物業管家收費答客問及應對措施培訓

　　答客問

　　1.業主：目前物業費高，等業委會與物業公司續簽合同、降低物業費標準時再交費。

　　物業公司：

　　1)業主與物業公司之間，是通過契約形式建立起來的服務與被服務關系;業主在入住時，與物業公司簽訂《前期物業管理協議》，約定了服務內容和收費標準。雙方就應按《前期物業管理協議》約定履行雙方的權利和義務。

　　2)若業委會與物業公司續簽《物業服務合同》時，對收費標準重新約定;則應以《合同》簽定生效日期后，再執行新約定。在此之前，原《前期物業管理協議》或原《物業服務合同》是合法有效的，雙方都應執行原規定。

　　3)物業公司每天都在投入成本(比如，員工工資，公共設施維護保養)，為業主服務;業主享受到服務，就應按約定交費;物業公司沒用費用，如何為業主提供更好的服務?

　　2.業主：物業服務不到位，要免一部分物業費可以考慮交費。

　　物業公司：

　　1)按《物業管理條例》第七條規定：業主有按時交納物業服務費用的義務。

　　2)首先讓業主指出哪些工作不到位，進而判斷是否真不到位;若確實有不到位的地方，立即安排相關工作人員去整改;

　　3)若業主屬“無理挑剔型”，則可以陪同業主一起到現場核查，可以從某種程度上揭露業主的“陰謀”。

　　4)堅定立場，不能輕易承諾降費。

　　3. 業主：目前手中沒錢，或現在比較忙，過些天再來交費。(此類型屬于無理推托型)

　　物業公司：

　　1)不能完全相信業主過一段時間一定會來交費，一定要與業主約定好交費時間。

　　2)在業主未交費之前，不斷與該業主保持聯系，讓業主沒有退步的空間。

　　3)到約定交費時間，與該業主溝通;若業主再找理由，收費人員可以告訴業主可以上門收費或到業主單位去收。進一步給業主壓力。

　　4)業主在家時，主動上門與業主溝通，催費。

　　4. 業主：業主以開發商對小區及公共設施設計不合理為由，拒交物業費。

　　物業公司：

　　1)向業主講明開發商、業主、物業公司三者之間的關系，設計問題不是物業管理職責范圍內所能解決的，超出物業管理服務的權限范圍。

　　2) 業主交物業費是來享受物業管理服務，以小區房屋或設施設計不合理為由不交物業費，是沒有理由的。

　　3)涉及建設單位設計不合理，物業公司可以代表業主向相關單位發函;有業委會的也可以讓業委會來發函(避免物業公司與開發商之間的矛盾激化)。但能否有效果，物業公司無權制約其它單位。

　　5.業主：買房子后，不在小區住，沒享受到物業服務，所以不交物業費。

　　物業公司：

　　1)業主不在小區住，在很多方面也是在享受物業管理服務，比如安全、公共衛生、綠化等服務;這些物業服務對業主房屋的保值和增值起到潛移默化的作用。

　　2)北京市高級人民法院《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》中第23條規定“業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，一般不予支持。”

　　6.業主：物業費都干什么了?

　　物業公司：物業服務費是物業公司為業主提供各項服務的基本保證。費用的支出包括以下幾個方面：

　　1)小區的綠化養護;電梯維護;供電、供水設備運行保養;保潔服務;垃圾清運均由專業公司提供，每月要從物業費中支出以上各項服務費用。

　　2)秩序維護員、維修技工、保潔員及管理人員的工資要從物業費中支出。

　　3)小區的公共用水、用電等能源費要從物業費中支出。

　　7.業主：房屋施工質量存在問題，施工單位維修好后業主提出從維修好開始交費是否可以。

　　答：不可以。房屋施工質量有問題，施工單位維修屬正常行為，與物業服務沒有直接關系，業主享受了物業服務的內容，應全額交納物業服務費。

　　8.業主：房屋維保期已過，業主提出一些簡單施工質量問題怎么辦?

