從本月起，由質檢總局發布的《電梯型式試驗規則》、《電梯制造與安裝安全規范》第1號修改單正式實施。這兩部電梯規范和標準對提升電梯安全水平、降低電梯安全風險將發揮什么作用，對房地產和物業管理等行業帶來哪些影響?記者就新規范和標準的實施情況采訪了市質量技術監督局特種設備安全監察科相關負責人。

　　電梯新標準新增五項規定

　　據該科相關負責人介紹，兩項電梯新標準是借鑒了國外先進技術標準的要求，以及總結分析國內近年來電梯典型事故案例基礎上，增加了以前沒有的一些規定，對提高我市電梯安全運行，降低電梯故障率有重要保障作用。

　　一是提高了層門的強度要求。層門強度由原來30公斤靜力提高到100公斤靜力，防止電梯在遭受外力撞擊的作用下突然開門的現象，降低乘客從層門墜落的風險。二是增加了電梯轎廂內開門限制裝置，有效防止乘客強行扒開轎門的情況，降低了乘客從轎廂墜落井道的危險。三是增加了對短接門鎖回路行為的監測功能，有效防止因維修人員違規短接門鎖回路，電梯開門運行而導致的剪切擠壓事故。四是增加防止轎廂意外移動的保護裝置，對電梯制動器可靠性提出了更高要求，防止和減少在層門和轎門未關閉的情況下，電梯意外運行而導致的剪切擠壓事故。五是增加自動扶梯主驅動鏈保護功能，防止自動扶梯發生逆轉造成人員傷害事故。

　　據了解，國內多起電梯傷亡事故案例大都是由于電梯剪切、擠壓而發生的事故，因此，電梯新標準的實施對防止和降低電梯事故會起到更好的安全保障作用。

　　新梯執行新標準，舊梯執行舊標準

　　電梯新標準實施以后，對于原有的電梯檢驗是按新標準還是舊標準進行?對此，特種設備安全監察科相關負責人表示，新梯按新標準，舊梯按舊標準。即7月1日之后簽訂合同購買的電梯執行新標準，對于7月1日之前購買的電梯按舊標準執行。

　　近年來，隨著我市房地產業的快速發展，7層以上的高層建筑使用的電梯數量平均每年增加800臺，年均增長25%。目前我市在用的電梯有4911臺，其中自動扶梯有232臺，人行道梯45臺。全市電梯維修保養企業有38家，其中有12家是電梯生產廠家派駐我市或授權的維保企業。

　　由于電梯是機電一體化產品，電梯的故障率和安全運行與安裝、維保和日常管理三個方面密切相關。為加強電梯安全的監管力度，市質監部門對電梯安裝實行全程監督，對電梯使用、維保開展經常性專項執法治理;落實電梯使用管理人為作為主體責任人和電梯安全維保制度;從20**年起，市質監部門還推廣了電梯使用責任險，提高了電梯的安全保障水平;為規范電梯維保市場，近兩年來對維保企業開展服務測評制度，對服務滿意度、電梯維?，F場等進行測評，采取扣分制評分標準，每年把測評結果對外公布，給電梯使用管理人在選擇維保公司時有一個客觀的參考，促進電梯維保企業管理規范化;今年還對全市電梯維保企業建立黑名單制度，每季度公布一次，促進電梯維保企業提高技術水平，提升服務質量。

　　電梯新標準對房地產行業的影響

　　電梯新標準的實施，對房地產和物業管理等行業會帶來哪些影響呢?

　　據特種設備安全監察科相關負責人介紹，電梯發生故障的情況并不少見，前不久還發生某小區電梯經常發生故障被業主集中投訴的事件。加強對電梯的日常檢查和維保是減少電梯故障的有效辦法。電梯使用管理人和維保單位都有義務保證電梯正常運行，電梯使用管理人作為主體責任者，對電梯安全負責，在日常管理中對電梯發生異響、異味和異常情況要多加留意，發現故障及時與維保單位溝通，及時處理，消除隱患，不能讓電梯帶病運行。

　　市區某樓盤相關負責人表示，電梯新規定實施，對于樓盤電梯的采購提出了更高要求，他們的電梯都是國內品牌電梯，能保證日常安全正常使用。而一些物業公司則表示，他們會根據監管單位的要求，加強電梯日常檢查，做到有故障立即處理，同時加強對業主的電梯安全使用知識宣傳。而某電梯維保公司人員表示，他們正按廠家下發的標準和要求，組織人員學習，以適應新規定實施后的變化。

