答客問

1.業主：目前物業費高，等業委會與物業公司續簽合同、降低物業費標準時再交費。

　　物業公司：1)業主與物業公司之間，是通過契約形式建立起來的服務與被服務關系;業主在入住時，與物業公司簽訂《前期物業管理協議》，約定了服務內容和收費標準。雙方就應按《前期物業管理協議》約定履行雙方的權利和義務。

　　2)若業委會與物業公司續簽《物業服務合同》時，對收費標準重新約定;則應以《合同》簽定生效日期后，再執行新約定。在此之前，原《前期物業管理協議》或原《物業服務合同》是合法有效的，雙方都應執行原規定。

　　3)物業公司每天都在投入成本(比如，員工工資，公共設施維護保養)，為業主服務;業主享受到服務，就應按約定交費;物業公司沒用費用，如何為業主提供更好的服務?

2．業主：物業服務不到位，要免一部分物業費可以考慮交費。

　　物業公司：1)按《物業管理條例》第七條規定：業主有按時交納物業服務費用的義務。

　　2)首先讓業主指出哪些工作不到位，進而判斷是否真不到位;若確實有不到位的地方，立即安排相關工作人員去整改;

　　3)若業主屬“無理挑剔型”，則可以陪同業主一起到現場核查，可以從某種程度上揭露業主的“陰謀”。

　　4)堅定立場，不能輕易承諾降費。

3. 業主：目前手中沒錢，或現在比較忙，過些天再來交費。（此類型屬于無理推托型）

　　物業公司：1)不能完全相信業主過一段時間一定會來交費，一定要與業主約定好交費時間。

　　2)在業主未交費之前，不斷與該業主保持聯系，讓業主沒有退步的空間。

　　3)到約定交費時間，與該業主溝通;若業主再找理由，收費人員可以告訴業主可以上門收費或到業主單位去收。進一步給業主壓力。

　　4)業主在家時，主動上門與業主溝通，催費。

4. 業主：業主以開發商對小區及公共設施設計不合理為由，拒交物業費。

　　物業公司：1)向業主講明開發商、業主、物業公司三者之間的關系，設計問題不是物業管理職責范圍內所能解決的，超出物業管理服務的權限范圍。

　　2) 業主交物業費是來享受物業管理服務，以小區房屋或設施設計不合理為由不交物業費，是沒有理由的。

　　3)涉及建設單位設計不合理，物業公司可以代表業主向相關單位發函;有業委會的也可以讓業委會來發函(避免物業公司與開發商之間的矛盾激化)。但能否有效果，物業公司無權制約其它單位。

5．業主：買房子后，不在小區住，沒享受到物業服務，所以不交物業費。

　　物業公司：1)業主不在小區住，在很多方面也是在享受物業管理服務，比如安全、公共衛生、綠化等服務;這些物業服務對業主房屋的保值和增值起到潛移默化的作用。

空置房未入住

　　2)《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受()或者無需接受()相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。👉未入住要交物業費，一樓要交電梯費，依據在這里!

