物業外包管理管理方案與監管措施

　　1范圍

　　本指南規定了服務分包項目的監管依據、監管檢查、檢查結果確認、不合格/不符合判定、問題處置、監管細則等內容，為各單位開展保潔、綠化養護、保安、配餐、酒店式公寓(接待中心)服務分包項目的監管工作提供指導。

　　2監管依據

　　2.1項目分包合同及附件

　　與分包方簽訂的服務分包合同及附件，包括服務范圍、服務質量標準、甲乙雙方權利義務、違約責任、考核細則、安全協議等。

　　2.2所適用的企業標準及分公司三級文件

　　企業標準： 其它有關服務和作業標準

　　公司制度：及相關安全管理制度等

　　(三級文件)《管理方案》《作業指導書/流程》年度工作計劃、月/季度工作任務書、工作計劃等

　　2.3其它依據

　　業主有關管理規定及國家和地方有關的法律法規;

　　本指南監管流程(見附錄《監管工作圖示》)。

　　各單位應根據企業標準、關聯交易服務標準及業主要求，在分包合同中明確服務質量標準，采用《服務分包項目監管細則》(以下簡稱《監管細則》)提供的方法對分包項目的服務質量及過程進行監管檢查，按本指南監管流程進行處置等工作，使服務達到合同約定的質量標準。

　　3監管檢查

　　例行檢查：監管員依據分包項目合同內容要求，參考《監管細則》中監管檢查頻次、方法及范圍，對服務質量、過程以及“人、機、料、法、環”等要素實施檢查。

　　項目性檢查：對于外墻清洗、大修理及裝修、VIP接待、大型活動等臨時性、項目性內容，根據項目需要進行必要的實施準備工作檢查、實施過程及效果檢查、問題項復查及整改驗證。

　　即時檢查：對于跑水、火情、設備事故及人員傷害等突發事件，監管員應進行即時檢查及整改效果驗證檢查。

　　4檢查結果確認

　　對檢查出的問題項，凡涉及乙方責任的，要求乙方進行確認。其中：

　　a)獨立檢查：監管員對乙方服務現場獨立檢查，由所查區域責任人/工作人員在記錄上簽字確認。

　　b)聯合檢查：監管員會同乙方項目經理/主管，或本單位監查組、業主單位等，共同對乙方質量進行全面的檢查評估(如月檢和節日前大檢查)，檢查結果由雙方簽字確認。

　　5不合格/不符合判定

　　監管員按照《不合格及事件、事故控制程序》、《質量事故等級劃分及調查處理規定》有關不合格/不符合判定標準，根據問題情節輕重和影響程度，判定其屬性(即輕微、一般、嚴重不合格/不符合)：

　　輕微不合格(服務及有型產品等)指對服務質量影響輕微的不合格。如服務中有連續幾處質量輕微不達標但未造成抱怨、投訴等影響、員工未戴工牌等。

　　輕微不符合(職業健康安全、違章作業等)可立即整改的物的不安全狀態和人的不安全行為;環境管理(輕微)違章作業。違反勞動紀律(輕微、未造成質量安全不良影響)。

　　一般不合格(服務及有型產品等)1、指對服務質量影響較大。如未及時服務、收費錯誤(未造成重大影響的)等; 2、未及時完成業主及甲方交代的一般工作任務; 3、對輕微不合格/不符合不按時或不按要求整改的事項; 4、一周內連續3次出現類似的輕微不合格。

　　一般不符合(職業健康安全、違章作業等)1、物的不安全狀態和人的不安全行為不能立即整改，或經常性發生類似的不符合;相關方的合理抱怨;違章作業。 2、對輕微不符合不按時或不按要求整改的事項; 3、一周內連續3次出現類似的輕微不符合。

　　嚴重不合格(服務及有型產品等)指對服務質量影響重大，或連續影響服務質量，如存在事故隱患、故意刁難顧客、顧客投訴或違反操作規程而引起的事故事件等。

　　嚴重不符合(職業健康安全、違章作業等)1、 物的不安全狀態和人的不安全行為已造成一定事故隱患。 2、 嚴重違反法律、法規及行業安全標準要求、違章作業而引起的事故事件，嚴重違紀造成嚴重不良影響。 3、 多次重復發生的安全隱患或不符合。

