物業公共設備管理

　　1.0 目的

　　按小區公共設備規范管理要求，確保設備管理工作的統一、完整和完善，使各項設備處于良好運行狀態，滿足服務要求。

　　2.0 適用范圍

　　適用于小區物業機電設備的綜合管理工作。

　　4.0 職責

　　4.1 工程值班員負責設備的日常養護及運行操作，做好運行記錄，并負責所管設備的檔案管理工作。

　　4.2 工程維修工負責設備的定期維護及年度大修工作，做好維修記錄。

　　4.3 電梯維修工負責物業電梯運行保養及安全管理工作。

　　4.4 弱電工負責物業項目自控、電視電話、背景音樂、消防監控等系統的操作、維護與保養工作。

　　4.5 工程水工負責物業項目排污管道、雨水管、沙井、雨水井、化糞池、天臺渠口、道路、房屋本體等進行檢查和維護,確保其最佳狀態。

　　4.7 工程主管全面負責物業項目的設備管理工作，編制設備的維修保養計劃，制定月檢、季檢、年檢及全年大修計劃，并組織相關人員實施。

　　4.8 物業服務中心負責人負責計劃的審核，呈報公司相關部門或主管領導審批，并監督、檢查、指導上述人員的工作。

　　4.9 物業公司工程經理負責對物業項目的工程管理工作進行監督檢查;編制有關工程技術檔案;分包工程的方案審定、預算審核;組織專業技術人員處理公司重大工程改造，指導設備設施故障維修工作。

　　5.0 程序內容

　　5.1 遵循“維護為主、保養與修理并重”的原則，加強設備的日常維護保養工作，確保設備的使用壽命。

　　5.2 配置與機電設備管理工作相適應的機電人員、設備設施、儀器儀表和作業環境。

　　5.3 制訂并貫徹執行各種設備設施的維護保養制度和安全操作規程及機電人員的崗位職責。

　　5.4 制訂并貫徹執行設備臺帳管理制度，健全設備設施的編號、統計、保管、更新、報廢等管理辦法。

　　5.5 制定各種機電設備修理工日、材料損耗報表及備品備件定額。

　　5.6 建立健全設備技術檔案，做好設備運行和維修記錄。

　　5.7 工程人員在操作設備前必須進行有關的培訓后，才能使用和操作

　　5.8 嚴格執行交接班制度及巡視檢查制度。

　　5.9 必須嚴格執行設備操作規程，嚴禁不按規程違章操作。

　　5.10 堅持“事故處理三不放過”原則，嚴肅處理設備事故，認真分析事故原因，采取措施預防同類事故的再次發生。

　　6.0 程序要點

　　6.1 設備的接管驗收

　　6.1.1 設備的接管驗收由主管領導組織相關部門與建設單位辦理設備交接驗收及資料移交手續。

　　6.1.2 設備接管時按照出廠合格證明書及國家規范、標準進行驗收。如驗收不合格，則應在驗收單中說明實際情況及原因，并提出整改建議，限期由開發商負責整改。

　　6.2 設備的基礎管理

　　6.2.1 設備的資料管理

　　6.2.1.1 在接管物業項目后應盡快將所有設備建立起《設備臺賬》，并在建檔后將《設備臺賬》進行存檔。

　　6.2.1.2 《設備臺帳》內容包括:設備名稱、統一編號、型號、生產廠家、使用時間、主要技術參數等。

　　6.2.1.3 《設備臺賬》應與設備現狀一致，設備管理人員應將設備封存、停用、報廢、更換零部件及檢修情況，及時分別在《設備臺賬》或《設備卡》上登記。

　　6.2.1.4 《設備臺賬》和設備出廠原件(合格證、說明書、保修協議等)統一由物業公司專人保存。

　　6.2.1.5 重要設備的操作手冊復印件由服務中心建檔保管。

　　6.2.2 設備的編號與標識

　　6.2.2.1 接管物業項目后應將所有設備及其運行狀態進行統一標識與編號。標識內容分別填寫在設備卡和設備狀態標識牌上。設備標識牌制作、標識要求統一執行公司VI系統要求。

　　6.2.2.2 所有設備應按單機單臺懸掛或張貼《設備卡》?！对O備卡》標明該機的編號、型號、責任人、主要技術參數，用標牌形式制作。

　　6.2.2.3 設備編號按下列規則編制：

　　設備序號(01，02...)

