維修操作質量標準:
一.給排水管道維修質量標準
1.目的
為確保給排水的維修質量,特制定本標準。
2.適用范圍
本標準適用于公司接管的各類物業中給排水管道維修的檢查和檢驗,也是維修人員實施維修操作的依據。
3.職責
3.1工程技術部和維修中心負責給排水維修的質量監督和檢查。
3.2小區維修組主管負責給排水維修質量的控制和自檢。
3.3維修工應按本質量標準進行操作和維修。
4.質量標準
4.1室內排水管安裝及維修
4.1.1安裝必須牢固,管箍固定方法正確,排水暢通,無滲漏。
4.1.2排水管接口的捻口填料密實、飽滿,凹入承口邊緣不大于5mm,且環縫均勻,灰口平整、光滑,養護良好。
4.1.3上下節管連接緊密,承插方向、長度和管箍間距符合原設計要求。
4.1.4上下水管油漆均勻,無脫皮,漏涂出現。
4.2室內給水管道、附件安裝及維修
4.2.1螺紋接口必須清潔、規整、無斷絲、缺絲,連接牢固,接口處無外露油麻等缺陷。
4.2.2焊接接口表面無穿紋、裂紋和明顯的結瘤、夾渣及氣孔等缺陷。
4.2.3管道支架埋設平整,排列整齊,支架與管子接觸緊密。
4.2.4閥門安裝,進出口方向正確,連接牢固、緊密,啟閉靈活,朝向合理,表面潔凈。
4.2.5衛生器具給水配件的安裝及維修,鍍鉻件完好無損傷,接口嚴密,啟閉部分靈活,安裝端正,表面潔凈,無外露油麻。
4.3下水道堵塞
疏通后下水管水流暢通無阻,不破壞管壁。
4.4坐廁更換
4.4.1污水口與下水管道必須接合緊密,安裝位置正確,無滲漏、泄水現象。
4.4.2安裝后,坐廁必須無破損,無堵塞現象。
二.鋁合金門窗維修質量標準
1.目的
為確保鋁合金門窗的維修質量標準,特制定本標準。
2.適用范圍
本標準適用于公司接管的各類物業中鋁合金(塑鋼)門窗的檢查和檢驗,也可為維修人員的操作依據。
3.職責
3.1工程技術部和維修中心負責鋁合金門窗維修的質量監督和檢查。
3.2小區維修組主管負責鋁合金門窗維修質量的控制和自檢。
3.3維修工應按本質量標準進行操作和維修。
4.質量標準
4.1鋁合金門窗安裝及維修
4.1.1門窗安裝、開啟方向必須與原設計要求一致。
4.1.2門窗安裝必須牢固,預埋件數量、位置、埋設方法符合原設計要求。
4.1.3門窗框對角線長度差允許偏差為2mm。
4.1.4門窗扇框與鄰扇立邊平行度允許偏差為2mm。
4.1.5門窗橫框標高允許偏差為1.5mm。
4.1.6門窗橫框標高允許偏差5mm。
4.1.7安裝或維修后:關閉緊密,間隙均勻,開關靈活。
4.1.8合格:表面潔凈,大面無劃痕、碰傷、銹蝕、涂膠表面光滑、無氣孔。
4.1.9優良:表面潔凈,無劃痕、碰傷,無銹蝕,涂膠表面光滑、平整,厚度均勻,無氣孔。
4.2鋁合金門窗::玻璃安裝
4.2.1玻璃裁割尺寸正確,安裝平整,牢固、無松動。
4.2.2橡皮墊與裁口、玻璃及壓條緊貼,整齊一致。
4.2.3玻璃膠打邊必須均勻,線條一致,與玻璃、鋁合金粘貼緊密,無滲水。
4.2.4合格:無明顯斑污、潔凈,安裝朝向正確。
4.2.5優良:潔凈、無油灰、漿水等斑污,朝向正確。
三.室內電器、照明維修質量標準
1.目的
為確保室內電器、照明維修質量,特指定本標準。
2.適用范圍
本標準適用于公司接管的保類物業中室內電器及照明設施的維修檢查和檢驗,也可作為電工的操作依據。
3.職責
3.1工程技術部和維修中心負責電氣維修的質量監督和檢查。
3.2小區維修組主管負責電氣工程維修質量的控制和自檢。
3.3維修工應按本質量標準進行操作和維修。
4.質量標準
4.1查線、換線