　　物業公司：

　　1)管理處本著客戶滿意經營的理念和以解決問題收取拖欠物業費的原則，能給業主簡單維修的盡量修復。

　　2)向業主講明：這些工作本不是物業服務范圍內，但物業愿意幫業主把這些力所能及的問題處理。

　　9.業主：集中供暖不熱，所以不交物業費和供暖費。(獨立采暖屬工程質量問題)

　　物業公司：

　　1)派工程技術人員對提出不熱的業主房間，測量溫度，聯系施工單位一起進行多次跟蹤查找原因;確認是否有設計問題或施工問題。

　　2)經過跟蹤，確有設計問題或施工問題的，由施工單位和管理處工程人員一起進行解決。

　　3)供暖不熱，有多方面原因。物業公司在能力范圍內幫助解決，有作為。因此業主應該交物業費。

　　10.業主：在小區丟過自行車(或車輛被刮)，因此不交物業費或要少交物業費，用來彌補業主損失。

　　物業公司：

　　1)物業公司對小區業主自行車未收取自行車保管費，因此對小區內自行車無保管責任。業主在小區內丟失自行車，物業公司可以協助公安部門進行調查，但無賠償業主的義務。

　　2)確認業主的機動車是否交費;業主交納停車費，屬于停車場地租賃費用，物業公司在《車位租賃合同》上對此有約定。

　　3)一般，物業公司可以幫助業主出具證明，讓被刮車輛的業主向保險公司索賠，屬于對業主幫忙行為。業主不能因此用物業費來頂替其它損失。

　　11.業主：家中工程質量問題很多，要施工單位賠付，但施工單位未答應。業主讓物業公司向施工單位索要賠付，以此頂替物業費。

　　物業公司：

　　1)物業公司與施工單位不存在任何契約關系，也不存在債權債務關系，物業公司沒有理由向施工單位索賠。

　　2)業主對施工單位索賠不成功，可以通過法律途徑來解決。

　　3)業主以此拒交物業費的說法，是不成立的。

　　12.業主：對小區周圍施工擾民或臨街車輛擾民提出投訴，并以此理由拒交物業費。

　　物業公司：

　　1)對此類擾民，物業公司可以與居委會、以及業委會一起聯名向有關單位反映情況;業主本人也可以向政府主管部門投訴。但物業公司沒有權利去約束小區處其它單位或部門，同時也是物業管理服務范圍之外。

　　2)業主以此理由不交物業費，是不成立的。這種說法在法律和情理方面都是站不住的。

　　13.問：上門收費時業主提出的各類問題如何處理?

　　答：

　　1)了解清楚業主欠費的真實原因，請業主將問題填寫在欠費原因欄內;

　　2)當天將欠費原因交給客戶主任匯總;

　　3)施工質量問題開單，由工程技術人員上門查看，能簡單處理的給業主處理;不能當時處理的問題回來和管理處經理、技工班長協商處理;

　　4)對物業服務或開發商意見較大的業主，當年不交費的由客戶主任負責溝通處理，有往年欠費的由經理負責溝通。

　　14.小區內路面車位屬于全體業主的，收這些費用是用來維修停車路面的，這是路面壓損壞收的資金，也是用來彌補維修資金的，如果不交也損害了沒有汽車這部分業主的利益，他們是不是有意見呀。

　　物業：

　　要看車位的產權是誰的，小區內路面車位屬于全體業主的，既然有車的業主要占用就要付費，收取的費用也屬全體業主所有，用于小區的物業管理。地下車位如果產權是開發商的，那就本著誰建設誰受益的原則，停車費就歸開發商，物業公司幫忙出租的可以收取相應的中介費，當然還有管理費;產權是全體業主的，就跟地面車位一樣，物業公司只能收取管理費，其余的仍然歸全體業主。

　　地上停車位應該收費，因為物業公司對停放此處的車輛要進行相關管理，要投入一定的人力和物力成本。同時，物業收取的停車費更多的是取之于業主用之于業主。在扣除物業公司維護車輛秩序的管理成本外，停車費的剩余部分全部用于小區道路的維護保養。停車位所收取的停車費，我認為實際上就是占位費。作為小區公共面積，有車的業主占有和使用了，相對無車業主來說就是受益者，所以應該交一部分費用。

