快克感冒藥策劃方案

一、市場環境分析

　　1、政策法律環境

　　(1)國家實施醫療體制改革，各級政府加大地方醫療服務資金支出，扶持地方藥企發展。

　　(2)新醫改使以城市醫院為主要市場的格局，將向基本社區衛生機構、農村市場擴散，使得醫藥市場更加分散，渠道更加多元化，市場容量將更大。

　　2、產業現狀

　　(1)國際制藥巨頭默克、惠氏等外企的涌入加劇了國內感冒藥市場的競爭。

　　(2)中價位感冒藥(12元左右)占感冒藥市場33%的銷售量，64%的銷售額，低價位感冒藥(10元以下)占感冒藥市場銷售量的62%、銷售額的28%，從銷售量來看，低價位的感冒藥仍占主導地位，價格是吸引大部分消費者作出決策的重要依據。

　　(3)在激烈的市場競爭中，各大醫藥企業紛紛加大廣告投入，利用廣告對消費者進行狂轟濫炸，提高品牌知名度。

　　(4)店員的推薦、賣場的陳列在促使消費者作出最終購買決策上比廣告更有影響力，搞促銷活動成為各醫藥企業爭奪消費者的重要競爭手段。

　　(5)在消費者心目中知名度較高的前10位感冒藥依次是：新康泰克、白加黑、快克、三九感冒靈、康必得、感冒通、感康、嚴迪、板蘭根、維c銀翹片。

　　3、產業發展趨勢及發展潛力

　　(1)感冒是一種常見又多發的疾病，受氣候、環境等因素的變化影響很大，用藥頻率相對較高，因此感冒藥擁有較大的需求市場。在藥品市場，感冒藥一直是一塊令人看好的“大蛋糕”。這是因為除了冬春季節是感冒高發季節外，其他季節感冒也是一種常見病。而且，感冒還是普通百姓進行自我藥療頻次最高的一種常見病。感冒藥市場這塊蛋糕還將越做越大。

　　(2)隨著感冒藥市場“同質化”現象的日趨普遍，各大感冒藥企業要想突出重圍讓消費者認知自我品牌，“差異化定位與營銷”將成為各藥企廣告策略的首選與制勝法寶。“如何定位，定位成什么”將是擺在每個藥企面前的首要問題。

　　(3)建全“銷售專柜”乃至自建銷售渠道(如：品牌藥房)將成為主流。

　　4、機遇與挑戰

　　在國家政策以及感冒藥自身市場雙重利好的情況下，感冒藥市場發展將迎來整個產業的“第二春”。但如何解決“獨特的消費主張”，在“同質化”形象嚴重的感冒藥市場中樹立“獨特的自我品牌與個性”讓消費者認知并接受將是每個藥企所要面臨并必須解決的首要問題。自建銷售渠道或完善零售終端在新制高點上搶占一席也是各個藥企所不能忽視的問題，否則必將在下一輪競爭中處于戰略被動與營銷守勢。

二、企業自身分析

　　1、快克：感冒

　　流感讓快克出擊

　　海南快克藥業有限公司總部設在海南省?？谑小，F主要經營品種有：快克(復方氨酚烷胺膠囊)、小快克(小兒氨酚黃那敏顆粒)、快克露等?？炜耸菑头桨狈油榘纺z囊處方的創制者，亦是復方氨酚烷胺膠囊國家藥品標準的起草者，并率先提出“抗病毒，治感冒”的科學理念?？炜伺茝头桨狈油榘纺z囊，不僅處方合理，在生產方面也是嚴加把關，從原料藥的采集、藥品包裝直至快克產品的售后服務，都力爭高標準嚴要求。20**年7月5日，快克以其優良的處方、優良的品質和良好的療效，榮獲“中國馳名商標”的稱號，成為感冒藥馳名商標的第一品牌。