4.1.1導線截面容量不能小于原設計的截面容量,嚴禁有扭絞、死彎、絕緣層損壞和護套斷裂等缺陷。
4.1.2導線間和導線對地面間的絕緣電阻必須大于0.5MK。
4.1.3管內穿線:在盒內導線有適當余量,導線在管內無接頭;不進入盒的垂直管子的上口穿線后密封處理良好,導線連接牢固;包扎緊密,絕緣良好,不傷芯線;盒內清潔無雜物,導線整齊、護套線齊全不脫落。
4.1.4換線后的導線必須與插座及用電設備接觸良好,并達到使用要求。
4.2室內低壓電器安裝::及維修
4.2.1電器的導電接觸面和母線的接觸面必須接觸緊密。
4.2.2電器安裝后部件完整,安裝牢固,排列整齊,絕緣器件無裂縫缺損,電器的活動接觸部分良好,表面整潔、固定,電器的支架或盤、板平整,電器的引線整齊,固定可靠,電器及其支架油漆完好,通電后無異常噪音。
4.2.3接地(接零)以線敷設:連接緊密,接地支線截面選用正確,需防銹部分涂漆均勻,無遺漏,線路走向合理,色標準確。
四.土建工程維修質量標準
1.目的
為確保土建工程的維修質量標準,特制定本標準。
2.適用范圍
本標準適用于公司接管的各類物業中土建工程的檢查和檢驗,也可作為維修人員在土建施工中的操作依據。
3.職責
3.1工程技術部和維修中心負責土建工程維修的質量監督和檢查。
3.2小區維修組主管負責土建工程維修質量的控制和自檢。
3.3維修工應按本質量標準進行操作和維修。
4.質量標準
4.1磚墻面修補及小型磚墻砌體(高3米內)
4.1.1砌筑及修補墻的水泥漿標號不低于425。
4.1.2砌體水平灰縫的飽滿度不小于80%。
4.1.3砌筑墻體上下豎縫應錯開,不能有直縫出現。
4.1.4砌筑墻體軸線位置偏移允許偏差為1.5mm。
4.1.5磚筑墻體垂直度允許偏差為5mm。
4.1.6磚筑及修補墻面表面平整度允許偏差為2mm。
4.1.7磚筑及修補墻面水平灰縫平直度允許偏差為5mm。
4.1.8磚墻砌筑轉角處須預埋直徑6mm鋼筋或留搓。
4.1.9合格:組砌正確,刮縫深度適宜,墻面清潔。
4.1.10優良:組砌正確,刮縫通順,刮縫深度適宜、一致、棱角整齊,墻面清潔美觀。
4.2磚墻面抹灰及修補(高2米內)
4.2.1各抹灰層之間及抹灰層與基體之間必須粘結牢固,無脫層空鼓,面層無爆灰和裂縫(風裂除外)等缺陷。
4.2.2立面垂直度允許偏差1~1.5mm。
4.2.3表面平整度允許偏差1mm。
4.2.4陰陽角垂直度允許偏差1~1.5mm。
4.2.5陰陽角方正度允許偏差為2mm。
4.2.6合格:表面光滑,按搓平整,線角順直,墻面紋路基本均勻。
4.2.7優良:表面光滑、潔凈,按搓平整,線角順直清晰,墻面均勻一致。
4.3瓷片鑲貼及修補(高2米內)
4.3.1鑲貼牢固,以水泥為粘結料時,嚴禁空鼓,無歪斜、缺楞、掉角、裂縫等缺陷;
4.3.2立面垂直度允許偏差1~2mm。
4.3.3表面平整度允許偏差1mm。
4.3.4陽角方整度允許偏差1.5mm。
4.3.5接縫平直度允許偏差2mm。
4.3.6接縫高低允許偏差為1mm。
4.3.7地面鑲貼要符合排水要求,無明顯積水現象。
4.3.8合格:表面基本平整,潔凈。
4.3.9優良:表面平整,潔凈,色澤協調一致,上口線平順。
4.4墻面修刷乳膠漆
4.4.1刷后無掉粉、起皮、漏刷、透底。
4.4.2合格:無明顯流墜、濺沫、接縫。
4.4.3優良:刷縫通順、均勻、面潔白、新老顏色一致。
4.5水管修刷防銹漆
4.5.1刷后無脫皮、漏刷、反銹。
4.5.2無透底、流墜、皺皮。
