康德國會山小區 2022 年第一次臨時業主大會會議暨物業企業選聘表決工作方案

　　根據《民法典》、國務院《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》等相關規定及《小區議事規則》、《重慶市南岸區康德國會山小區公開選聘物業服務企業選聘文件》，經業主委員會會議討論，決定召開康德國會山小區 2022 年第一次臨時業主大會，現將有關事項明確如下：

　　第一部分 會議安排

　　一、會議形式

　　本次業主大會會議采用書面征求意見的形式召開。

　　二、會議內容

　　(一)對康德國會山小區物業服務企業競聘得分依序進入第二輪公示的前三名中

　　選候選人及擬與其簽訂的物業服務合同進行表決：

　　1、業主對經公示的中選候選人及擬與其簽訂的物業服務合同進行投票，可分別對其中一個或多個中選候選人投同意、不同意或棄權票。

　　2、中選候選人及擬與其簽訂的物業服務合同以符合法律法規的得票數，按由高到低排序決定中選人。得票數高低按照所得投票業主戶數占比與所得投票專有部分面積占比之和的大小確定;兩名候選人占比之和相等的，以所得投票業主人數占比較高者排名靠前。

　　3、如果中選候選人均未獲得符合法律法規的得票數，則所得票數較高者(規則與上列第 2 條相同)，可與選聘人簽訂臨時服務合同，試運行提供物業服務一年后提交業主大會再次表決。

　　(二)對是否同意公示業主本人的投票意見進行表決。

　　公示業主樓棟房號和表決意見。

　　(三)對年度公共收益分配方案進行表決

　　小區公共收益分配以發放新世紀購物卡的形式進行分配(2021 年預算總額 63 萬元)。

　　三、會議時間：

　　發布會議通知時間：2022 年X 月 X 日至 2022 年X 月X 日。

　　召開業主大會會議時間：2022 年 XX 月 XX 日-XX 月 XX 日 (XX 月X 日 09：00-13:00)，每天 08:30-20:30。

　　四、會議規則：

　　(一)采取下列方式確認參與業主大會會議人數：

　　業主在規定時間內簽字領取了表決票并進行了投票的，計為參與表決人數; 業主在規定時間內未領取表決票、未進行投票的，不計為參與表決人數。

　　(二)票箱設置和表決方式：

　　1、本次業主大會會議設一個投票站，共 5 個固定票箱。業主大會會議投票期間，票箱實行每天 24 小時全程密封監管。

　　2、業主憑房屋所有權證明或與《業主名冊》信息一致的身份證到投票站，經身份信息查驗無誤后領票、寫票，并將表決票投入票箱。委托代理人憑業主授權委托書及委托代理人身份證領票、投票。

　　3、業主領取的《表決票》不得帶出投票站。

　　注：房屋所有權證明：房產證或購房合同的原件、復印件、照片原圖;重慶市政府 APP“渝快辦”查詢的不動產信息。

　　(三)投票相關事項：

　　1、參與投票的必須是業主本人、業主法定監護人或持有業主本人書面授權委托書的代理人。由代理人投票的，一名代理人最多只能接受三名業主的委托。投票人投票時，須出示本人身份證件及相關授權委托書。

　　2、本次投票只能在每個表決事項的“同意、不同意、棄權”三個表決意見項中進行單項選擇，多選或不選的無效。

　　表決票只能用黑色或藍色簽字筆、鋼筆進行填寫。有破損、涂改或字跡模糊無法辨認的，視為無效票。

　　3、每戶業主在投票期間只有一次投票權，一經投票不得撤回或再投。

　　4、所有參加投票的工作人員需佩戴由業主委員會蓋章的工作牌。工作人員開展工作時應尊重業主本人的投票意愿。除解釋或說明投票規則、投票方法外，不得對業主投票進行脅迫、誘導或誤導，一經發現，取消其工作資格并追究相關責任。

　　5、開箱計票時間：2022 年 XX 月 XX 日下午 13:00 時。

　　6、開箱計票地點：投票站現場。

　　五、其他事項

　　(一)業主委員會對本次會議進行書面記錄、存檔并公告會議決定，接受業主的查詢和監督。

　　(二)本次大會南坪鎮人民政府和康德社區居民委員會進行監督指導。

　　(三)各表決事項需須經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意才能取得法定有效結果。請全體業主踴躍參加會議。

