第一章柳州市房地產市場需求分析

　　一近年柳州房地產業呈高速增長態勢

　　(一)房地產業成為經濟運行的“亮點”和“熱點”

　　近年房地產業景氣指數一路走高。20**年企業家信心指數為156.8點。在工業、建筑業、交通運輸及郵電通信業、批發零售貿易餐飲業、社會服務業等六大行業中獨領風騷，保持領先地位。據有關專家的分析，柳州市房地產業至少還有幾年的穩定增長期。從企業傳來的信息可預計，今后柳州市房地產業的景氣指數仍會處于“高居不下”的狀態。

　　(二)柳州市房地產業駛入快車道支持元素

　　據悉，柳州市房地產業將繼續保持快速發展，原因很多，其中主要有，第一，在今后5年內，柳州市城鎮化水平由現在的23%增長到31%。城鎮化發展步伐加快，加大了柳州廣大市民對商品房的需求。第二，國家在政策上支持了房地產業的發展。柳州市這個素有“桂中商埠”之稱的城市享受的“陽光”則更多。第三，柳州市單位集資建房已逐漸減少，購買商品房已成為柳州廣大市民解決住房和改善住房條件的重要途徑。

　　柳州市經濟與房地產發展預測

　　項目　　年份　　GDP數值(億元)　　居民收入(元)　　房地產投資(億元)　　房地產銷售(萬平米)

　　GDP增長走勢圖

　　居民收入情況走勢圖

　　房地產投資情況走勢圖

　　房地產銷售情況走勢圖

　　(三)20**——20**年柳州房地產市場需求趨勢

　　在20**——20**年，柳州房地產強勁的發展勢頭，相當的支持力度來源于大量的舊城改造拆遷，同時大型商業項目齊頭并進的開發勢頭也是柳州20**——20**年房地產發展一個最明顯的亮點，整體市場發展呈現持續、勻速的發展態勢。

　　依據目前了解到的政策，柳州在20**年、20**年仍然保持和20**年、20**年基本等量的拆遷量，同時城市有計劃地擴張又在同步進行，因此預計20**年、20**年柳州的房地產市場基本可以保持20**——20**年的增速，總量需求分別為138萬平方米和165萬平方米;在柳州新增商業面積已經足量的情況下，20**年、20**年柳州商業地產的發展應該有較大的降幅，商業物業和其它性質的物業之間的比例應該為2：8左右，即住宅物業、公寓物業等應有較大的發展空間。

　　二柳州市房地產投資方向與重點

　　柳州市房地產投資方向與重點——以河東新區、陽和工業新區及舊城改造為投資重點

　　面對消費主體的變化，政府采取積極措施，加大調控力度，發展與規范房地產市場：以落實住房消費貨幣化為核心，深化住房制度改革，加快二級市場開放，培育租賃市場，全面促進住房商品化和市場化進程;土地總量控制，加強宏觀調控;拓寬融資渠道，募集國內外資金;建立“開發—產業化、經營—規?；?、融資—多元化、銷售—商品化、服務—社會化”完善的房地產市場體系。房地產投資以河東新區、陽和工業新區及舊城改造為重點

第二章河東片區房地產市場需求分析

　　一柳州市房地產市場各大板塊功能及趨勢分析

　　1、城中版塊

　　核心商圈的地位不可動搖，商務保持一定的活力，但行政、居住的功能逐步弱化。以龍城路為中心向周邊擴散的城區改造，包括紅光橋的順利通車，拉動了整個城中區的建設發展。未來幾年內物業的開發將定位于高密度的商務公寓和精品產業。即使在其他區域形成新的商業區，也不會改變此區域內的商業氛圍，反而會拉動各經濟圈的發展。

