物業管理節能文章一大堆

　　什么是節約用電的準確定義?

　　節約用電的定義是：在特定的約束條件下，用最小的能源量獲取最大的效率。通俗地講，是在全面滿足使用要求的前提下，充分合理地利用電能。這項工作是有前提的或者說是有明確約束條件的。研究節約用電的核心并不完全在于研究技術的本身，而主要精力是在研究節電技術的應用環境，也就是約束條件。以下是節約用電的四個要點。

　　一、掌握節電技術的使用條件。使用節電技術之前首先必須對這項技術的原理、技術特性、安裝條件、操作要領等有較為充分的了解，這樣才談得上應用。有許多節電技術實際是管理問題。例如根據客戶出租情況改變運行規律等，任何技術都有正反兩方面影響，不要只注意節電數量，一定要認真研究負面效應，有時負面效應是很難消除的，如高次諧波。

　　二、調查研究各方面的使用條件。關鍵在于能否完全滿足使用條件，這是節電技術應用的極其重要的一個步驟。要想的全面，仔細調查，各種數據收集齊全，圖表處理要準確，這對決策是極其有意義的。

　　三、根據以上兩點認真判別哪些是必須用的，哪些是浪費的或者是不合理的，此時的工作主要是統計分類，分析比較，做到心中有數。

　　四、開動腦筋，結合實際，開展革新。應在節電技術選擇、應用上，在各項技術的相互配合上下功夫，根本立足點是要讓這些技術盡可能滿足實際應用的需求，而且又把各種負面影響降到最低水平，如果有能力最好在實施節電工程時考慮一定的前瞻性。

　　以上四點實際上是一種工作思路(或者叫思維程序)。首先必須理清自己的思路;二則做大量的調查研究，三要對新技術研究分析，這時再去動手實施。最后不要忘了測量、記錄、跟蹤，進行階段性小結。

　　節約用電應該和減低消耗相結合。

　　對于節約用電方面的幾點建議：

　　1.現在供電收費大都采用“峰”“谷”電價，也就是在用電高峰和低峰時的用電價格不一樣，掌握好用電時間段，調整大功率用電設備的使用時間，這樣有利于節約能源成本。

　　2.盡量減少用電設備的頻繁啟動，因為電動機的啟動電流是其額定電流的5-7倍，減少啟動次數不但可以降低設備的磨損而且可以節約一部分電力。

　　3.因供電電壓在夜間會因用電設備的減少而增高，所以應盡量使用耐壓值高的燈泡，這樣可以延長使用壽命，降低開支。

　　物業管理節能之我見

　　作為物業管理企業，用電量雖然不如工廠等生產企業那么大，但同樣存在著節能的問題。由于管理處是物業管理公司的基本贏利單位，那就從管理處說說吧。

　　一般認為，物業管理是一個勞動力密集型的服務性行業，人員工資支出占據了日常支出的首位。以管理處為例，人員工資支出占支出總額的40%-50%，而緊隨其后的就是能源消耗費用的支出了，約占支出總額的15%-35%。每年公共性水電等支出少則十幾萬，多則上百萬，無論是其總額或是占總支出的份額，都是一個不容忽視的數目。因此物業管理公司應該重視節能問題!

　　下面讓我們對物業管理的節能問題進行更深入的探討。

　　首先對物業管理公司的能源消耗作一個分析，看看其具體構成。物業管理公司消耗的能源主要分為以下幾種：1、公共用電;2、公共用水;3、發電機燃油。這其中以公共用電為最大頭。所以節約能源應著重抓節電!而公共用電包括有公共照明、電梯、生活水泵、中央空調、消防系統等設施設備的運行用電。我們所能采取的節能措施主要有人員控制和技術改造二個辦法：

　　1、加強日常管理，完善規章制度，防止不必要的浪費;對工作人員進行節約意識教育，養成隨手關燈、關水的好習慣，杜絕浪費!使用中央空調的場所，應將風機盤管控制器置于合適的溫度，能夠封閉的場所要適當地封閉，減少冷氣不必要的流失。這種人員控制的方法雖然節能不多，但能夠培養員工的主人翁意識和個人素質，對于提升企業形象有較大裨益。