　　2、小快克：精準藥

　　快克藥

　　小快克牌兒童感冒藥從研發開始就嚴保品質，立足于兒童。草莓口味，解決了兒童吃藥難的問題。20**年9月，小快克牌兒童感冒藥0.5袋分隔包裝的全面上市，宣布了兒童精準用藥時代的到來。

　　3、營銷策略

　　(1)攜手“姜文”——強勢營銷

　　姜文的人文修養、社會責任感以及他對電影藝術的執著追求、對影視作品制作的苛刻把控、影視形象表現出來的大氣、豪爽、俠義、奔放、感染力及其出演作品的高票房率與快克產品20多年的品牌歷程、標本兼治的療效、對人民醫療保健事業的一貫追求、對產品精益求精的品質把控、產品包裝的獨特設計所表現的超人形象，多年來在業界的品牌聲譽、逐年增長的銷量完全符合快克的品牌訴求。尤其是姜文能導善演的國際形象，很有民族信任度，這極好地詮釋了快克藥業打造民族第一品牌的信念。

　　(2)聯袂策劃大師張默聞，打造快克超人

　　快克在新包裝上，幾乎所有元素都被重新設計。“復方氨酚烷胺膠囊”字樣的藥品通用名非常顯眼。但新包裝令人印象深刻的是醒目的超人形象

　　“快克先生”出現在了包裝的正反面頗具時尚感?？炜嗽诎b上引入形象營銷，突破了以往生硬、嚴肅的藥品形象。帶來了全新的視覺效果，對于感冒行業，乃至藥品行業都頗具突破性。與處方藥相比，OTC藥品更專注于零售，消費者在藥品連鎖店、超市、百貨商場都可以買到，品牌形象則幫助消費者極大簡化對藥品的挑選。

　　(3)整合營銷，品牌聚焦

　　在大快克、小快克有限資金導致分散傳播不夠聚焦，單品類的廣告聲音也壓不過競爭對手，因此快克品牌采取的重大戰略之一就是聚焦戰略——聚焦大快克，帶動小快克，實現共贏。

　　4、產品SWOT分析

　　(1)優勢

　　1、劑型優勢

　　快克采用醫學界普遍認可的膠囊劑型，具有整潔、美觀、容易吞服，可掩蓋藥物的苦味和減少藥物的刺激性等特點，與片劑相比，膠囊劑的生產不需加賦形劑，在胃腸液中溶解快、吸收好，生物利用度高，并且可提高藥物的穩定性。

　　2、空心膠囊優勢

　　快克公司所用的膠囊采自蘇州膠囊廠。該廠嚴格按GMP生產，其成品的微生物指標已達到衛生標準限度，是目前國內唯一一家不使用含有致癌、致毒危險的消毒劑和防腐劑的膠囊廠。

　　3、投料優勢

　　“快克”膠囊中的人工牛黃是我們公司自購原料，定點加工制成的，人工牛黃原材料采購成本和加工成本至少是市場價格的兩倍。

　　4、工藝優勢

　　“快克”膠囊擁有先進精美的小丸制作技術，顆粒圓潤、均勻，無粉塵;擁有恒、低溫真空干燥技術，這種技術可以防止物料烘干過度或不足,保證物料烘干后原有的色、味和藥效基本不變;整個“快克”的生產采用全自動生產設備和包裝設備，生產車間經過國家GMP認證。

　　5、包裝優勢

　　1)“快克”膠囊采用雙鋁塑膜的雙重防潮防光化的內包裝，防止了藥物在儲運過程中由于受潮及某些光化學反應而影響藥效。

　　2)為了確?；颊哂盟幇踩?，免受假冒偽劣藥品的危害，我們公司每年耗巨資使用“電話電碼防偽”。每盒“快克”膠囊的包裝上都有唯一性的電碼防偽號碼，每個消費者都可以在購買快克膠囊后，根據鋁箔板上的電碼防偽標識撥打防偽電話識別“快克”的真假。