　　2、柳南版塊

　　柳南版塊是目前柳州商業開發最活躍的版塊，市場將向更高的形態發展，批發業仍然保持全市的領導地位,同時零售業將在這次商業重整中崛起。毫無疑問，以飛鵝路及魚峰一帶的柳南商圈，全力占據以商品批發業為主的外向型商業陣地，這樣，柳江南北兩個商圈非但沒有沖突，反而可使柳州的商業資源實現互補。

　　3、柳北版塊

　　柳北片區房地產開發的空間相當大，重點還是趨向于中檔次的物業開發。在發展空間上應以開發大盤為主，以便于集中吸引各個單位企業的集團購買力。其中環河板塊憑借得天獨厚的“河景”優勢，大工廠搬遷后騰出的地塊將會倍受高檔住宅區的青睞!該版塊是線狀的，土地資源稀少緊缺，作為開發熱點的開發持續力不長;河東版塊是塊狀的，土地資源豐富，應是柳州今后相當一段時間內商務、高檔住宅的開發熱點。

　　4、舊飛機場版塊

　　是柳州不可忽視的住宅開發熱點!沒有大的工廠，無污染源，空氣清閑，適宜居住。柳州市在前期的規劃中也將該區域定位為生活區。

　　“閑雜人聚居地”的歷史決定了該版塊只能成為平民住宅區，現在開發的樓盤基本是中低檔樓盤、占天占地形式、經濟適用房等幾種類別，居住人群以工薪階層、個體戶、拆遷戶為主，柳州市拆遷量的大小在一定程度上成為該版塊開發熱度的晴雨表。

　　5、河西版塊

　　該區域是柳州新興的綠色居住區域。其區位的交通、綠化、配套設施等硬件環境日趨完善。并且該區域也是柳南區重點規劃的經濟開發區，城市中心的二級經濟輻射區，緊臨都市核心，具有無以倫比的經濟發展前景，因此相關的居住環境也同時得到了極大的改善。

　　二河東片區城市定位——柳州未來的行政、商務、高檔住宅區中心

　　1、為加快建設特大型區域綜合性城市，柳州啟動了河東新區的建設。

　　河東片區將建成柳州市新的擁有標志性建筑和景觀環境的政治文化中心、金融科研中心和高新產業與高尚住宅集結地，實現經濟、社會、環境三大效益的平衡發展。憑借今后柳州行政中心遷移至此、地塊平整拆遷少易開發、目前道路建設在柳州最完善等諸多有利因素，該版塊將成為柳州今后的行政、商務中心和高檔住宅區的首選地，其整體發展態勢非常類似于南寧的瑯東。隨著河東新區的發展，人口也將由目前的幾萬人聚集至20萬人以上，為房地產業的發展提供了巨大的空間，目前開發條件已成熟。

　　2、河東新區與傳統的城市中心區隔江相望，隨著友誼橋的修建和市政府的搬遷，柳州的CBD中心將逐步遷移到河東一帶。巨大的潛力，注定了河東要形成一個高層次的精品區域。河東區域的未來價值已勿庸置疑。

　　三河東片區地產需求——

　　大量的中高檔住宅小區，中量的寫字樓，適量的商業物業

　　1、隨著行政中心東遷，河東新區將成為城市新的中心，行政中心區域將形成城市新的CBD中心。作為河東新區的標志性和拉動性工程，規劃行政中心占地300余畝，建筑面積4萬平方米，其特點是：親民、開放、自然、具可持續發展等。

　　2、河東新區作為柳州市新的政治、經濟中心，其標志性工程“行政中心”遷入新區后，隨之將帶來廣闊的“商務辦公”市場。與政府聯系緊密的行政部門、企業、金融機構也會適時遷入河東片區，選擇一個即依托政府又相對獨立的辦公場所，該區域的區域性商業地產、商務性質的公寓樓將擁有比較大的發展空間。從投資角度看，市中心的房價已逼近封頂價。而河東區目前還處于起步階段，2000每平方米的價位仍有很大的升值空間。有人預計，一旦行政、名校全部歸位，房價可能會升至3000元以上每平方米。