　　六、監督舉報電話：023-62926152(康德社區居委會)

　　第二部分：人員及現場安排

　　一、人員安排

　　(一)總負責人：XX(負責業主大會期間各項事務整體協調)

　　(二)業主代表、志愿者安排：XX(負責對參與業主大會工作人員的工作安排)

　　(三)后勤保障：XX(負責各項物資等后勤保障)

　　(四)宣傳倡導：XX(負責對業主大會期間相關公開信息進行推送宣傳)

　　(五)辦公室值班：XX(負責接待業主詢問、答疑)

　　(六)現場攝像頭安裝：中國電信技術支持，從 2022 年 XX 月 XX 日上午09:00-2022 年 XX 月 XX日計票結束全場監控錄像存檔。

　　二、監督：(責任人：XX

　　(一)南坪鎮人民政府、康德社區居民委員會派員進行監督指導;

　　(二)5 名業主現場監督;

　　從報名業主名單中抽取產生。

　　三、秩序維護：(責任人：XX)

　　(一)保障現場人員留空和投票有序進行;

　　(二)邀請中選候選人支援安保人員進行 24 小時秩序維護和監督(12 人，每家4 人) ;現場每家公司保安 2 人分散維持秩序(共 6 人)。

　　備注：中選候選人單位人員名單提交業委會(包括但不限于姓名、聯系方式、現居住地、健康碼、行程碼、48 小時內核酸檢測報告)

　　四、疫情防控：(責任人：XX)

　　專人在入口執行進入投票站現場的業主“三碼聯查一測一戴”防疫要求(體溫槍)，做好“三碼”和體溫登記臺賬，嚴格控制站內投票業主少于 50 人，做到人員不聚集。

　　五、表決票發放及登記、表決票匯總：(責任人：XX)

　　(一組)1 棟-5 棟 XX

　　(二組)6 棟-10 棟 XX

　　(三組)11 棟-15 棟 XX

　　(四組)16 棟-20 棟 XX

　　(五組)21 棟-25 棟 XX

　　表決票匯總:每組現場 2 人，其余人員為備勤;表決匯總人員控制在 20 人以內。所有工作人員提前做核酸檢測。

　　第三部分：附件

　　一、會議現場規劃圖及效果圖

　　臨時隔離區與主會場距離 15 米，帳篷搭圍專人監督管理

　　二、康德國會山 2022 年第一次業主大會表決票

　　第四部分、疫情防控方案

　　為深入貫徹黨中央關于抓緊抓實抓細常態化疫情防控工作的決策部署，根據《新型冠狀病毒肺炎防控方案(第八版)》要求，做好會議期間新冠肺炎疫情防控工作，特制定本方案：

　　一、適用范圍

　　本方案適用于“康德國會山小區 2022 年第一次臨時業主大會會議暨物業服務企業選聘表決”(以下稱“業主大會”)活動。

　　二、適用時間、地點及規模

　　時間：2022 年 XX 月 XX 日-XX 月 XX 日(15 天)

　　地點：重慶市南岸區輔仁路 8 號小區廣場

　　規模：25 棟樓及商業共 6400 戶(分樓棟分批次投票，投票現場投票人不超過30 人)

　　三、防控原則

　　堅持屬地管理原則“誰舉辦、誰負責，誰組織、誰負責”的原則，建立“業主大會工作機構+主管部門+屬地鎮街(社區)”疫情防控聯防聯控機制，落實疫情防控各方責任，加強組織領導，堅持依法防控、規范防控、聯防聯控，堅持科學應對、快速反應、高效處置，保障“業主大會”有序正常開展。