　　6、企業內控標準優勢

　　“復方氨酚烷胺膠囊”的國家規定有效期是三年，而快克牌“復方氨酚烷胺膠囊”內控標準(如含量、效期、微生物檢測等)都遠遠嚴于國家標準。

　　7、歷史優勢

　　1)我們是“復方氨酚烷胺膠囊”處方的創制者。

　　2)我們是“復方氨酚烷胺膠囊”國家藥品標準的起草者。

　　3)我們是“復方氨酚烷胺膠囊”的第一品牌。

　　4)我們是“抗病毒，治感冒，防傳染”這一“復方氨酚烷胺膠囊”產品科學用藥理念的首倡者。

　　8、品牌優勢

　　快克在二十多年的歷程里，得到了眾多的好評，不僅有來自消費者的反饋，還有來自國家政府機關，新聞媒介的關注。

　　(2)劣勢

　　1容易受其他品牌和價格的沖擊。

　　2目標消費人群沒有有效細分，訴求對象不明確。

　　3品牌營銷方式沒有有效細分，不能做到精準投放。

　　(3)機會

　　1國家政策及感冒藥市場大環境向好，迎來行業第二個發展機遇。

　　2快克品牌在消費者心中具有良好的口碑與群眾基礎利于新的品牌推廣。

　　(4)威脅

　　1中藥感冒藥搶占市場份額

　　2面對其他品牌的競爭與追趕

三、競爭對手分析

　　一、白加黑

　　廣告口號：

　　治療感冒，黑白分明

　　白天服白片，不瞌睡;晚上服黑片，睡得香。

　　營銷特點：

　　充分運用了“獨特的銷售主張”即USP理論，將感冒藥分成白片和黑片，并針對白天與晚上不同的時間服用感冒藥對人產生的不同影響，對癥下藥，很好地解決了人們對“白天服感冒藥打瞌睡，晚上服感冒藥睡不好”的顧慮。同時“黑白分明”的定位也成功區別了其他感冒藥，為消費者樹立了全新的選擇。

　　目標消費者：25—45歲的城市上班族

　　二、999

　　廣告口號：

　　999牌感冒靈顆粒，暖暖的，很貼心。

　　營銷特點：

　　主要采用“情感訴求”的方式，抓住“感冒的時候，人很難受，很虛弱，特別需要有個朋友在身邊”這一情感訴求。將999感冒藥比作朋友，給消費者帶來朋友般的溫暖。以周華健為代言人，《朋友》為廣告曲，進一步渲染了這一情感氛圍。

　　目標消費者：不明確

　　小兒999感冒靈顆粒

　　廣告口號：綠色的，時代的。

　　營銷特點：

　　搭乘999牌感冒靈顆粒順風車，借用999感冒靈顆粒的情感氛圍，同時強調小兒999綠色的時代的特性。

　　三、新康泰克

　　廣告口號：

　　新康泰克美撲偽麻片，表現更出色。

　　營銷特點：

　　采用“情感訴求”的方式，區別于其他感冒藥的情感訴求方向，以“表現更出色”為訴求，強調“服用感冒藥后”的情感滿足。同時外資的背景也利用了中國人普遍存在的“外國的月亮比較圓”的情感更易獲得中國消費者的信賴。

　　目標消費者：不明確

　　四、力克舒

　　廣告口號：

　　感冒就要立刻舒。

　　營銷特點：

　　與快克類似，力克舒也強調“服用力克舒對感冒的迅速治愈效果”，不斷向消費者傳達“用了力克舒，感冒就能立刻舒”的訴求;同時“紅藍裝”的不同定位，給了消費者更多的選擇做到“對癥下藥”。

