物業入伙管理程序（五）

　　1目的

　　本程序明確了對物業的入伙管理實施控制的職責、方法和要求，以確保業主（客戶）準確而有秩序的入住。

　　2適用范圍

　　適用于公司所承接管理的住宅樓的入伙手續。

　　3相關標準要素

　　GB/T19002-ISO90024.84.94.10

　　4相關文件

　　4.1質量手冊第4.8章、4.9章、4.10章

　　4.2物業的驗收程序

　　4.3業主（客戶）維修安裝服務

　　4.4物業裝修管理

　　4.5提供給業主（客戶）的文件的控制

　　4.6物業管理費用收取

　　5職責

　　5.1物業管理部負責入伙管理中的主要事務。

　　5.2財務部負責向業主(客戶)收取管理費押金及水電增容費等。

　　5.3機電工程部負責入伙管理中必要的維修服務。

　　5.4消防治安部負責入伙管理中消防設施的驗收。

　　5.5經營部負責制定入伙預交費用標準。

　　6實施程序

　　6.1入伙準備工作

　　6.1.1物業管理部在入伙前一個月應制定入伙工作計劃，該計劃中應明確：

　　a.入伙時間；

　　b.負責入伙工作的人員及其職責；

　　c.入伙手續；

　　d.入伙過程中使用的文件和表格。

　　6.1.2入伙工作計劃應由物業管理部經理批準。

　　6.1.3開發商應提前一個月向業主（客戶）發出《入伙通知書》，詳細說明：

　　a.需業主（客戶）準備的證明材料；

　　b.需業主（客戶）填寫的表格；

　　c.辦理入伙手續的程序。

　　6.1.4辦理入伙手續的工作現場應張貼入伙公告和明確的指示標識，并指定專人負責業主（客戶）辦理入伙手續時的各類咨詢和引導，以便于業主（客戶）辦理各項手續。

　　6.2入伙審查登記

　　6.2.1管理處應建立入伙登記表，管理處對業主（客戶）提交的《入伙通知書》進行查驗，確認無誤后收取《入伙通知書》，在入伙登記冊中注明，并向入伙申請人發放資料，應包括：

　　a.《入住說明》；

　　b.《住戶手冊》；

　　c.《住戶公約》；

　　d.《管理協議》；

　　e.《預交費用標準》；

　　f.《裝修須知》；

　　g.《住戶登記表》；

　　h.《裝修審批表》；

　　i.《驗收交接表》。

　　6.2.2上述發放的資料應在《入伙登記冊》中由業主簽收，或由管理人員注明，并按運作程序文件《提供給業主（客戶）的文件的控制》進行控制。

　　6.2.3在提供給業主（客戶）的《入住說明》中應明確由業主（客戶）填寫并提交的資料，一般包括：

　　a.身份證或工作證復印件；

　　b.《業主（客戶）登記表》；

　　c.購/租房合同的正本及復印件；

　　d.已簽署的《住戶公約》、《管理協議》。

　　6.2.4管理處對業主（客戶）提交的資料進行審核驗證，驗證內容包括：

　　a.表格填寫是否完整、正確和清晰；

　　b.公約和管理協議是否已簽署；

　　c.身份證明文件與購/租房合同、及《業主（客戶）登記表》是否一致。

　　6.2.5審查通過后，入伙管理員收取購/租房合同復印件、《業主（客戶）登記表》、《住戶公約》一份、《管理協議》一份，在《入住通知書》注明簽收。

　　6.3預交費用

　　6.3.1經營部應根據政策、法規及發展商或業主委員會的規定，制定《入伙預交費用標準》。

　　6.3.2經營部在審查并接收業主（客戶）提交的文件后，應通知業主（客戶）去財務部交納相關的預交費用。（或由管理處代收繳后轉交財務部）。

　　6.3.3財務部根據《入伙預交費標準》向業主（客戶）收取各項費用，并開立相應票據給業主（客戶）。費用項目包括：預交管理費押金、水電增容費等。裝修保證金及清運費等由管理處負責核收和控制。