　　地上停車費其實主要是占位費，就是占有小區公有面積所要交納的費用。至于停車費中占位費或車位費與停車管理費的比例，已經在物業服務合同中明確了。

　　業主委員會是全體業主的代表，業委會同意并授權物業公司收取車位費，物業公司就可以行使收費權利。而事實上，雖然業主委員會授權，但有的業主卻并不認可業委會的這一授權，甚至與物業公司發生沖突。我認為，業主委員會應對個別業主的不交費行為進行起訴，因為他侵害了全體業主的權益。

　　物業所收取的停車費既不是車輛管理費也不是場地占用費，而應該是場地維護費。因為小區業主停車的地方一般都是小區的公用面積，占用了公用面積就應交納場地維護費。

　　停車費中的停車管理費應當列入物業管理成本，歸物業管理公司所有;車位費應歸全體業主所有，用于公共設施、場地的維護，即列入維修基金，如有盈余可以根據約定或法律規定予以分配。當然，對于業主的錢到底花在哪了，物業公司首先應向業委會提出申請，就具體支出項目向全體業主予以說明，也就是定期進行公示。

　　問題與應對措施

　　1、業主因現房與廣告有差異，拒交服務費

　　廣告是購房者獲取房屋信息的一個重要渠道，其真實性和準確性往往直接影響購房者的選擇，但是目前很多開發商使用虛假廣告，使現房和當初廣告上的宣傳有很大差別。對于這種情況，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條做了明確規定：出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　如果現房與開放商廣告上的宣傳不符，購房者可以以廣告作為證據，按照以上規定要求開發商承擔違約責任。

　　2、業主投訴說我們是說一套做一套，拒交服務費

　　代理公司賣房時作出一些承諾，可事后開發商不予承認。對此可以根據情況來看這些承諾是否對開發商有效：

　　1.如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權的，即使代理公司沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人即開發商名義訂立合同，依據《合同法》第49條的規定，該代理行為有效，即開發商要負相應的義務;

　　2.如果消費者知道或者應該知道代理公司已經越權，依據《合同法》第48條規定，其承諾不對開發商有效，應由代理公司負擔相應的責任。另外，有時候代理公司僅僅口頭承諾購房者，對于口頭承諾是否有效，依據我國《合同法》的相關規定，除非法律法定，否則口頭承諾是有效的，但是對于口頭承諾一般都存在舉證難的問題。

　　特別提示：許多購房者將公司的承諾錄音作為證據，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》：有其他證據佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料可以作為證據使用。所以取得錄音證據如果沒有侵害他人合法權益或者違反法律禁止性規定，并有其他證據佐證都應為有效證據。

　　3、業主說規劃改變，拒交服務費

　　目前，改變規劃主要有兩種情況：

　　第一，規劃部門主動變更;

　　第二，由開發商提出申請，規劃部門審批認可。

　　從程序上講，規劃部門變更規劃應該公示并聽證。2002年5月23日實施的建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》規定：“房地產開發項目規劃方案一經批準，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批;城市規劃行政主管部門在批準其變更前，應當進行聽證。”

　　2003年12月1日生效的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第43條第二款規定：房地產開發企業確需變更規劃許可證規定內容的，應當書面征得受影響的預購人同意，并取得規劃行政主管部門的批準。因規劃變更給預購人的權益造成損失的，房地產開發企業應當給予相應的補償。

　　如果規劃部門變更規劃導致相關權利人權益受到侵害的，權利人可以依據法律規定，對規劃部門提起行政復議或行政訴訟，要求規劃部門撤銷變更后的規劃。

篇2：物業管家物業收費答客問

答客問

1.業主：目前物業費高，等業委會與物業公司續簽合同、降低物業費標準時再交費。

　　物業公司：1)業主與物業公司之間，是通過契約形式建立起來的服務與被服務關系;業主在入住時，與物業公司簽訂《前期物業管理協議》，約定了服務內容和收費標準。雙方就應按《前期物業管理協議》約定履行雙方的權利和義務。