　　(一)制定疫情防控方案和應急處置預案，成立領導小組負責疫情防控工作，統一組織、統籌協調業主大會期間各項疫情防控應急處置工作，具體負責對小區業主進行健康告知，統籌安排投票表決區域設置，包括體溫檢測區、臨時休息區、臨時醫學觀察點等;設立警戒線，并配備專業衛生防疫人員。在現場發現發熱、干咳、乏力等新冠肺炎相關癥狀人員應按照防控要求妥善處置，第一時間向上級報告;負責醫用外科口罩、一次性手套、消毒用品等防疫物資的保障和發放工作;承擔體溫檢測，活動場地及其設備防疫消殺、通風保潔等工作。

　　(二)主管部門：負責協調表決活動及會議主辦方做好疫情防控相關工作。按照疫情防控要求對主辦方現場的防控措施、應急措施和物資儲備等情況進行檢查，對應急預案和處置預案進行審批，并了解現場情況。

　　(三)屬地鎮街(社區)：負責配合做好各項疫情防控相關工作。一是按疫情防控要求落實“四方”責任主體，明確人員分工職責;二是對參與工作人員提前進行業務培訓，掌握相關的防控常識和應急報告措施;三是社區根據業委會的每日報告向南坪鎮人民政府匯報相關情況。

　　四、強化組織領導

　　(一)成立康德國會山業主大會疫情防控監督領導小組，由鎮相關職能部門和康德社區居委會工作人員組成，負責監督和指導業主大會期間疫情防控措施落實情況。

　　(二)成立康德國會山業主大會疫情防控領導小組，由王志劍任組長，甘文江、方洋任副組長，李德剛、楊仁馨、付茂華、蔡長程、樓棟業主代表(25 人)為成員，負責本次會議疫情防控的統籌協同、指揮調度和督促落實。各小組組成人員及職責如下：

　　1.綜合協調組

　　負責人：X

　　成 員：X

　　主要職責：負責貫徹和傳達國家、市、區關于疫情防控的工作部署，負責各工作組信息收集匯總，負責承辦領導小組會議，負責督促落實領導小組確定的事項，負責各工作組及有關部門工作協調，負責完成領導小組交辦的工作。

　　2.宣傳組

　　負責人：X

　　成 員：X

　　主要職責：負責疫情防控知識宣傳普及，負責大會疫情防控動態播報，負責網絡輿情引導及監測管控，負責輿論信息引導，及時上報。

　　3.人員排查組

　　負責人：X

　　成 員：X

　　主要職責：負責參會人員個人信息收集，負責參與人員旅居情況、渝康碼等核查，負責提出不符合條件人員處理意見并實施。

　　4.現場管控組

　　負責人：X

　　成 員：X

　　主要職責：負責會議區域安全穩定管控，負責進入會場區域人員體溫等監測。

　　5.應急處置組

　　負責人：X

　　成 員：安保人員

　　主要職責：負責疑似人員的帶離等處置，負責現場秩序管控，負責現場人員疏散，負責環境及設施設備消毒處理。

　　6.后勤保障組

　　負責人：X

　　成 員：X

　　主要職責：負責疫情防控所需物資籌集、分發、配送、回收等工作。

　　五、完善工作機制

　　(一)建立統一調度機制。本次會議所涉疫情防控，由領導小組統一指揮。由領導小組統一下達工作任務、調配工作力量、督促落實進度，各工作組務必堅持防控一盤棋、行動聽指揮觀念，自覺在領導小組統一指揮下開展工作。

　　(二)建立信息溝通機制。一是建立信息定期反饋機制。由各工作組負責人定期將本組工作進度情況、存在問題、工作建議等反饋給綜合組，由綜合組將信息匯總后報領導小組組長和副組長。二是建立內部溝通機制。由各工作組負責人定期或不定期溝通本組工作情況、研究所涉相關問題，及時作出研判、及時推進工作。三是建立領導小組會商研判機制。由領導小組召集，由綜合協調組具體落實，召開會商會議，及時研究解決工作中的問題，及時督促工作落實情況。

　　(三)建立協調聯動機制。一是建立協調聯動機制。各工作組要加強橫向信息溝通，在領導小組統一調度下，保持信息同步、行動一致，協同推進工作。二是建立各環節聯動機制。建立前期排查、入場檢測、應急處置、后續管理等環節聯動機制，實現各環節既獨立開展工作，又銜接有序。