　　3、柳州的高端富裕群體沒有南寧的群體大，對高檔住宅小區的需求量不會很大，相比之下，中偏高檔的住宅樓盤在河東版塊的發展空間要大得多，一則因該類樓盤的客戶群體量大，二則很多地塊的先天資源和整個河東版塊的特性決定做這類樓盤比較合適。因此，我們將龍城水戀項目的產品定位為中偏高檔的精品住宅小區應是該項目的合理選擇。

第三章龍城水戀項目市場需求調查分析

　　項目情況簡介

　　(一)龍城水戀項目(以下簡稱本案)位于市體育館對面，占地70畝，用地形狀呈“口”形，地勢為比較平坦，起伏不大，沿東環路臨街面。

　　(二)本案用地位于柳州市高新開發區，原為竹木交易市場，背靠馬鹿山公園，具有優越的自然景觀，北鄰兩面針新廠區，西對大型住宅小區---鹿山花苑，緊鄰柳州市城市快速環道東環路。

　　(三)通過對本案所處的地段及周邊資源條件的綜合分析，我們對本案的定位建議是：開發一個高規劃設計品質，追求綠色健康主題，并以運動貫穿始終，竭力張揚青春健康的活力，面向柳州市客戶群體，適應多樣化居住形態的中偏高檔的精品住宅小區。

　　一調查目的與設計

　　為了準確探詢目標客戶群對河東版塊的認可度和對本項目所持的態度，為本案的開發提供準確的市場信息，為發展商開發本案提供決策依據，特進行本次市場調查，由南寧詩派博邇房地產策劃有限責任公司執行。

　　(一)、目標客戶

　　根據對柳州市住宅市場格局的判析，結合詩派博邇公司對市場的認知及本案發展構思，本案的目標客戶群體可進行如下特征假定：

　　1、柳州市中、高收入商界人士，政府公務員。

　　2、柳州市中、高收入家庭，有提升家居環境需求，屬二次置業。

　　3、素養較高、追求生活品質的人士。

　　(二)、調查目的

　　1、探詢目標客戶在有更佳選擇的情況下其購房價值趨向以及對價格的敏感程度。

　　2、探詢目標客戶對項目所處區位優勢的看法及接受程度。

　　3、探詢目標客戶對項目發展理念支持程度及項目配套設施的要求。

　　4、探詢目標客戶對擬發展物業產品的購買支持程度。

　　(三)、調查設計

　　圍繞上述調查目的，我們設計一個面對購房意向較強的柳州市社會各界人士，樣本量達120份的問卷式調查。具體采用的調查方式有抽樣調查、座談式調查、隨機調查等。調查對象基本上符合本項目的目標客戶群特征假定，樣本量也能滿足定向調查目的分析需要。

　　二現場作業與技術分析

　　(一)、樣本發放

　　1、執行時間：現場調查工作從20**年8月16日開始，于20**年8月20日完成，調查數據處理及本報告于20**年8月22日完成。

　　2、執行人員：主要由詩派博邇公司策劃部工作人員完成，上述人員在調查前均接受本項目的專項培訓。

　　3、調查范圍：基本涵蓋柳州主要市區。

　　4、發放份數：本次調查共發放問卷120份，其中回收有效問卷100份，已達到本次調查樣本量的要求。

　　(二)、技術分析

　　采用SPSS專用數據庫統計分析軟件對回收的樣本進行數據錄入，進行全部的歸類統計，以進行全面的分析評價;對部分重要的數據進行交叉聚類分析，以探詢不同背景的細分客戶對象對同一問題選擇的差異性。

　　三調查結果與分析

　　本次市場調查主要由居上項目前期策劃小組其中4名組員負責，目的在于通過對柳州市居民購房意向的調查分析，為居上項目A地塊的規劃設計和市場發展定位提供策略建議。

　　本次問卷調查針對柳州市城中區、柳南區、柳北區、河西片區及河東片區分別進行了抽樣調查，共發出調查問卷120份，收回有效問卷100份?，F對問卷調查的匯總數據進行分析。