　　目標消費者：不明確

　　小兒力克舒

　　廣告口號：

　　專業針對兒童感冒，味道好。

　　營銷特點：

　　強調小兒力克舒的兒童用藥的專業性，同時“味道好”的訴求又打消了很多家長擔心小孩不愿吃感冒藥的顧慮。

四、消費者分析

　　1、家庭消費分析

　　孩子消費品：基于雙邊溝通

　　在與孩子密切相關的物品上，孩子具有強大的決策權，父母一般會尊重孩子的選擇。因此這類商品的營銷應圍繞孩子進行，在不與父母的基本理念沖突的情況下，企業應針對孩子實現產品訴求。但在進行產品傳播時要實現兩個層面的溝通，一方面應強調有吸引力的賣點，以吸引孩子的注意力;另一方面要幫助孩子找到一個理由，讓他們可以說服父母，讓父母認同該項消費對孩子的價值。

　　家庭日用消費品：母親獨掌大權

　　作為家庭日用消費品的決策者，母親幾乎具有絕對的權威。與孩子的地位不同，母親在家庭日用消費領域的消費決策中幾乎不受到其他家庭成員的影響。特別是父親，幾乎對這類事情漠不關心，他們既不關心品牌，也不關心價格，只要有的用就可以了。而在這一領域，根據我們的調查影響最大的便是女性之間的口碑傳播占大了85%，因此，家庭日用消費品的傳播應該針對女性，同時要好記，并便于傳播。

　　家庭耐用消費品：顧及多邊需求

　　耐用消費品的購置是比較復雜的一個過程。這類消費品的市場策略應該考慮到家庭三方的利益需要。

　　2、個人消費分析

　　這里我們對年輕人做了一項調查，調查顯示在影響消費者購買決策的主要因素：包裝情況12%(其中女性消費者受包裝影響占了所調查女性中的67.5%)、企業的促銷活動26%、廣告宣傳45.3%、產品功效68%、口碑72%等。

　　3、消費場所分析

　　感冒藥購買地點首選藥店，絕大多數城鄉居民到藥店購買感冒藥，這一人群約占購買感冒藥人群的82.8%;到醫院購買感冒藥的人數只占9.8%，遠遠低于到藥店購藥者的比例，其他購買地點還有單位醫務室、百貨商店|超市|便利店的柜臺和診所等。

五、營銷策略

　　1、核心策略

　　發現問題：

　　通過前面的分析，我們不難發現在產品定位上，各品牌感冒藥都分別采用了“獨特的消費主張”跟“情感訴求”及“品牌形象”等在定位上，可以說是難分伯仲;但不難發現在目標人群上，似乎每個品牌都沒有明確自己的消費對象是哪一部分人，宣傳上都采取“地毯式轟炸”的方式，沒有針對，沒有選擇的投放。在零售終端上也鮮有宣傳亮點。

　　解決問題：

　　針對上述問題，本策略將著重解決“精準投放”及“零售終端推廣”的問題。精準投放以“兒童”“家庭主婦”“年輕人”“孕婦”為目標主要對象，針對他們不同的消費心理、消費習慣采取不同的營銷策略;“零售終端推廣”上將著重解決建立“品牌專柜”“品牌藥房”“終端活動”等。

　　2、解決方案

　　針對年輕人

　　營銷策略：

　　借助強勢媒體快速傳播，通過舉辦一系列活動(包括研發相關APP應用)與消費者之間建立有效聯系，同時將消費者帶入相關相關環境中引導他們幫助企業進行二次傳播。

　　具體安排：

　　(1)聯手《湖南衛視天天向上》欄目組，制作一期關于如何預防感冒的主題活動。節目以快克感冒藥相關開發、品牌推廣、高管為嘉賓，通過“快克團隊”活力健康的形象來拉近與消費者之間的距離并向消費者傳達快克“健康、綠色”的理念。

　　(2)借助該欄目在年輕消費者心中的影響力，在節目中同時發布快克“綠色暢想”活動以及展示“快克超人”APP應用，通過主持人展示游戲內容環節，傳達“玩游戲，贏快克”的應用訴求號召更多的年輕消費者加入進來!