篇2：物業管理知識培訓：電梯管理知識

　　物業管理知識培訓：電梯管理知識

　　001、電梯操作、保養和維修管理的基礎是:根據各種類型的電梯圖紙資料及技術性能指標，制定電梯安全維修保養的規章制度。

　　002、對電梯運行人員和維修人員的基本要求是:對電梯運行人員和維修人員進行業務培訓，堅持勞動主管部門的資質審查、持證上崗制度。

　　003、電梯每年要進行一次安全年檢工作。

　　004、對電梯維修技術人員的要求:除電梯的日常保養維護外，電梯的故障修理必須由經勞動部門審查認可的單位和人員承擔。

　　005、每年都要制定電梯定期檢查維護保養工作計劃。

　　006、要健全電梯設備檔案及修理記錄。

　　007、電梯專用鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。

　　008、電梯運行過程中發生故障，首先要救護乘客出梯。

　　009、對電梯保潔的規定:保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。定人定時對軌道、門導軌進行清潔，加油潤滑等。

　　010、電梯停駛保養時，首先要切斷控制電源，以確保安全。

　　011、對電梯機房衛生的要求:電梯機房要保持整潔，做到無積灰、無蛛網，地板上無垃圾和灰塵。電梯機房不得堆放雜物和易燃物品，不準閑人進入，不準住人。電梯機房要有明亮的采光，窗玻璃完好無損且光亮清晰，通風良好，并配有必要的消防器材。

　　012、對曳引電動機的衛生要求:曳引電動機全部外形要擦凈，做到無油垢、無黃油，底盤無積油。

　　013、對電梯控制屏的衛生要求:電梯控制屏用吹風器或用漆刷輕撣，做到無灰塵，磁鐵接觸開關無銹蝕、無油垢。如有油垢，用酒精棉花擦凈，以防磁鐵得電后被粘結吸住不放，造成電動機繼續運轉。

　　014、對電梯井道底坑的衛生要求:井道底坑如有積水.必須首先斷電.然后排除。有漏水、滲水情況.一定要修好。同時要將垃圾清除干凈，不得堆放雜物.保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關有效運作。

　　015、對轎廂的衛生要求:轎箱內外、頂上、底下均須經常擦凈，防止生銹腐蝕。要定期油漆，保持清潔美觀。

　　016、對各層站廳門及地坎槽的衛生要求:各層站廳門及地坎槽要經常清潔，以防門腳阻塞而影響廳門暢通。廳門外要定期擦凈，保持整潔衛生。

　　017、電梯檢修或保養首先要注意的問題:電梯檢修或保養時必須掛牌，確認轎廂內無乘客后，方可停機。

　　018、在轎廂頂維修和保養時應注意:在轎廂頂維修和保養時，除了判斷故障和調試需要外，禁止開快車。工作時必須帶安全帽。

　　019、電梯井井底作業應注意:禁止關閉廳門(廳站留有人監視時除外)，廳門口必須擺設告示牌，防止無關人員靠近。

　　020、電梯傳動機件保養應注意:電梯凡是轉動機件均須加油潤滑，要做到定點、定質、定量、定期、定人，確保安全運行。

　　021、電梯維修保養工作完成后，應注意:必須認真清理現場，清點工具和物品，切忌遺漏。

　　022、機房、井道因工作需要動火，應注意:必須遵守大廈動火規定.辦好動火證，指定專人操作和監視，事后清理火種。

　　023、電梯工作制度的主要內容有:嚴格執行電梯設備的安全操作規程和巡回檢查制度。堅守工作崗位，值班時間不做與本崗位無關之事。密切監視和掌握各機的運行動態。遇重大活動，及時做好需變動的電梯運行方式的調度、管理工作.必要時可設置專梯以適應客流量的需要。每日19:00以后及節假日期間，由于客流量減少，一般可關閉數部電梯。按時完成設備的定期保養和維修工作。認真學習專業知識，熟悉設備結構及性能，做到故障判斷準確，處理迅速及時。值班人員違反制度或失職造成設備損壞。將追究其責任。