　　2)若業委會與物業公司續簽《物業服務合同》時，對收費標準重新約定;則應以《合同》簽定生效日期后，再執行新約定。在此之前，原《前期物業管理協議》或原《物業服務合同》是合法有效的，雙方都應執行原規定。

　　3)物業公司每天都在投入成本(比如，員工工資，公共設施維護保養)，為業主服務;業主享受到服務，就應按約定交費;物業公司沒用費用，如何為業主提供更好的服務?

2．業主：物業服務不到位，要免一部分物業費可以考慮交費。

　　物業公司：1)按《物業管理條例》第七條規定：業主有按時交納物業服務費用的義務。

　　2)首先讓業主指出哪些工作不到位，進而判斷是否真不到位;若確實有不到位的地方，立即安排相關工作人員去整改;

　　3)若業主屬“無理挑剔型”，則可以陪同業主一起到現場核查，可以從某種程度上揭露業主的“陰謀”。

　　4)堅定立場，不能輕易承諾降費。

3. 業主：目前手中沒錢，或現在比較忙，過些天再來交費。（此類型屬于無理推托型）

　　物業公司：1)不能完全相信業主過一段時間一定會來交費，一定要與業主約定好交費時間。

　　2)在業主未交費之前，不斷與該業主保持聯系，讓業主沒有退步的空間。

　　3)到約定交費時間，與該業主溝通;若業主再找理由，收費人員可以告訴業主可以上門收費或到業主單位去收。進一步給業主壓力。

　　4)業主在家時，主動上門與業主溝通，催費。

4. 業主：業主以開發商對小區及公共設施設計不合理為由，拒交物業費。

　　物業公司：1)向業主講明開發商、業主、物業公司三者之間的關系，設計問題不是物業管理職責范圍內所能解決的，超出物業管理服務的權限范圍。

　　2) 業主交物業費是來享受物業管理服務，以小區房屋或設施設計不合理為由不交物業費，是沒有理由的。

　　3)涉及建設單位設計不合理，物業公司可以代表業主向相關單位發函;有業委會的也可以讓業委會來發函(避免物業公司與開發商之間的矛盾激化)。但能否有效果，物業公司無權制約其它單位。

5．業主：買房子后，不在小區住，沒享受到物業服務，所以不交物業費。

　　物業公司：1)業主不在小區住，在很多方面也是在享受物業管理服務，比如安全、公共衛生、綠化等服務;這些物業服務對業主房屋的保值和增值起到潛移默化的作用。

空置房未入住

　　2)《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受()或者無需接受()相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。👉未入住要交物業費，一樓要交電梯費，依據在這里!

