1.0目的
加強物業綜合驗收和交接管理,保障物業的房屋質量及各項功能、指標符合規定要求和標準。通過對業主(住戶)入住過程的控制,使入伙工作順利進行,從而更好地服務業主、方便業主。
2.0 范圍
適用于管理項目的物業接管驗收及所有新接樓宇入伙過程的管理。
3.0 職責
3.1公司領導負責組建新管理處,確定主任、副主任人選。
3.2工程部負責物業產權資料、技術資料、房屋建筑、機電設備、給排水系統、土建及附屬工程等方面的綜合驗收。
3.3 清潔綠化部負責項目綠化的接管驗收工作。
3.4 管理處負責配合工程部的驗收工作,落實物業入伙準備與籌備工作。
3.5各部門配合管理處做好入伙工作。
4.0程序
4.1接管驗收條件
4.1.1物業樓宇竣工經政府有關單位驗收全部合格的基礎上,并且附屬設備已完全能正常使用,房屋編號已得認可等,物業公司代表全體業主以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。
4.2接管驗收程序
4.2.1工程部組織相關部門,分別與發展商確定驗收日期后,組成發展商、物業公司、施工單位三方聯合小組。驗收記錄單上應有三方人員簽名,驗收記錄單一式三聯,三方各執一份。
4.2.2工程部向發展商索要以下資料:
1)產權及技術資料;
2)政府竣工驗收合格資料;
3)水、電、氣供應合同;
具體資料詳見《樓宇接管入伙工作手冊》。
4.2.3驗收小組分組對樓宇建筑、綠化、給排水、電氣工程、機電設備配套設施及附屬工程進行驗收。
4.2.4對新接樓宇,工程部應逐間房屋進行查驗,并對如窗戶、玻璃、臺面、貓眼、地漏等所有附屬物進行驗收。
4.2.5對所有工程系統技術,均應將其參數、性能、規格等各項特性指標與資料一一對應,并進行驗收。
4.2.6對以上驗收,驗收人員均應認真、如實地填寫相關記錄。必須堅持合格一項接管一項。未經調試合格驗收的不予簽字接管。以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。
4.2.7 綠化方面的驗收,由清潔綠化部負責,在獲得有關資料后,做好驗收記錄。
4.3驗收中發現問題的處理
4.3.1接管驗收對于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛生間地漏不暢等類似細小問題逐一列明,要求建設單位承諾在一定的限期內整改。
4.3.2對驗收中發現的非結構性問題,驗收組應在兩天內提交發展商,發展商整改完畢后,另行復驗,直至合格為止。
4.3.3對驗收中發現影響房屋結構或設備、設施使用安全的質量問題時,驗收不通過。由建設單位采取有效措施進行整改合格要求后,商定時間再驗收。并索取加固補強措施復驗結果的記錄予以保存。
4.3.4對不具備使用功能問題的處理(如水電未接通),工程部應督促發展商抓緊解
篇2：物業程序文件:物業接管入伙控制工作程序
物業程序文件：物業接管入伙控制程序
1.0目的
加強物業綜合驗收和交接管理，保障物業的房屋質量及各項功能、指標符合規定要求和標準。通過對業主（住戶）入住過程的控制，使入伙工作順利進行，從而更好地服務業主、方便業主。
2.0范圍
適用于管理項目的物業接管驗收及所有新接樓宇入伙過程的管理。
3.0職責
3.1公司領導負責組建新管理處，確定經理人選。
3.2工程部負責物業產權資料、技術資料、房屋建筑、機電設備、給排水系統、土建及附屬工程等方面的綜合驗收。
3.3清潔綠化部負責項目綠化的接管驗收工作。
3.4管理處負責配合工程部的驗收工作，落實物業入伙準備與籌備工作。
3.5各部門配合管理處做好入伙工作。
4.0程序
4.1接管驗收條件
4.1.1物業樓宇竣工經政府有關單位驗收全部合格的基礎上，并且附屬設備已完全能正常使用，房屋編號已得認可等，物業公司代表全體業主以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。
4.2接管驗收程序
4.2.1工程部組織相關部門，分別與發展商確定驗收日期后，組成發展商、物業公司、施工單位三方聯合小組。驗收記錄單上應有三方人員簽名，驗收記錄單一式三聯，三方各執一份。
4.2.2工程部向發展商索要以下資料：
1）產權及技術資料；
2）政府竣工驗收合格資料；
3）水、電、氣供應合同；
具體資料詳見《樓宇接管入伙工作手冊》。
4.2.3驗收小組分組對樓宇建筑、綠化、給排水、電氣工程、機電設備配套設施及附屬工程進行驗收。
4.2.4對新接樓宇，工程部應逐間房屋進行查驗，并對如窗戶、玻璃、臺面、貓眼、地漏等所有附屬物進行驗收。
4.2.5對所有工程系統技術，均應將其參數、性能、規格等各項特性指標與資料一一對應，并進行驗收。
4.2.6對以上驗收，驗收人員均應認真、如實地填寫相關記錄。必須堅持合格一項接管一項。未經調試合格驗收的不予簽字接管。以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。
