商簽署承包或供應合同中有關技術條款;提供承包商、供應商和廠商的聯絡地址、聯系電話和聯系人等資料及其它有關技術資料;提供必要的專業技術介紹和培訓;提供所有測試、檢驗和調試報告等。
D、拒絕驗收和移交的范圍
當發生如下情況,為維護發展商和全體業主的利益,物業管理處有權拒絕驗收接管物業,直到施工或整改完畢后,才能正式驗收移交。拒絕驗收的范圍包括:工地和已交付物業不能有效隔離、機房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設備。
F、公共區域的驗收和交接
公共區域的驗收應由物業管理處、發展商、監理及施工方等單位代表共同參加,交接以物業管理處安保正式上崗為標志。公共區域驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程,對建筑內部結構、隱蔽工程及定量參數等不作驗收 ,驗收 時由施工單位代表及監理簽名確認《公共區域驗收交接表》。物業管理處于初驗后發出整改項目清單交施工單位整改,并重復程序至驗收通過。
G、各種機房和設備的驗收及交接
各種機房驗收 應由物業管理處、發展商、監理及施工方等單位的代表共同參與,交接以接收機房鑰匙、遞交技術資料和備品配件為標志。機房和設備驗收只對有表計量的讀數作驗收 ,對其它參數不作驗收,驗收時由施工單位代表及監理簽名確認《機房驗收表》和《設備驗收表》。物業管理處于初期后發出整改項目清單交施工單位整改,并重復程序至驗收通過。
H、用戶單元內的驗收和移交
住戶單元的驗收由物業管理處、發展商、監理及施工方等單位代表共同參與,交接以接收住宅單元鑰匙為標志。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程,對建筑內部結構、隱蔽工程及定量參數等不作驗收。驗收時由施工單位代表和監理簽名確認《住宅單元驗收交接表》。物業管理處于初驗后發出整改項目清單交施工單位整改。并重復程序至驗收通過。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數。驗收妥當后,須將大門鎖好,鑰匙由物業管理處統一保管在一預備好的鑰匙柜內,所有鑰匙須標示有關單元的號數,物業管理處預備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況,包括施工單位進單元內進行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內巡查等事項。
I、綠化的驗收及交接
小區內綠化的驗收由物業管理處、發展商、監理及園林施工單位的代表共同參與,在驗收簽署后一年質保期滿后交接。綠化驗收只集在中可見的外觀、造型和數量,對其、是否有病蟲害等不作驗收。驗收時
篇2：新建物業移交和接管作業指導書
新建物業移交和接管作業指導書
1.作業目的
本作業不表示物業產權性質發生變化，僅體現管理和服務職能的移交和接管。在移交和接管的過程中既要保持管理的連續性、系統性和完整性，又要做到雙方界面清晰、職責分明。
2.主管崗位項目經理：督促檢查主辦崗位的作業，簽署移交接管協議。
主辦崗位 土建和設備工程師：具體經辦本項作業。
3.緊前工作條件
大型住宅區或公共建筑的物業移交和接管應提前介入，這有利于從使用者和管理者的立場上，從完善使用功能的角度出發，幫助開發單位發現設計和施工中的缺陷，提醒開發單位在正式交付使用之前妥善處理解決，防止發生返工和重復投入。如設備管理可從開始安裝設備時甚至管線埋設時介入，環境管理可從開始室外總體施工時介入。對于精裝修的建筑，在竣工之前，項目經理如發現施工單位的安保措施相對薄弱的，應強制施工單位與首屆物業管理公司簽訂安保提前介入的委托協議。
4.作業描述：