　　其它嚴重事故/事件1、 發生責任火災、觸電、人員傷亡，或設備嚴重損壞以致無法正常開展工作。 2、 違規操作造成業主設備設施誤動作，造成嚴重后果的。 3、 發生嚴重責任治安或刑事案件、嚴重違反法律法規及相關規定，給發包人造成惡劣影響的。

　　6問題處置

　　6.1分包方原因造成的問題項處置：

　　凡屬分包方原因造成的問題項，監管員依據合同考評細則約定的方式進行處置，督促分包方進行整改，并納入合同考評。常采用的方式有“扣分方式”和“直接罰金方式”：

　　扣分方式：監管人員(取得單位考評授權的監管員、質量安全助理、聯合檢查組等)對日常檢查的問題項開出《不合格/不符合檢查處置表》進行處置，按考核細則進行扣分;合同考評組定期(月或季度)匯總，統計總分，按考評細則計取罰金、獎金，經報審后在當期合同結算時執行。

　　直接罰金方式：監管人員(取得單位考評授權的監管員、質量安全助理、聯合檢查組等)對日常檢查的問題項按考核細則直接開出處罰單，“一事一罰”，及時糾偏;合同考評組定期(月或季度)匯總，統計罰金總額，簽署合同考評意見，經報審后在當期合同結算時執行。

　　6.2我方原因造成的問題項處置：

　　凡屬我方原因造成的問題項，監管員與分公司相關部門溝通，或請由分管領導協調，積極參與并促成責任方、配合方進行必要的改進、整改。

　　6.3業主方原因造成的問題項處置：

　　凡屬業主原因造成的問題項，監管員通過分公司或相應專業口與業主進行積極溝通，反映有關問題情況，促成其進行必要的改進、整改或提供必要的服務條件、資源供相關方整改。

　　7監管相關工作

　　為提高整改監管工作的管理水平和效果，監管員還需有效組織或參與同監管相關的管理活動，包括合同結算、月(季度)溝通會、顧客意見調查、年度合同評審、方案計劃審核等：

　　7.1合同結算：監管員簽署合同考評意見，協助辦理合同結算。

　　7.2月(季度)溝通會：每月(季度)分公司組織一次服務分包項目溝通例會，聽取乙方當期服務工作匯報，監管員通報監管檢查及考評結果;我方對乙方服務質量及管理效果進行評價，交流看法，提出要求和整改建議，傳達上級任務。

　　7.3顧客意見調查：由監管員按公司/單位統一計劃組織落實顧客意見調查，并督導乙方進行整改，并進行回訪和驗證。

　　7.4年度合同評審：監管員指導乙方編制年度合同執行情況報告，向單位匯報服務分包合同監管執行情況，對下一期服務合同提出改進、完善的建議。

　　7.5方案計劃審核：監管員指導乙方編制下一期管理方案、工作計劃、培訓計劃，報經分公司審核后督導乙方實施。

　　7.6其它工作：監管員協助和監督乙方開展分公司所要求的技能比武、應急演練等活動。

　　8服務分包項目監管細則

　　8.1細則內容包括：

　　l服務分包項目監管細則使用說明

　　l保潔服務分包項目監管細則

　　l綠化養護分包項目監管細則

　　l保安服務分包項目監管細則

　　l配餐服務分包項目監管細則

　　l酒店式公寓(接待中心)服務分包項目監管細則

　　8.2細則使用注意事項：

　　l《監管細則》規定了服務分包項目的服務(產品)、人員、設備及工器具、材料、現場作業過程、環境、其它等七個方面的監管內容及標準、檢查方法、檢查頻次、檢查范圍，為各單位開展項目監管工作提供指導，并為各單位編制服務分包項目的質量標準及考評細則提供參考。