　　6.3.4財務部應通知管理處已交納預交費用業主（客戶）的姓名或單位，并由管理處在入伙登記冊中注明。

　　6.4發放鑰匙及房屋驗收

　　6.4.1上述手續完成后，管理處查驗入伙登記表及已簽署的《管理協議》、及各項收費票據

后向業主（客戶）發放鑰匙，并在《鑰匙發放登記表》上登記。同時應和業主（客戶）協定驗收房屋的時間和方式。

　　6.4.2管理處與業主（客戶）一起驗收其名下的物業，登記水、電、氣表底數，雙方在《驗收交接表》上簽字確認。

　　6.4.3驗收過程中雙方確認需維修的事項由管理處通知相關部門。具體參見運作程序《業主（客戶）維修安裝服務》。

　　6.5入伙后的裝修管理

　　6.5.1物業管理部在提供給業主（客戶）的文件中應明確裝修管理的要求，具體內容參見運作程序《物業裝修管理》。

　　7記錄

　　7.1入伙通知書

　　7.2入伙登記表

　　7.3住戶登記表

　　7.4驗收交接表

篇2：新入伙小區管理難點與對策

　　新入伙小區管理難點與對策

　　隨著房地產業的發展，新住宅小區不斷落成。不少物業管理公司在接管新入伙的小區時，總感覺事情非凡多，困難非凡大，甚至有應接不暇的現象。

　　一、新入伙小區的管理特點

　　新入伙小區是指小區的物業剛移交使用1-2年，業主入住較少，小區住戶生活及物業管理均未進入正常穩定的階段。這種小區具有以下特點：

　　1、小區工程尚未完全結束，對四周環境影響較大。

　　根據我國現狀，雖然小區交房時需要工程竣工驗收備案，但不少小區尤其是分期開發的小區，在入伙時工程并未完全結束。一些收尾工程或后期開發工程給新入伙小區帶來大量的噪音、粉塵、閑雜人員等，對正常生活有較大影響。另外，新入伙小區的園林植物生長尚未定型，園林環境功能不能得到應有體現。

　　2、小區配套設施尚未完善，居民生活不方便。

　　大型小區一般都規劃有學校、超市、配套商鋪等。但新入住小區由于人數還不多，配套設施一時難以到位，甚至由于施工滯后的原因，有些小區在交樓入住時還沒開通有線電視、電話、網絡等，給前期入住的業主帶來諸多不便，有些業主甚至會因此遷怒發展商及物業管理公司，導致糾紛。

　　3、小區室內裝修量大，外來人員多而混雜，安全管理任務重。

　　新小區大部分是毛坯房，大部分業主要進行裝修。由于業主收樓時間集中，裝修戶數眾多，小區內裝修人員也較多，給小區的安全管理帶來隱患。尤其在小區入伙半年以后到兩年之內，部分業主已入住，但還有業主在裝修，減少裝修工作對已入住業主造成的安全及其他影響，是小區管理的一個難題。

　　4、小區返修工作量大，業主與開發商矛盾較多。

　　房地產開發是一項十分復雜的工程，有些質量或設計上的問題在竣工驗收、接管驗收或分戶驗收中未能及時發現。業主入住使用后，往往要求返修。這時就需要物業管理公司做好業主與開發商的橋梁工作，及時解決業主的困難，避免積怨。

　　5、小區物業管理處于起步階段，管理尚未走上正規化。

　　新的物業管理小區，雖然相關人員經過培訓，但其組織架構未經過實際運作的考驗，對小區情況、業主情況、設備情況等未能完全把握，尚需磨合。新入伙小區入住人數不多，業主委員會尚未選舉產生，各項公共設施設備也都處于新安裝磨合期，需要根據該時段的特點進行針對性管理。

　　二、新入伙小區的管理重點

　　1、安全管理。

　　新入伙小區由于外來人員多，正常生活與施工同時進行，安全技防設施尚未正常使用，存在著極大的安全隱患。另外，新入住小區的車輛管理系統往往未完善，而外來車輛又往往較多，極易發生車輛損壞或丟車現象。做好小區治安安全管理、工地安全生產管理、小區消防安全管理、小區車輛安全管理就顯得十分重要。

　　2、工程返修工作。

　　經驗表明，小區入伙后的兩年內是業主發現房屋質量問題從而要求維修或補償最多的時期，也是業主極易與發展商及物業管理公司發生矛盾、產生積怨的時期。房屋質量問題并不是物業管理公司的責任，但處理不好，往往會令業主和物業管理公司產生積怨，為日后的管理帶來麻煩。因而，建立起業主與發展商之間的橋梁，積極跟進業主房屋質量的返修工作是新入伙小區物業管理的重要工作之一。

　　3、裝修管理。

　　裝修管理是新入伙小區尤其是集中入伙小區最主要也是最重要的工作。據統計，一般中型以上小區在新入伙一年內，裝修管理的工作量往往占小區物業管理工作量的一半以上。出于這個原因，新入伙小區的管理人員投入往往比運作成熟的小區多出不少。

　　4、成品保護與設備設施保護。

　　新小區入伙后，往往還有工程在繼續進行，可能會對已完工的成品及已安裝的設備造成較大的損壞或影響，業主入伙后的裝修工程往往也會造成同樣問題。因此，保護好已完工的公共設施設備，保護好廣大業主的長遠利益，是新入伙小區物業管理的一項重要工作。

　　5、完善小區基本資料及管理制度。

　　新入伙小區的物業管理公司應利用各項工程移交驗收及業主入伙的機會，完善小區各項設備設施基本資料及各戶業主的基本資料，分類造冊歸檔，以便日后的管理。另外，應針對小區的具體情況，制定各項管理制度，方便日后的管理。