4.1物業管理的前期配合：首屆物業管理公司在取得物業的管理權后，應立即安排技術力量熟悉圖紙和圖紙與現場實物的對照。本主辦崗位應主動提供方便。
4.1.1對于針對物業管理服務和客戶使用需要而提出的合理建議，本主辦崗位應認真對待，磋商解決方案并協助項目經理落實。
4.1.2當工程進行分部分項驗收、結構驗收、設備調試、竣工驗收時，應通知物業公司參加。物業公司提出的施工質量整改意見應視作開發單位的意見，監理應要求施工單位立即整改，但對于純粹為了管理方便或物業公司利益而增加工程量或項目的建議則不予采納。
4.2 正式的物業移交和接管應在公司內部驗收之后，當交付使用的日期逼近，并且估計整改項目不多的情況下，可以和公司內部驗收同時進行。
4.3 本主辦崗位應提前一星期通知物業管理公司到現場進行移交和接管，隨通知附送以下移交資料，由物業管理公司簽收：
4.3.1 房地產權證；
4.3.2 竣工驗收證明（包括各配套單位或部門的驗收合格鑒定書，整改意見和復驗合格證明）；
4.3.3 質監站的竣工驗收備案證明；
4.3.4 交付使用許可證（針對住宅建筑）；
4.3.5 完整的全套竣工圖；
4.3.6建設用地范圍內地下綜合管網圖（含管線接口位置）；
4.3.7 沉降觀察記錄；
4.3.8 重大工程質量事故記錄；
4.3.9 供應商提供的水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的出廠產品檢驗合格證書，保修單和使用說明書；
4.3.10 保修清單（包括所有保修項目，主要保修內容，保修起止日期，保修責任單位，聯系方式，聯系人，未付保修金數額等）；
4.3.11 除竣工圖和建筑說明已有記載以外的設備，用器具，家具，裝飾，擺飾等清單；
4.3.12 開發單位對外簽署的尚未履行完畢，要求轉移給物業管理公司繼續履行的合同，協議及附件；
4.3.13 出租和出售的范圍清單。
4.4 物業管理公司應配齊各工種的工程技術人員，組成接管驗收組按時到現場進行接管驗收：
4.4.1 實物驗收內容和程序與竣工驗收基本一致，區別僅在于將抽查改為全項目全部位的檢查驗收，并側重于使用功能的檢驗。
4.4.2 項目經理召集物業管理公司、總包施工單位、工程監理召開移交接管會議，并負責編制會議紀要。主要議題為：
4.4.2.1 物業管理公司報告驗收情況，將已分工種整理匯總的整改項目記錄提交總包單位，協商整改期限及監理復驗和物業復驗的時間。
4.4.2.2 物業管理公司報告接收文件資料的完整情況，如提出補充要求，開發單位應于滿足。
4.4.2.3 如有零星工程還未完工，部分工料尚未退場，臨時建筑尚未拆除，應協商清場時限。
4.4.2.4 協商當天是否具備移交接管條件。如物業管理公司同意當天接管的話，則清點移交鑰匙，簽署交接書（附會議紀要）。如物業管理公司認為當天不具備接管條件，應商定時間重新召開移交接管會議。
4.4.2.5 協商保修辦法，簽署保修協議。對于物業管理公司而言，保修責任在開發單位一方，但為了能使保修業務及時處理解決，開發單位通常建議物業管理公司直接聯絡總包單位或專業分包單位，并贊成以下兩種辦法之一：
開發單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉保修費用給物業管理公司，由物業管理公司負責保修包干。多不退，少不補；
總包單位承擔保修責任，開發單位從總包單位的保修金中劃轉部分作為保修保證金給物業管理公司，當總包單位不能及時履行保修責任時，由物業管理公司代為保修，并按實開支費用，保修期滿時按實結算。
4.5 自物業管理公司簽署交接書當天起，物業管理公司全面承擔起物業管理的職責。
篇3：武漢市住宅區物業管理移交辦法(2000年)
各區人民政府,市人民政府各部門、各直屬機構:
現將《武漢市住宅區物業管理移交辦法》印發給你們,請認真貫徹執行。
二○○○年七月六日