6．業主：物業費都干什么了？

　　物業公司：物業服務費是物業公司為業主提供各項服務的基本保證。費用的支出包括以下幾個方面：

　　1)小區的綠化養護;電梯維護;供電、供水設備運行保養;保潔服務;垃圾清運均由專業公司提供，每月要從物業費中支出以上各項服務費用。

　　2)秩序維護員、維修技工、保潔員及管理人員的工資要從物業費中支出。

　　3)小區的公共用水、用電等能源費要從物業費中支出。

7．業主：房屋施工質量存在問題，施工單位維修好后業主提出從維修好開始交費是否可以。

　　答：不可以。房屋施工質量有問題，施工單位維修屬正常行為，與物業服務沒有直接關系，業主享受了物業服務的內容，應全額交納物業服務費。

8．業主：房屋維保期已過，業主提出一些簡單施工質量問題怎么辦？

　　物業公司：1)管理處本著客戶滿意經營的理念和以解決問題收取拖欠物業費的原則，能給業主簡單維修的盡量修復。

　　2)向業主講明：這些工作本不是物業服務范圍內，但物業愿意幫業主把這些力所能及的問題處理。

9．業主：集中供暖不熱，所以不交物業費和供暖費。（獨立采暖屬工程質量問題）

　　物業公司：1)派工程技術人員對提出不熱的業主房間，測量溫度，聯系施工單位一起進行多次跟蹤查找原因;確認是否有設計問題或施工問題。

　　2)經過跟蹤，確有設計問題或施工問題的，由施工單位和管理處工程人員一起進行解決。

　　3)供暖不熱，有多方面原因。物業公司在能力范圍內幫助解決，有作為。因此業主應該交物業費。

10．業主：在小區丟過自行車（或車輛被刮），因此不交物業費或要少交物業費，用來彌補業主損失。

　　物業公司：1)物業公司對小區業主自行車未收取自行車保管費，因此對小區內自行車無保管責任。業主在小區內丟失自行車，物業公司可以協助公安部門進行調查，但無賠償業主的義務。

　　2)確認業主的機動車是否交費;業主交納停車費，屬于停車場地租賃費用，物業公司在《車位租賃合同》上對此有約定。

　　3)一般，物業公司可以幫助業主出具證明，讓被刮車輛的業主向保險公司索賠，屬于對業主幫忙行為。業主不能因此用物業費來頂替其它損失。

11．業主：家中工程質量問題很多，要施工單位賠付，但施工單位未答應。業主讓物業公司向施工單位索要賠付，以此頂替物業費。

　　物業公司：1)物業公司與施工單位不存在任何契約關系，也不存在債權債務關系，物業公司沒有理由向施工單位索賠。

　　2)業主對施工單位索賠不成功，可以通過法律途徑來解決。

　　3)業主以此拒交物業費的說法，是不成立的。

12．業主：對小區周圍施工擾民或臨街車輛擾民提出投訴，并以此理由拒交物業費。

　　物業公司：1)對此類擾民，物業公司可以與居委會、以及業委會一起聯名向有關單位反映情況;業主本人也可以向政府主管部門投訴。但物業公司沒有權利去約束小區處其它單位或部門，同時也是物業管理服務范圍之外。

　　2)業主以此理由不交物業費，是不成立的。這種說法在法律和情理方面都是站不住的。

13．問：上門收費時業主提出的各類問題如何處理？

　　答：1)了解清楚業主欠費的真實原因，請業主將問題填寫在欠費原因欄內;

　　2)當天將欠費原因交給客戶主任匯總;

　　3)施工質量問題開單，由工程技術人員上門查看，能簡單處理的給業主處理;不能當時處理的問題回來和管理處經理、技工班長協商處理;

　　4)對物業服務或開發商意見較大的業主，當年不交費的由客戶主任負責溝通處理，有往年欠費的由經理負責溝通。

14．小區內路面車位屬于全體業主的，收這些費用是用來維修停車路面的，這是路面壓損壞收的資金，也是用來彌補維修資金的，如果不交也損害了沒有汽車這部分業主的利益，他們是不是有意見呀。

　　物業：要看車位的產權是誰的，小區內路面車位屬于全體業主的，既然有車的業主要占用就要付費，收取的費用也屬全體業主所有，用于小區的物業管理。地下車位如果產權是開發商的，那就本著誰建設誰受益的原則，停車費就歸開發商，物業公司幫忙出租的可以收取相應的中介費，當然還有管理費;產權是全體業主的，就跟地面車位一樣，物業公司只能收取管理費，其余的仍然歸全體業主。

　　地上停車位應該收費，因為物業公司對停放此處的車輛要進行相關管理，要投入一定的人力和物力成本。同時，物業收取的停車費更多的是取之于業主用之于業主。在扣除物業公司維護車輛秩序的管理成本外，停車費的剩余部分全部用于小區道路的維護保養。停車位所收取的停車費，我認為實際上就是占位費。作為小區公共面積，有車的業主占有和使用了，相對無車業主來說就是受益者，所以應該交一部分費用。

