物業管理綜合評價

　　物業服務費收繳率5分資料考核

　　3個月內繳費率在98%以上得滿分，每低3%扣1分，低于80%得0分。物業公司應提供當月或上月銀行對賬單以供核算，如不提供，該項不得分

　　賬戶獨立核算2分現場考核

　　小區財務收支單獨立戶，獨立核算2分，否則0分。物業公司應提供當月或上月銀行對賬單以供核算，如不提供，該項不得分

　　預算決算共識3分現場考核

　　物業企業季度預算、決算接受業委會審核2分，年度預算、決算接受業委會審核1分，不接受0分。無業委會的該項不得分、不扣分。

　　財務收支平衡5分資料考核

　　收支盈余得5分，收支平衡得4分，收支虧損按照虧損金額占總收入比例計算，虧損在5%以內得3分 ，虧損在5%-10%得2分 ，虧損超過10%得0分。物業公司應提供上年度財務報表。

　　物業合同處有效期2分資料考核

　　物業企業與開發商或業主大會合同處于法定2-5年的有效期內為2分，合同超期則視超期年限在1年以內1分 ，超過1年0分。物業公司應提供物業合同。

　　合同約定定崗定編2分資料考核

　　合同有約定并且得到執行2分。多于或少于合同約定3人及以內得1分，多于或少于3人以上得0分。

　　合同約定服務標準、考核辦法和獎懲措施3分資料考核

　　物業服務合同中對于物業服務標準作出明確約定的加1分，對于業主如何考核有明確約定的加1分，對于業主考核后有獎懲措施約定的加1分。

　　合同約定各項外包服務價格、考核與獎懲3分資料考核

　　小區有電梯、保安、消防、清潔、綠化等專項服務外包的，考察物業合同中是否約定了專項外包后的服務標準、價格、考核辦法與獎懲措施，每項外包合同有相關約定的，得1分。

　　注：小區無電梯、門禁、監控、停車場道閘等設施而無法評分的，或沒有業委會而無法考核是否接受審計或預決算共識的，“該項不計分(不得分、不扣分)”，視為本考核不包含該項目，總分相應扣減，再同比換算為百分制，與其他小區比較。

篇2：建立公開、公平、公正的物業管理招投標評價體系

　　建立公開、公平、公正的物業管理招投標評價體系

　　《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）的頒布實施以及《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）的出臺，對于房地產業與物業管理業分業經營將起著積極的催化作用，可以預期市場競爭將更加激烈。通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，必然要求物業管理市場的發展有一個公開、公平、公正的市場體系做支撐，為物業管理企業參與平等競爭創造條件，保障物業管理行業健康發展，促使物業管理市場進入良性競爭軌道。

　　其中，如何建立和推行物業管理招投標的公開、公平、公正體系這一環節，是我們物業人都在思考的問題。下面，我在這里談談我的想法：

　　一、盡快建立具有公信力的、專業水準的招投標評價體系

　　招投標是建立物業管理的雙向選擇機制的一條可行之道，但是從這幾年全國物業管理招標投標的實踐來看，不少招投標活動一般分為企業綜合情況、標書、答辯三個方面，以評比標書為主。從標書中可以反映出一個企業的實力、運作情況、管理經驗等狀況，標書往往只是一份細化管理的策劃書。另外，在物業管理招標投標過程中還存在一些違法違規和不合理作法：有些物業管理企業為了中標，故意把管理費用減低到不合理程度或脫離實際做出種種過高承諾；有些投標企業采取非正當競爭性手段，干擾招投標活動，鉆政策法規的空子；招投標流于形式，陪標、走過場現象時有發生。由于招標方對物業管理行業特點缺乏理解，對企業的綜合情況了解很少，甚至根本不對招標企業進行認真的考察，使一些跨區投標、具有良好資質的物業管理公司往往深受其害。

　　盡快建立具有公信力的、專業水準的評價體系，可以反映出物業管理最真實和最重要的情況，豐富招標人對物業管理公司取舍的判斷內涵，逐漸擺脫“誰報價低就選擇誰的不科學現象”。

　　二、由政府建立一個關于邀約標底的評價標準

　　過去物業管理招標評標主要是看標書的服務策劃內容，收費標準則是根據當地政府確定的收費標準先定了下來，因此標書報價柔性大，無風險。由于物業管理標書對目標物業管理的服務計劃、設想與承諾還只停留在紙上，再加上以往招標評標中強調報價權重，使招標投標活動容易出現偏差。

　　目標物業管理的費用測算和報價，可以模仿各地的房地產建筑行業建筑施工項目的招標方法，有一個政府編制的定額標準，可避免業主委員會缺乏專業人員或管理企業為爭奪項目而隨意編制預算的不良現象。由一個行業政府研究和編制出物業管理項目預算定額，這類預算定額可側重在各類管理內容的人工標準和各類設施的能源消耗標準上。一方面可以使招投標雙方有一個費用測算的共同準則，合約雙方在市場化洽談過程中必須遵守的游戲規則；另一方面可使項目管理預算成為公開的、專業化的、可委托的工作，由政府管理部門實施監督。即在政府規定的收費范圍內，進行測算報價，通常報價是硬指標，這樣既強調了價格，又防止了過低壓價的不平等競爭。而對物業管理企業來講，既要保證管理服務質量高、各項措施到位，又要達到目標物業定位所需的成本核算，提出一個合理的價位進行報價，它體現了企業的實力競爭。