6．業主：物業費都干什么了？

　　物業公司：物業服務費是物業公司為業主提供各項服務的基本保證。費用的支出包括以下幾個方面：

　　1)小區的綠化養護;電梯維護;供電、供水設備運行保養;保潔服務;垃圾清運均由專業公司提供，每月要從物業費中支出以上各項服務費用。

　　2)秩序維護員、維修技工、保潔員及管理人員的工資要從物業費中支出。

　　3)小區的公共用水、用電等能源費要從物業費中支出。

7．業主：房屋施工質量存在問題，施工單位維修好后業主提出從維修好開始交費是否可以。

　　答：不可以。房屋施工質量有問題，施工單位維修屬正常行為，與物業服務沒有直接關系，業主享受了物業服務的內容，應全額交納物業服務費。

8．業主：房屋維保期已過，業主提出一些簡單施工質量問題怎么辦？

　　物業公司：1)管理處本著客戶滿意經營的理念和以解決問題收取拖欠物業費的原則，能給業主簡單維修的盡量修復。

　　2)向業主講明：這些工作本不是物業服務范圍內，但物業愿意幫業主把這些力所能及的問題處理。

9．業主：集中供暖不熱，所以不交物業費和供暖費。（獨立采暖屬工程質量問題）

　　物業公司：1)派工程技術人員對提出不熱的業主房間，測量溫度，聯系施工單位一起進行多次跟蹤查找原因;確認是否有設計問題或施工問題。

　　2)經過跟蹤，確有設計問題或施工問題的，由施工單位和管理處工程人員一起進行解決。

　　3)供暖不熱，有多方面原因。物業公司在能力范圍內幫助解決，有作為。因此業主應該交物業費。

10．業主：在小區丟過自行車（或車輛被刮），因此不交物業費或要少交物業費，用來彌補業主損失。

　　物業公司：1)物業公司對小區業主自行車未收取自行車保管費，因此對小區內自行車無保管責任。業主在小區內丟失自行車，物業公司可以協助公安部門進行調查，但無賠償業主的義務。

　　2)確認業主的機動車是否交費;業主交納停車費，屬于停車場地租賃費用，物業公司在《車位租賃合同》上對此有約定。

　　3)一般，物業公司可以幫助業主出具證明，讓被刮車輛的業主向保險公司索賠，屬于對業主幫忙行為。業主不能因此用物業費來頂替其它損失。

11．業主：家中工程質量問題很多，要施工單位賠付，但施工單位未答應。業主讓物業公司向施工單位索要賠付，以此頂替物業費。

　　物業公司：1)物業公司與施工單位不存在任何契約關系，也不存在債權債務關系，物業公司沒有理由向施工單位索賠。

　　2)業主對施工單位索賠不成功，可以通過法律途徑來解決。

　　3)業主以此拒交物業費的說法，是不成立的。

12．業主：對小區周圍施工擾民或臨街車輛擾民提出投訴，并以此理由拒交物業費。

　　物業公司：1)對此類擾民，物業公司可以與居委會、以及業委會一起聯名向有關單位反映情況;業主本人也可以向政府主管部門投訴。但物業公司沒有權利去約束小區處其它單位或部門，同時也是物業管理服務范圍之外。

　　2)業主以此理由不交物業費，是不成立的。這種說法在法律和情理方面都是站不住的。

13．問：上門收費時業主提出的各類問題如何處理？

　　答：1)了解清楚業主欠費的真實原因，請業主將問題填寫在欠費原因欄內;

　　2)當天將欠費原因交給客戶主任匯總;

　　3)施工質量問題開單，由工程技術人員上門查看，能簡單處理的給業主處理;不能當時處理的問題回來和管理處經理、技工班長協商處理;

　　4)對物業服務或開發商意見較大的業主，當年不交費的由客戶主任負責溝通處理，有往年欠費的由經理負責溝通。

14．小區內路面車位屬于全體業主的，收這些費用是用來維修停車路面的，這是路面壓損壞收的資金，也是用來彌補維修資金的，如果不交也損害了沒有汽車這部分業主的利益，他們是不是有意見呀。

　　物業：要看車位的產權是誰的，小區內路面車位屬于全體業主的，既然有車的業主要占用就要付費，收取的費用也屬全體業主所有，用于小區的物業管理。地下車位如果產權是開發商的，那就本著誰建設誰受益的原則，停車費就歸開發商，物業公司幫忙出租的可以收取相應的中介費，當然還有管理費;產權是全體業主的，就跟地面車位一樣，物業公司只能收取管理費，其余的仍然歸全體業主。

　　地上停車位應該收費，因為物業公司對停放此處的車輛要進行相關管理，要投入一定的人力和物力成本。同時，物業收取的停車費更多的是取之于業主用之于業主。在扣除物業公司維護車輛秩序的管理成本外，停車費的剩余部分全部用于小區道路的維護保養。停車位所收取的停車費，我認為實際上就是占位費。作為小區公共面積，有車的業主占有和使用了，相對無車業主來說就是受益者，所以應該交一部分費用。

　　地上停車費其實主要是占位費，就是占有小區公有面積所要交納的費用。至于停車費中占位費或車位費與停車管理費的比例，已經在物業服務合同中明確了。

　　業主委員會是全體業主的代表，業委會同意并授權物業公司收取車位費，物業公司就可以行使收費權利。而事實上，雖然業主委員會授權，但有的業主卻并不認可業委會的這一授權，甚至與物業公司發生沖突。我認為，業主委員會應對個別業主的不交費行為進行起訴，因為他侵害了全體業主的權益。