　　地上停車費其實主要是占位費，就是占有小區公有面積所要交納的費用。至于停車費中占位費或車位費與停車管理費的比例，已經在物業服務合同中明確了。

　　業主委員會是全體業主的代表，業委會同意并授權物業公司收取車位費，物業公司就可以行使收費權利。而事實上，雖然業主委員會授權，但有的業主卻并不認可業委會的這一授權，甚至與物業公司發生沖突。我認為，業主委員會應對個別業主的不交費行為進行起訴，因為他侵害了全體業主的權益。

　　物業所收取的停車費既不是車輛管理費也不是場地占用費，而應該是場地維護費。因為小區業主停車的地方一般都是小區的公用面積，占用了公用面積就應交納場地維護費。

　　停車費中的停車管理費應當列入物業管理成本，歸物業管理公司所有;車位費應歸全體業主所有，用于公共設施、場地的維護，即列入維修基金，如有盈余可以根據約定或法律規定予以分配。當然，對于業主的錢到底花在哪了，物業公司首先應向業委會提出申請，就具體支出項目向全體業主予以說明，也就是定期進行公示。

問題與應對措施

1、業主因現房與廣告有差異，拒交服務費

　　廣告是購房者獲取房屋信息的一個重要渠道，其真實性和準確性往往直接影響購房者的選擇，但是目前很多開發商使用虛假廣告，使現房和當初廣告上的宣傳有很大差別。

　　對于這種情況，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條做了明確規定：出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。

　　該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　如果現房與開放商廣告上的宣傳不符，購房者可以以廣告作為證據，按照以上規定要求開發商承擔違約責任。

2、業主投訴說我們是說一套做一套，拒交服務費

　　代理公司賣房時作出一些承諾，可事后開發商不予承認。對此可以根據情況來看這些承諾是否對開發商有效：

　　1.如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權的，即使代理公司沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人即開發商名義訂立合同，依據《合同法》第49條的規定，該代理行為有效，即開發商要負相應的義務;

　　2.如果消費者知道或者應該知道代理公司已經越權，依據《合同法》第48條規定，其承諾不對開發商有效，應由代理公司負擔相應的責任。另外，有時候代理公司僅僅口頭承諾購房者，對于口頭承諾是否有效，依據我國《合同法》的相關規定，除非法律法定，否則口頭承諾是有效的，但是對于口頭承諾一般都存在舉證難的問題。

　　特別提示：許多購房者將公司的承諾錄音作為證據，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》：有其他證據佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料可以作為證據使用。所以取得錄音證據如果沒有侵害他人合法權益或者違反法律禁止性規定，并有其他證據佐證都應為有效證據。

3、業主說規劃改變，拒交服務費

　　目前，改變規劃主要有兩種情況：

　　第一，規劃部門主動變更;

　　第二，由開發商提出申請，規劃部門審批認可。

　　從程序上講，規劃部門變更規劃應該公示并聽證。2002年5月23日實施的建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》規定：“房地產開發項目規劃方案一經批準，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批;城市規劃行政主管部門在批準其變更前，應當進行聽證。”

　　《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第43條第二款規定：房地產開發企業確需變更規劃許可證規定內容的，應當書面征得受影響的預購人同意，并取得規劃行政主管部門的批準。因規劃變更給預購人的權益造成損失的，房地產開發企業應當給予相應的補償。

　　如果規劃部門變更規劃導致相關權利人權益受到侵害的，權利人可以依據法律規定，對規劃部門提起行政復議或行政訴訟，要求規劃部門撤銷變更后的規劃。

篇3：物業人答客問:物業收費類

　　物業人答客問:物業收費類

　　業主會問的所有問題，物業人怎么回答都在里面!

　　一、物業收費類

　　1、為什么物業管理公司一次性收取半年/一年的物業管理費?

　　答：由于本小區客戶群特點，大部分業主事務繁忙，因此可能出現物業服務費交費不及時的現象;而我們也會將大部分精力用于催繳費用上(因為物業管理費是保證物業公司正常運轉的先決條件)，這勢必就會影響到我們對您和其他方面的服務質量。如按年度收取物業管理費，物業公司可將全部精力投入到對客戶服務中，在資金運轉上無后顧之憂。

　　2、從什么時間開始計收我的物業管理費?

