1.房屋公用部位維修管理規定
1.1房屋公共部位包括大廳、走道、樓梯道、梯面、電梯間及房屋的毗領部分。
1.2環衛部每天對房屋公共部位進行清潔,保證無灰塵、雜物。
1.3物業部責任區管理員定時對公用部位墻壁、地磚等進行巡查,地磚壞了及時填寫維修單轉工程部處理,墻壁較臟的,由物業部主任組織統計,報管理處經理,由管理處經理統一安排粉刷。
1.4對公用給、排管道,平時巡查發現問題及時處理,避免重大損失。
1.5對公用梁、柱、承重墻定期檢查,按照管理處制定的維修計劃執行。
1.6公用部位的維修以棟別統計,建立專項臺帳,由房屋的本體維修基金支付。
1.7房屋周圍道路及公用設施、設備維修由工程部計劃執行。

2.樓宇及修繕管理規定
為保持樓宇的完好美觀,使業戶享有寧靜舒適的生活環境,特訂立本規定。
2.1房屋自交付使用時起(以竣工驗收日為準),根據有關規定,保修期內凡因施工原因引起的質量問題(不包括人為損壞),由發展(來自:m.airporthotelslisboa.com)商負責,物業管理公司可代為用戶進行聯系。
2.2由于屬自然災害、自然損耗或用戶使用不當所致的質量問題需要維修,不在保修范圍內,物業管理公司將盡力為用戶提供有償服務。
2.3保修期之后的日常房屋維修,根據深圳市的有關規定。用戶室內部分費用由用戶負責,公用部分費用由物業管理公司和全體業主負責。
2.4房屋公共部位凡屬人為損壞的,由損壞者負責修復,并承擔有關費用。
2.5用戶對其購、租的樓宇擁有使用權,物業管理公司受開發商委托,對樓宇的所有主要結構、公共場所及設施,行使管理權。
2.6任何用戶均不得私自改變物業的用途, 物業外觀應完好、整潔、不得妨礙市容和觀瞻,不允許封閉空中花園和外陽臺用戶不得自行封閉,允許封閉的內陽臺應統一有序。
2.7用戶如對室內進行裝修,應嚴格遵守裝修管理的一切規定。
2.8大廈/小區之任何地方均不得涂畫或張貼廣告,違者應負擔清洗、粉刷費用。如屬小孩所為,應由家長負責。
2.9樓宇內公共地方,不得擺放家具、貨物或其他物品。
2.10嚴禁往樓下傾倒污水、拋棄垃圾、雜物、以免傷及他人或影響衛生,教育小孩在共公場所不得隨地大小便。否則,按規定處罰。
2.11切莫把垃圾等雜物投入廁所或下水道。如因使用不當而導致堵塞或損壞,用戶應負全部修理費用。
2.12嚴禁飼養犬類、家畜、家禽和在戶門外燒香拜神,懸掛迷信物品。違者按規定處罰。
2.13樓宇內嚴禁收藏或擁有任何危險品(如槍支、彈藥、汽油及有害液體或氣體等),以保護全體用戶的安全。
2.14為使本大廈經常保持整潔衛生,嚴禁所有人員隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮以及瓜殼,違者按規定罰款。
2.15用戶須按期繳交各項管理費和水、電、氣的使用費用。

3.安全使用水、電、氣管理規定
為保證用戶的人身安全、生活舒適,根據省、市有關規定,并結合大廈/小區的實際情況,對水電氣的使用做如下規定:
3.1用戶在進駐之前,必須向物業管理公司及相關供應單位提出申請,辦好有關手續后,方可供應水、電、氣,并自覺接受管理部門的管理與監督。
3.2用戶在搬遷、裝修(來自:m.airporthotelslisboa.com)或使用過程中,若要對自用物業的有關管線作出必要的更改或移動時,請先向物