　　物業所收取的停車費既不是車輛管理費也不是場地占用費，而應該是場地維護費。因為小區業主停車的地方一般都是小區的公用面積，占用了公用面積就應交納場地維護費。

　　停車費中的停車管理費應當列入物業管理成本，歸物業管理公司所有;車位費應歸全體業主所有，用于公共設施、場地的維護，即列入維修基金，如有盈余可以根據約定或法律規定予以分配。當然，對于業主的錢到底花在哪了，物業公司首先應向業委會提出申請，就具體支出項目向全體業主予以說明，也就是定期進行公示。

問題與應對措施

1、業主因現房與廣告有差異，拒交服務費

　　廣告是購房者獲取房屋信息的一個重要渠道，其真實性和準確性往往直接影響購房者的選擇，但是目前很多開發商使用虛假廣告，使現房和當初廣告上的宣傳有很大差別。

　　對于這種情況，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條做了明確規定：出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。

　　該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　如果現房與開放商廣告上的宣傳不符，購房者可以以廣告作為證據，按照以上規定要求開發商承擔違約責任。

2、業主投訴說我們是說一套做一套，拒交服務費

　　代理公司賣房時作出一些承諾，可事后開發商不予承認。對此可以根據情況來看這些承諾是否對開發商有效：

　　1.如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權的，即使代理公司沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人即開發商名義訂立合同，依據《合同法》第49條的規定，該代理行為有效，即開發商要負相應的義務;

　　2.如果消費者知道或者應該知道代理公司已經越權，依據《合同法》第48條規定，其承諾不對開發商有效，應由代理公司負擔相應的責任。另外，有時候代理公司僅僅口頭承諾購房者，對于口頭承諾是否有效，依據我國《合同法》的相關規定，除非法律法定，否則口頭承諾是有效的，但是對于口頭承諾一般都存在舉證難的問題。

　　特別提示：許多購房者將公司的承諾錄音作為證據，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》：有其他證據佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料可以作為證據使用。所以取得錄音證據如果沒有侵害他人合法權益或者違反法律禁止性規定，并有其他證據佐證都應為有效證據。

3、業主說規劃改變，拒交服務費

　　目前，改變規劃主要有兩種情況：

　　第一，規劃部門主動變更;

　　第二，由開發商提出申請，規劃部門審批認可。

　　從程序上講，規劃部門變更規劃應該公示并聽證。2002年5月23日實施的建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》規定：“房地產開發項目規劃方案一經批準，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批;城市規劃行政主管部門在批準其變更前，應當進行聽證。”

　　《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第43條第二款規定：房地產開發企業確需變更規劃許可證規定內容的，應當書面征得受影響的預購人同意，并取得規劃行政主管部門的批準。因規劃變更給預購人的權益造成損失的，房地產開發企業應當給予相應的補償。

　　如果規劃部門變更規劃導致相關權利人權益受到侵害的，權利人可以依據法律規定，對規劃部門提起行政復議或行政訴訟，要求規劃部門撤銷變更后的規劃。

篇2：山東省物業服務收費管理辦法

　　山東省人民政府令第317號

　　《山東省物業服務收費管理辦法》已經20**年5月3日省政府第6次常務會議通過，現予公布，自20**年7月1日起施行。

　　省長龔正

　　20**年5月29日

　　山東省物業服務收費管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，促進經濟社會健康穩定發展，根據《中華人民共和國價格法》《物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本省行政區域內的物業服務收費及其監督管理活動。

　　本辦法所稱物業服務收費，包括物業公共服務費、機動車停放費和其他服務收費。

　　第三條省人民政府價格主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作。設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門按照價格管理權限，負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門和其他有關部門按照各自職責，做好物業服務收費管理的相關工作。

　　第四條物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、公平和收費與服務質量相適應的原則，并按照不同物業的性質、特點分別實行政府指導價和市場調節價。

　　第五條實行政府指導價的物業服務收費，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同房地產管理部門或者住房城鄉建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）制定基準價及其浮動幅度，報本級人民政府批準后向社會公布執行。

　　實行政府指導價的物業服務收費標準，應當根據經濟社會發展水平以及物業服務成本變動等情況適時調整。

　　第六條實行市場調節價的物業服務收費，由業主或者物業使用人與物業服務企業通過物業服務合同約定。

　　鼓勵、支持業主或者物業使用人通過公平競爭機制選擇物業服務企業，并與物業服務企業協商確定物業服務內容、服務質量和收費標準、收費方式等。

　　第二章物業公共服務費

　　第七條本辦法所稱物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，在物業管理區域內從事房屋以及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、公共秩序維持、安全防范協助等公共性服務，向業主或者物業使用人收取的費用。