　　(四)建立熔斷機制。本次會議若出現應急事件，根據會議疫情防控領導小組工作研判和工作部署，建立熔斷機制對本次會議采取緊急停會，在領導小組的指導下做好相關后續工作。

　　六、加強宣傳引導

　　由宣傳組負責，一是通過微信公眾號、樓棟微信群等互聯網媒體，廣泛、深入、持續宣傳疫情防控知識，使潛在參與人員提高疫情防控重要性認識，增加疫情防控知識，自覺配合相關疫情防控工作。二是宣傳好本次會議防疫工作要求，明確參與人員需具備的條件和需準備的資料。

　　七、具體防控措施

　　(一)活動前防控準備

　　1.健康告知

　　所有參與表決的人員、工作人員及保障人員均須進行健康篩查，可通過信息化手段進行線上線下宣傳，確保人人得到健康告知、人員信息可追溯。核實個人“健康碼”、“行程碼”，進場掃場所碼。

　　凡有下列情況之一者，不參加表決：

　?、倩顒忧?21 天內有境外旅居史，尚未完成隔離醫學觀察等健康管理的人員;

　?、谛鹿诖_診病例、疑似病例和無癥狀感染者密切接觸者、密接的密接，尚未完成隔離醫學觀察等健康管理的人員;

　?、凵形闯鲈旱男鹿诖_診病例、疑似病例和無癥狀感染者，或者治愈出院的確診病例或無癥狀感染者，但尚在隨訪醫學觀察期內;

　?、芑顒忧?14 天內，曾出現體溫≥37.3℃或有疑似癥狀，但活動前未排除傳染病或仍存在身體不適癥狀;

　?、莼顒忧?14 天內有國內中高風險地區旅居史，未完成隔離醫學觀察等健康管理的人員;

　?、?4 天內全國中高風險地區所在的城市的人員及本土有病例但未劃定風險區的來渝返渝人員。

　　2.核酸檢測

　　國內中高風險地區返區(集中或居家隔離)人員不得參加投票。重點地區返渝人員需向社區報備并持參加表決前完成三天兩次核酸陰性證明方可參加。

　　3.場所準備

　　表決活動前對場所進行全面的環境清理和預防性消毒，重點是會議現場各區域，并做好消毒記錄。

　　4.防疫物資準備

　　在表決場所擺放足量的獨立包裝一次性醫用外科口罩、消毒濕巾、速干手消毒劑、溫度計、75%消毒酒精、含氯消毒劑等防疫物資，并配備一定數量的防護服、醫用防護口罩、一次性手套等，確保滿足疫情防控需要。在人員進入通道、安全檢查等關鍵崗點設置手持測溫儀、速干手消毒劑。

　　(二)活動期間防控措施

　　1.入場管理。投票表決入口設置測溫設施。進口處檢查所有參會人員口罩佩戴，進行體溫檢測，對正確佩戴口罩，體溫<37.3℃、健康碼、行程碼綠碼人員，才準予進入。入場時，所有人員應間隔 1 米，有序進入。

　　2.臨時休息區和臨時醫學觀察點設置。在投票表決入口旁設立相對獨立的臨時休息區。并選擇合適地點設立臨時醫學觀察點，與入口通道盡可能保持一定距離，避免人流交叉，臨時醫學觀察點使用后要及時消毒，要設置投票場地內發熱等人員轉運

　　至臨時醫學觀察點的線路，避免與其他人員交叉。

　　3.清潔消毒。全面清理活動場地，使用符合規定的消毒用品對會場環境如地面、桌椅及會議用品等進行全面徹底的消毒。“業主大會”結束后，對地面、物體及物品表面、場館設施設備、公共區域及設施應及時消毒?；顒訁^域要安排專人負責清潔，使用 500mg/L 含氯(溴)消毒液進行拖拭或噴灑消毒，每天6 次，活動規模較大、人員較多時，需增加消毒頻次。

　　4.場所管理。會場主要出入口等位置要設置“疫情防控須知”告示牌，場內嚴格落實人員間隔 1 米以上。會場門口要配備口罩和免洗手消毒劑，配備手消毒劑和廢棄口罩專用垃圾桶同時加強督導、檢查個人防護用品使用情況。