　　答：按約定日期辦理收樓手續的，從辦理收樓手續之日起開始計算;未按收樓手續約定日期拖延收樓手續的，以開發商發給業主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業管理費。

　　3、以什么面積收取我的物業管理費?

　　答：房產證未辦理以前，以商品房買賣合同上的銷售面積為準;房產證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業管理費。

　　4、我入住時要繳納購房契稅和專項維修資金嗎?

　　答：按雙方簽署的商品房預售合同中的條款執行。

　　5、我入住時應該簽訂什么協議或文件?

　　答：入住時您應簽訂《前期物業服務協議》、《臨時管理規約》、《樓宇查驗表》、《業主信息登記表》等資料。

　　6、我們如何知道物業管理費都花在什么地方了?

　　答：物業管理費主要用在小區內各公共設施設備(電梯、消防監控、供水供電設備)的日常養護、維修及公共清潔衛生和環境綠化的維護等方面;物業管理公司將每年向業主公布一次物業管理公司對本小區收繳與支出的賬目，屆時您可以詳細了解物業管理費是如何花銷的。

　　7、業主有權審查物業服務企業的收支嗎?

　　答：沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務知識，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

　　8、裝修需交哪些費用?

　　答：A、裝修押金： 元;

　　B、裝修垃圾清運費： 元/平方;

　　C、出入證工本費： 元/個。

　　9、為什么要交專項維修資金?它的使用、續籌的程序是怎樣的?

　　答：根據國家《物業管理條例》及當地有關物業維修資金之相關規定，業主需要交納物業維修資金。新建居住小區商品住宅銷售時，購房者應當按購房款2%—3%的比例向售房單位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業服務企業提出年度財務預算，經業主委員會審定后實施。維修資金不足時，經業主委員會決定，按業主擁有的住宅建筑面積比例向業主續籌。商品住宅專項維修資金由房管局代為管理。

　　10、自行車停放收費嗎?

　　答：不收費。

　　11、車輛的停放費用都有什么?

　　答：車位及其有償使用管理服務費用：

　　A、租用車位：租金和物業服務費;

　　B、專有車位：物業服務費;

　　C、公共車位：收占地費。

　　12、有線電視的繳費方式是什么?

　　答：業主如想開通有線電視，需持有效證件到任意一個有線電視營業廳辦理相關手續：需繳納有線電視入戶初裝費及收視費，收費標準最終以有線電視收費部門公布的最新收費標準為準。

　　13、如果業主因為某種原因沒有及時繳納物業管理費，物業是否有權掐斷住戶的水、電供應?

　　答：物業管理公司沒有權力限制業主的水、電供應;但有權暫時停止為欠費用戶提供服務。如果是代收代繳卡式收費，則要及時交費或充值，以免自動停水、停電，造成不必要的損失。

　　14、售樓時的承諾沒有兌現，我可以不交物業管理費嗎?

　　答：不可以。因為物業管理公司與開發商是具獨立法人資格的公司，物業管理費是用于小區物業服務的，是物業公司用于保證和維護小區物業服務正常運行的根本。物業公司可以幫助業主、物業使用人按投訴程序向開發商/有關部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業管理費仍需支付。

　　15、有的業主不交物業管理費，這對我有影響嗎?

　　答：有影響。因為物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支持的，如果有業戶不交管理費，勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響，也將影響了已交費業戶的利益，也就是影響了您的利益。

　　16、物業管理服務費里面包括了哪些費用?如果沒有包含電梯費用，低層住戶也要交電梯費嗎?

　　答：物業管理服務費包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業管理區域清潔衛生費用;物業管理區域綠化養護費用;物業管理區域秩序維護費用;物業公司辦公費用;物業服務企業固定資產折舊;物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;經業主同意的其它費用。

　　高層住宅電梯費用是包含在物業服務費里面的;最低樓層住戶也要交納電梯費用;業主大會另有決議以及業主大會與物業服務企業另有約定的，從其約定。

　　17、小區的公共照明用電是否需要業主分攤?應該按什么標準收取?