　　024、電梯的定義:用電力拖動，有載人或載物轎廂，夾在鋼性軌道問垂直運行；其傾斜角度不超過15度的運輸設備。

　　025、電梯有四大空間，機房、轎廂、層門、井道。

　　026、電梯機房對溫度的要求是不超過攝氏40度。

　　027、非電梯工不可以進入電梯井道，特殊情況必須在電梯工協助并監護下進入井道。

　　028、乘客進入轎廂后應遵守的規定:不打鬧、蹦跳，不依靠在轎門上，不強行阻止轎門開關且不強行扒開門，不在轎廂吸煙。

　　029、呼梯的要求是怎樣的:必須用手指觸按欲去方向呼梯按鈕，燈亮即松。

　　030、阻止電梯轎門關閉的可行辦法有:按住開門按鈕，按住電梯前行方向外呼按鈕，按住安全觸板，擋住光電眼。

　　031、清潔電梯轎廂時禁止用水沖洗轎廂和廳門外框，禁止讓水流入井道，禁止用腐蝕性清洗劑清潔轎廂。

　　032、電梯終端安全保護裝置有6個，安裝在井道頂部裝有3個，井道底部有3個。

　　033、電梯有哪兩種安全保護裝置:保護裝置由機械式安全保護裝置和電器安全保護裝置兩部分組成。

　　034、電梯正常運行的三個基本條件是:1、必須選擇好樓層；2、必須要關閉好所有廳、轎門，門聯鎖電路被接通；3、必須要確定好電梯的運行方向，定向電路被接通。

　　035、電梯在發生下述三種嚴重情況時，須經有關部門嚴格檢查，鑒定合格后方可使用:l、當電梯發生嚴重的沖頂和撞底時；2、當發生地震時；3、當發生火災時。

　　036、常用的排除電梯電路故障的方法有:工作程序法；分段、分區法；電壓法；短接法。

　　037、維修人員不能在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來進行較長時間的檢修工作:門區是電梯最危險的地方之一，電梯的事故和故障經常發生在這里。維修人員如果在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來進行較長時間的檢修工作，萬一其它人員誤操縱電梯或電梯失控，則會躲避不及面發生傷亡事故。

　　038、曳引鋼絲繩的報廢標準是:l、當曳引鋼絲繩上出現斷股時，應立即報廢:2、曳引鋼絲繩的鋼絲有變黑、銹皮、點蝕、麻坑等損傷，應予以報廢；3、曳引鋼絲繩磨損后，其直徑小于等于原直徑的90%時則應報廢；4、當曳引鋼絲繩出現斷絲，斷絲在繩內均勻分布，在一個捻距內的最大斷絲數超過32條時(以8*19為例)，應予以報廢。

　　039、按下關門按鈕后，門不能關閉的原因是:關門按鈕接點接觸不良或損壞；關門電路中關門限位開關或開門按鈕互鎖觸點接觸不良。從而導致關門電路有斷點，關門繼電器不能吸合；關門繼電器損壞；門電機限流電阻燒斷；門電機電路熔斷器燒斷；門電機傳動皮帶過松或磨斷。

　　040、按下關門按鈕門不能關閉故障的排除方法:修復或更換關門按鈕；用導線短接法將關門電路中的斷點找出，然后修復或更換選層開關；更換關門繼電器；更換限流電阻；更換熔斷器；斷帶則換新皮帶；過松則適當轉動偏心軸來調整皮帶張緊度。

　　041、關好廳、轎門并確定已經選好層、定好向，電梯卻不能運行的原因是:關門速度過慢而沒有力量，以致不能帶動廳門關閉好，門鎖開關未接通，門鎖繼電器未吸合，所以電梯不能啟動運行；門刀沒有插入到門鎖開關的兩個滾輪中間。即未對好門；關門限位行程開關未接通；關門繼電器部份觸點損壞。運行繼電器損壞。

　　042、關好廳、轎門并確定已經選好層、定好向，電梯卻不能運行的故障排除方法:調整門電機限流電阻及分流電阻；重新調整門鎖開關并對好門刀；調整關門限位行程開關的位置；修復或更換關門繼電器；修復或更換運行繼電器。