　　(三)人員防控

　　所有人落實個人防護要求，全程佩戴口罩，保持安全社交距離，不聚集、不扎堆，注意手衛生，現場工作人員應佩戴口罩、手套。進場時分批、有序出入，配合會場入口做好體溫、健康監測和健康、行程碼查驗。

　　(四)投票環節防控

　　1. 規范設置投票點及投票線路。規劃投票線路，入口、出口要分設，確保投票后不走回頭路，避免人員聚集。

　　2.業主投票完畢后要及時洗手或用免洗手液進行消毒;

　　3.表決票收集人員在收集表決票時要佩戴一次性乳膠手套,用手直接接觸選票后要及時用肥皂洗手或用免洗手液進行消毒。

　　(五)垃圾處置管理

　　指定專人收運和處置垃圾，重點做好口罩等防疫廢棄物品的收集和處理。出口通道設置套袋的廢棄口罩垃圾收集桶(帶蓋)，安排專人收集，開展消毒后將廢棄口罩密閉打包，并對外包裝進行消毒。保潔人員在工作過程中須戴好口罩、手套，做好自身防護。

　　(六)活動后管理措施

　　1.場所消毒

　　表決結束后，對所有相關區域進行全面徹底消毒并記錄。

　　2.健康信息追蹤管理保留投票人員健康信息，便于若發生疫情相關事件時開展人員健康狀況追蹤。

　　八、應急處置

　　(一)發熱等癥狀情況處理

　　1.進入會場前發現發熱等癥狀人員后，應用水銀溫度計再次檢測，如仍發熱，立即做好個人防護，到就近的發熱門診就診。自行健康監測發現發熱、干咳、乏力、鼻塞、流涕、咽痛、肌痛和腹瀉癥狀等的，立即報現場鎮街和社區工作組，及時就醫排查。未排除相關傳染病之前，不得進入會場，同行密切接觸者也暫不進入會場。

　　2.活動期間，投票人員出現發熱、干咳、乏力、鼻塞、流涕、咽痛、肌痛和腹瀉癥狀等相關癥狀者，立即引導到臨時醫學觀察點，由現場醫療保障人員進行研判后，緊急轉運到定點醫療機構診治，及時采集標本檢測。

　　(二)發現相關病例情況處理

　　參加人員中一旦發現新冠病毒肺炎確診病例、疑似病例或無癥狀感染者，會議應立即停止，啟動應急預案，及時處置。同時按照黨中央、國務院和市委、市政府部署安排、區委、區政府及鎮政府工作要求，認真做好病例轉診救治工作，開展現場流行病學調查處置，對同時段、同時空及其他情況密切接觸者統一隔離醫學觀察，做好環境消毒工作。

　　附件 1.重慶市南岸區新冠病毒檢測核酸采樣場所名單

　　2. 健康承諾書

　　附件 1

　　第五部分、疫情防控應急處置預案

　　為做好“業主大會”疫情防控應急處置工作，特制定本應急處置預案。

　　一、工作目標

　　當應急啟動情形出現時，及時、依法、科學實施處置，確保處置實效，維護人員生命健康安全、維護良好社會秩序。

　　二、實施主體

　　(一)領導機構南岸區南坪鎮人民政府

　　(二)實施機構

　　康德國會山首屆業主委員會

　　(三)組成人員

　　負責人：X

　　成 員：XX，25 個樓棟業主代表

　　三、應急處置觸發情形

　　(一)出現體溫超過 37.3 攝氏度，不存在干咳、乏力、鼻塞、流涕、咽痛、腹瀉等癥狀時;

　　(二)出現體溫超過 37.3 攝氏度，并伴有干咳、乏力、鼻塞、流涕、咽痛、腹瀉等癥狀時。

　　四、應急處置方式及流程

　　(一)出現體溫超過 37.3 攝氏度，不存在干咳、乏力、鼻塞、流涕、咽痛、腹瀉等癥狀時當出現上述情況時，由現場管控組負責，立即要求當事人配戴好口罩，并將其帶入臨時隔離區，休息 15—30 分鐘，然后再次測量體溫，身體正常、體溫合格者可參與會議。若體溫仍然高于 37.3 攝氏度，則進入下一個流程處理。