　　三、新入伙小區的管理對策

　　1、建立成品保護機制，解決發展商及業主的后顧之憂。

　　接管新入伙小區后，應對已建成的各類成品制定相應的保護措施，維護發展商及廣大業主的利益，避免后期工程對這些成品造成損壞。成品保護包括對已建成但未驗收移交的成品保護，對已建成且已驗收移交的成品的保護。前者是避免因后期工程對已完工未移交成品的損壞，維護發展商的利益。而后者是避免后期施工或裝修施工對已移交的設備設施造成影響，維護廣大業主的長遠利益。在移交驗收前，可采取點數代管、拍照代管、包裝隔離使用等方法，在實踐中取得了良好效果。

　　2、采取非常規管理，保護公共設備設施，維護業主長遠利益。

　　新入伙小區由于各項設備設施還處于磨合期，其設計合理性及施工質量還有待驗證，加上后期工程及裝修工程的影響，對于一些公共設備設施需采取非常規管理，以排除各種隱患，保障廣大業主的利益。如各棟樓的下水管道極易因裝修造成立管堵塞而返冒水，為避免這種現象，可在接管驗收時給每個房間的下水口上封條，要求每家裝修戶在裝修期間封堵下水管道，派專人每月加大密度定期疏通下水管道以避免堵塞返冒水現象。

　　3、建立發展商及業主對話機制，化解三方矛盾。

　　新入伙小區的工程返修應由施工方承擔，但施工方只對發展商負責而不對業主負責。往往會出現業主找物業管理公司，物業管理公司讓業主找發展商，發展商讓業主找施工隊的現象，造成多方矛盾糾纏。為了避免這種現象，物業管理公司可牽頭與發展商、施工方建立對口溝通渠道及定期溝通機制，每月定期召開由開發商、物業管理公司及施工方參加的三方協調會，由物業管理公司及時將業主的返修需求反映給發展商與施工方，并跟進返修工作，及時解決業主的困難。

　　4、嚴格外來人員管理制度，消除安全隱患。

　　在小區新入伙階段，建設單位施工人員、各戶裝修人員、各項設施設備維保人員、各類業務推銷人員以及購房、看房人員等魚目混雜，極易混入作案分子，對小區已入住業主及小區公共財產構成極大隱患，必須對所有外來人員建立嚴格完善的管理制度?？梢笫┕と藛T及維保人員佩戴工作牌進入，對裝修人員造冊發放施工主、副卡，進行進出登記管理，對各類業務員除業主邀請外嚴禁入內，對看房人員要求由售樓人員帶入，對來訪人員進行登記放行等，并對進入小區的人員進行跟蹤管理。充分利用小區的技防設施，同時檢驗這些設備設施的可靠性。

　　5、購買第三方責任險，規避物業管理風險。

　　新入伙小區因眾多工程有待完善，設備設施處于磨合期，管理機制沒有足夠完善，比較輕易出現一些意外事故，引發惡性賠償或官司。物業管理公司應針對新入伙小區各項安全隱患，逐一排查各項危險源，針對排查出的危險源制定相應的安全防范措施。同時，物業管理企業應考慮各種風險，購買第三方責任險及物業管理責任險，降低意外事故帶來的損失。

　　6、積極開展個性化延伸服務，方便業主日常生活。

　　新小區配套設施往往不夠完善，先入住的業主生活不便，輕易引發這些業主的不滿，遷怒于物業管理企業。為了方便先期入住的業主，提高業主的生活質量，樹立物業管理企業的良好形象，物業管理企業應急業主之所急，除了積極聯系解決相應配套設施外，還應開展多樣化的延伸服務，盡量滿足業主的需求。

　　參考文獻：

　　1、班道明，《物業管理概述》，中國林業出版社

篇3：項目入伙(住)管理方案

　　提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作,以免辦理手續時徒勞往返。

　　為業主辦理入伙手續時,應程序順暢,手續完善,票據正規。

　　即時完成入伙注記。

　　受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。

　　1、業主入伙流程

　　1)業主向售房單位/發展商辦理售房手續后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2)憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。

　　3)物業管理公司在審核資料無誤后,向業主介紹物業管理服務情況、收費情況;代發展商與業主簽訂《使用公約》。

　　6)若業主驗房發現并提出質量問題,經確認,填寫返修表送交發展商,管理處應協助發展商對房屋進行整改后,請業主再次驗房。

　　7)如需二次裝修的,需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　8)業戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

　　3)由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋,如發現有房屋質量問題的,由物業管理公司通知工程隊整改。

　　4)整改后或驗收房屋沒問題,業戶就同物業管理(來自:m.airporthotelslisboa.com)公司簽驗收單,并從物業管理公司領取房屋鑰匙。

　　5)交付押金和首期租金。

　　6)如需二次裝修的,需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　3、入伙作業標準

　　入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

　　入伙各項資料齊全,記錄規范完整,按戶建立業戶檔案。

　　入伙各項收費正確,做到日結月清、帳表相符。

　　特約服務手續齊全,收費合理,守時守約,保證質量。

　　內部手冊登記及時,即時完成注記。

　　入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業規程

　　由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。

　　業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。

　　業戶到管理處簽收入伙資料,付清物業管理費用。

　　由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房,抄錄水電表底數并共同確認。

　　業戶驗房后若提出質量問題,填質量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。