　　制定物業項目預算定額可以使招標方（開發商、業主委員會）乃至廣大業主有所依據，都能了解物業管理企業的運作內容和必須的成本，使招投標活動在預算共識下更注重企業的管理誠信、經驗和管理實績；從而推動物業管理行業真正走向市場化，消除惡性競爭，淘汰不良企業，形成良性循環。

　　三、避免價格戰

　　1、防止招投標偏差

　　目前有部分招標人希望中標價格越低越好，片面追求中標價格的最低化。不少臨時資質、管理規模過小企業面臨被市場淘汰的危機，不惜以低于成本的價格來贏取中標，以期在市場中占有一席之地，像高層辦公拼到1.3元的管理費，要維持正常的管理都很難，更別說去維護和養護各種配套設備、電梯等。這種低價競爭的行為，長期的低利潤運作，導致過度壓縮成本，管理服務質量下降、人才流走、環境惡化、物業維護不當等后果，加速物業貶值，帶來物業管理糾紛的隱患。

　　物業管理主管部門應當通過制定完善的規則，使評委專家測算出合理的管理成本價，將“低于成本價”競爭的違法行為拒之門外。對于投標報價明顯偏低的投標行為，主管部門也不宜以行政命令直接宣布投標無效，而是通過制定完善的、強制性的物業管理服務質量標準，以此約束中標企業的后續管理服務行為，保證今后管理服務的質量標準，并以此作為企業資質評定的依據之一，對達不到管理服務質量標準且情節嚴重的，應當取消物業管理企業的資質。

　　為合理評估在招投標過程中的物業管理成本價，我認為應該要求投標企業詳細列明合同期限內的管理成本構成與測算過程，并將成本構成與其服務范圍、服務標準和服務質量一一對應，避免成本測算中的遺漏與混亂。在具體的評標過程中，評委應當依據勞動部門定期發布的工資指導標準、物業管理相關服務標準，綜合測定各投標方案的成本價。這就對評委的專業性提出了很高的要求。

　　2、建立招投標評標人專業組織體系

　　公正、公平是任何招投標活動的核心原則與思想精髓，而公平是建立在公開的基礎上的。根據《招標投標法》第37條規定：依法必須進行招標的項目，其評標委員會（以下簡稱 評委會 ）由招標人的代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，其中專家不得少于成員總數的2/3。物業管理服務具有一定公共產品的性質，在評委會中應當有相當數量的專家成員，專家的專業素質及客觀公正性，主要體現在評標過程與評分結果上。日前，建設部配合各地物業管理招投標活動，根據地方主管部門和地方協會推薦，公布了第一批全國物業管理招投標專家評委。將招投標的評審權和決定權授權交給了專家評審小組，有利于作出最正確的選擇。同時，整個招投標過程是公開、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理條件，有利于物業管理企業輕裝上陣，最終有利于行業的健康發展。

　　對物業管理招投標活動中依然存在不按規定的程序與規則操作，暗箱操作和行政權力過度介入的情況，只有建立并落實完善的監督制約與懲罰機制，規范招標人、投標人的行為和開標、評標、中標等一系列活動，才能真正解決物業管理招投標中的程序公正問題。

　　全國各地招投標機構可考慮認定一批物業管理專家，建立一個專家名冊或專家庫，主要參與本地的物業管理招投標的評標工作，加強信用體系建設，加強對物業管理企業和物業管理從業人員的培訓和資格認定，提高從業人員及企業的整體素質。

　　3、建立營運系統組織體系

　　盡快為物業管理招投標搭一個“臺”， 形成了物業管理招投標中介市場。一方面，作為招標方之一的業委會同物業管理企業是建立在法律關系和經濟關系上的平等民事主體，往往面臨缺乏經驗、無完善的操作規范，不知道哪個物業管理公司適合自己的小區，不知道把招標信息發布給誰；不了解物業管理公司有關公司資質、管理規模、經營業績等情況。另一方面，作為投標方的物業管理公司，不清楚哪些樓盤、小區近期會招投標。供需雙方信息溝通不暢，制約了物業管理招投標的推行。

　　還要培育和發展中間服務體系。招投標是一項專業性、技術性很強的工作，如同一切市場體系一樣，物業管理招投標市場的發育和運行離不開相關的、有效的服務體系，包括建立專業化的招投標中介、咨詢機構，物業管理評估機構，律師事務所和市場信息網絡。

　?。ㄗ髡呦嫡猩叹治飿I管理有限公司董事總經理文/ 張萬和）

篇3：寧波市老小區物業管理補貼考核評價辦法(2008年)