4.2.7綠化方面的驗收，由清潔綠化部負責，在獲得有關資料后，做好驗收記錄。
4．3驗收中發現問題的處理
4.3.1接管驗收對于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛生間地漏不暢等類似細小問題逐一列明，要求建設單位承諾在一定的限期內整改。
4.3.2對驗收中發現的非結構性問題，驗收組應在兩天內提交發展商，發展商整改完畢后，另行復驗，直至合格為止。
4.3.3對驗收中發現影響房屋結構或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不通過。由建設單位采取有效措施進行整改合格要求后，商定時間再驗收。并索取加固補強措施復驗結果的記錄予以保存。
4.3.4對不具備使用功能問題的處理（如水電未接通），工程部應督促發展商抓緊解決，符合驗收條件后再行組織驗收。
4.4業主的驗收
4.4.1業主在裝修前應對房間進行驗收，對業主提出的有關房屋質量方面的問題，應在兩天內提交給發展商，由承建商負責整改，驗收記錄管理處應留底，且業主的接管驗收記錄中所有的問題均應有處理結果的記錄。
4.4.2對已入伙樓宇的驗收，應成立發展商（業主委員會）、物業公司、聯合驗收小組，除已入住房間無須驗收，其余驗收程序相同于新樓宇接管驗收程序。
4.4.3設備設施未驗收期間或入伙保修一年期間，管理處如發現設備設施有任何不妥之處，應及時填寫《工程質量問題處理單》和《設備故障轉呈單》并轉交給發展商和相關單位。如需發函給發展商或有關單位，管理處應使用公司統一信紙，并將發函相關信息登記在《轉交發展商函件清單》中。
4.4.4管理處應對相關整改情況進行跟蹤處理，直到解決為止。
4．5物業入伙
4.5.1組建新管理處
1）新的管理處應于確定入伙前三個月成立，人力資源部按定編人數配齊管理處各類人員。
2）管理處負責健全規章制度，由該項目負責人編寫《入伙方案》，經審批后執行。
3）管理處要加強員工應知應會的培訓。
4）管理處要做好日常管理運作的物料（工具、消耗品、備用件、辦公用品等）準備。
5）開展入伙前動員工作。
4.5.2物業的清潔"開荒"：物業接管驗收之后，對物業內外全面、徹底的清潔，將干干凈凈的物業交給物業所有者。
1）物業內外建筑垃圾的清運。
2）對玻璃、地面、墻面等處灰塵、污垢的清除。
3）對公用部位（樓梯、電梯、廁所等）、辦公房以及設施的清掃。
4）各種指示牌的清潔，大理石的清洗、打蠟磨
光。4.5.3入伙資料的準備
1）入伙通知書、手續書；
2）業主公約、住戶手冊及裝修相關資料；
3）收樓須知、繳款通知書；
4）用戶登記表、驗房（鋪）書；
5）樓宇交接書及其它文件。
4.5.4入伙日籌備工作
1）物業的清潔：入伙日之前，須再次清潔，清除臟污現象，要達到窗明幾凈的標準。
2）物業的裝飾：物業正式入伙時期，物業需要精心布置和進行適當的裝飾。
3）設備的試運行：管理處在入伙之前要對設備進行連續運作檢驗，各設備系統必須處于正常的工作狀態，照明、空調、電梯、給排水、消防報警等系統的正常運作，發現有異常應及時修理，確保性能過關。
4.6入伙程序
1）核收由發展商簽名、蓋章的交房手續書。
2）核收房屋預售合同。
3）核收承辦人身份證復印件或法人授權書。
4.6.1辦入伙手續，管理處應與發展商協商好，實行一條龍服務。
4）發放入伙資料，應清楚、有序，并做好記錄。
5）入伙手續不完整不進行以下手續。
4.6.2管理處負責將接管的物業在業主同意驗收后轉交給業主，并記錄相關業主收房意見。
1）管理處派人陪同業主驗房，由業主確認物業質量問題和水、電、氣表底數并核收歸檔。
2）管理處填寫相關驗收記錄并將相關缺陷情況說明，由業主簽字確認。
3）將驗房存在的問題報發展商，并讓其簽收，確定解決時間，未能解決，催辦至解決。
4）業主收房后應向其介紹公司概況和管理服務項目及收費標準等基本情況。
5）承辦人填寫《收房書》和業主/用戶登記表。
4.6.4簽認
1）管理處與業主簽《業主公約》。
2）業主同意裝修管理規定。
3）未簽認的應回收樓書，確認承辦人已在其上簽名，回收業主登記表，給承辦人開收條
?。ㄗC明已收到相關資料），填寫交房登記表，整理資料歸檔。
4.6.5交費
1）簽認手續后業主需交首月管理費，并預交半年或一年管理費。
2）未交費的應回收樓書，確認承辦人已在其上簽名，回收業主登記表，給承辦人開收條
?。ㄗC明已收到相關資料），填寫交房登記表，整理資料歸檔。
4.6.6交鑰匙
以上手續辦完后，將鑰匙交給業主并辦出入證，發業主證。業主即可進行裝修，詳見《裝修管理控制程序》。
5.0相關文件與記錄
5.1《接管、入伙手冊》
5.2《裝修管理控制程序》
5.3《業主公約》
5.4《住/用戶手冊》