　　補充：

　　1)下載應用注冊賬戶，收集消費者郵箱、手機號等信息以便與與消費者之間建立長久聯系，同時還可進行“郵箱營銷”與“短信營銷”。

　　2)通過APP玩游戲贏得“快克綠色健康禮包”將設置分享，借助通關者的分享來吸引更多的消費者參與其中擴大宣傳。

　　(3)與新浪微博聯手，開展快克“綠色暢想”微博明信片制作大賽

　　通過大賽參與者的“@+”來間接擴大品牌宣傳掀起微博“快克綠色狂潮”，借助參與者的轉發進行品牌的二次宣傳，將獲獎“電子明信片”轉變成實物明信片寄給其他朋友以獲得對品牌關注的延續。

　　針對兒童

　　營銷策略：

　　感性訴求。利用“兒童心理”吸引兒童目光，間接吸引家長目光，并與之建立情感紐帶獲得良好印象。

　　具體安排：

　　舉辦“買小快克，送小快克禮包”活動。在所有快克銷售藥店實行，活動期間通過張貼店堂海報宣傳。在發放的小快克禮包中除放置卡通溫度計吸引兒童外，同時夾雜“小快克攻略”(內容包括：向父母講述兒童感冒藥用量精確的重要性宣傳小快克針對兒童用量而開發并帶有草莓口感解決孩子怕吃藥的問題以及平時預防感冒的小竅門與感冒期間兒童食譜等)與家長建立感情紐帶和良好的口碑。

　　針對家庭主婦

　　營銷策略：

　　理想訴求。利用相關媒體擴大品牌宣傳，以“健康博士科學講訴”的形式向家庭主婦傳達“大快克，20年綠色健康藥”以及“小快克，專為兒童用量而創，精準用藥，媽媽放心”的品牌訴求。

　　具體安排：

　　電視廣告

　　公交廣告

　　利用“二維碼”等新廣告形式，保持線上線下的立體宣傳。

　　品牌專柜

　　通過在藥房建立“品牌專柜”的形式，提供給消費者更好的消費體驗同時強化品牌綠色健康形象，擺脫因藥店的隨意安排而導致的品牌負面影響。

　　針對孕婦

　　孕婦是小快克的潛在消費者，通過培養準媽媽“兒童感冒藥要精確用藥”的理念來培育未來市場。

六、媒體投放策略

　　1、媒體策略目標

　　宣傳“大快克，20年綠色感冒藥”以及小快克“精準藥，快克藥”的品牌理念，通過開展線上線下一系列活動來獲得目標消費人群的關注與參與，巧妙設置環節來獲得品牌的二次傳播擴大影響。使消費者對品牌的認知度加強，對品牌的忠誠度提高，穩固并提升市場占有率。

　　2、媒體策略目標受眾

　　目標受眾：兒童、家庭主婦、年輕人、(孕婦)

　　3、根據目標受眾的消費心理與媒體接觸習慣采取全方位策略：

　　4、電視媒體：電視媒體是覆蓋范圍廣、傳播速度快，具有較強影響力的媒體。

　　5、網絡媒體：網絡媒體是目標消費人群接觸時間長、使用頻率高、影響范圍大的媒體。具有較強的參與性、互動性和號召力。

　　6、分眾媒體：分眾媒體所在場所廣泛，可針對具體受眾采取靈活的宣傳策略。

　　7、目標投放媒介選擇

　　電視媒體：湖南衛視

　　《天天向上》

　　網絡媒體：新浪微博

　　QQ郵箱

　　分眾媒體：“病床廣告”