　　浙江省寧波市人民政府辦公室

　　(甬政辦發〔20**〕208號)

　　二○○八年八月二十二日

　　為保障我市老小區物業管理工作的長效運行,提高老小區物業管理的服務質量,根據市政府《關于進一步加強物業管理工作的若干意見》(甬政發〔20**〕131號),制定本辦法。

　　一、本辦法適用于海曙區、江東區、江北區三區在老小區整治范圍內并實施物業管理的老小區。

　　二、本辦法所稱的老小區是由物業服務企業實施管理,管理內容包含公共秩序維護、清衛、綠化、房屋維修等物業管理基本內容,且物業服務企業應收的物業費能基本滿足物業服務企業正常管理支出(最低不低于物業服務企業正常管理支出的70%)的老小區。

　　應收物業費包含:

　　(一)物業管理綜合服務費;

　　(二)物業經營用房租金收入;

　　(三)區政府、街道兩級政府對物業服務企業的補助經費。

　　老小區實施物業管理的,業主委員會應當參照市物業管理協會制定的《寧波市物業管理行業服務等級參考標準》中的第四級標準和《寧波市物業管理行業用工參考標準》與物業服務企業簽定物業管理委托合同,明確服務標準和收費標準;已確定的服務標準明顯高于第四級標準的不在補貼范圍。

　　管理老小區的物業服務企業應根據已確定的服務標準,結合《寧波市物業管理行業用工參考標準》,測定物業服務企業正常管理支出(來自:m.airporthotelslisboa.com),經業主委員會書面同意和區物業辦初審合格后報市建委核準。

　　三、老小區物業管理補貼資金由市建委在老小區整治經費中按10元/平方米的標準提取。

　　四、每個實施物業管理的老小區管理經費計劃補貼額度為0.05元/平方米/月。

　　五、每個老小區的管理經費實際補貼額度由市建委根據計劃補貼額度結合老小區管理業績考核分值,于次年度一次性撥給物業服務企業。

　　管理業績分在90分(含)以上的,按計劃補貼額度的100%劃撥;

　　管理業績分在80-90分之間的,按計劃補貼額度的80%劃撥;

　　管理業績分在70-80分之間的,按計劃補貼額度的70%劃撥;

　　管理業績分在60-70分之間的,按計劃補貼額度的60%劃撥;

　　管理業績分在60分以下的,不予劃撥。

　　六、老小區管理業績分總分為100分,由日?？己朔趾途C合考核分組成,其中綜合考核由市建委組織,為60分;日?？己擞蓞^物業辦組織,為40分。

　　各級物業管理主管部門應當按照市建委制定的《寧波市老小區物業管理考核細則》進行考核

　　2

　　與委托方簽訂規范的物業服務合同,在小區醒目處公示合同約定的物業服務項目、內容及收費標準,每年兩次公示小區公共財務使用情況。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分。

　　投訴處理

　　2

　　公示服務聯系電話,統一受理業主、使用人的咨詢、報修、投訴和費用交納,有規范的投訴處理流程,對業主或使用人的投訴在10天內答復或報有關部門。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分(查閱相關投訴記錄)。

　　便民服務

　　1

　　能提供1種以上特約服務(有償)和1種以上便民(無償)服務。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分。

　　尊重業主

　　委員會

　　2

　　列席旁聽每次業主委員會會議,履行業主委員會作出的合法決議;對小區的公共經費使用上,年前有預算報業主委員會審議,年終有決算報業主委員會確定;在日常管理中,使用1000元以上的預算外公共經費須經業主委員會同意。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分(查閱相關會議記錄和維修費使用情況)。

　　公共區域秩序維護

　　人員要求

　　2

　　秩序維護員佩帶相應標志,身體健康,服裝整潔,精神面貌良好,能正確使用消防器材。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分。

　　門崗要求

　　2

　　每個出入口有專人值班看守(定時開放的邊門除外,但在門口處應有定時開放的告知牌);對進出車輛進行管理和疏導,保持出入口暢通;對進入小區的商販進行勸阻,勸阻不聽的予以登記;對大件物品運出小區時予以登記;對業主的服

　　2

　　樓內地面每周清掃1次;道路地面、綠地每日清掃1次;沿街人行道每日清掃1次以上;明溝每周清掃1次;屋頂每半年清掃1次,天臺、內天井每季清掃1次;公共門、窗等玻璃每半年擦拭1次;天花板每半年除塵1次。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分 (查看現場和清衛記錄)。

　　公共設施保潔

　　1

　　樓梯扶手、欄桿、窗臺每2周擦抹1次;消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱、公共燈具、小品等等每半月擦抹1次;垃圾廂(房)每日清理、沖洗1次。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分 (查看現場和清衛錄)。

　　垃圾收集

　　1

　　生活垃圾集中投放點保持堆放有序,不凌亂;定點收集裝璜垃圾,每3周清運1次。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分