4.5.3合格:面有輕微流墜、透底、皺皮,基本光滑和光亮。
4.5.4優良:面無流墜,透底,皺皮,新老油漆無明顯區別,大面光華和光亮。
篇2：物業知識教材：房屋維修質量管理
物業知訓教材：房屋維修質量管理
一、房屋維修質量管理概述
房屋維修質量管理是指為保證和提高維修工程質量，貫徹“預防為主”，為下道工序負責、為住戶負責而進行的一系列管理工作的總和。施工項目的質量管理是一種一次性的動態過程。所謂動態管理過程，指的是維修施工項目管理的對象、內容和重點，都隨著工程的進展而變化，而且某一階段工程質量的好壞，是建立在前一階段質量管理工作基礎之上的。由于施工項目質量管理的一次性，所以要求領導素質高，組織管理嚴格，操作精心。
1.房屋維修質量管理的指導思想
搞好房屋維修質量管理，必須樹立正確的指導思想，主要有下列幾方面:
(1)明確對質量的全面認識。質量，除通常指工程(產品)本身的質量外，還包含產品形成與使用過程中各種要素的質量(稱要素質量或工序質量)和各方面工作的質量(稱工作質量)。房屋維修產品質量離不開工序質量這一基礎。工作質量則是工序質量、產品質量及經濟效益的保證和基礎。所以，要保證和提高房屋維修工程質量，就必須努力提高各方面的工作質量，以工作質量來保證和提高工序質量，從而最終達到保證和提高工程質量的目的。
(2)樹立全面質量管理的基本觀點。房屋維修工程質量要體現“一切為用戶服務”的觀點，這不僅要把施工項目的使用者作為用戶，還要把施工中下道工序當作上道工序的用戶。全面管理的觀點，即依靠所有部門的全體人員，在形成產品的全過程中對全面質量進行的“三全管理”，樹立預防為主的觀點和用數據說話的觀點。
(3)正確處理質量、成本、工期間的關系。要正確處理質量、成本、工期之間對立統一的關系，也就是要正確處理好、快、省之間的對立統一關系。概括地說，就是要在維修項目現有的技術條件下，合理地把好、快、省這幾個目標協調起來，做到好中求快，好中求省，以高效率、低成本、高質量的維修工程使用戶滿意。
2.房屋維修質量管理的內容
房屋維修質量管理要做好以下幾個方面的工作:
(1)建立健全質量監督檢查機構，配置專職或兼職質檢人員，分層管理，層層負責，并相互協調配合。
(2)質量機構和質檢人員必須堅持標準，參與編制工程質量的技術措施，并監督實施，指導執行操作規程。
(3)堅持貫徹班組自檢、互檢和交接檢查制度，對維修工程的關鍵部位，一定要經過檢查合格、辦理簽證手續后，才能進行下一道工序施工。
(4)在施工準備階段，應熟悉施工條件和施工圖紙，了解工程技術要求，這是為提高施工組織設計質量、制定質量管理計劃與質量保證措施、提供控制質量的可靠依據。
(5)在施工過程中，加強中間檢查與技術復核工作，特別是對關鍵部位的檢查復核工作。
(6)搞好施工質量的檢查驗收，堅持分項工程的檢查，做好隱蔽工程的驗收及工程質量的評定，不合格的工程不予驗收簽證。
(7)加強現場對建筑物配件、成品與半成品的檢查驗收，檢查出廠合格證書或測驗報告。
(8)嚴格對建筑材料的品種、規格和質量進行檢查驗收，主要材料應有產品合格證或測試報告。
(9)若發生工程質量事故，按有關規定及時上報技術管理部門，并查清事故原因，進行研究處理。
(10)對已交付使用的維修工程要進行質量跟蹤，實行質量回訪。在保修期內，因施工造成質量問題時，按合同規定負責保修。
二、維修施工項目的質量保證體系
1.質量保證體系的概念
質量保證是物業管理公司向用戶保證其維修的工程在規定期限內能正常使用。它體現了企業對工程質量負責到底的精神，把現場施工的質量管理與交工后用戶使用質量聯系在一起。
