物業管理招投標技巧分析(實戰)

　　第一部分 物業管理招投標的基本程序——知己知彼，百戰不殆

　　物業管理企業介入市場方式的發展

　　接管方式

　　直接應聘方式

　　投標方式

　　條例的要求

　　第二十四條　國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第五十七條　違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　物業管理招標與投標的一般過程

　　1.準備階段

　　選擇招標方式(公開招標/邀標)

　　成立招標領導小組(相關部門和專家)

　　確定招標項目、招標指導思想及原則

　　向社會發布招標公告。

　　相關鏈接——招投標方法和組織

　　方法：

　　注重目標物業管理與服務總體策劃的招投標方式

　　確定物業管理費報價及費用測算的招標方式

　　無標底二步綜合競爭招標方式(先服務質量比較，后價格評價)

　　組織

　　開發商招標/小業主招標/委托代理機構招標

　　2.招標階段

　　編寫招標書——(案例：招標文件)

　　擬招標的物業基本情況

　　物業管理內容(基礎服務管理、特殊要求管理)

　　對招標的有關說明(物業管理委托期限，物業移交日期、給物業管理提供的條件，以及其他需要說明的問題)

　　物業管理考核標準與獎懲措施

　　投標開標時間

　　投標單位資質審查

　　招標項目交底(標前會議，或者先到現場視察，再集中開標前會)

　　投標書的報送(物業機構)

　　3.開標階段

　　評標委員會(專家組成)審閱投標文件

　　現場答辯(溝通)

　　評標委員會采用會議形式審查和評議各投標單位的標書

　　評標委員會確定預選中標單位

　　公證員宣讀公證書，確認中標單位(如有必要)

　　4.中標和訂立合同

　　資料整理與歸檔

　　合同的主要條款

　　附件

　　物業管理招標的內容

　　(一)非經營性物業管理招標的內容

　　1.前期顧問服務內容

　　開發設計建設期間提供的管理顧問服務

　　物業竣工驗收前的管理顧問服務

　　住戶入住及裝修期間的管理顧問服務

　　2.實質管理服務內容

　　物業管理的人力安排/保安服務/清潔服務/房屋及設施的維修保養服務/財務管理服務/綠化園藝管理服務/其他如上門特約服務等

　　(二)經營性物業管理招標的內容

　　內容：前期顧問服務/實質管理服務

　　主要目標——利潤目標

　　前期顧問服務中重要服務內容是代業主制訂物業的租金方案和租賃策略

　　實質管理服務中不斷保持物業市場地位，維系收益的提升

　　第二部分 物業機構投標的過程——明知山有虎，偏向虎山行

　　投標前期工作

　　取得從業資格(國家資質/地區性資質)

　　籌措資金

　　收集招標物業相關資料

　　(1)報章雜志

　　(2)網絡傳輸

　　(3)同行業公司

　　(4)考察現場

　　進行投標可行性分析

　　招標物業條件分析

　　(1)物業性質(住宅小區/服務型公寓/寫字樓/商業樓宇)

　　(2)特殊服務要求(經營/聯盟/特色服務)

　　(3)物業招標背景(特指性/背景)

　　(4)物業開發商狀況(設計/施工質量/招標原因)

　　本公司投標條件分析

　　(1)以往類似的物業管理經驗

　　(2)人力資源優勢

　　(3)技術優勢(信息管理技術/綠色工程/高科技防盜安全設施)

　　(4)財務管理優勢(核算制度/分析方法/管理流程)

　　(5)劣勢分析(競爭分析)

　　競爭者分析

　　(1)潛在競爭者(技術“黑馬”/背景“黑馬”

　　(2)同類物業管理公司的規模及其現接管物業的數量與質量(規模大小可能影響選擇判斷)

　　(3)當地競爭者的地域優勢

　　(4)經營方式差異

　　風險分析

　　經營風險/政策風險/是否套取資料

　　投標實施步驟

　　(一)購買閱讀招標文件

　　(二)考察現場

　　前期介入查看房屋及設施設備/圖紙

　　已經竣工視察項目標準：

　　工程項施工是否符合合同規定與設計圖紙要求

　　技術經檢驗達到國家規定的質量標準

　　設備調試、試運轉達到設計要求

　　確保外在質量無重大問題

　　周圍公用設施分布情況

　　主要業主情況(服務策劃的重點)

　　當地的氣候、地質、地理條件

　　制定管理服務方法及工作量

　　制定資金計劃：預付款、保證金/接管期間費用支出

　　財務測算

　　明確領會了招標文件中的各項服務要求、經濟條件

　　計算或復核過服務工作量

　　掌握了物業現場基礎信息

　　擁有分析所需的、適合當地條件的經驗數據

　　方案評估與調整

　　封送標書、保函

　　評標/答辯準備

　　營運服務

　　工程服務

　　行政服務

　　客戶管理服務

　　資產管理服務

　　投資服務

　　第三部分 物業管理服務方案編制技巧——找出亮點，放出光芒

　　第一節：提高管理服務水平的整體設想與策劃

　　A、采取什么樣的物業管理模式

　　B、定下什么樣的服務承諾

　　C、確定工作中的重點

　　D、采取什么樣的具體措施

　　相關鏈接——定位(案例)