　　043、廳門未關閉電梯卻能運行的原因是:門鎖繼電器觸點粘死；門鎖開關觸點被短路。門聯鎖回路接線短路。

　　044、廳門未關閉電梯卻能運行的故障排除方法:調整或更換門鎖繼電器；修復或更換門鎖開關；排除短路點。

　　045、電梯開門速度過慢的原因是:門電機限流電阻過大；開門電路分流電阻上的行程開關觸點粘死；門電機傳動皮帶打滑。

　　046、電梯開門速度過慢的故障排除方法:擰緊或更換開門限位開關；修復或更換開門限位開關；排除電路繼電器；更換開門繼電器。

　　047、制動器不能張開的原因是:制動器調整彈簧過緊；眼位螺栓間隙調整過??；電磁鐵線圈燒毀；制動器電路有斷點。

　　048、制動器不能張開的故障排除方法:重新調整彈簧力；增大眼位螺栓與支架間隙，正常為0.25-0.35毫米；更換電磁鐵線圈；排除電路斷點。

　　049、制動器制動閘瓦發生焦味冒煙、迅速磨損的原因是:制動閘瓦與制動輪鼓間隙不均勻而偏磨:制動閘瓦與制動輪鼓間隙過??；制動器調整彈簧過緊。

　　050、制動器制動閘瓦發生焦味冒煙、迅速磨損的故障排除方法:調整制動器閘瓦與制動輪鼓之間的間隙，使之均勻并在0.25-0.35毫米之間；放松制動器調整彈簧至規定范圍。

　　051、制動器不能制停電梯的原因是:制動器調整彈簧過松；閘瓦與制動輪鼓間隙不均而且過大；制動閘瓦和制動輪鼓間有油污。

　　052、制動器不能制停電梯的故障排除方法:收緊制動器調整彈簧至規定范圍；調整閘瓦與制動輪鼓間隙，使之均勻并在0.5-0.7毫米之間；清洗油污。

　　053、減速軸過熱的原因是:軸向游隙過??；箱體潤滑油過??；潤滑油粘度低或質量差；環境溫度過高。

　　054、減速軸過熱的故障排除方法:調整軸向游隙，添加潤滑油至油鏡中線位置；更換合格的潤滑油；加強通風，降低環境溫度。

　　055、按下選層按鈕后沒有選層信號的原因是:選層繼電器失靈；選層按鈕觸點接觸不良；信號燈接觸不良或燒毀；選層回路出現斷點。

　　056、按下選層按鈕后沒有選層信號的故障排除方法:修復或更換選層繼電器；修復或更換選層按鈕；上緊或更換燈泡；排除回路上的斷點。

　　057、選層后，運行方向指示燈不亮的原因是:自動定向電路有斷點；定向繼電器損壞；定向指示燈泡燒毀或接觸不良。

　　058、選層后，運行方向指示燈不亮的故障排除方法:用電壓法或導線短接法排除電路斷點；修復或更換定向繼電路；更換燈泡或修復燈口。

　　059、電梯上行平層高而下行時平層低的原因是:制動器調整彈簧過松；制動閘瓦與制動輪間隙過大或不同心。

　　060、電梯上行平層高而下行時平層低的故障排除方法:按規定調緊彈簧壓力；按規定值調整好閘瓦與制動輪間隙；調整制動器底部墊片，使閘瓦與制動輪同心。

　　061、電梯上行時平層低而不行時平層高的原因是制動器調整彈簧過緊；閘瓦與制動輪鼓間隙過小。

　　062、電梯上行時平層低而不行時平層高的故障排除方法:按規定調松彈簧壓力；調整閘瓦與制動輪間隙至0.5-0.7毫米范圍內。

　　063、平層誤差過大，上行平層高，下行平層也高的原因是:對重部份過重；換速電路選點不合適；平層器與遮磁板位置不當。

　　064、平層誤差過大，上行平層高，下行平層也高的故障排除方法:用電流表測量電梯上下行的電流值來調整(減小)對重重量；調整換速點，一般是換速后4-6秒平層為宜；調整遮磁板位置。

　　065、平層誤差過大，上行時平層低，下行時平層也低的原因是:對重部份過輕；平層器與遮磁板位置不當。

　　066、平層誤差過大，上行時平層低，下行時平層也低的故障排除方法:加重對重部份至合適范圍；調整遮磁板位置。

　　067、電梯在運行中突然停車的原因有:外電網停電或斷相供電；總開關保險絲熔斷或跳閘；超速閘車；門刀在運行時碰門鎖開關滾輪，從而使門聯鎖電路斷開，電梯會突然停車。

　　068、電梯在運行中突然停車的故障排除方法:如果停電時間長，則需要盤車至平層位置，讓乘客離去，找出原因后更換保險絲或重新合上總開關，找出電源總開關，并掛上井道有人工作標記然后向上盤車，使安全鉗脫離導軌，。然后查明超速原因并修復正常才使用；調整門刀與門鎖開關兩滾輪的位置，使電梯正常運行中門刀要從兩滾輪中間通過，而廳門開啟時兩滾輪又能夾持住門刀。