　　公交車身廣告

　　公交站臺廣告

　　品牌專柜

　　店堂廣告

　　招貼廣告

　　8、媒體行程設置

　　(1)利用強勢媒體，強勢營銷并預熱相關活動。

　　(2)線上活動同時開展，線上線下聯動，強化品牌訴求，制造話題調動參與、引發關注，刺激消費。

　　(3)提高終端消費體驗，提高品牌忠誠度與好感度。

　　(4)開展后續活動，實現二次傳播與消費者之間建立良好的情感紐帶。

　　9、媒體排期

　　電視廣告：2月——3月預熱，4月——5月加大宣傳力度

　　車體廣告：4月——6月

　　網絡廣告：3月——6月加大宣傳，

　　7月——8月后續宣傳

　　店堂廣告：2月——3月預熱，4月——6月

　　分眾廣告：4月——6月

七、廣告預算

　　媒介選擇　　單價(元)　　數量(天)　　總價

　　湖南衛視　　45780　　1　　45780

　　電視廣告　　32800　　90　　2952000

　　新浪微博　　8000　　120　　960000

　　店堂廣告　　5000　　120　　600000

　　車體廣告　　4000　　120　　480000

　　分眾廣告　　5000　　120　　600000

　　合計　　5637780

附錄　　快克感冒藥調查問卷

　　1、你的性別是?

　　A男

　　B女

　　2、你的年齡是?

　　A、20歲以下

　　B、20歲—30歲

　　C、30歲—50歲

　　D、50歲以上

　　3、你的家庭中通常是誰購買感冒藥?

　　A、父母

　　B、自己

　　C、妻子

　　D、丈夫

　　4、在感冒藥購買上什么樣的價位你一般比較愿意接受?

　　A、10—20元

　　B、20-30元

　　C、30—40元

　　D、更高

　　5、下列哪些因素會影響你對感冒藥的購買?(多選)

　　A、包裝

　　B、價格

　　C、療效

　　D、口碑

　　E、廣告

　　F、促銷

　　6、通過購買感冒藥你會選擇什么場所?(多選)

　　A、醫院

　　B、藥房

　　C、超市

　　D、醫務室

　　E、便利店

　　7、下列感冒藥你認識哪些牌子?(多選)

　　A、白加黑

　　B、999

　　C、新康泰

　　D、力克舒

　　E、快克

　　F、泰諾

　　G、感康

　　8、你比較關心感冒藥的哪些?(多選)

　　A、快速治療

　　B、抗流感

　　C、綠色健康

　　D、消炎

　　E不瞌睡

　　F、不含PPA

　　9、你是否知道兒童感冒藥需要精準用量?

　　A、知道

　　B、不知道

　　10、你了解哪些兒童感冒藥品牌?

　　11、對于感冒藥生產企業，你還有哪些需求希望得到滿足?

　　12、對于感冒藥市場而言，你有哪些建議?

篇2：在地產營銷策劃中物業管理品牌的應用

　　在地產營銷策劃中物業管理品牌的應用

　　物業管理品牌，通俗地說，就是物業管理這種商品的牌子。構成物業管理品牌的要素主要有：物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業績、裝備水平、社會評價、業主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目、收費標準、服務態度、服務深度等方面。

　　良好的物業管理品牌不僅有益于彌補和完善開發商的信譽和形象，而且使物業本身更具有吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統周到的服務和優良的管理而傾囊。因此，在項目營銷中，一定要高度重視物業管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以下方面的原因：

　　一、物業管理品牌是物業項目品牌的重要構成部分。

　　開發商開發的物業，能不能很快為投資者、購房者所了解、所認同、所接受（購買），跟物業項目的品牌有非常密切的關系。物業項目的品牌是一個非常復雜的綜合體，但它卻有較為固定的組成部分。具體來講，構成物業項目品牌的要素主要有：