篇2：公共管理是物業服務根本屬性

　　公共管理是物業服務根本屬性

　　一、物業服務性質界定的重要意義

　　在我國早期的物業服務實踐中，政府在行政法規中對物業服務的性質并沒有作出明確的界定，甚至對“物業服務”術語都沒有作出明確的定義。建設部頒布的《城市新建小區管理辦法》對“住宅小區管理”術語作了相當于物業服務的定義的解釋：“本辦法所稱住宅小區管理(以下簡稱小區管理)，是指對住宅小區的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治?！痹诘胤叫苑ㄒ幒驼幷轮?，對“物業服務”術語的定義一般也都是從狹義的角度來定義的，并且各自的表述都有差異。

　　例如《廣東省物業服務條例》規定“物業服務，是指業主組成業主委員會對其物業的共有部分和共同事務委托物業服務公司進行管理的活動?！倍督K省城市住宅區物業服務辦法》則稱“物業服務是指物業服務企業按照委托合同約定對物業所進行的養護、維修管理和為業主、房屋使用人提供的服務?！庇捎谖飿I服務深入到千家萬戶，牽涉到方方面面，對“物業服務”術語作出一個科學的定義難度相當大，有的地方則在制定地方性法規、政府規章時，回避對該術語作出定義。如《上海市居住物業服務條例》、《重慶市物業服務辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業服務條例》，立法者基于慎重起見，都未對“物業服務”術語下定義。新頒布的《物業服務條例》第二條 指出：“所稱物業服務，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動?！边@些定義都表明了物業服務的主體、物業服務內容，但沒有闡明管理性質，即管理的宗旨、管理方式、產品性質等。在此情況下，物業服務企業在開展物業服務工作時，基于什么管理邏輯并不清楚，只有各行其是。

　　與此同時，當前在理論界在物業服務的性質上仍有爭議，主要有兩種看法，一種看法認為物業服務是公共行政管理；另一種看法認為是私人管理即經營性管理。筆者認為這兩種看法都有偏叵。這兩種看法對物業服務服務實際工作影響很大，前者以社會公共利益為導向，忽視物業區域業主或非業主使用人的公共利益，使管理者傾向傳統的“房管所式”的行政管理模式，一方面使“管”業主或非業主使用人的方式盛行，不能體現物業服務服務的物業區域(如住宅小區)本位特性。在倡導業主至上的今天，這種 “管制”方式顯然不合時宜，有人甚至于因此提出“物業服務”名稱都要改為“物業服務”，就因為其中有一個“管”字，雖然從管理學理論上講，這種說法不值一提(因為服務只是管理的一種方式而矣)，但可足見其影響。另一方面使管理者不計成本，經費上更加依賴于開發建設單位，物業服務企業獨立經營更加困難，很難實現物業服務與開發建設分業經營的目標。

　　后者以企業利益最大化為導向，使管理者傾向于私域管理模式，這可能囿于物業服務企業由房地產開發建設單位(商)組建或控制的背景，且大多是房地產開發建設單位(商)投資經濟活動的一個營銷要素而矣。一方面使“榨” 業主或非業主使用人的方式盛行，表現為：或與房地產開發建設單位(商)合謀，損害業主利益，或亂收費，亂漲價等增加自身利益的行為，另一方面盡可能提供少的服務產品、降低服務質量以降低成本。這都造成“分業經營”背景下使管理者與業主或非業主使用人的關系緊張，物業公司從根本上面臨生存危機。因此非常有必要對物業服務性質做出恰當的界定。

　　二、物業服務的公共管理屬性的理論分析

　　1.物業服務具有公共管理的根本屬性，但不排斥處于補充性地位的私人屬性

　　在界定物業服務性質之前，有必要首先認識一下公共管理的性質。公共管理包含著兩方面要素即：管理性與公共性。從管理性分析，法約爾早就指出，為實現管理中的高效，需要通過“計劃、組織、指揮、協調、控制”等手段，達到資源的有效配置。從公共性分析，對社會公共事務實施管理的主體(政府與非政府公共組織)，他們擁有著公共權力，承擔著與企業目標不同的公共責任。這些目標是有效公平地向民眾提供公共產品(服務)，維護社會的公共秩序。為了實現目標，公共組織需要不斷制訂與實施，旨在有效增進與公平分配社會公共利益的公共政策。為了保證達到這些目的，需要強化公共監督，倡導高尚的公共道德。