　　(一)、受訪者基本背景資料

　　1、受訪者男女比例

　　受訪者的性別比較均衡(男性50%，女性50%)，可以更全面地探詢目標客戶對河東房地產和本項目的價值取向。

　　2、受訪者學歷構成

　　受訪者學歷以大專為主，占到全部比例的35%，大專以上達到57%，普遍受教育程度較高。這類客戶比較理性，其觀點很有代表性。

　　3、受訪者在柳州市的居住年限

　　本次調查的對象基本為在柳州市居住達20年以上的人士，年齡在25-50歲之間，屬于較為穩定的城市人口，對本城市的房地產也和了解。

　　4、獲取信息途徑

　　受訪者主要接觸的報紙以《南國今報》為主，其次為柳州電視臺。由此結果可看出，《南國今報》的普及程度較其它媒介高，在受訪者中最受歡迎，占到受訪者70%的比例。

　　(二)、受訪者置業意向的需求分析

　　本次調查為配合項目中偏高檔住宅的定位，調查對象主要是針對柳州市較高收入人群，職業以國家公務員、法律、科教文衛工作者及合資、獨資企業員工所占比例較大，收入在柳州市屬中上水平，工作較為穩定，所在單位的福利也較好，因此受訪者目前的居所以單位福利房或集資房為主，占到了受訪者居住現狀的39%，自購商品房的也占到了29%，其中有一次置業者，也有部分屬于二次置業者。(見圖一、圖二、圖三)

　　1、受訪者職業構成圖一

　　2、受訪者月收入情況圖二

　　3、受訪者居住現狀圖三

　　4、受訪者置業區域選擇趨向

　　受訪者在選擇置業區域時更多的偏向于城中區、河東新區及魚峰區。主要是出于離工作地點近，上下班方便，距市中心繁華地段近，購物方便，周邊各方面配套齊全等方面的考慮。

　　5、受訪者了解河東新區發展趨勢的程度

　　受訪者基本上均是從報紙、電視等媒體上對河東新區的發展有所了解，絕大部分受訪者的了解程度是“了解一些”，例如知道市政府東遷，帶動河東片區的地產，住宅物業也水漲船高，但對于具體樓盤的情況還不是非常了解。

　　6、受訪者置業于河東片區的原因

　　之所以置業于河東片區，受訪者中35%表示是因為河東片區的環境較市中心及柳北區好，空氣新鮮，這部分所占比例最大。其次是由于市政府東遷，跟隨城市發展的趨勢，另外就是隨著這個趨勢的發展將帶動河東片區的便利交通。

　　7、受訪者選擇置業于河東新區的具體路段

　　受訪者中有40%已經或打算置業于高新區一帶，占到近一半的比例，其次是工學院附近，再次是本項目所在的體育中心一帶。選擇高新區一帶的原因主要是由于柳高、十二中及景行小學三大名校將遷至高新區，而受訪者的年齡層次(25-50歲)基本上屬于臨近結婚或已婚者，考慮到將來或目前子女的教育問題選擇置業于高新區一帶。

　　8、受訪者期望的河東片區商品住宅/公寓的理想價格(元/㎡)

　　由下表可見受訪者做為消費者普遍存在的“期望最低價格”的心理，但還是可以看出受訪者比較認同河東片區的房價在1800-2200元之間，而2500元以上的高價則較難接受，這也說明了目前柳州市居民購房還是以普通住房為主，在定價時不宜過高，否則會有較大的市場阻力。

　　9、受訪者投資/置業于河東片區的可能時間

　　受訪者投資置業于河東片區的時間有兩極分化的趨勢，近50%的受訪者投資置業的時間集中在20**-20**年之間，另一部分受訪者則因主客觀原因在20**年之后才考慮投資置業于河東片區。該時間區域對項目的啟動還是比較有利的。