　?、傥飿I的自然地理情況。包括物業的地理位置、周圍環境與發展情況、本物業在城市相同或相似物業中的地位等方面。

　?、谖飿I的四商（即開發商、設計商、施工商、監理商）情況。包括它們的資質、業績、社會評價、信譽、企業形象等方面。

　?、畚飿I的工程質量與設計水平，包括建筑質量情況與建筑設計的先進性等。④物業的管理情況，也即物業管理的品牌如何。

　　物業項目品牌的上述四個組成部分中，第一個部分，即物業的自然地理情況，是物業項目品牌的基礎和前提，同時，它基本上也是不可改變的。第二個部分，物業的“四商”情況，它是決定物業工程質量情況、價位情況、業主構成情況等方面的重要影響因素。第三個部分，物業的工程質量與設計水平，該部分基本可由第二部分的情況決定。第四個部分，物業管理的品牌，也是影響或決定物業價位情況、業主構成情況的重要因素。目前，在人們的眼中，第一、第四部分是最為重要的部分，因為它們是最為表面化、能為人們日常感受得到的東西。相比之下，由于第一部分和第三部分往往是不可改變的硬件，是沒有感情的，人們對它的注視已逐步弱化，而第四個部分卻是可以改變的，富有感情的、具有實用價值的管理服務，因此，它更為人們所看重。特別在當前，物業的管理品牌如何，對物業的品位與品牌具有越來越重要的意義。

　　隨著房地產市場的發展，物業管理的作用與地位正在不斷提高，它是物業項目品牌形象體現最充分、最長久的一個環節。因此，要樹立物業品牌效應，就應從抓好物業管理品牌入手。

　　二、物業管理品牌與物業項目成功與否關系重大。

　　一項物業如果具有良好的物業管理品牌，則可以讓現實的與潛在的購房者對物業增加更多一些信心。因為在客戶的眼中，物業公司才是和他們同呼吸，共命運，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體爆光的房子出了問題，業主找不到開發商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業的管理品位如何，既是與他們日常學習生活密切關聯的，也是他們能否自慰、自豪、自尊的一個重要影響因素。

　　目前，開發項目的物業管理情況已成為購房者越來越關心的問題，也是客戶是否選擇該物業的重要影響因素。一個很明顯的例子是，位置上相臨的兩項物業，價格高但物業管理品牌好的物業比另一個價格低但物業管理品牌差的銷售情況更為火爆。以前人們買房，考慮管理情況的基本上沒有?，F在人們買房，大多數都要問問物業管理公司是誰，管理情況如何，收費多少，服務項目有哪些？等等?？梢韵胍?，一個沒有良好物業管理品牌的物業，它的形象會是怎樣？

　　三、物業管理品牌策略是戰勝競爭對手的新穎而有效的策略。

　　現代市場營銷理論認為，我國社會已經進入服務經濟時代，競爭的焦點已由質量、品種向服務轉移，誰注重服務，誰就能贏得市場。而且，現在來看，物業營銷中可以采取的策略基本上都已用上，而因為物業管理在我國產生和發展的時間不長，還沒有得到多數開發商及營銷商的注意和重視，所以，營銷中如果充分利用物業管理品牌進行宣傳和促進營銷，將是一個非常新穎、出其不意因而有效地戰勝競爭對手的策略。目前，物業管理品牌策略已經初現端倪，相信不久將會大放異彩。

　　那么，物業營銷中如何利用物業管理品牌策略呢？一般說來，可以在項目策劃時，刻意地把物業管理品牌作為一個賣點，通過售樓書及各種廣告媒體把項目物業管理品牌的概念突出出來。

　　物業管理品牌在項目營銷中的利用，具體來講，主要有以下內容：

　?。?）突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值。

　　目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質量感興趣，也對未來自己的居住質量，即物業管理服務的情況十分在意。同時，他們一般也都比較愛講面子。社區的品牌，物業管理的品牌都是他們樂于談出的話題。事實上，他們也真能從品牌物業管理中獲得生活上、工作上、學習上、自尊上、發展上、享受上的方便與好處。營銷中突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值，對他們確實能夠構成為一個極大的吸引力。