　　別墅

　　“五星級酒店”與“五星級酒店物業管理”

　　環境營造與CIS運用(行為環境/視覺環境/情感環境)

　　寫字樓

　　全方位整體經營/大廈整體形象/樓宇設備管理

　　指導思想：真誠合作、專業保障、長遠承擔

　　新建住宅區(開發商招標)

　　標識導視系統

　　CI設計

　　信息處理指揮中心

　　遠程電子購物系統

　　研究制訂TY小區住宅小區生活質量的評價指標

　　消滅房屋空置率

　　舊住宅區(業主招標)

　　調研：“一個根本矛盾，兩個意識被動，三個服務漏項”。

　　利益的根本矛盾/物業保值、增值意識被動/物業管理服務意識被動/物業形象服務缺乏/私人個性服務缺乏/溝通服務缺乏

　　物業管理改進工作

　　1、管理酬金定額收取，徹底照顧業主利益。

　　2、制定個性化酒店家居服務套餐式物業管理服務。

　　3、引入形象設計與建設概念，提升物業公司的形象。

　　4、提供物業租賃服務，滿足業主需求

　　5、創造靜態管理服務，提升管理層次。

　　6、開通渠道，保障有效溝通。

　　7、實行物業管理報告制度，提倡工作透明化

　　8、實施“溫馨家園計劃”，增加居民歸屬感。

　　9、倡導“鄰居守望”，加強居民自治意識。

　　10、加強各方溝通，保障專業服務。

　　第二節：擬采取的管理方式、

　　工劃、物質裝備情況

　　一、擬采取的管理方式

　　A、組織系統

　　B、運作程序系統

　　C、信息反饋系統

　　D、激勵系統

　　二、工作計劃

　　A、前期管理工作計劃

　　B、入住前期管理工作計劃

　　C、正常期管理工作計劃

　　三、物質裝備計劃

　　A、管理用房

　　B、員工宿舍

　　C、器械、工具、裝備以及辦公用品計劃

　　第三節：管理人員的配備、人員培訓及人員管理

　　一、管理人員的配備

　　A、制作人員配備圖

　　B、管理人員職稱、履歷表、簡歷

　　C、各部門人員概況

　　二、管理人員的培訓

　　A、培訓計劃

　　B、培訓目標

　　C、培訓內容

　　D、培訓方式

　　三、管理人員的管理

　　A、確定標準，嚴格招聘

　　B、量才適用，合理配置

　　C、規范管理，分層實施

　　D、素質評價，績效考核

　　E、激勵驅動，留住人才

　　第四節：管理規章制度和住宅區檔案的建立與管理

　　一、管理規章制度

　　A、管理規章制度

　　B、內部崗位責任制

　　C、管理運作制度

　　D、員工考核制度

　　二、住宅區檔案建立與管理

　　A、檔案管理運作環節

　　B、檔案資料的分類

　　第五節：各項指標的承諾及完成承諾指標采取的措施

　　A、制定各項指標的承諾

　　B、指標承諾的百分制

　　第六節：社區文化活動及環境社區文化

　　A、社區文化活動的主要內容

　　B、社區文化制度建設

　　C、社區文化人員配備

　　D、社區文化活動場地

　　E、社區文化經費來源

　　F、社區文化活動計劃

　　第七節：便民服務與收支預算

　　一、便民服務

　　A、完善整體配套設施的前期介入

　　B、入住期的便民服務措施

　　C、日常期便民服務

　　D、服務項目

　　二、經費測算

　　A、經費測算的依據及說明

　　B、收入統計表

　　C、支出統計表

　　D、分期(例五年期)管理收支計劃與分析

　　E、增收節支措施

　　鏈接——倒推法：零基預算的編制程序

　?、儆筛鞑块T提出預算期內可能發生的費用項目及費用額，而不考慮這些費用項目以往是否發生用發生額是多少;

　?、趯⑷康馁M用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類;

　?、蹖Ω髻M用支出額可以增減增減變動的費用項目進行成本效益分析，并按照成本效益的大小進行排序;

　?、軐㈩A算期內可動用的經濟資源在各費用支出之間進行分配。

　　分配時，首先滿足必須保證支出的費用項目，然后再按成本效益的高低，將經濟資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進行優化分配。

　　實行二級核算

　　各項目(管理處)獨立建帳，公司進行監督和指導

　　第八節：(如有必要)智能化系統的管理與維護

　　A、智能化系統的組成及日常運行

　　B、智能化系統的保養、維護

　　C、高科技在物業管理中的作用及發展規劃

　　第九節：日常物業管理

　　A、治安管理

　　B、車輛管理

　　C、環境管理與環保建設

　　D、對電梯等電氣進行專業化管理

　　E、商業門店的管理

　　第十節：物業維修養護計劃和實施

　　A、兩個基金的建立與增值情況

　　B、公用設施維修養護計劃

　　C、房屋本體維修養護計劃

　　D、兩個基金的使用情況及分析

　　第四部分 物業管理投標展示技巧——創造條件，打動他人

　　贏得贊同是關鍵!!