質量保證體系，是企業以保證和提高工程質量為目標，運用系統的概念和方法，把各部門、各環節的質量管理職能組織起來，形成一個有明確任務、職責和權限，相互協調、互相促進的有機整體。
2.質量保證體系的內容
維修施工項目的質量保證體系一般由思想工作體系、質量形成過程的控制體系和組織保證體系組成。
(1)思想工作體系。思想工作體系就是由維修項目負責人帶頭，責成各部門或班組負責人開展的質量教育活動。首先，對職工進行為用戶服務、對用戶負責的質量責任教育。在此基礎上，再進行全面質量管理知識的教育，樹立“質量第一”、“預防為主”的觀點，然后進行必要的技術業務培訓。
維修項目質量管理是全員的管理，每個職工都要為保證質量作出貢獻。維修質量管理的要求，要扎根在每個職工的思想中，落實在他們的行動上。
(2)質量控制體系。質量控制，就是質量事故的防患，是維修工程質量工作的重點。維修項目的質量控制要貫穿于維修的全過程。
?、倬S修工程設計方案的質量控制。
一般地說，維修工程設計過程的質量控制，主要由有關設計單位負責。但是維修企業和維修項目管理人員可以從以下幾個方面對設計質量發揮重要作用:
a.參與設計方案的討論、審訂，進行圖紙會審。特別是對于某些有特殊施工工藝要求的工程。
b.向設計單位提供施工的技術裝備、技術水平和質量保證的有關資料，使設計盡量結合施工實際。
c.做好施工過程中的技術核定，及時修改不符合現場施工實際的設計差錯或原設計方案。
?、诰S修準備過程的質量控制。
修繕施工準備過程，主要包括以下幾個方面:
a.擬定高質量的施工方案和施工組織設計。
b.按計劃嚴格進行和檢查準備工作的質量。對全場性的準備工作、單位工程的準備工作和作業條件的準備工作，都應按有關的準備工作計劃周密進行并嚴格檢查其質量，包括進場的施工設備及原材料的復核、檢測、試驗和鑒定等。
c.做好技術交底。逐級做好技術交底，使全體施工人員熟悉工程情況、設計意圖、技術要求、質量標準和施工方法等。
?、鄄牧?、半成品的質量控制。
對材料、半成品的質量控制包括:
a.嚴格按質量標準訂貨、采購、包裝和運輸。
b.物資進場要按技術驗收標準進行檢查和驗收。
c.按規定的條件和要求進行堆存、保管和集中加工。
d.按進度計劃及時地供應現場。對重要的材料或半成品，要把質量管理延伸到供應或生產單位。包括提前質量檢查，協助供應單位加強質量管理，進行材料的供應監督等。
?、苁┕C械、設備的質量保證。
包括正確地選擇施工機械設備，做好進場安裝后的檢查試車，使在用的機械設備經常保持良好狀態。
?、菔┕み^程的質量控制。
施工過程是工程質量形成的主要過程，其質量控制是維修項目質量管理的中心環節。
a.加強施工工藝管理。工藝是直接加工和改造勞動對象的技術和方法。工藝控制好了，可以從根本上減少廢次品，提高質量的穩定性。為此，必須及時督促操作規程、工藝標準等的認真執行。
b.施工過程中的工序控制。好的工程質量是由一道道工序在生產中形成的。要從根本上防止不合格品的產生，就必須對每道工序進行質量控制。這是保證質量的基礎，也是施工過程質量控制的重點。
c.施工過程中的中間檢查和技術復核。對工程質量有較大影響的部位和環節，要加強中間檢查和技術的復核。
d.做好主要階段和交工前的質量檢查，發現問題及時處理。
?、奘褂眠^程的質量控制。
房屋維修質量管理的最終目的是滿足用戶的使用要求。工程的質量，最終要通過使用才能表現出來。使用過程的質量控制，就是把質量管理延伸到工程的使用過程即工程交付使用后，要做好質量回訪和保修，建立保修單和技術服務檔案，提高服務質量。其次對工程的使用要求和效果進行普查或專題性的調查分析。如針對某種質量通病進行專題性的調查分析等。調查是質量外部反饋的主要信息來源，是質量管理的重要依據。