　　第八條普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，其他物業的物業公共服務費實行市場調節價。

　　第九條普通住宅前期物業公共服務費應當根據物業服務等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　普通住宅前期物業服務等級標準由設區的市人民政府物業主管部門會同價格主管部門制定并向社會公布。

　　第十條普通住宅在銷售前，建設單位應當擬定物業服務方案，選擇物業服務等級，依法選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，并于合同簽訂之日起十日內報送所在地價格主管部門和物業主管部門備案。

　　第十一條物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形等，應當在前期物業服務合同中列明，并在物業管理區域的顯著位置公示。

　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含物業公共服務費的內容。

　　第十二條因政府指導價變動需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當在政府指導價變動范圍內作相應調整。

　　因服務成本變化需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當將真實、完整的物業服務成本向業主公開，并經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意。

　　物業服務企業應當在調整物業公共服務費標準之日起十日內向所在地價格主管部門備案。

　　第十三條普通住宅物業公共服務費按房屋產權建筑面積計收。已辦理房屋權屬證書的，以房屋權屬證書載明的房屋建筑面積計收；未辦理房屋權屬證書的，按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計收。

　　普通住宅的儲藏室、車庫不得計入物業公共服務費的計費面積之內，但改變設計用途用于居住的除外。

　　第十四條房屋以及車庫、儲藏室依法改變設計用途用于餐飲、培訓等經營的，應當經有利害關系的業主書面同意并辦理相關手續，其物業公共服務費參照經營性用房標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。

　　第十五條業主應當自物業交付之日起按月交納物業公共服務費。業主與物

業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費的，從其約定。

　　經業主或者物業使用人同意，物業服務企業可以預收物業公共服務費，但預收時間不得超過半年；物業服務企業與業主或者物業使用人對預收時間另有約定的，從其約定。

　　物業產權發生轉移的，原業主或者物業使用人應當結清物業公共服務費。

　　第十六條因建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，物業公共服務費應當予以減免，差額部分由建設單位補償給物業服務企業。

　　前款規定的物業公共服務費減免比例，屬于普通住宅前期物業的，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同物業主管部門確定；屬于其他物業的，由建設單位與物業服務企業、業主或者物業使用人協商確定。

　　第十七條普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。

　　其他物業交付后空置六個月以上的，其物業公共服務費收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。

　　第十八條物業尚未出售、出租或者因建設單位的原因未按時交付物業買受人的，物業公共服務費由建設單位交納。

　　符合交付條件的物業，物業買受人逾期不辦理交付手續的，物業公共服務費自建設單位書面通知物業買受人辦理交付手續之日起由物業買受人交納。

　　第三章機動車停放費

　　第十九條本辦法所稱機動車停放費，是指在物業管理區域內租賃建設單位的車位、使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫（場）內的車位、占用業主共有道路或者其他公共區域停放機動車，由承租人、使用人交納的車位租賃費、停車服務費、車位場地使用費。

　　第二十條普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價，其他物業的機動車停放費實行市場調節價。

　　第二十一條業主、物業使用人以及其他承租人租賃建設單位的車位，應當交納車位租賃費。

　　普通住宅的車位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委托的物業服務企業在政府指導價范圍內約定；其他物業管理區域的車位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委托的物業服務企業約定。

　　第二十二條車位租賃費由建設單位收取。建設單位委托物業服務企業管理和收取車位租賃費的，應當簽訂書面委托合同；未簽訂書面委托合同的，物業服務企業不得收取。

　　第二十三條使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫（場）內的車位，物業服務企業提供相應服務的，車位使用人應當交納停車服務費。

　　普通住宅前期物業停車服務費標準，由建設單位與物業服務企業在政府指導價范圍內約定；其他物業管理區域的停車服務費標準，由業主大會或者業主委員會與物業服務企業約定。

　　車位未停放機動車的，免收停車服務費。

　　第二十四條對占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以收取車位場地使用費。

　　普通住宅前期物業收取車位場地使用費的，其具體收費標準由物業服務企業在政府指導價范圍內確定；其他物業管理區域收取車位場地使用費的，其收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會確定。

