小區物業公司與業委會應如何配合

　　本文提要：業主委員會不僅聯系著全體業主，代表著全體業主，聆聽著全體業主心*同的期盼。如果物業公司能得到業主委員會的強力支持，這對于物業公司在小區內的工作會有極大的幫助。

　　按照小區的不同使用性質，可將成熟的物業管理劃分為四類，即住宅小區的物業管理、寫字樓的物業管理、商業場所的物業管理及工業區的物業管理。

　　其中，住宅小區的物業管理與老百姓生活密切相關。住宅小區的物業管理是對住宅小區居住行為的管理及住宅小區居民的居住設施和居住環境的管理。

　　一、我國的住宅小區

　　住宅小區的特點:

　　1.居住功能單一，相對封閉獨立。

　　2.住宅小區居住的人多，人口結構復雜，形成相對獨立的社區文化。

　　3.住宅小區房屋產權多元化，公用設施社會化。

　　4.規劃建設合理，配套設施齊全，居住方便。

　　加強住宅小區的管理，改革現行的管理體制，針對住宅小區產權多元化的客觀實際，變各自為政的多家管理為統一管理，變單一的行政管理為多層次的綜合管理，大力發展社會化、專業化的物業管理模式，不斷提高住宅小區的管理水平，更好地為業主生活和小區建設服務。

　　二、住宅小區中的物業管理

　　業主在物業小區內買了房子用于居住，這個房子對于業主來說便是一個家，家對于每一個人來說應該是溫馨美滿、寧靜舒適的。業主一天內最起碼有三分之一的時間是在小區內度過的，因此，業主對居住小區的要求便是舒適且能在緊張的工作之后放松下來。正因為居住小區內的業主有了這樣的要求，居住小區的物業公司就有了工作上的著重點。要想做好住宅小區物業管理服務工作，應該明確這樣的指導思想:

　　1.服務至上，寓管理于服務之中。首先提高物業公司工作人員的服務意識，做到管理專業，服務專業。保安的服務是物業公司給業主的第一印象，保安不僅要做好本職工作，還要貼近于業主。譬如在小區內遇見提重物的老幼病殘的業主，可以上去主動幫助;小區內玩耍的小孩，可以提醒他們注意安全;小區內沒有停放好的自行車，可以抽空將它扶起……保潔是一個小區的臉面，保潔工作的好壞直接關系著小區的整體形象，也是考察小住宅小區中物業管理公司與業委會如何配合區內物業公司工作的重要標準。綠化服務是小區的外在衣裳，綠化是業主在居住環境中必不可少的，而且是表現整個小區環境的關鍵。維修工作更是聯系物業公司與業主之間關系的橋梁，維修人員素質的高低是體現物業服務質量的標準。維修人員接到業主的報修，應及時趕到業主家，進門問好并穿好鞋套，然后以熟練的技術對設備設施進行維修，維修完畢，清理好現場，向業主告知并請業主檢查，如沒有什么問題，維修人員就可以返回并跟業主說“再見!有事您再打電話!”客服部工作人員熱情禮貌地接待業主的來電來訪，并做好記錄，對已維修完工的工作做好回訪。耐心地聆聽業主心中的意見，將好的事情發揚光大，將不好的事情上報給公司領導，及時處理。

　　2.人民城市人民建，人民城市人民管。小區的日常維護要依靠廣大的業主，小區的道路、樹木、花草、小景、雕塑等需要大家去愛護，才能保持其完好與整潔，需要業主參與，既可以增強業主愛護公物的意識，又可以培養業主(住戶)愛護公物、愛護小區的良好風尚。

　　3.堅持統一領導與綜合管理，產權與經營管理權相分離。小區內居住人口復雜，產權多元化，導致管理的不統一，就很難發揮有效管理。統一的領導與綜合管理，產權與經營管理權分離是管理一個小區的基礎。研究住宅小區的業主構成是做好住宅小區物業管理的前提和基礎，為住宅小區業主服務是住宅小區物業管理的根本目的。