　　答：包含在物業服務費用里面。

　　18、收樓時還有許多配套設施，(例如：周邊綠化、車庫、行人通道等)沒有交，是否需全額繳納物業管理服務費?

　　答：原則上是要全額繳交的。

　　19、裝修時為什么要交裝修保證金?是按照哪些相關標準收取的?

　　答：根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第一條 和物業公司在具體操作時通過與業主簽訂協議，以收取一定的保證金的方式來約定裝修行為，以達到安全施工的目的。具體的收取標準以物業公司與業主簽訂的《裝修管理服務協議》約定的金額為準。

　　20、裝修時所產生的垃圾清運費是按什么標準收取?

　　答：裝修垃圾清運費是按市場調節價收取的，清運費標準由業主和物業服務企業協商確定，也可以說是協商收費。

　　21、業主辦理了入伙手續但沒有入住，也要繳納物業管理費嗎?

　　答：是的，要繳納物業管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權已經由開發商移交到了單個的業主手中，物業管理公司已經為該單位提供了公共性的物業管理服務(比如設施設備的養護、清潔綠化等服務)，所以，您是要交物業管理費的。

　　22、已經購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費?

　　答：嚴格來講是交納場地管理服務費。物業公司要對車庫或車位進行清潔和維護。

　　23、物業管理費如何收繳? 其收費標準及收費方式?

　　答：于業主入伙時預收一年(半年、季度)的物業管理費，符合建設部《物業服務收費管理辦法》第十九條，此收費已經在《前期物業服務協議》中約定。

　　24、小區內的水景、園林維護如何進行?其保養運行是否額外收費?

　　答：水景園林將由外包的專業公司進行維護與保養。能夠保證如噴泉之類的配套正常運行，運行時間由管理處具體擬定。其保養運行不額外收費，包含在物業管理費中。如遇大修則需動用維修資金。

　　25、物業管理費是怎樣計算出來的，測算標準是什么?

　　答：是依據國家《前期物業服務合同》、當地有關物業管理服務收費辦法所約定之物業管理服務內容和服務質量要求而定出管理費收費標準，其測算標準除依據以上內容，亦參考當地物價水平及物業管理費收費水平，并根據與樓盤檔次相匹配之服務需求和服務深度而作出測算并經過政府部門最終批核確定。

　　26、為什么物業管理費會這么高，是不是日后會隨時變動?

　　答：小區現時管理費收費標準是由政府備案的，不會隨便調整。

　　27、為什么我買了房，在小區內停車還要交停車費?

　　答：小區內的停車位為業戶提供車輛停放之便利，但由于車位產權歸屬因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交納停車費及車位管理費，即類似租房需要交房租及管理費。

　　28、這里的水、電、煤氣費定價是多少?

　　答：物業管理公司將嚴格按照當地政府有關水、電、煤氣費定價標準執行。

　　29、業主家被盜,物業公司是否一定要賠償?

　　答：《物業管理條例》第47條 物業管服務業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛工作。物業公司收取的保安費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視，并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求，物業公司就沒有法律責任。

　　30、房屋未裝修，入住前是否要交納物業管理費?

　　答：只要房屋已交付，無論業主是否入住，都要交納物業管理費。因為物業公司已經開始提供服務。物業公司并不是為一個或幾個業主服務，而是為整個小區提供服務，物業管理公司與業主的合同關系是一對整體業主的合同關系。物業管理費是用于整個小區維護保養、維持小區正常持續運行所必須的費用，并非物業公司的經營性收入。如果一個或幾個業主不交物業管理費，必然導致物業管理費入不敷出，物業公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼，導致全體業主的共同利益受損。

　　31、我不付裝修垃圾清運費，由裝修公司清走可以嗎?

　　答：可以，但業主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違規如在公共區域堆放垃圾、搬運過程無撒漏等情況則予以退還。