　　第二十五條停車服務費由物業服務企業收取，車位場地使用費可以由物業服務企業代為收取。

　　長期使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫（場）內的車位，或者長期占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以按月收取停車服務費或者車位場地使用費；臨時停放機動車的，可以按小時收取，但停放未超過二小時的應當免費。

　　第二十六條對進入物業管理區域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的機動車，以及為業主、物業使用人提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。

　　第四章其他服務收費

　　第二十七條本辦法所稱其他服務收費，是指除物業公共服務費、機動車停放費之外，由物業服務企業向業主或者物業使用人提供服務并收取相應的費用，以及涉及物業服務企業和業主或者物業使用人的其他收費。

　　第二十八條其他服務收費實行市場調節價，由物業服務企業與業主或者物業使用人以及其他有關單位、人員協商約定；國家、省對其他服務收費規定實行政府指導價或者實行其他管理方式的，依照其規定執行。

　　第二十九條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意，并依法辦理有關手續。

　　物業服務企業代業主對物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在物業服務合同中約定。

　　第三十條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。屬于普通住宅前期物業的，其收益資金可以優先用于折抵物業公共服務費。

　　物業服務企業代為收取、保管前款規定的收益資金的，除扣除相應的管理費和稅費外，不得挪作他用。管理費的扣除比例由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門確定。

　　第三十一條業主或者物業使用人對物業進行室內裝修產生建筑垃圾的，應當按照物業服務企業指定的地點存放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。

　　第三十二條物業服務企業對人員、機動車實行出入管理的，應當為業主、物業使用人免費配置必要的出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。

　　物業服務企業提供前款之外的其他通行設備的，可以收取適當的費用，但應當由業主、物業使用人自愿選擇，物業服務企業不得強制收取費用。

　　第三十三條物業服務企業可以按照與業主或者物業使用人的約定，提供機動車看管、家政服務等特約服務并收取相應的費用。具體收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

　　第三十四條供水、供氣、供電、供暖和通訊、有線電視等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位以及環衛管理單位委托代收費用的

，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位以及環衛管理單位收取報酬。

　　專業經營單位以及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第三十五條物業共用部位、共用設施設備在保修期限內的，維修養護費用由建設單位負擔；超過保修期限的，其維修、更新和改造費用應當通過專項維修資金予以列支。

　　第五章監督管理

　　第三十六條縣級以上人民政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查，建立物業服務收費成本調查和價格監測制度，及時查處物業服務收費違法行為。

　　物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件和其他資料，不得弄虛作假。

　　第三十七條縣級以上人民政府物業主管部門應當會同價格主管部門和其他有關部門，建立物業服務質量評價體系和服務等級動態調整機制，對投訴率高、問題反映集中和達不到服務標準的物業服務企業進行重點監督檢查，并可以采取限期整改、降低收費標準等措施。

　　物業服務企業應當嚴格遵守價格法律、法規，全面履行物業服務合同，保證服務質量與收費標準質價相符。

　　第三十八條物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、收費項目、計費方式與起始時間、收費標準與依據、舉報投訴電話等，接受業主、物業使用人的監督，并不得向業主、物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　物業服務企業收取物業服務保證金、押金等應當符合有關規定，并不得以保證金、押金等形式變相收費。

　　第三十九條物業服務企業代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。

　　第四十條物業服務企業違反物業服務合同和本辦法規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕交納。

　　物業服務企業依照約定履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費用。未按照合同約定交納的，業主委員會、物業服務企業應當督促其交納；拒不交納的，物業服務企業可以通過訴訟等方式依法追繳。

　　第四十一條建立物業服務收費糾紛調處機制。業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業之間對物業服務收費有爭議的，可以向縣級以上人民政府價格主管部門申請調解處理。價格主管部門接到申請后，應當及時進行調解處理。

　　第四十二條建立物業服務收費信用管理體系。物業服務企業有超標準收費、強制或者變相強制收費、低于服務等級提供服務等行為的，納入失信企業名單并給予相應懲戒；業主或者物業使用人有惡意拖欠物業服務費用等行為的，納入其個人誠信記錄。