(3)組織保證體系。搞好房屋維修工程的質量管理工作，必須要有嚴密的組織保證體系。為此，要設立相應的機構，配備稱職人員，明確劃分職責和權限。如果物業管理公司自行承擔維修施工任務，則要以項目經理為核心組建質量管理部門，下設專業施工隊的專職質檢員，班組兼職質檢員，并按班組建立質量管理小組。質量管理小組的工作是質量管理的基礎。如果物業管理公司將維修施工任務承包給外部專業施工單位，則要以項目為對象組織甲方的項目管理部，實行內部維修施工項目監理。
篇3：住宅小區工程質量維修控制辦法
工程質量維修控制辦法
為了及時解決小區居民的工程質量問題，向住戶提供完善的服務，滿足住戶的合理要求，進一步提高公司的信譽，結合小區維修工作的實際情況，特制定本辦法。
第一條 公司全體員工均有熱情接待、聽取顧客報修的責任，并設身處地為其解決實際問題，不可以職權范圍為借口推諉顧客。
第二條 當住戶(顧客)來電或上門報修時，第一接收人應及時填寫《產品質量維修記錄》，明確維修項目的來源，問明事由，記清樓號、位置、顧客姓名。
第三條 對住戶(顧客)報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項。
第四條 項目辦應由專人負責住戶的維修工作，及時同住戶溝通根據《產品質量維修記錄》和具體的情況分清責任：
1.施工方責任分為施工工藝不當或材料不合格兩方面的原因，維修負責人應及時聯系施工方到現場查看問題，拿出解決辦法。并且最遲不得超過15個工作日給予徹底維修，達到顧客(居民)滿意。若施工方不能按約定的時間予以維修，或維修后仍存在質量問題，項目辦可自行聯系解決。所發生的費用由施工方保修金中雙倍扣除。
2.顧客自身原因：由于顧客使用不當的質量問題，應及時、妥善地向顧客說明情況，并協助顧客聯系物業部門給予有償服務。
3.保修期外，如果顧客(居民)向項目辦反映質量問題，項目辦應向顧客作好解釋工作，協助顧客聯系物業部門給予有償服務。
第五條 對于明確維修的質量問題，項目辦維修負責人員及時電話通知承包方(或掛號信通知并查詢)，承包方要在規定的時間內維修好，經住戶簽字認可后報項目辦。作為工程維修金的支付憑據。如承包方在規定的時間內不能修理好，項目辦可自行安排進行維修。
第六條 維修過程中，項目辦應安排專門人員對維修過程質量進行監督、檢查，并對維修過程和結果進行確認。
第七條 維修好的房屋要由項目辦(兩人以上)簽字認可并經住戶簽字，維修方在一個月后進行回訪檢查，無質量問題后，辦理工程量驗收單進行結算。以上發生的費用扣承包方工程款。
第八條 維修時間：為不影響住戶的生活，項目辦人員應確保所維修項目在規定的時間內完成。
1.對急修項目(如：自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水、漏電)，要在30分鐘內到位，12小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對住戶(使用人)做出合理解釋，做出限時承諾。
2.一般維修原則上2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。維修時限不得以節假日和休息時間順延。
第九條 項目辦負責人對維修的過程和結果負責，確保維修結果達到預期的要求。