　　2、對原有設施設備進行節能改造，這是節約能源的最主要的方法，同時也是最有效的方法。公共照明可使用節能燈，對長明燈進行改造，使用感應式非接觸型開關(聲光控)，對景觀燈(亮化)等可安裝時間功率調節裝置(微電腦時間控制器)，夜深時(11：00以后)降低照度(控制燈泡開啟數量)以節約用電;水泵的節能應選用合適的加壓設備，采用變頻技術，用PLC進行控制，能有效地降低能耗，同時可以提高供水質量;電梯使用電源逆變回饋裝置，將原消耗在制動電阻上的電能有效地收集起來回饋到電源，除了可以降低電梯的電能消耗外，還可以降機房溫度，改善機房環境，減少空調的啟動時間，降低空調的電能消耗;有游泳池的單位，應當裝設水循環過濾系統，提高泳池水的利用率;集中供暖地區的管理處，應當選用高保溫材料，對輸熱管進行保溫，有獨立供暖系統的單位，還應該對鍋爐進行節煤、節油的改造，爭取盡量降低能源消耗。條件允許的單位，還可以對路燈進行改造，如使用太陽能電池路燈等。

　　如果采用以上節能措施，公共水電等支出可以降低20%-30%，管理處每年節省的費用總額將在幾萬元至數十萬元。因此，物業管理節能，利國利己，大有可為!

　　物業管理常用節能措施及手段

　　物業管理本是一個微利性行業，在不斷提高服務質量的同時，如何開展開源節流、節能降耗工作，是物業管理企業健康發展的根本保證。下面我就談談物業管理幾種常用節能措施及手段，謹供參考。

　　公共照明系統的“綠色革命”

　　我們所提倡的“綠色照明”是指在不降低照明質量的前提下，通過科學的照明設計，采用光效高、壽命長、安全穩定、節能環保的照明電器，改造公共照明系統，節約用電減少污染，達到高效、舒適、安全、環保的目的。“綠色照明”要注意兩個方面，一方面是燈具的選擇，另一方面是開關控制設備的選擇，并根據物業管理的地域、場所的不同進行合理安排。譬如：花園廣場及道路可選擇碘鎢燈、高壓鈉燈，用微電腦時間控制器控制;大堂門廳及會所可選擇日光燈或節能燈，用普通開關控制;樓梯走廊及通道可選擇節能燈，用觸摸開關或感應開關控制;需要長明燈具的地下室或車庫可選擇日光燈或節能燈。

　　變頻控制系統在機電設備中的節能作用

　　變頻設備是通過實現電動機無級調速，以達到節能目的?，F在變頻器節能已經被廣泛應用于風機、水泵、電梯、空調等系統的電動機節能中，通過變頻調速技術，電梯可以獲得最大程度的舒適感，而且能耗大大減少，可靠性也得到很大的提高，這是采用交流調壓電梯所不可比擬的。因此，當空調、電梯、水泵用量大時，一味減少運行不是辦法，可以采取變頻節能方法，保障設備運行正常，滿足業主需求。

　　供水系統的節能方法

　　供水系統的節能主要有兩個方面，一方面供水開關、閘閥和水箱、水位自控制系統等關鍵部位要選用質量過關的零配件;另一方面是要保持經常巡視，及時檢測維修供水管網。與供電管理不同的是，供水系統出現問題會立即造成浪費，而且越拖延，浪費越嚴重。因此，日常檢查維護對于供水節能來說尤為重要，一旦等到出了問題再維修，浪費已經形成，且無法挽回。

　　水電計量表具的量化管理

　　現階段，公共用電部分及大多數物業小區的供水抄表工作，是物業管理公司負責的。因此，做好水電計量平衡十分必要。定期查抄總表、分表數據，做到先計量、后分析，再平衡，采用各種表格或圖表真實、及時、有效地反映出水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，保證節能工作的順利開展。

　　如能將各種好的節能措施及手段引入質量管理體系中，并在各管理處加以推廣，將給公司的物業管理工作帶來較大的促進。

　　如何開展節流活動

　　樓宇在使用過程中，常會遇到由于設計不合理、設備老化、管理不善等造成運行成本居高不下的問題。如何解決這一問題?我認為最佳方法是：物業公司自身通過開展科學化、全員化、具體化的節流活動，在保持環境基本不變的前提下，節能運行，控制能耗，降低成本，從而達到增強企業生命力的目的。

　　一、管理手段科學化

　　采取科學管理技術開展節流活動，可避免盲目性。通過應用現有技術統計分析能耗分布，用數據取代經驗，為改進節能方法提供評估依據，從而嚴格控制能耗。

　　1、 統計分析

　　首先應安裝一定數量的水、電計量表，在此基礎上，值班人員應定時收集水、電表運行數據，并繪制統計圖表。分析月用電分配量，發現空調、照明、電梯是當月用電大戶，必須對其進行節能控制;隨后通過反應的當日用電結果，與前期值比較，便可得出參考能耗值。這樣用數據取代經驗，尋找能耗原因，采取節能措施，便可嚴格控制運行成本。