　　第四十三條建立物業服務收費投訴舉報處理機制。對因物業服務收費引起的投訴舉報，由縣級以上人民政府價格主管部門和其他有關部門按照各自職責依法處理。

　　第六章法律責任

　　第四十四條違反本辦法規定的行為，法律、法規已規定法律責任的，從其規定；法律、法規未規定法律責任的，依照本辦法的規定實施處罰。

　　第四十五條違反本辦法規定，物業服務企業未將前期物業服務合同或者調整后的物業服務收費標準報送備案，或者未按規定公示物業共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第四十六條違反本辦法規定，因建設單位分期開發、分批交付使用等原因造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準，致使物業公共服務費減免，建設單位未按照規定將差額部分補償給物業服務企業的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處二萬元以上五萬元以下罰款。

　　第四十七條違反本辦法規定，物業服務企業未按照規定程序調整普通住宅前期物業公共服務收費標準，或者未按照規定使用、管理物業共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十八條違反本辦法規定，物業服務企業未按照規定免費配備出入證件的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第四十九條違反本辦法規定，物業服務企業有下列情形之一的，由縣級以上人民政府價格主管部門依照價格法律、法規、規章的規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　?。ㄒ唬┏稣笇r浮動幅度制定收費標準的；

　?。ǘ┑陀诜盏燃墭藴侍峁┓詹⑹召M的；

　?。ㄈ┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　?。ㄋ模娭苹蛘咦兿鄰娭品詹⑹召M的；

　?。ㄎ澹┻`反有關規定以保證金、押金等形式變相收費的；

　?。┎话凑找幎▽嵭忻鞔a標價的；

　?。ㄆ撸┢渌`反價格法律、法規、規章規定的行為。

　　第五十條違反本辦法規定，縣級以上人民政府價格主管部門和其他有關部門有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　?。ㄒ唬┪窗凑找幎ㄖ贫ê驼{整物業服務收費標準的；

　?。ǘ┪窗凑找幎ń⑽飿I服務質量評價體系和服務等級動態調整機制，并實施物業服務收費監督管理措施的；

　?。ㄈ┪窗凑找幎ń⑽飿I服務收費糾紛調處機制、信用管理體系和投訴舉報處理機制的；

　?。ㄋ模┢渌婧雎毷?、濫用職權、徇私舞弊的行為。

　　第七章附則

　　第五十一條物業服務企業之外的其他管理人提供物業服務的，其收費參照本辦法執行。

　　第五十二條本辦法自20**年7月1日起施行。

篇3：烏魯木齊市住宅小區物業服務收費和停車服務收費通知

　　烏魯木齊市住宅小區物業服務收費和停車服務收費的通知

　　各區（縣）經發委、規劃房產局（建設局）：

　　根據《烏魯木齊市物業管理條例（修訂）》、國家發展改革委《關于放開部分服務價格意見的通知》（發改價格〔20**〕2755號）和自治區發展改革委、自治區住建廳《關于印發〈新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法〉的通知》（新發改法規〔20**〕1189號）規定，結合我市小區物業服務收費現狀，經20**年市人民政府第34次常務會議研究同意，現將烏魯木齊市住宅小區物業服務收費和停車服務收費的相關規定通知如下。

　　一、住宅小區物業服務收費

　?。ㄒ唬┪闯闪I主大會（業主委員會）提供前期物業服務的普通住宅（指除別墅以外的所有住宅）物業服務收費實行政府指導價。

　　根據物業服務質量等級由低到高（從一級到四級）對應的物業服務收費標準分別為：

　　1、多層不帶電梯普通住宅：一級服務0.5元/月·平方米、二級服務0.6元/月·平方米、三級服務0.7元/月·平方米、四級服務0.8元/月·平方米。

　　2、高層或帶電梯普通住宅：一級服務0.8元/月·平方米、二級服務1.1元/月·平方米、三級服務1.5元/月·平方米、四級服務2.0元/月·平方米。

　　住宅物業服務質量等級按照自治區住建廳《關于批準發布自治區工程建設標準〈住宅物業服務標準〉（*JJ056－20**）》（新建標函〔20**〕14號）執行。每個物業服務質量等級對應的物業服務收費標準為基準價格，具體收費標準可上下浮動10%。

　?。ǘ┮殉闪I主大會（業主委員會）的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，具體物業服務收費標準由業主大會（業主委員會）與物業服務企業根據物業服務質量等級標準協商確定。