　　設備名稱縮寫(取漢語拼音字頭)

　　項目代碼

　　注意事項：

　　----設備序號按物業項目的設備總數流水編制。

　　----同類型同系統設備的流水號碼應保持相對的集中和連續性。

　　設備名稱縮寫如下：

　　設備名稱名稱縮寫設備名稱名稱縮寫

　　生活水泵JSB消防聯動控制柜*LG

　　消防水泵*FB氣體滅火系統Q*F

　　送風機SFJ對講系統DJ

　　排風機PFJ閉路監控系統JK

　　電梯DT周界防范系統ZJ

　　發電機FDJ低壓配電柜DYG

　　干式變壓器BYQ高壓開關柜GYG

　　空調冷水機組KLJ交通道閘DZ

　　火災自動報警系統Z*FBA系統BA

　　6.2.2.4 應對設備狀態進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。

　　6.2.2.5 設備狀態分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等;

　　6.2.2.6 設備狀態標識牌應在設備狀態確定后，由設備操作人員及時懸掛于應標識設備的顯眼位置;設備狀態改變，標識應隨之改變。

　　6.3設備的日常操作、運行、維修保養管理(詳見工程類各設備的操作、運行、維修保養管理程序)。

　　6.4設備的停用和封存

　　6.4.1 發現下列情況之一，設備應予停用或封存：

　　6.4.1.1 多余設備，含服務提供不再需要的設備;

　　6.4.1.2 設備功能已不能滿足提供服務需要的設備。

　　6.4.2 停用或封存的設備應采用措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態的損壞。

　　6.4.3 工程部應定期對停用或封存的設備進行檢查，以保持其適用性。

　　6.4.4 設備主管人員應填寫設備停用或封存的報批單，由服務中心負責人上報公司領導批準后實施。

　　6.5 設備的報廢

　　6.5.1 無修復價值的設備應予報廢。

　　6.5.2 報廢設備應由公司工程部組織鑒定。參與鑒定的人員應包括：運行值班人員、工程主管、服務中心負責人、物業公司工程部經理等。

　　6.5.3 工程主管填寫《設備設施封存、報廢審批表》，經服務中心負責人審核、公司主管領導批準后實施。

　　6.5.4 需報廢設備在未獲得批準、實施前，應懸掛“待報廢”標識。

　　6.5.5 報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應懸掛“報廢”標識。

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　?、俳o排水設備設施使用的頻度；

　?、诮o排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　?、酆侠淼臅r間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　?、倬S修保養項目及內容；

　?、趥淦?、備件計劃；

　?、劬唧w實施維修保養的時間；

　?、茴A計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　?、儆?00V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　?、蹤z查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　?、芮鍧嶋妱訖C外殼；

　?、輽z查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　?、贆z查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　?、谵D動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　?、蹤z查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　?、芮鍧嵥猛獗?；

　?、萑缢妹撈峄蜾P蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　?、偾宄郎缁≌謨鹊奶蓟锖徒饘兕w粒；

　?、谇宄|頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　?、矍鍧嶈F芯上的油污及臟物；

　?、軝z查復位調簧情況；

　?、輸Q緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　?、谕鈿煽拷拥?，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　?、贆z查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　?、跈z查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　?、谇宄郎缁≌謨鹊奶蓟锘蚪饘兕w粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　?、圩詣涌諝忾_關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　?、贆z查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　?、跈z查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　?、贆z查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　?、跈z查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　?、燮詈艽蠡蛐盘柧€腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　?、贆z查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　?、跈z查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　?、蹖﹂l閥閥桿加黃油潤滑；

　?、軐︿P蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　?、贆z查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、跈z查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　?、蹤z查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　?、贆z查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　?、跈z查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　?、蹤z查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　?、贆z查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、谇宄龎毫κ覂任畚?，疏通控制水道；

　?、蹤z查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　?、芫o固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：監控設備檢查保養規程

　　監控設備檢查保養規程

　　1．0目的

　　維護人員正確保養監控系統；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作負責人:工程主管；

　　3.2相關專業維修人員協助維護檢查工作的實施；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1攝像部份:攝像機各部份連結緊固可靠，監控對象圖象清淅；

　　5.2室外攝像機防護罩的防水、防塵、防振等性能良好；

　　5.3傳輸部份:傳輸饋線連接可靠，信號衰減度小，監控圖象無干擾；

　　5.4控制部份:集中控制器各控制功能完好.電動云臺各連線可靠，水平.垂直旋轉控制準確.在最大范圍內攝取的對象能成像清淅；

　　5.5圖象處理與顯示部份:視頻切換手動自動切換靈活準確.監視器重現圖象清淅(黑白600

　　線，彩色300線).錄像機各切換功能完好，錄像時間、效果與實際標稱值相符、圖像重放清

　　淅；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養檢修計劃；

　　7．0支持性文件