　　從區別企業管理與各種形式的私域(或私人)管理(企業法人或自然人的經營管理，則是以盈利為目的，旨在實現自身利益最大化)出發，公共管理可以定義為：公共管理是政府與非政府公共組織所進行的、不以營利為目的，旨在追求有效地增進與公平地分配社會公共利益的調控活動。定義的前半部是區別企業管理，定義的后半部是區別非企業化的私域中一切形式的管理。

　　從公共管理所包括的基本內容出發，公共管理可以定義為：公共管理是政府與非政府公共組織，在運用所擁有的公共權力，處理社會公共事務的過程中，在維護、增進與分配公共利益，以及向民眾提供所需的公共產品(服務)所進行的管理活動。

　　從物業服務現有的定義來看，物業服務包含了公共管理和私人管理雙重屬性，即物業服務內容、宗旨上體現了公共性，但物業服務活動又是借助于企業管理的形式來施行，且有盈利目的。需要指出的是，物業服務的主體是物業服務企業而非公共組織，這是否與公共管理的含義不符?回答是否定的。物業服務與物業服務企業是兩范疇，由企業組織來施行公共管理項目活動在國內外的管理實踐中已是非常普遍。這里無需贅述。

　　廣義的物業服務就具有雙重性。它是泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及租售后的管理和服務。包括房地產開發的早期介入和前期管理，以及房屋及其設備、公共設施的保養、維修、住宅小區的治安、環衛、交通、分送信報、公共綠化，道路養護等公共事務管理內容，范圍相當廣泛。有的物業服務還兼營小區內的商業服務、搬家服務、家政服務、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等經營性服務項目。美國的羅伯特、C. 凱爾等人著的《物業服務--案例與分析》一書中所闡述的物業服務者的基本職能是：(1)為業主管理物業；(2)為業主創造來自物業的收入；(3)使物業保值增值。就代表了這種廣義物業服務的觀點。廣義的物業服務就包含了公共管理與私人管理雙重屬性。

　　狹義的物業服務主要是因建筑物區分所有權的不可分割性而產生的物業區域區公共事務管理。由于高層住宅樓宇的出現，這種住宅一般都是按單元出售給單個業主，因此一座樓宇的產權會有很多個業主所共有，在這種多元化的房屋產權要求統一管理的情況下，就出現了狹義的物業服務，即一般只限于對該物業進行管理服務，其主要的任務是對物業的維護、管理共用的機電設備和公共設施，也包括治安保衛、分送信報、清潔衛生、綠化養護等公共管理服務項目。

　　不論是廣義上、還是狹義理解物業服務的性質，但都不能回避公共管理性質，而經營性只體現在廣義的理解中，物業服務區域的經營性管理活動如果脫離了物業公共管理性，就成了與其他商業性活動毫無區別的純粹的商業經營管理活動。因此公共管理性是物業服務的根本屬性。

　　由于物業服務企業同其他企業一樣都是企業，很容易產生同一般企業以盈利最大為目標的偏向，從而缺少對業主公共利益訴求的關注，因此，很有必要從一些關鍵點上對物業服務企業和一般經營性企業進行區別，我們不妨抽掉物業服務企業開展的物業服務活動中的經營性和一般經營性的企業中的公益性，試從純公共管理角度的物業服務與純經營管理角度的比較兩種企業管理的兩者區別。(見下表)

　　物業服務(純公共管理角度)與企業管理(純經營管理角度)的區別

　　區別 物業服務(純公共管理角度) 企業管理(純經營管理角度)