　　2、 科技應用

　　目前，新科技應用樓宇節能方面主要有變頻技術、節能開關(聲、光控)、節能燈、節水開關(光控)、太陽能、隔熱材料(門、窗、墻體)等產品，企業在選擇節能技術進行改造時，仍需對投資進行成本和效益測算、評估，然后再決定采取何種節能技術，以提高節能效果。

　　3、 監控技術

　　樓宇監控在節能方面，主要體現為對能耗大戶空調和照明的控制，包括對開關時間的預控，及對空調設備隨設置的自動調控。值班人員通過電腦調整設置參數，便可節能運行，控制電能的消耗。此外，電腦還時刻對功率因素，變壓器用電量等進行記錄，值班人員通過對自動生成的用電圖表分析、判斷，便可隨時評估節能效果。

　　二、 建議活動全員化

　　最了解設備性能和工作環境的是員工，發動員工參與節流活動，不但能全面挖掘節能潛力，而且能培養員工的主人翁意識，使之工作中主動節能運行。通過測量評估，可將一些合理化建議轉化為具體實施措施，步驟通常如下：

　　1、發動員工組織者可每年舉辦一次“開源節流”活動，發出通知，倡導每位員工針對崗位和企業，提出“開源節流” 建議，上交班組、部門直至公司，對建議進行分類后，歸并形成全員“開源節流建議稿”。

　　2、 建議成文組織者應對建議進行現場逐一核實，刪除不合理或一段時間內無法實現的內容，安排專業人員對可行性建議進行成本測算，評估收益值。形成“合理化建議書”，并編制實施計劃，上報公司領導批準后，監督項目責任人完成。

　　2、總結經驗

　　活動結束前，組織者應對“開源節流”效果進行評估和總結，提出鞏固成果措施，并逐步轉變成制度。

　　二、落實措施具體化

　　針對可節流項目，制定措施應具體化，并確定責任人和規定完成日期，這樣才能將節流活動落到實處，從而產生節能運行經濟效益。

篇2：物業管理制勝法寶：節能降耗

　　物業管理制勝法寶：節能降耗

　　我從事物業管理工作18年來，過去主要強調“服務”是制勝法寶，甚至提出物業管理的主要內涵歸納為六個字“時間+空間+服務”。隨著黨中央提出建立和諧社會，建設部提出建立節能型企業，我逐漸體會到節能降耗是物業管理的新課題，是物業管理的又一制勝法寶。

　　一、從提高客戶節能意識入手，養成自覺節能的好習慣。

　　在物業管理工作中，我們要求員工高度重視節能工作，樹立“節能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節省能源，減少浪費。各部門層層動員，找差距，定措施，從一點一滴做起。京泰大廈工程部集思廣益，提出二十多條節能措施，僅改造二十五層餐廳通風設備一項，每年可節約資金近十萬元。

　　為減少衛生間沖水馬桶水流量，員工們從各處找來五百毫升飲料瓶，裝水后放入全樓衛生間每一個水箱中......我公司管理的江西新聞出版大廈就是由于在節能方面成績突出，被評為江西省物業管理示范大廈，獲得“省優”稱號。我公司管理的北京中商大廈，國家發展和改革委員會環境資源司等七個司(局)在樓內辦公。今年7月6日，我們召開客戶節能座談會，請國家發改委節能處負責人談節能措施，全大廈30多家公司紛紛響應。從第二天起，我公司節能專職督察員逐室檢查溫度，數百間辦公室溫度都在26℃以上，而且做到人走關燈、關空調。

　　節能的關鍵是調動客戶的積極性。在推廣節能措施過程中，我們也遇到不少困難，有些客戶不理解，說風涼話:“你們就是為了省錢”，在這種情況下，我們只有耐心做工作:“節能就是要省錢，首先省你們客戶的錢”，使客戶逐漸適應并配合。

　　二、從設備改造入手，提高物業管理的科技含量。

　　在物業管理公司的各部門中，工程部是節能工作重點，我們除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設備入手，選用節能設備，大大降低能耗、節約費用。

　　要做好這項工作，必須抓好三個“支撐點”:

　　第一、要有一個優秀管理團隊做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平，特別是對各種物業的工程設備管理要非常了解，掌握現代化技術和最新科技動態，要有個優秀的工程總監，在節能增效上把握方向，作出正確決策。

　　第二、要有若干優良技術合作單位做支撐。目前，新產品、新技術和各種節能設備也是魚龍混雜，在采用新技術時，要認真進行選擇，選擇那些技術確實先進的、通過國際和國內有關部門認證的、幾年之內技術不落伍的產品，同時這些企業要有雄厚的資金支持，還要有高效優質的售后服務作保證。否則會出現投入大量資金卻達不到預期效益的情況。

　　第三、要有好的推廣形式做支撐，便于企業運作。在提高認識的基礎上，我們結合項目的不同情況，把物業用戶分成三種類型:

　　(1)如果是在物業早期介入的新用戶，應在工程設計中盡可能推廣或幫助業主選擇優良節能設備，給用戶提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位(此階段開發商或業主都有資金實力，可以為今后的物業管理打下堅實基礎)。

　　(2)如果所管物業屬于工程設備老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃、向業主推薦使用或更換新產品和節能設備、材料等，這樣就可以從根本上解決問題，降低能耗。

　　(3)對于物業管理中正在運行的、已采用一般節能措施的工程設備，由于還沒有老化到一定程度，在改造設備的資金運作中就有困難，業主很難一次投入大量改造資金。我們就區分不同情況，幫助企業算賬，采取不同方式解決。例如借助銀行擔保公司的信譽擔保等，另外還可以與供貨商協商，如先支付30%-40%設備款，余款從更換設備以后節省的資金中分2-3年內償還。這些節能設備投入后，在兩三年左右時間內可收回投資，以后就是純增加的企業凈收益。這種方式業主就比較容易接受。

　　三、從員工日常工作入手，把節能降耗作為自覺行動。

　　以中商大廈為例，早在年初，公司就把“節約能源，降低能耗”作為今年重點工作，下發通知要求:

　　(一)每日做好能耗記錄。要求數據準確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作;暖通專業做好大廈水耗統計和監控，杜絕跑冒滴漏。

　　(二)做好能耗的統計分析。發現能耗異常及時分析報告。

　　(三)堅守崗位認真做好大廈各項巡視工作:

　　1、專業人員重點控制大廈用水系統有無跑、冒、滴、漏現象，有無違反公司規定使用能源的行為。例如:私自接水、接電等。

　　2、內保警員重點監控樓層在無客戶時，公共區域照明是否按時關閉，晚間公共區域空調是否關閉，衛生間照明及排風扇開閉是否符合要求，并將情況及時反饋總值班。

　　3、暖通專業人員及時調整衛生間沖水閥門的使用狀態，杜絕長流水。

　　4、全體員工有責任對浪費能源的現象報告、制止或糾正。

　　(四)各專業嚴格按公司節能降耗具體措施操作，不得私自開動設備。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。

　　1、暖通專業每日參照天氣預報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設備。

　　2、電工每日對設備運行耗電情況及不合理運行狀態提出意見，監督節電措施的實施。

　　3、保潔人員控制使用保潔用電設備的時間，錯開高峰用電時段，節省每一度電。

　　4、清洗衛生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。

　　5、各部門要控制使用取暖器、空調等生活用電器，并在使用中注意錯開用電高峰時段。

　　(五)考核工作:

　　為貫徹實施公司節約的措施，達到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同時，要對各部門的節能工作進行考核，為控制和降低能耗，我公司采取積極有效的措施，使節能工作在中商大廈既形成了一定的聲勢，又取得了較好的效果。

　　20**年7月6日下午，由北京中商永莊物業管理有限公司董事長宋明蔚先生親自主持召開的中商大廈“節能降耗”座談會在客戶餐廳召開，參加人員涉及物業公司領導、員工和中商大廈各駐廈客戶代表。會議明確了北京市供電局有關強制限電的要求，并發布了中商大廈有關降耗、限電工作預案，得到了駐廈客戶積極響應。

　　為貫徹實施公司節約能源的措施，達到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同時，還將節能工作列入各部門月度考核內容之中，同時，設立專職節能監督員一名，負責對公司員工及大廈各個區域進行節能監督檢查工作。

　　目前，中商大廈節能工作已初見成效。據統計，在7月11日-7月27日執行限電方案期間，大廈每天節電約553.16KWH，如果按國家平段電價0.57元/KWH計算，每天可直接節約電費315.30元，執行限電方案17天共節電9403.72KWH，直接節約電費5360余元。