　　(二)出現體溫超過 37.3 攝氏度，或伴有干咳、乏力、鼻塞、流涕、咽痛、腹瀉等癥狀時若出現多次測量體溫均高于 37.3 攝氏度，或伴有干咳、乏力、鼻塞、流涕、咽痛、腹瀉等癥狀時。

　　一是由現場管控組負責，立即要求當事人佩戴好口罩等防護物，引導其進入應急隔離區，并要求其就地保持不動。

　　二是由現場管控組立即將情況反饋給應急處置組，并做好當事人身份信息、行動軌跡等初步登記。

　　三是由應急處置組負責，立即將當事人帶離現場，依法科學給予處置。

　　四是由現場管控組負責，立即根據需要對現場進行合適程度的封鎖、疏散，對患者所在的場所、分泌物、接觸過的物品及可能污染的其它物品進行一次徹底的消毒。

　　五是由應急處置組將情況報告給領導小組，由領導小組研判是否中止會議，各疫情防控各工作小組根據領導小組意見貫徹落實。

　　六是做好參會人員管控，防止有可能接觸人員外流，對確癥人員進行行動軌跡跟蹤并對密切接觸人員進行追蹤，嚴防疫情擴散。

　　主要工作流程：現場管控組發現情況→引導當事人進入應急隔離區→休息后再次測量體溫(若體溫仍然高于 37.3 攝氏度)→反饋情況給應急處置組→對人員進行帶離，并報告給領導小組，現場管控組管控現場→領導研判作出決定，疏散人員或中止會議。

　　五、強化工作保障

　　(一)加強組織領導。要切實發揮業主大會疫情防控領導小組的作用，切實發揮統籌調度作用，確保各項工作有序推進。

　　(二)細化工作責任。在業主大會疫情防控領導小組統籌下，各工作組和各單位要切實明確自身職責，層層落實責任，做到橫向到邊、縱向到底。

　　(三)暢通信息溝通機制。在 2022 年第一次臨時業主大會會議暨物業服務企業選聘表決疫情防控方案框架下，進一步暢通應急處置信息溝通機制，暢通上下、左右信息溝通，確保信息溝通無時滯、行動一致無偏差。

　　(四)夯實人、財、物資保障。要充實工作力量，確保應急處置資金需求，籌集充足的一次性口罩、消毒劑、洗手液等防護物資;準備好應急車輛等設施設備。

　　(五)保障會場空間需求。在會場入口處體溫檢測點設置應急臨時隔離區，隔離區域實行封閉式管理，確保通風，設立警戒線，配備專業衛生防疫人員及轉運車輛，對接好就近發熱門診。在會議場地設置應急疏散通道。

　　六、應急停會

　　本次會議若出現應急事件，根據業主大會疫情防控領導小組工作研判和工作部署，對本次會議采取緊急停會。在領導小組的指導下做好相關后續工作。

篇2：案例：選聘、解聘物業企業不得授權業主委員會

　　案例：選聘、解聘物業企業不得“授權”業主委員會

　　【案情】

　　20**年12月28日福州市某小區第一屆業主委員會與第三人某物業公司簽訂物業服務合同，服務期限自20**年1月1日至20**年1月1日。合同期限屆滿后,雙方未能就延長合同期限達成協議，但第三人仍為該小區提供物業管理服務至今。20**年12月29日，第二屆該小區業主委員會經選舉產生，并于20**年2月經區房管局物業管理科備案。20**年5月27日，原告該小區業主委員會發布了《福州市某小區關于召開20**年第一次業主大會的公告》，確定20**年第一次業主大會的召開時間為20**年6月12日至6月21日，會議采取書面征求意見的形式，會議的議題為委托本屆業主委員會代表業主大會選聘、解聘物業服務企業等四項事項，并將載有上述四項表決事項的表決票向醉棠苑業主發放。原告于20**年8月3日向區房管局物業管理科遞交了《關于解聘某物業管理有限公司及重新選聘物業服務企業的申請報告》，20**年8月12日原告正式向第三人某物業公司發出《解聘通知書》，要求第三人于一個月內交接完畢并撤出該小區，并于同日向小區全體業主發布《關于解聘福州某物業管理有限公司公告》。被告區房管局、金山街道認為原告作出解聘某物業的公告內容，違反了《物權法》、《物業管理條例》等有關規定，于20**年8月20日作出《關于撤銷小區業主委員會解聘物業企業決定的通知》。原告不服，遂訴至本院。