　　權力來源 業主委托 股東委托

　　產品性質 公共產品 私人產品

　　監督機構 業主委員會 監事會

　　服務對象 業主及物業使用人 一般消費者

　　決策機構 業主大會 股東大會

　　壟斷性 “一區一公司"壟斷性競爭性

　　宗旨 以物業區域公共利益為主 自身利益最大化

　　2.物業服務公共性的內涵的初步界定

　　我國新頒布的《物業服務條例》第二條 本條例指出：“所稱物業服務，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動?！?就這個定義，從管理性來分析，物業服務企業同其他企業一樣都是獨立的企業法人，按企業管理的方式開展經營管理活動。從公共性來分析，物業服務企業接受業主委員會的委托向業主們提供公共產品(物業服務服務產品)，即物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。權力來源于業主公眾，服務對象是物業區域的業主公眾。因此，物業服務包含了公共管理的兩個要素即管理性與公共性。該定義包括了三層含義：

　　其一、是物業服務企業的管理權來自業主集體的委托，體現權力的公共屬性。管理企業以公司法人形式出現，而作為業主，若屬單個業主，情況還比較簡單，若屬多元性業主，則由于其擴散性決定了必須有一個多業主的統一組織--業主委員會通過集體行使業主權力，來聘用物業服務企業，并協調工作，雙方以具有法律效力的合同形式及相關制度，公約等明確各自的責權利關系，確保業主集體委托的管理目標的實現。

　　其二、是對房屋及配套設備、設施和相關場地的維護管理是物業服務的基本內容，體現管理事務的公共屬性。盡管業主可以通過合約的形式與物業服務企業就管理內容、管理項目、服務質量、服務深度、服務價格等進行約定，但對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理，以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，則是物業服務的基本內容，任何合約都要以此為基礎，不能從中刪減，否則，就會削弱物業服務的功能和作用。這也是狹義物業服務的主要范疇。

　　其三、體現物業服務的經營屬性的專項服務和特約服務必須考慮物業服務區域整體公共利益的需要。專項服務和特約服務的內容可以相當廣泛，從家政服務，乃至中介代理，租賃經營、房屋銷售，總之，在法律法規許可的范圍內，只要業主有需要并愿意委托，而物業服務企業又有這方面的能力和資源，一旦達成協議，便可以接受委托。這樣，就拓展了物業服務的內容，延長了物業服務的產業鏈，從提高物業服務企業經營績效、為業主的生活提供方便等方面有力地支持了公共管理目標的達成。

　　其四、物業服務屬于公共管理的最具體層次。公共管理可分為個層次：公共政治管理--國家的治理，又稱廣義的政府管理；公共行政管理--狹義的政府管理；公共事業管理--政府直接或委托私人(如各類法人)、非政府公共組織進行的專業管理；公共資源管理--政府或私人(如各類法人或自然人)對自然資源和社會資源管理；公共事務管理--依法進行的兩人(法人或自然人)以上的共同事務的管理。物業服務就屬于公共管理最微觀的公共事務管理層次。

　　三、物業服務公共管理屬性的實證分析

　　1.從國外物業服務理實踐活動的內容看，物業服務具有明顯的公共管理屬性

　　在國外，物業服務在不同對象和內容上體現物業服務的公共管理屬性：即租戶(或物業使用人)在使用物業過程中的建筑屋及設施設備的公共事務管理與業主的由區分所有權引起的產權關系、公共關系的管理。

　　在英國，微觀上，19世紀60年代伯明翰市的奧克維婭?希爾(Octavia Hill)最早為其出租物業制定了一套規范--約束租戶的行為管理辦法，要求承租者遵守，同時女房東希爾女士本人也及時對損壞的設備、設施進行了修善，維護了起碼的居住環境。這被視為最早的物業服務，體現了建筑屋及設施設備的公共事務管理屬性。在宏觀上，伯明翰市政府為適應當時的工業發展的需要，從城市建設的角度出發，開創了由政府出面主持房地產即物業的成片開發、租賃、管理的先例，體現了政府公共管理對物業服務領域的滲透。