　　4.有償使用，有償服務，合理負擔。

　　聯合業主委員會，聽取其意見、建議，逐漸將物業小區建立成適合居住的文明小區。

　　三、住宅小區中的業委會

　　住宅小區中的業主委員會由業主大會在全體業主中選舉產生，是物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織，它是物業區域內的權力機構，是業主意愿和意志的代表，負有聯系和組織業主，并代表業主處理及執行有關物業管理事宜，維護全體業主合法權益的責任。業主委員會的義務是支持、配合、督導物業管理企業的工作，努力搞好區域內的物業管理，組織、開展有益于物業區域內業主身心健康的各種活動，積極創建文明物業小區，聽取物業區域內業主對物業管理的意見、建議，并向有關方面反映，爭取得到改進。因此，業主委員會與物業公司的積極配合是組建文明社區的關鍵。

　　居住小區內人口密度高，居住人員結構復雜多樣。業委會比較熟悉人員情況，可以妥善處理一些問題。比如居住小區中的私搭亂建現象，物業公司作為小區的管理單位，一次又一次地去勸說，乃至到了強行拆除的地步，這樣物業公司與業主就會產生比較激烈的矛盾，這時業主委員會考察其原因，努力做好業主的思想工作和認識工作，特別是主任多次到住戶家走訪，告誡住戶私搭亂建不僅影響到整個小區的外觀形象

，就好像是一面光潔的銅鏡上有了一塊凸起的污跡，如果不及時做好防氧化處理，污跡就會越來越多。相反，如果業主委員會沒有配合物業公司做好業主的工作，私搭亂建就會越來越多，業主與物業公司的矛盾也會增多。在這個過程中，業主委員會起到了一個協調的作用。

　　業主委員會不僅聯系著全體業主，代表著全體業主，聆聽著全體業主心*同的期盼。如果物業公司能得到業主委員會的強力支持，這對于物業公司在小區內的工作會有極大的幫助。

　　由于小區內前期硬件設施不齊全，加上后期設備設施的老化，很多設備設施不能進行正常的工作，如有時水泵突然停止，業主家中就沒有水了，沒法做飯也沒法洗澡洗衣，業主就會抱怨。如有時用電高峰期間，電纜不能承受其負荷，導致間歇停電時，小區內的業主也會出現抱怨的情緒等等。由此可見，有很多設備設施需要小修、中修及綜合維修，這其中就需要業主委員會的幫助。如果小區的維修基金不能負擔小區內設備設施的維修及更換，這就需要業委會向全體業主籌集。

　　業委會就小區居住功能單一，相對比較封閉的特點，開展豐富的民間文化活動，如針對小區老年人比較多，開展歌唱比賽和晚間的交際舞活動;針對小區中的青年人，組織籃球比賽;針對小區中的媽媽和寶寶，開展寶寶智力開發。在活動中既提高了業主的精神文明，又提高了業主的團結友好意識。業委會將小區內的各種工作當作自己的事情，不分事情的難易，不管白天和黑夜，小區內只要發生了什么事情，業委會都會作為物業公司的后盾，積極地去配合物業公司解決小區內的每一件事情，力爭使事情完善，最后使小區達到模范文明住宅小區。

　　小區是業主的家，業委會代表這個家庭中的每一位成員，物業公司是這個大家庭的管家，家的和諧完美、寧靜舒適靠每一位成員來維系。

篇2：小區和諧從改進業委會工作理念開始

　　小區和諧從改進業委會工作理念開始

　　業委會成立后，我們認真學習《物權法》《物業管理條例》等有關法律、法規，并搜集大量佛山其它小區的相關素材，分析研究小區在物業管理中存在的問題和探討業委會工作的思路。

　　一、“一手托兩家”工作理念

　　個別業主因種種原因拒繳物業費，用這種方式發泄對物業服務公司工作的不滿，在這中間部分業委會成員素質低、有私心、亂作為也是小區亂的原因之一。針對上述種種現狀，我們在業委會第一次全體會議上提出“一手托兩家”的工作理念，既對業主的合法權益堅決維護，也對物業服務公司的合法權益加以維護，建立和諧美好家園。業委會開始履行對小區的日常管理工作，因上屆業委會負責人工作不透明，工作方式方法有欠缺，小區已無法召集起業主坐在一起開會，怎么辦？