　　就這樣，我們把一般的物業管理，提高到了節能增效科技管理的高度。

　　北京中商永莊物業管理有限公司總經理趙永莊

篇3：建立物業管理節能降耗管理體系的分析

　　建立物業管理節能降耗管理體系的分析

　　物業管理企業抓好物業節能降耗工作無論是從建設節約型社會的角度還是從降低營運成本方面看都有非常重要的意義。物業管理企業開展節能降耗活動，其前提是在企業內建立起一套管理體系。

　　因為有了體系的保證，節能降耗工作才能是全員的、有組織的企業行為，才能保證節能降耗活動廣泛、持久、健康、科學地開展下去。本文將就我國物業管理企業建立節能降耗管理體系的一些問題進行分析。

　　一、建立健全能源管理機構

　　為了落實節能降耗工作，必須有相對穩定的節能管理班子，管理和監督小區能源的合理使用，制定節能計劃，實施節能措施，并進行節能技術培訓。企業能源管理機構應以企業領導掛帥，由各級職能部門人員組成節能降耗領導小組。

　　二、建立節能降耗標準和目標

　　物業管理企業進行節能降耗首先要著手制定各項節能降耗標準。使用某一項節約技術或措施到底能夠節約多少水電氣?使用什么測量儀器?用什么測量方式?用什么樣的計算模型進行節能效益計算?如何測量?如何計算節能效果?對這類問題必須建立相應的企業標準。建立企業標準一方面要參照《綜合能耗計算通則》、《企業能耗平衡通則》、《評價企業合理用電技術導則》、《節電措施經濟效益計算方法評價方法》、《風機監測標準》和《水泵監測標準》等國家和地方的標準；另一方面，要橫向按本行業中先進物業管理企業同性質的物業項目為參照，縱向按照本企業上年同期水平實際消耗水平為依據，核算合理的技術改造節約額度，確立年度節能降耗的各項定額目標。對涉及能源消耗的項目要建立定額手冊，按月核減定額目標。在各項目的節能降耗標準和定額目標制定后，企業還要定期動態地調整定額，使之不斷適應本企業的需要。

　　節能降耗目標的制定不能保守，也不能冒進。目標太高達不到，既浪費了人力、財力，又挫傷了員工的積極性，還有可能使企業錯失生存發展的機遇；目標太低，起不到為企業帶來經濟效益和社會效益的作用，沒有實施價值。

　　三、建立節能降耗管理責任制

　　企業制定節能目標后，要將節能降耗定額目標按月、按專業分解落實。要層層分解到基層，與經濟效益掛鉤，使全體員工完成自身的節能降耗分目標，從而完成企業的整體節能目標。

　　對節能降耗目標的實施過程進行控制

　　為保證企業節能降耗目標的實現，需要對節能降耗目標的實施過程進行控制。首先，要求企業各個部門認真做好能源消耗的原始記錄、建立能耗臺帳，并按規定向企業報送能耗定額考核情況；用能部門在考核期內發生超定額消耗能源的應認真分析超耗原因，并按規定向企業報送定額消耗能源分析報告，制定整改措施，以利節能降耗；其次，企業要進行嚴謹的財務日常核算。

　　采用按目標預算與實際支出情況進行對比分析的方法，對能源消耗支出進行分析、找出差異、尋求解決的辦法。還要嚴格執行節能降耗考核與評價制度，以便按照成本分析結果實施獎懲。通過嚴格的考核，必然能調動各部門對節能降耗的高度重視。但在具體實施過程中應注意到，物業管理企業屬于服務行業，提供給業主的產品就是服務。因此，在完成節能降耗目標的過程中，不能以犧牲服務質量為代價。對于在各種不同的情況下，應怎樣進行節能改造才能不降低服務質量，物業管理公司一定要建立相應的制度和標準。

　　四、建立激勵機制

　　物業管理企業節能降耗屬于典型的全員活動，真正能夠依靠的力量是在一線工作的部門經理、領班和員工。因此，企業對節能降耗方面的管理主要是對員工的管理。而對員工管理的實質就是如何提高員工的節能意識，如何使員工在進行節能降耗活動中始終保持旺盛的士氣、高昂的熱情，為企業的節能降耗目標而努力，這就是激勵問題。激勵方式有許多，例如金錢激勵、目標激勵、關心激勵、參與激勵、工作激勵、賞識激勵和懲罰激勵等。