　　在美國，現代的專業性物業服務卻是于19世紀末至20世紀30年代在美國形成和出現。適應公寓大廈、摩天大樓的等區分所有權物業的出現及其管理的需要而發展起來的，高層建筑附屬設備多，結構復雜，防火、保安任務繁重，特別是一些標志性建筑的美容保潔工作，技術要求很高。所以，大廈的日常管理、服務、維修、養護等專業技術要求大大超出傳統的物業服務要求。尤其棘手的是，摩天大廈的業主常常不是一個或幾個，而是數十個或數百個，面臨著不知由誰來管理的難題。結果，一種適應這種客觀需要的專業性物業服務機構應運而生，該機構應業主的要求，對樓宇提供統一的管理和系列的服務，開啟了現代物業服務的大門。

　　美國學者羅伯?C?特凱爾認為物業服務發展有幾個原因：“鋼結構建筑的出現和電梯的發明、城郊區域的發展以及投資機會的增多”； “鋼結構建筑的出現和電梯的發明”--區分所有權物業的出現多業主、多使用人(租戶)；“城郊區域的發展以及投資機會的增多”--區分所有權物業的出現多業主、多使用人(租戶)。這都引發出以物業為紐帶的公共事務管理的需要

　　2.從物業服務較為成熟的香港的物業服務主體演變發展趨勢看，物業服務的公共管理屬性越來越凸顯出來。

　　在香港，香港物業服務溯源香港的物業服務是順應房地產綜合開發的發展而派生出來的產物，它的產生，可追溯到第二次世界大戰之后，

　　(1)政府管理--行政管理。政府派員“看更”服務--香港早期物業服務的物業服務主要是“看更”服務，即由專人進行夜間巡邏等治安保衛工作。屋宇建設委員會聘來房屋經理管理--在香港回歸之前，當時的香港政府自20世紀50年代開始，為解決住房緊張的問題，仿效英國的公共住房政策，制定了早期的“公共房屋計劃”，繼而成立了屋宇建設委員會，開始興建公共住房，稱為“公屋”，主要出租給低收入階層。第一個擁有大量樓宇的屋村于1958年落成。另外，政府部門工務局也興建了設備齊全的屋村，并由屋宇建設委員會負責管理。為籌劃和管理好一批批公共樓宇和屋村，前香港政府特別從英國聘來房屋經理。從此，專業性房屋管理的概念正式引入香港。

　　(2)發展商管理--企業管理。由于對住房的需求量很大，單靠政府的財力還難以解決問題，于是，發展商也積極投資大型屋村的建設。當第一個大型私人屋村向政府申請規劃許可證時，政府一方面樂意采納這種建屋的要求，另一方面擔心人口如此密集的大型屋村，如缺乏良好的管理，一旦出現問題時后果難以預料。所以，在批準其發展計劃時，要求發展商承諾在批地契約后的全部年期內要妥善管理該屋村。這樣，就出現了由發展商為私人屋村提供專業化物業服務的形式。

　　(3)業主會議委任管理委員會業主立案法團管理--公共事務管理。自我管理與聘請專業管理公司管理：隨著建筑物高度的增加和屋村規模的擴大，以及人們對居住環境的要求日益提高，單靠政府或開發商提供管理服務還難以適應。于是，發揮住戶的自我管理、民主管理的作用就愈顯得必要。為此，前香港政府于1970年制定了《多層大廈(業主立案法團)條例》，1993年修改后簡稱為《建筑物管理條例》，確定業主可以“參與管理者”的身份，組織業主立案法團。業主立案法團由半數以上的自住(用)業主組成，是合法的管理組織。它可以收取管理費，可以雇用員工，也可以聘請專業管理公司，為大廈提供多方面的服務。業主立案法團是通過召開業主會議，由業主會議委任管理委員會，再由管理委員會在獲委托后28天內，向土地注冊處處長申請將各業主注冊成為法團，是具有法人資格的社團。