　　l《監管細則》未涵蓋的服務內容，各單位需根據項目實際自行確定適宜的監管方法。

　　l《監管細則》“監管檢查頻次”規定了監管員對一般項目內容的檢查頻次，對于重點項目、重點區域及檢查出的問題項，應結合實際適當增加監管檢查頻次。

　　l《監管細則》“監管檢查范圍”規定了監管員每次監督檢查應抽檢的面積、數量、人員等比例，各單位實際監管時，應做到檢查內容全面不漏項，抽檢范圍定期全面覆蓋。

篇2：工程分包外包勞務合同管理制度

一、工程分包合同和外包勞務合同總稱為分包合同。分包合同由項目成本經理和分包單位協商擬定,經項目經理審核同意后,雙方正式簽定。
二、項目選擇分包單位應遵循公司《程序文件》的相關規定,再選擇時需進行招標工作。分包商的選擇,合同的簽定執行《北京中鐵建筑工程公司合同管理辦法實施細則合同評審辦法》及《項目部合同評審及管理細則》。
三、分包合同的主要內容應包括以下幾方面:
1、明確工程名稱、施工地點、分包工程項目及范圍、工程造價、施工期限及其他雙方認為應明確的事項。
2、總包單位的主要職責:
A、組織審查分包單位編制的施工組織設計(或施工方案),安排施工計劃和綜合進度計劃,組織分包單位配合總包進行施工。
B、向分報單位提供有關施工圖紙和技術資料;審核并簽定分包單位編制的施工方案及施工圖預算;對分包工程的進度、::工程質量進行檢查監督。
C、為分包單位創造條件:做好分包單位需用的施工現場的場地平整;清除地上地下障礙物、接通分包單位施工用的水源、電源;修通道路;鋪設塔吊路基;提供材料設備堆放場地;疏通現場積水;安裝夜間施工照明等。
D、負責辦理撥款簽證和竣工驗收手續。
3、分包單位的主要職責:
A、參加總包組織的編制施工組織設計(或施工方案)和綜合進度計劃的工作,編制分包工程施工組織設計(或施工方案)和施工圖預算,送總包單位審核簽認。
B、按施工方案和施工進度計劃組織施工。
C、嚴格做好施工記錄。工程竣工后,及時將有關技術資料按規定退還給有關方面。
D、配合總包向建設單位辦理竣工驗收及移交手續。
4、任務范圍及施工責任劃分。
5、施工技術資料管理:包括總包應向分包單位提供的文件和分包應向總包提供的資料兩部分。
6、預結算及工程款撥付辦法:
A、施工圖預算編完后,送交總包單位審核。審定后的工程預算造價,作為總分包單位簽定合同的工程造價。
B、工程款撥付的規定。
C、工程竣工并經總包(或建設單位)驗收后,雙方及時辦理竣工結算,具體要求可在總分包合同中規定。
7、設計變更及經濟責任:
A、凡是由于建設單位的責任造成的設計變更,影響分包工程甚至總包工程正常施工導致工程停工時,應由建設單位負責賠償其全部損失,影響工期的,工期應響應順延。
B、由于總包單位責任而造成分包工程須變更設計時,必須征得設計單位同意,并辦好洽商手續。若因此而影響分包工程正常施工或導致停工的,由總包單位負責賠償經濟損失。工期相應順延。
C、凡因分包單位責任影響總包正常施工甚至導致總包停工時,其經濟損失由分包單位負責賠償,工期不得順延。
8、工程質量及竣工驗收:
A、工程質量檢驗標準:以施工圖及說明書、國家頒發的施工及驗收規范和質量檢驗評定標準為依據,如兩者或三者之間的要求有矛盾時,以施工圖設計要求為準。
B、隱蔽工程驗收:分包單位應于驗收前48小時以書面形式通知總包單位(安裝工程還需由總包單位通知建設單位)到現場檢查,經檢查合格后,共同辦理隱蔽工程驗收手續。
C、設備安裝工程中,凡需由總包單位在施工中預留的各種孔、洞、溝、槽或預埋鐵件等,如果在土建施工圖紙上有注明的,由總包單位負責預留埋設。分包單位如需在已作完的土建工程上打眼鑿洞時,一律必須通過總包單位同意,并負責保證土建工程的結構和裝修質量。若有損壞,必須承擔全部責任?？偡职谑┕ぶ袘嗷プ⒁獗Ｗo成品,如施工中損壞成品時,所需一切修理費用由責任一方承擔。
D、竣工驗收:分包單位應在工程竣工前10天向總包單位提出書面的"竣工驗收通知"(安裝工程還需由總包單位通知建設單位),總包單位應按期組織驗收。驗收合格后,兩方或三方應及時辦好"工程竣工驗收證明書"。在竣工驗收時,如發現工程質量有不符合驗收標準者,屬于分包責任造成的,分包應在商定的期限內負責修完,待符合驗收標準后,再進行辦理驗收手續。驗收完后,交給總包負責保管。
9、總包在施工現場應給分包提供食宿和生產設施的方便。
10、獎勵與罰款應明確規定,總包分包在工期和質量方面各自承擔的責任,并規定針對責任所進行獎懲的具體數額。
11、仲裁:總分包合同在簽定和執行過程中發生爭議時,雙方應協商解決,協商無效時,可報北京市主管部門仲裁。