　?。?）突出品牌物業公司的雄厚管理實力。

　　物業公司的雄厚管理實力主要體現在物業公司的技術力量、專業裝備水平、注冊資金以及管理人員的職稱、從業年數與專業管理水平等等。品牌物業公司的雄厚管理實力能夠給人一種理性上的認同與信任，為客戶在思想上、行動上接受物業項目、接受品牌物業公司打下堅實的基礎，提供了現實的可能性。

　?。?）突出品牌物業公司的驕人管理業績。

　　品牌物業公司的管理業績主要體現在管理項目的多少（建筑面積、種類）、管理效果的好壞（取得部級、市級、地區級先進稱號的情況等等）、社會反映（業主、住戶及業主管理委員會的反映、媒體報道的情況、政府方面的意見、同行的評價等等）。品牌物業公司的驕人管理業績能夠給人一種感性上的認可與憧憬，讓購房者感受到實實在在的物業管理服務，并對自己的未來產生聯想和希望。

　?。?）突出品牌物業公司的人情味與人本管理理念。

　　一般來說，購房者不希望未來的物業公司是高高在上的主人，也不希望未來的物業公司是亦步亦趨、唯命是從的仆人。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結自己的朋友式的物業公司。品牌物業公司的人情味與人本管理理念讓人覺得親切、自然，縮短了客戶與物業公司的距離，讓客戶更容易接受物業管理，從而接受和購買物業。

　　利用好物業管理品牌，物業營銷必然如魚得水；反之，如果在利用物業管理品牌時措施失當，就可能會出現相反的效果。所以，在利用物業管理品牌進行物業項目營銷時，還要注意以下問題：第一，要把物業管理的高品位與較低收費聯系起來宣傳。目前人們收入不是很高的情況下，高標準的物業管理，讓人在聯想高收費的同時，容易對物業產生一種畏懼感。第二，要把物業管理服務的大眾性與特殊性突出出來，讓購房者對物業管理產生一種親近感的同時，對物業管理有一種向往與憧憬的空間。第三，物業管理品牌宣傳中，要突出物業公司的形象和企業信譽，確實給購房者一個具體的品牌化身，讓他們從化身中感受真實，樹立信心。

　　總之，項目營銷中既要重視物業管理品牌的利用，也要確實利用好物業管理的品牌。只有這樣，物業項目才可能更為順利的銷售出去，也才能為開發商或營銷商帶來更多的商機。

篇3：地產營銷部廣告策劃管理辦法

　　一、從**以前的樓盤廣告可以看出：

　　1、我公司的形象營銷策劃與樓盤新建議項目營銷策劃是營銷部中策劃小組的策劃主管負責策劃，由總經理負責實施。公司形象策劃屬于“年度策劃方案”;新建議項目屬于“新建議項目營銷策劃方案”。

　　2、做廣告的時間，一般分為三個階段：樓盤開盤、樓盤封頂、樓盤交樓。

　　3、媒介方式一般為：廣告牌、戶外燈旗、營銷部形象裝飾、標志制定、宣傳單張、宣傳樓書、媒體廣告(電視、報紙等)。

　　二、按公司要求定期制作廣告策劃，并明確制作的周期頻率、根據買點、工程進度訂立宣傳廣告計劃活動的安排等。

　　三、根據營銷戰略，應遵循廣告策劃的原則：時代、創新、實用、階段、全局。

　　四、根據所宣傳樓盤的特點、內容，聯系廣告公司討論方案并要求其出具體的方案，選擇至少三家廣告公司所做的方案并上報經理以及公司策劃小組定案。

　　五、根據樓盤的客觀內容以及上級指導，通過定價、審核等客觀地選擇一家廣告公司。

　　六、要求所其選擇的廣告公司按要求出方案。

　　七、根據最后確定的方案，簽訂合同，跟蹤工程進度，確定付款細則，驗收工程質量。