　　(4)政府宏觀調控下的業主立案法團管理--政府調控下的業主對物業公共事務的自治(自主管理)。首先是立法。前香港政府主要是通過立法對物業服務進行引導，并分別由建筑事務監督員、消防專員、衛生專員按照法律規定進行有關的檢查和監督，以確保物業服務的各項工作和內容能符合有關條例的要求。從70年代起，香港政府開始推行共同圍繞管理好和發揮好樓宇、屋村使用效益的公共契約制度，對發展商、管理公司、業主或租客的權利和義務都有明確規定，對各方應做什么、不應做什么和違章的罰則都讓大家知曉，共同規范有關的行為，又與《房屋條例》、《多層大廈(業主立案法團)條例》、《規劃條例》、《建筑物條例》、《消防條例》、《公共衛生條例》、《防止賄賂條例》等相關法律配套，相互為用，體現出依法管理的系統化、規范化、法制化。其次是培訓制度。香港樓宇、屋村管理能有高水平，在很大程度上是由于管理人員具有較高的素質，而管理人員之所以能有較高的素質，則應歸功于他們對培訓工作的重視和建立了一整套嚴密的培訓制度。為了提高工作水平，他們很重視對職員的教育和培養，提倡“一生功業在房署”、為公共房屋事業貢獻力量。相應地設立了基層管理員和護衛員培訓、初級管理層員工培訓、中級管理階層員工培訓、高級及行政階層管理職員培訓課程，使管理人員都精通自己的業務，各項工作很有秩序，職責分明，工作效率高。很顯然物業服務主體向公共管理組織--業主自治組織的歸位。

　　2.從中國大陸的物業服務短暫的發展歷程看，也呈現出與香港物業服務發展過程相類似的軌跡

　　(1)政府多層次多頭的直接管理--政府機關、企業事業單位和房管所的房屋管理：政府機關、企業事業單位物業的直接管理。房管所能城市國有房產進行的直接管理

　　(2)開發建設單位設置的物業服務企業管理--企業管理。20世紀80年代初期。沿海開放城市的廣州和深圳經濟特區，為廢除舊的住宅管理體制的弊端，在借鑒國外先進經驗的基礎上，結合中國的實際，大膽探索，在一些涉外商品房屋管理中，首先推行專業化的物業服務方式。

　　廣州市試點實行新型住宅區管理是1982年在東湖新村開始的。該小區于1981年建成，為了管理這個小區，東華實業公司參考香港屋村管理經驗，在新村內組建管理處，并在幾個方面實施了具體管理措施：維護小區規劃布局和樓房外觀，制止亂搭亂建；樓內和樓外公共道路、空地等統一實行清潔衛生管理，實現美化、綠化環境，統一種植和管理花木；實行統一治安管理；向住戶提供多層次服務，如代搞衛生、代購大米、瓶裝石油氣、家具等物品，以及代管房屋、車輛等，盡管初期的管理水平較低，但頗受好評，引起有關部門和社會的重視。

　　深圳市的物業服務也是從20世紀80年代初起步的。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司--深圳市物業服務公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實施統一的物業服務。

　　1985年底，深圳市住宅局成立后，對全市住宅區進行了調查研究，肯定了物業服務公司專業化、社會化、企業化的管理經驗，并在全市推廣，組織專業管理人員培訓。還明確提出，以住宅區的紅線圈為管理范圍，以管理和服務為基本任務，以社會、經濟、環境3個效益為檢驗標準，進一步從財務管理、監督人員配置、專業隊伍的組織、目標承包管理責任制推行等方面予以調控，以加快住宅管理向規范化、制度化、專業化方向發展。到1988年，深圳市由企業實施管理，由住宅局實施業務指導和監督的住宅區管理體制已基本形成。

　　1994年3月，在沿海開放城市幾年來物業服務試點經驗的基礎上，建設部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業服務公司統一實施專業化管理?！?與此同時，立法工作受到重視，物業服務法制環境得到改善，1994年以后，建設部會同財政部等有關部門先后制定了《物業服務企業財務管理規定》，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等部門規章，上海、廣東、江蘇、河南、廣西、江西等20多個省市相繼出臺了物業服務條例。天津、南京、杭州、深圳等城市加快物業服務立法。我國政府開始主導對物業服務的體制改革。

　　(3)政府指導下的業主委員會的自主管理與委托物業服務公司管理--企業化公共管理(不排斥物業服務企業的經營性)