篇3：檐口鋼構架外包鋁塑板裝飾施工方法

1)施工前的準備:詳圖設計和審查圖紙
a、詳圖設計應根據建設單位的要求及發包文件中所規定采用的標準、規范和要求進行。
b、審查圖紙:審查圖紙在技術上是否合理,構造是否便于施工,圖紙上的技術要求施工水平能否實現。

2)相關試驗
①、鋼材復驗:按規定對鋼材進行抽樣檢驗。
②、工藝試驗:對鋼材進行了可焊性試驗、焊接工藝性能試驗。

3)零件加工
①、放樣:核對圖紙的安裝尺寸和孔距;核對各部分的尺寸;制作樣板。
②、號料:檢查核對材料;在材料上劃出切割等加工位置。
③、下料:對鋼材進行氧割,鋸切等。

4)焊接
①、焊條:選擇E43系列焊條。
②、焊接工藝要點:
a、為防止空氣侵入焊接區域而引起焊縫金屬產生裂紋或氣孔,應采用短弧焊。
b、熱影響區在高溫停留時間不宜過長,以免晶粒粗大。
c、多層焊時,m.airporthotelslisboa.com應連續焊完最后一層焊縫,每層焊縫金屬的厚度不大于5mm。
d、當焊件的剛性增大時,焊件的裂紋傾向也隨之增加,故焊接剛性大的焊件宜采取焊前預熱和焊后消除應力的熱處理措施。
e、焊接角鋼時,對接多層焊的第一道焊縫和單層單面焊縫要避免深而窄的坡口形式。
f、在低溫條件下焊接時要優先采用堿性焊條。

5)制作安裝要點
①、構件平整,構件在運輸、堆放過程中易發生變形,備料時應平直整理,使達到合格要求。
②、結構放樣時,要求具有較高的精度,減少節點偏心。
③、桿件切割,宜用機械切割。
④、結構裝配,宜用胎膜以保證結構的精度,然后用點焊組合。
⑤、結構焊接,宜用小直徑焊條和較小電流進行。為防止發生未焊透和咬肉等缺陷,對用相同電流強度焊接的焊縫可同時焊完,然后調整電流強度焊另一種焊縫。
⑥、安裝要求。安裝順序一般是主龍骨、次龍骨、拉條,拉條可增加構架的剛度,并傳遞部分荷載,應先予以張緊,但不能張拉過緊而使拉條側向變形。施工時還應注意施工荷載不要超過設計規定。
⑦、飾面板安裝:選擇經業主、設計、監理共同認可的合格鋁塑板,按設計要求進行安裝,安裝后進行檢驗。

6)鋼結構的防腐處理
①、鋼材表面處理后應及時涂刷防腐涂料,以免再度生銹。
②、當防腐涂料采用紅丹防銹漆和環氧底漆時,安裝焊縫兩側附近不涂。
③、在運輸和安裝過程中脫落的部位,在安裝后要及時補涂,使之不低于相鄰部位的防護等級。
④、可能淋雨或積水的部位均應采取措施密封。