　　069、電梯自動溜車的原因是:制動器失靈；曳引輪和鋼絲繩間靜摩擦力不夠而出現打滑現象；轎廂部份與對重部份重量差過份懸殊；曳引鋼絲繩張力不均。

　　070、電梯自動溜車的故障排除方法:調整制動器，使之恢復正常工作；檢查曳引輪是否已磨損到槽形或更換輪；按規定調整好重量差；電梯轎廂不能超載運行；調整全部曳引鋼絲繩所受張力，通過調節繩頭組合彈簧的壓緊程度，使各鋼絲繩受力均衡。

　　071、電梯預選層站不停車的原因是:轎內選層繼電器觸點接觸不良；快速運行繼電器被臟物粘死，使快車電路不能斷開換速，電梯不能停車。

　　072、電梯預選層站不停車的故障排除方法:修復或更換選層繼電器；修復或更換快車運行接觸器。

　　073、電梯關門時夾人的原因是:安全觸板的保護電路接線短路；安全觸板傳動機構失靈；安全觸板的微動開關被壓死。

　　074、電梯關門時夾人的故障排除方法:檢查電路，排除短路點；調整安全觸板傳動機構的擺桿、拉桿、轉軸等，使之動作靈活、可靠；修復或更換微動開關。

　　075、局部保險絲經常燒斷的原因是:該回路元件或導線碰地；繼電器絕緣墊片擊穿； 保險絲容量過小。

　　076、局部保險絲經常燒斷的故障排除方法:檢查出碰地點酌情處理；加強絕緣或更換繼電器；按額定電流選擇合適的保險絲。

　　077、電梯大修后要進行哪些項目的試驗:電梯在大修后，一般要進行下面幾個項目的試驗:1、靜載試驗；2、運行試驗；3、超載試驗；4、安全鉗試驗；5、油壓緩沖器的復位試驗。

　　078、電梯的靜載試驗:電梯的靜載試驗應符合下列要求:將轎廂位于底層，陸續平穩地加入載荷。乘客、醫院用電梯和載重量不大于二千公斤的載貨電梯，載以額定起重量的200%，其他各類電梯載以額定重量的150%，歷時10分鐘。試驗中各承重構件應無損壞，曳引繩在槽內應無滑移，制動器應可靠剎緊。

　　079、電梯的超載試驗:電梯的超載試驗應符合下列要求:轎廂應載以額定起重量的110%，在通電持續率40%的情況下，歷時30分鐘，電梯應能安全地起動和運行，制動器作用應可靠，曳引機工作應正常。