　　20**年6月8日，國務院公布了第379號令《物業服務條例》，并自20**年9月1日起施行。為標志，業主委員會的自主管理業主委員會委托物業服務公司管理

　　《物業服務條例》第一條規定 ：“為了規范物業服務活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例?！?強調了公共服務的宗旨

　　第二條 本條例指出：“所稱物業服務，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動?！?可以理解為，從物業服務內容強調了“公共性”：即物業服務是對公共設施設備的維修、養護、管理和公共環境、公共秩序的管理。

　　上述內容可歸納下圖，從中可以看出：物業服務的公共管理屬性逐漸顯露過程：

　　四、幾點啟示

　　綜上所述，對物業服務的管理屬性可以得出四點啟示：

　　1.物業服務從本質上講是公共管理。這一點對物業服務企業來說非常重要，應認識物業服務企業的“管家”地位，應以增進物業區域業主或非業主使用人的共同利益為根本宗旨。這一根本宗旨在物業服務企業接受業主委托，簽訂物業服務合同時就已經確定下來，并應在物業服務活動中體現出來。物業服務企業與開發建設單位的關系應是平等的市場主體，物業服務企業不應成為開發建設單位的附庸，物業服務服務產品不應只是開發建設單位的房地產品營銷的一個要素。物業服務企業應把物業公共管理服務作為其核心業務。這樣才能處理好物業服務企業同業主和非業主使用人的關系。

　　2.由于物業服務是采用企業化的方式推行，因此物業服務企業在開展公共管理服務的同時還應搞好物業經營服務，不但要向全體業主和非業主使用人提供公共管理服務產品，同時也要對部分或個別業主或非業主使用人開展專項委托服務和特約個性化委托服務，即提供滿足部分業主和非業主使用人個體需要私人產品。在這一點上物業服務采用企業化的方式實現了企業家精神在公共管理活動中的有機結合，是符合現代管理公共管理與經營管理在理念方式、方法上越來越趨向一致的重要體現。

　　3.物業服務企業開展的經營性業務必須是物業區域所必須的，是配合物業服務公共服務的需要而設立的，以彰顯物業區域的整體服務功能，這就體現了物業區域經營項目與非物業服務區域一般經營管理企業的經營項目的在經營管理上的區別。即是說經營性項目的選擇必須以服務于物業區域整體功能發揮的需要為目的，不是損害整體利益，而是增進整體效益。

　　4.不應把與物業服務企業經營管理活動相聯接的專業公司及其他經營公司同物業服務企業相混淆，專業公司及其他經營公司，提供的是純經營性服務產品，與物業服務企業有明顯的區別。

　　參考文獻：

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　　8.黃安心： 物業服務實務 廣東省高等教育出版社 20**、11

　　作者簡介：黃安心，男，1962~，湖北黃梅人，廣州市廣播電視大學管理學部副教授，管理學碩士，中央廣播電視大學物業服務專業責任教師。研究方向：公共經濟行政管理理論，物業服務理論。

篇3：物業公共管理之會所管理規定

　　物業公共管理之會所管理規定

　　為搞好本小區住戶的文化活動場所的管理，豐富和方便住戶的文化娛樂生活，特制訂本規定：

　　1 使用文化活動場所的住戶、個人應尊重管理人員的先后安排。

　　2 文化活動場所內，大家要和氣相處，互相尊重、不得推拉、搶占娛樂設施，不得高聲喧嘩，尤其在休息時間，避免影響周圍住戶的休息。

　　3 文化活動場所內的各種設施，遵循設施的使用、操作規則，不得損壞，因使用不當而損壞的應照價賠償。

　　4 允許外借的刊物、器具，須經管理人員同意并登記，交一定押金后可外借，否則以盜竊論處。

　　5 要講究衛生，不得亂丟、亂吐、亂涂，違者除負責清理、恢復原狀外，處以一定的罰款。

　　6 在文化活動場所只能進行健康的、合法的娛樂活動，不準賭博，不準進行違法活動。

　　7 節約用水、用電。

　　8 文化活動場所有償使用，使用時應按價交費。