　　我們新一屆業委會提出向小區廣大業主用邀請信的方式召開業主座談會，態度誠懇地請業主參加，傳達愿為業主服務的信息。業主座談會有50人參加，我們向業主講業委會的工作理念，對業主和物業服務公司的合法權益我們都全力支持，爭取維護，最終目的是把小區建設的更好。

　　業委會內部執行集體領導，任何決議必須經多數委員同意，有事大家商議，允許保留自己的意見，但通過的決議必須執行，做到政務公開、財務公開、辦事透明，接受全體業主的監督。業主對我們的表態感到振奮，特別是對業委會也要維護物業服務公司的合法權益的提法有疑慮，我們認為業主有疑慮好，我們應用實際行動打消業主疑慮，我們努力工作，用事實讓業主接受我們的工作理念。

　　二、全力維護業主合法權益

　　根據業主座談會上大家提出屬于業委會的問題，我們認真分析、研究，積極解決。大伙齊心協力在廣大業主的熱情幫助下，在短時間內解決了六件廣大業主看得見的實事。我們在小區公示欄、小區網站上公布自己的家庭地址、電話號碼、個人信息，歡迎業主有事找我們。由于我們態度誠懇、干實事，業主對我們的工作給予了認可。我們認為只要實實在在的為業主辦事，大家得到了實惠、方便，看到了希望，就爭得了人心，業主就會有話對我們講，把我們當作自己人。只要多溝通、多聯系、多協調、多干實事，業主就會支持我們。業主看到我們工作繁忙，起早貪黑，主動提出希望我們注意休息，對小區存在的各種問題不要著急。

　　特別是20**年1月初，小區業主提出反對在小區旁邊建醫院，因醫院離小區只有一墻之隔，若建成肯定影響業主的日常生活，業委會按程序積極向北京市政府、禪城區政府反映，及時向街道辦事處、居委會匯報，主動和業主溝通、協商，聽取意見。業委會成員頭腦清醒，認真分析形勢，正確引導，及時向廣大業主提出：理智、克制、合理合法維權。由于廣大業主對我們信任，我們也實事求是向廣大業主匯報事態進展，消除各種傳言，及時召開業主大會，要求禪城區衛生局等政府部門領導和業主直接對話，最終禪城區衛生局根據廣大業主的意愿批復該醫院重新選址，我們用實際行動維護了廣大業主的權益。廣大業主團結、配合，未有任何違規現象發生，始終團結在業委會周圍。我們的行動得到禪城區衛生局和上級機關的認可。

　　三、勇于面對各種問題

　　對小區運行管理中遇到的問題，業委會認為：既有歷史遺留問題，也有小區日常管理建設過程中遇到的新問題，例如：前期物業服務公司因種種原因向業委會提出恢復20**年前物業費原價的申請，業委會提出是否同意恢復物業費原價決定權在業主，并開展征求業主意見的工作。業委會發現因部分業主對物業服務公司的工作不滿意，小區存在問題較多，恢復物業費原價的時機不成熟，我們在分析同意恢復物業費原價的判斷上有偏差，針對這些發生的新問題，我們及時開會，提出暫緩恢復物業費原價的工作，并向物業服務公司誠懇闡述暫緩執行的理由。