第一條 為規范住宅區物業管理移交,維護業主《使用人》、開發建設單位和物業管理企業的合法權益,根據《武漢市住宅區物業管理條例》(以下簡稱《條例》)及其他有關規定,制定本辦法。
第二條 本市城市規劃區內住宅區物業管理移交,適用本辦法。
第三條 市房地產行政管理部門負責組織實施本辦法。
區房地產行政管理部門依照本辦法的規定,負責本行政區域內住宅區物業管理移交的業務指導和監督管理。
有關行政主管部門在各自職責范圍內,做好住宅區物業管理移交的有關工作。
第四條 住宅區物業管理移交時,應具備下列條件:
(一)住宅區建設工程的公共設備、設施配套齊全,并符合規劃、設計及有關規范的要求。
(二)住宅區經市房地產開發管理部門進行竣工綜合驗收合格,且驗收資料齊全;
(三)有符合規定的住宅區物業管理啟動資金::、物業管理辦公用房、物業管理經營用房;
(四)住宅區共用設備、設施運行正常、完好,并經有關管理部門驗收合格;
(五)建筑渣土、施工機具和各類臨時建筑等全部清理完畢。 住宅區依據規劃分期建設,部分建成并具備使用功能移交物業管理的,在建成部分與建部分之間已采取安全隔離措施。
第五條 住宅區物業管理移交的內容包括下列各項:
(一)住宅區建筑物、構筑物及有關設備、設施(包括用于物業管理的設備、設施),并有移交清冊;
(二)按照住宅區總規模建安造價1.5%(配置有電梯的住宅樓,按照建安造價的2.5%)的比例移交的物業管理啟動資金。
(三)按照住宅區總建筑面積2‰的比例無償提供的物業管理辦公用房;
(四)按照住宅區總建筑面積3‰的比例按照綜合成本價提供的物業管理經營用房;
(五)住宅區內按照規劃建設的市政設施、綠化設施、環衛設施、供電供水設施、供氣設施、安全防范設施、各類管線等相關配套設施;
(六)《條例》第十四條規定的工程建設檔案資料;
(七)業主(使用人)入住清冊和業主(使用人)基本情況;
(八)按照規定應移交的基他內容。
第六條 住宅區物業管理移交,按照下列程序辦理:
(一)由開發建設單位在住宅區業主委員會(以下簡稱業主委員會)成立之日起30日內,向住宅區所在地的區房地產行政管理部門提出書面申請,提供物業管理移交的相關資料,并填寫物業管理移交申報表;
(二)由區房地產行政管理部門組織開發建設單位、業主委員會、住宅區所在地的街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府及其他有關單位,對移交內容進行審核,符合移交條件的,簽署意見,報市房地產行政管理部門核定;
(三)由區房地產行政管理部門組織開發建設單位和業主委員會正式辦理住宅區物業管理移交,簽署協議書,并報市房地產行政管理部門備案。
第七條 住宅區物業管理責任,自移交之日起,由業主委員會或者業主委員會聘請的物業管理企業按照協議的規定承擔。在國家和本市規定的保修期限和保修范圍內的保修責任,仍由開發建設單位承擔。
第八條 住宅區符合物業管理移交條件[[,開發建設單位在業主委員會成立之日起30日內,未按規定移交工程建設檔案資料、物業管理啟動資金、物業管理用房等的,由住宅區所在地的區房地產行政管理部門責令限期移交;逾期仍不移交的,按《條例》第四十四條第(五)、(六)項的規定予以處罰。
第九條 住宅區符合物業管理移交條件,業主委員會無正當理由拒絕接收的,由住宅區所在地的區房地產行政管理部門責令限期接收;逾期仍不接收的,由業主委員會承擔后果責任。
第十條 住宅區不符合物業管理移交條件,開發建設單位要求移交的,業主委員會有權拒絕接收;并由住宅區所在地的區房地產行政管理部門責令限期具備移交條件;逾期仍不具備移交條件的,由開發建設單位承擔后果責任。
第十一條 開發建設單位或者業主委員會擅自辦理住宅區物業管理移交,或者在住宅區物業管理移交中弄虛作假的,由房地產行政管理部門予以制止;造成嚴重后果的,應依法承擔法律責任。
第十二條 其他物業的物業管理移交,參照本辦法的規定執行。