　?。ㄈ┓瞧胀ㄗ≌胺亲≌飿I服務收費實行市場調節價，具體物業服務收費標準由物業服務企業與業主或業主大會（業主委員會）自主協商確定。

　　二、住宅小區停車服務收費

　?。ㄒ唬┪飿I管理區域內的地上（地面）停車服務收費最高70元/車·月。臨時進入居民住宅小區的社會車輛，首小時以內不收費，超過1小時按2元/小時收?。ú蛔?小時按1小時計費），每天（24小時以內）最高收取10元。

　　對普通住宅小區內業主擁有產權（或使用權）的車庫或車庫內的車位按照普通住宅物業服務收費標準收取物業服務費用（含車庫公共照明用電費用）。其中：1、多層住宅小區按照該小區多層住宅物業服務費標準收??；2、高層住宅小區按照該小區高層住宅物業服務費標準收??；3、多層、高層混合住宅小區共用地下車庫（車位）的，按照該小區高層住宅物業服務費標準收??；4、住宅和非住宅混合的小區，對住宅業主按照該小區住宅物業服務費標準收取，對非住宅業主實行市場調節價。

　　以上停車服務收費標準適用于前期物業管理，業主大會（業主委員會）成立后實行市場調節價。

　?。ǘ┳庥玫叵萝噹欤ㄜ囄唬┖蜋C械化立體停車庫（車位）的實行市場調節價。

　?。ㄈ┮奄徺I小區內建設的機械化立體停車庫（車位）或機械臺板式停車庫的停車物業服務費實行市場調節價。

　?。ㄋ模┰谑紫缺ＷC滿足業主停車需求的情況下，小區內經相關部門批準向社會開放的停車場，按不超過同類地段的占道停車收費標準，即《關于調整烏魯木齊市機動車停車服務差別化收費標準的通知》（烏發改費〔20**〕1093號）和《關于調整烏魯木齊市機動車停車服務差別化收費標準的補充通知》（烏發改費〔20**〕478號）執行。

　?。ㄎ澹┌凑找巹澰O計要求有供暖設施設備并按設計溫度正常供暖的地下車庫（車位），其熱費的收繳應按照《烏魯木齊市供熱管理條例》執行。

　　三、嚴格執行公共收益收支公示制度

　　物業服務企業要在物業服務區域內顯著位置每半年（當年7月31日之前，次年1月31日之前）公示一次小區公共收益收支情況，接受所在社區、業主大會（業主委員會）、業主（使用人）監督。

　　四、嚴格執行物業服務收費公示制度

　　物業服務收費必須嚴格執行明碼標價制度。物業服務企業應將服務內容、服務標準、計費方式、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等在物業服務區域內顯著位置公示，接受業主監督。

　　物業服務等級標準、服務內容、服務項目等，要嚴格按照自治區住建廳《關于批準發布自治區工程建設標準〈住宅物業服務標準〉（*JJ056－20**）》（新建標函〔20**〕14號）進行公示。

　　五、加強住宅小區物業服務收費和停車服務收費的監督檢查

　　各級價格監督檢查部門和物業監管部門要對居民小區物業服務收費、停車服務收費政府指導價和物業企業公共收益收支公示的執行情況依法進行監督檢查，對物業企業違反價格法律、法規的行為，依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《烏魯木齊市物業管理條例（修訂）》等法律、法規予以查處。

　　六、凡涉及20**年度期間的物業服務和停車服務等方面的費用，仍按《關于烏魯木齊市住宅小區物業服務收費和停車服務收費標準有關問題的通知》（烏發改醫價〔20**〕1108號）和《關于烏魯木齊市住宅小區物業服務收費和停車服務收費標準有關問題補充說明的通知》（烏發改醫價〔20**〕1214號）執行。

　　七、本通知由烏魯木齊市發展和改革

委員會會同烏魯木齊市住房保障和房產管理局負責解釋。

　　八、本通知自20**年1月1日起開始執行。原《關于轉發〈關于印發（新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法）的通知〉的通知》（烏發改房〔20**〕18號）、《關于烏魯木齊地區物業服務收費價格管理的相關規定的通知》（烏發改房〔20**〕72號）、《關于普通住宅小區物業服務收費有關問題的批復》（烏發改醫價〔20**〕140號）、《關于烏魯木齊市住宅小區物業收費和停車服務收費標準有關問題的通知》（烏發改醫價〔20**〕1108號）和《關于烏魯木齊市住宅小區物業服務收費和停車服務收費標準有關問題補充說明的通知》（烏發改醫價〔20**〕1214號）同時廢止。