　　080、第一臺電梯是由:美國奧的斯電梯公司于18*制造的。

　　081、快速電梯的分類標準是:電梯按速度分類，額定速度1.75m/s以上的電梯稱為快速電梯。

　　082、電梯發生故障時，維修人員應該在一小時之內趕到現場處理故障。

　　083、電梯、自動扶梯發生安全事故時，業主應向市勞動行政部門報告；發生重大人員傷亡事故的，業主還應在24小時內向公安機關、檢查機關報告。

　　084、電梯系統的限位開關應采用:自動復位開關。

　　085、電梯開門時有什么情況發生:當電梯門開至1/2時，門機進行減速。

　　086、當電梯上行方向超速時，能起保護作用的開關是:限速器開關。

　　087、電梯不啟動的原因有:電壓不夠、斷相、安全回路斷開、門未關好。

　　088、電梯上行時突然停車，可能的原因有:廳門門鎖斷開、轎廂急停開關接觸不良、斷電。

　　089、電梯在平層位置只能開門不能關門，可能的原因有:1、關門限位開關斷開不能復位；2、關門斷電器觸點損壞。

　　090、電梯超載時電梯應當報警并保持開門、電梯不能開動、切斷控制電路。

　　091、電梯速度明顯下降的原因可能是:電源電壓突然下降、制動器線圈回路失電、電動機三相電源中一相接觸不良

　　092、曳引鋼絲繩打滑的原因是:平衡系數大、槽形不對、繩磨損過大。

　　093、電梯機房內由曳引機和控制柜設備組成。

　　094、電梯沖頂或蹲底的原因是:可能是超載下行、鋼絲繩打滑、強迫減速開關失靈、制動器不能搶閘。

　　095、轎頂設置的條件包括:1、至少能支撐兩個人；2、沒有安全窗；3、設置急停開關；4、設置檢修開關；5、對重側設護欄。

　　096、消防員專用梯運行狀態應符合的條件:1、只應答轎內指令信號；2、開門時松按鈕即關門；3、關門時松接或即開門。

　　097、發生火警時，撥動消防開關，電梯運行狀態應符合的條件:切除廳外召喚信號、上行電梯立即停車下行、直駛基站開門等條件。

　　098、電梯進入檢修狀態應撥下的開關:電梯進入檢修狀態時應撥下轎內檢修開關再撥轎頂檢修開關。

　　099、本層廳外開門應符合的條件:順向按鈕開門和逆向按鈕開門。

　　100、哪種滅火器材不能用于撲滅電梯火災:泡沫滅火器不能用于撲滅電梯火災。

　　101、拆除舊電梯時的要求:嚴禁先拆限速器。

　　102、電梯處于司機狀態時，最遠反方向載車信號無效。

　　103、一個合格的電梯安裝維修工應具備哪方面的知識:一個合格的電梯安裝維修工應具備電、機械、電子技術、操作和起重等方面的知識。

　　104、對重的作用有:改善曳引性能、減小曳引機功率和防止電梯超速。

　　105、電梯安裝工程必須配備哪些工種:電梯安裝工程必須配備電梯工、起重工、車工、鉗工、電焊工。

　　106、井道上下端站分別裝設了哪些開關:眼位開關、強迫減速開關、極限開關。

篇3：物業管理中電梯維修保養工作

　　物業管理中電梯維修保養工作

　　隨著社會的發展，文明的進步，人類的居住辦公環境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業公司的面前。雖然大部分物業公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養，電梯出現故障就要對故障進行處理。

　　電梯是危險性較大的特種設備，其維修、保養有著嚴格的要求。我國《特種設備安全監察條例》明確了“電梯的日常維護保養，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行?！笨梢?，電梯從業活動受到了相關法規的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規模較大的個別物業管理企業，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設備安全監察條例》取得自保資質認可，而組建的電梯維保部門。

　　那么，作為物業管理企業，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養電梯是關鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業主揭竿炒物業管理企業的殘局。實際上，不管是哪種性質的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質、信譽、嫻熟的技術、配件的跟蹤，才是物業管理企業選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

　　物業管理企業把電梯委托給專業電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業管理企業。物業管理企業應當搞好內部與安全有關的規章制度建設，從制度上確保特種設備使用環節的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業管理企業也可通過小區的文化建設，大力開展宣傳教育活動，倡導愛護、保護公共設施設備。

　　讓乘客文明乘梯，不在轎廂內亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應答次數，從而縮短電梯運行時間，起節能作用。讓業主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關系，有利于物業管理。 通過加強物業管理企業員工的培訓，普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應急救援工作。

　　電是電梯等各種設備工作的動力，建筑物是電梯等各種設備使用的地方，物業管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業電梯維修員的工作職責。作為物業電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現在以下兩個方面:

　　一是由于電梯的長時間故障，給企業的生產效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經濟損失，二是由于電梯故障出現的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設備運行的重中之重，這對于提高勞動生產效率、減少經濟損失都具有重要的意義。

　　作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現的問題呢?要徹底排除故障，知道故障產生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經驗以外，能從理論上分析解釋產生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現重復故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么?

　　筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設施趕到故障電梯的地方，趕到現場后，在確認電梯安全保護設施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢?

　　經過仔細分析后，應該和速度有一定的關系，就這樣維修人員就在正常狀態下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產生噪聲呀!難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經潤滑保養過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發現潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當的重要性，沒有細心的檢查就不會不良好的工作成績。

　　當然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業理論基礎，大部分電器故障，都必須依靠專業理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠遠多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現場檢查發現各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發現問題，怎么說這個問題應該和電有關系吧，維修人員又對關門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細檢查繼電器電壓，發現電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了，當然了解各電器元件在電梯設備里的具體位置及線路的布局，實現電梯原理圖，和實物相結合的一一對應，是能夠提高故障排除速度的基礎。

　　知道了電梯的理論基礎，掌握了設備的工作原理，為排除故障做了充分的準備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，(嚴禁帶電測量)有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應注意檔位是否正確。

　　在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設備一點線路短接，應該確保此短接不會出現短路和造成危害，有些故障出現得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現這種故障，對于在一片電路中出現故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。

　　雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規律的，首先應充分了解電梯發生故障時的情況，詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現象。

　　在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現象看本質，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養成良好的分析習慣，做到每次測量均要有個明確的目標，就是問自己為什么要這么做，有什么結果。

　　總之，在高層建筑的物業管理中，正確的電梯維修保養除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發生率，對業主的生命及財產安全保駕護航。