　　【審判】

　　本院一審認為，根據《物業管理條例》第十九條第二款規定：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主”，被告倉山區房管局、金山街道辦事處對原告作出被訴具體行政行為具有合法的權利來源，原告作為行政相對人具備了適格的原告主體資格。

　　本案的爭議焦點問題是“選聘、解聘物業企業作為業主共同決定的事項，能否‘授權’業主委員會行使”。本院認為，根據《物權法》第七十六條、《物業管理條例》第八條、第九條、第十一條、第十二條的規定，同一個物業管理區域內全體業主組成業主大會，選聘和解聘物業服務企業由全體業主共同決定，而且應當經過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意?！皹I主共同決定”事項系法律的強制性規定，應當由業主通過業主大會或者依法共同做出決定，并不能由業主委員會通過業主或業主大會授權的形式來行使?！段餀喾ā吩谝幎I主共同決定的事項時，要求人數、專有部分面積雙過半甚至三分之二以上通過，可見法律對業主共同決定事項的權利行使是持非常謹慎態度，未留下其他任何變通余地，其立法本意就是為了保證業主更好的行使權利，防止業主委員會經授權行使本應由業主共同決定的事項，從而剝奪業主對小區事務的決定權。同時，根據《物業管理條例》第十五條的規定，業主委員會只是業主大會的執行機構，本身無權直接作出解聘或選聘物業企業的決定，其只能執行業主大會依法作出的解聘或選聘物業企業的決定。

　　綜上，解聘某物業屬于全體業主的專屬權利，依法不能授權業主委員會行使，但原告卻代為行使本應由業主共同決定的事項，并于20**年8月12日發布《關于解聘福州某物業管理有限公司公告》，被告區房管局、金山街道辦事處認為原告公告的內容違反了《物權法》、《物業管理條例》等有關規定，依法履行監督職責，向原告作出《關于撤銷某業主委員會解聘物業企業決定的通知》事實清楚、程序合法、適用法律、法規正確，原告的訴請沒有事實與法律的依據，本院不予支持。依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條第(四)項之規定，判決如下：

　　駁回原告某小區業主委員會的訴訟請求。

　　一審宣判后，原告向福州市中級人民法院提起上訴，福州市中院經審理后，駁回上訴，維持原判。一審法院的判決已經發生法律效力。

　　【評析】

　　本案的爭議焦點問題是“選聘、解聘物業企業作為業主共同決定的事項，能否‘授權’業主委員會行使”?

　　《物權法》第七十六條規定：“下列事項由業主共同決定：(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意?！?/p>

　　《物權法》用列舉的方式規定了七項由業主共同決定的事項，并要求人數、專有部分面積雙過半甚至三分之二以上通過，可見法律對業主共同決定事項的權利行使是持非常謹慎態度，未留下其他任何變通余地，其立法本意就是為了保證業主更好的行使權利，防止業主委員會經授權行使本應由業主共同決定的事項，從而剝奪業主對小區事務的決定權。因此，上述“業主共同決定”事項系法律的強制性規定，應當由業主通過業主大會或者依法共同做出決定，業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，業主也可以委托代理人參加業主大會會議，但是不能授權業主委員會行使。選聘、解聘物業企業作為業主共同決定的事項，是全體業主的專屬權利，而本案原告小區業主委員會卻代為行使本應由業主共同決定的事項，并于20**年8月12日發布《關于解聘福州某物業管理有限公司公告》，被告區房管局、金山街道辦事處作為主管部門，依法履行監督職責，向原告作出《關于撤銷小區業主委員會解聘物業企業決定的通知》是合法的。