　　業委會和物業服務公司在日常共同管理建設小區的過程中發生矛盾是正常的，問題是產生矛盾問題后如何解決、處理、才是關鍵。我們認為首先要正確對待產生的矛盾和問題，其次勇于面對，只要雙方都能替對方著想，想問題辦事情出于公心，心平氣和的商量，就沒有解決不了的矛盾，就有解決問題的辦法。20**年初小區整頓停車秩序工作，物業服務公司出于小區機動車無序增長，小區停車場已滿，要不治理就會影響小區正常生活秩序，準備用市場經濟手段給予解決，業委會也同意該解決方案。但在整頓中業委會發現效果不好，引發業主不滿，而且也不好操作。我們及時向物業服務公司提出，要求糾正此項工作中發生的問題，物業服務公司不同意，認為我們的整頓應該讓業主認可方可成功，反之將無法執行。我們用事實說明此整頓辦法缺陷多，特別指出業主和物業服務公司的矛盾會增多，不利于小區的日常管理。物業服務公司認真聽取了業委會的意見，最終問題也得以圓滿解決。

　　四、維護物業服務公司的合法權益

　　業委會敢于提出維護物業服務公司合法權益為自己工作的理念，在自己的各種文件中明確表述，并能貫徹于日常工作中，用實際行動維護物業服務公司的合法權益。我們小區有一位年輕業主，因未在規定時間繳納停車費，物業服務公司多次催繳也不交。物業服務公司將其車位轉租給別人，該業主以車位問題為由不交物業費，并找到業委會反映，我們明確告訴他：不繳納物業費是錯誤的，也不是解決問題的辦法。你在小區內接受了物業服務，就應該繳費，有問題談問題，解決問題，兩者不可混為一起。表面上你對物業服務公司的利益造成損害，實際上你是傷害了全體業主的合法權益。同時也向物業服務公司提出處理問題不當，希望能再次幫這位年輕業主找個車位，因處理得當，這位業主也滿意，表示不再拖欠物業費，并及時補交齊。

　　小區20**年變更過一次物業服務公司，前物業服務公司各項工作缺陷較多，部分業主不滿意，小區有30多萬物業費、水費未收上來，對于這一難題怎么辦？根據《物業管理條例》和佛山市有關規定，業委會有權催繳物業費，業委會向物業服務公司提出將多次催繳仍不繳納物業費的業主名單轉給業委會，我們客觀的分析各種欠費原因，采用電話催繳、上門詳談、辦公室接洽，對事不對人，對業主受到的損害要求物業服務公司適當補償，對物業服務公司的合理要求給予支持。用不到一個月的時間解決了一半的欠費問題，對惡意拖欠經多次催繳仍不繳費的業主，我們同意物業服務公司動用司法程序予以解決。業委會用自己的實際行動對物業服務公司的合法權益給予支持、維護，我們的工作也得到廣大業主的理解、肯定。

　　目前小區存在的問題還很多，對于這些問題回避是沒有出路的，只有勇敢的面對、迎接挑戰，我們將全力維護小區業主的合法權益，維護物業服務公司的合法利益這一工作理念貫徹始終，才能帶領廣大業主把小區建設的更加和諧。業委會只有積極為小區業主服務，監督物業服務公司工作，說真話、辦實事，才能得到小區業主的認可，我們相信有耕耘就會有收獲。

篇3：小區業委會籌備小組議程會議紀要

　　小區業委會籌備小組議程會議紀要

　　會議主題:籌備組20**年3月第四周工作計劃

　　會議日期：20**年3月28日

　　主持人：Z女士 Z先生

　　參會人數：應到14人，實到11人

　　下次會議時間：20**年4月6日

　　會議內容：

　　1.總結上周工作情況，針對出現問題著重討論解決辦法

　　2.討論擬定下周一（20**-4-6）下午2：00與負責小區民委會工作人員開碰頭會，確定到會籌備小組人員名單

　　3. 討論《首次業主大會召開工作方案征求意見稿》、《物業小區管理規約征求意見稿》、《業主大會議事規則征求意見稿》 ，草稿文檔已經得到與會人員的一致同意，并將于下周在小區及網絡上公布征集廣大業主的建議和意見

　　4.討論起草《**業主自薦書》及《**業主聯絡人自薦告示》召集更多熱心業主共同負責業委會工作

　　5.討論起草《居委會、業委會辦公用房申請》文件

　　6.起草和廣大業主交流辦法的文件以及成立業委會所需的其他文檔

　　7.組織學習《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》