　　投標書是競標過程中重要的交流媒體

　　它要有機會在很短的時間內傳遞大量的信息

　　利用各種技巧以加強投標書的有效交流

　　強大的說服力使評標人員接受你的觀點!

　　投標書的分冊：分三到四冊效果較好。

　　《主標書》——將各項主要內容、新管理方法和支持性文件明細目錄歸為一冊，系統的體現;

　　《工作策劃和方案》——計劃性的日常工作規劃、工作流程

　　《管理運作制度》——展現管理的規范歸為一體;

　　《CIS手冊》(如有必要)——從視覺上展示管理的形象

　　分項重點的展示

　　在招標書上對各分項目有一些要求，順著各個項目內的要求逐個來敘述，加上其中的方案等內容，體量較大——可讀性不高，易感到疲倦。

　　各分項之前有加個引言或提要——突出主要觀念及與新思想

　　用引言或短句來強調重點——更能記住這些信息，吸引繼續詳細了解其中內容。

　　版面的編排

　　開篇處的空白尤為重要，增加這里的空白空間，同時用一個大號字作開頭，能起到提高可讀性，強調主題的效果。

　　頁面也不能太擁擠，應留有50%的空白于邊緣和內容之間。

　　句號、逗號和副標題等各種符號是引導閱讀者注意力的路標，如果有必要作區別的話，可變化字體和字型，但要注意不同的字體服務不同的目的。

　　在字行間距上也要考慮一些因素，為了閱讀時眼睛的舒適，可以適當增加行間距，然而過大的行間距卻使人顯得內容缺乏聯系。

　　圖形、圖片的應用

　　在投標書上增加圖形、圖片、圖表是很非常必要的，加強了投標書的可讀性和信服力

　　在投標書中穿插使用圖表、圖形或圖片等形象能夠吸引閱讀者的視覺興趣，讓人理解概念，提高投標書的雄辯效果。

　　一圖勝千言---也許還不僅如此。在整個投標書中以公司標記，為標的物業設計的標志及其它圖形用來作背景圖案，不僅能提高可讀性，而且能夠為整個投標書創造出連續性的主題。

　　色彩的運用

　　研究結果表明色彩的作用能提高和增加理解力達73%，提高閱讀愿望的程度達80%。

　　體現投標書的整體性，同時營造出自己的風格，提高投標書的可讀性。

　　利用不同的色彩來標識出投標書各項目，既可幫助閱讀者區別各章節內容，同時也能提高投標書的可讀性和舒適性，也能利用彩色的變化來吸引閱讀者的注意力，調整閱讀過程的情緒，加強其對投標重點的記憶。

　　投標現場/答辯展示的技巧——有效溝通，贏得支持

　　運用視覺輔助材料

　　通過看和聽，人們記住的時間會更長

　　采用水平模式而不是垂直模式

　　提高影響力的方式

　　視覺材料展示的結構

　　新的方式和內容

　　強調的重點

　　相關的數據

　　文字和圖畫安置的位置

　　引論或注解的放置

　　以創造性的方式展示出來

　　分析你的聽眾

　　人員的背景——專業/非專業

　　特征

　　與其他投標活動的關系

　　環境因素

　　會場的布置——禮堂/教室/U型會議/環桌

　　展示設備——種類/位置

　　報告/答辯位置

　　音響效果——麥克風的種類/音量

　　做一流的報告/答辯者

　　你才是主角!

　　展現個人氣質——熱情/微笑/靈活

　　保持儀表堂堂

　　著裝——應和大家相似(正式點好)

　　姿勢——站立(更具有感召力)

　　聲音的手勢

　　保持一定的音量

　　發音的清晰和表達

　　音量及調整

　　重音和節奏

　　報告/答辯過程中

　　正確使用視覺媒體

　　講出更多的東西

　　不擋住屏幕位置

　　正確把握時間

　　與聽者融合

　　鼓勵交流

　　答辯常見問題項目的基本情況和數據財務預算的合理性和合法性目標和承諾的實現方式管理工作的流程力資源問題

　　……

　　答辯應對技巧引用數據用法規政策說話過往成功的經歷和方法自信果斷和技巧性拖延結合是也“是”，不是也是“是”

　　……

　　運用身體位置和動作位置——站在視覺材料的右邊目光接觸——信心的體現手勢和舉止——不要緊握手或物品

篇2：物業管理招投標標書制作

　　物業管理招投標標書制作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。

　　作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業管理招投標工作

　　論物業管理招投標工作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式;當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。