　　10、受訪者購買物業考慮的綜合因素

　　由下表顯示的結果可見，開發商的信譽度是消費者購房最優先考慮的因素，無論是第一提及、第二提及和綜合提及，它的被選比例均最高，這說明開發商應注意樹立企業的良好口碑和形象，使消費者在對樓盤肯定之前先認可開發商;

　　其次考慮的因素是地理位置，被選比例也較高，占34%，再次是配套設施及建筑質量，另外物業的升值潛力、社區環境和戶型結構也是重要考慮因素。由此，開發商應主要在配套設施、建筑質量、社區環境和戶型結構四個方面投入更多的精力。

　　在價格因素方面，被選率為23%，這也說明在柳州市中高層收入居民中，大部分消費者在購房時并非把價格擺在第一位，只要樓盤各方面條件滿意，價格屬合理范圍就可以接受。

　　(三)、受訪者對社區規劃的需求分析

　　1、受訪者對社區規劃風格的需求

　　目前柳州市的住宅樓盤在規劃風格方面幾乎都以園林綠化為主題，本次調查中也有50%的受訪者表示偏愛于園林綠化風格的社區環境，這說明了居民渴望回歸自然的心理。而由下表也可見，隨著人民生活水平的提高，運動康體設施做為社區的必要設施也逐漸受到居民的重視。建議本項目在規劃風格方面應相互結合并突顯主題，可借助體育中心的運動設施，而且社區里面同樣修建相當數量的運動設施(不和體育中心的設施重復，占地不大費用不高的那一類運動設施)，而園林景觀可以相對做得簡單些，用大量的運動設施取代部分園林。

　　2、受訪者對社區規模的需求

　　在社區規模方面，受訪者的選擇主要集中在80-150畝之間，尤其是100-148畝之間最受消費者喜愛。這說明柳州市居民目前比較偏愛中等規模的樓盤，而本項目地塊大小基本符合中等規模樓盤需求。居民偏愛中等規模樓盤主要是由于如太小規模居民會擔心配套不全，而幾百畝規模的大盤，普通居民也較多持觀望態度，主要是擔心入住戶數過多會造成物業管理不完善等問題。

　　3、受訪者對社區建筑結構的需求

　　從下列選擇結果中，我們可以看出傳統的多層住宅還是受到柳州市廣大居民的歡迎，占有絕對地位，比例高達50%。而隨著小高層在住宅物業中的普及，逐漸被部分居民接受，選擇率為38%，也占有較大市場份額。本項目根據目標客戶群體的選擇及項目的市場定位，在建筑結構方面以多層及小高層的為主導應是符合市場需求的定位。

　　4、受訪者對戶內空間形式的需求

　　由下表可見，在戶內空間形式上，傳統的平層及新型的躍層形式都受居民歡迎，而躍層成為選擇率最高的形式，選擇比例為50%，傳統的平層結構退居第二位，選擇比例為38%，樓中樓的選擇率相對少一些，比例為12%，還不是目前柳州市居民的主導需求。而本項目的主導套式正是躍層及平層結構，符合市場的主導需求。

　　5、受訪者在戶型選擇方面的需求

　　在戶型選擇方面，三房兩廳占有絕對地位，比例高達56%，選擇率明顯高于其它戶型，而四房兩廳和兩房一廳的比例都在20%左右，說明目前柳州市居民對住宅的需求主要是以三房戶型，住房消費仍然以大眾型消費為主。此次在本項目的戶型設計上也以三房為主導戶型，輔以四戶及兩房戶型。

　　6、受訪者對住宅面積的需求

　　在住宅面積方面，受訪者的選擇集中在100-150平米之間，以100-120平米的提及率最高。主要原因是由于柳州市居民對三房兩廳的住宅戶型最為喜愛，而100-120平米的面積對三房而言也較為合理。從這一點也可看出緊湊型三房目前還是柳州消費的主流。

　　7、受訪者對廳房面積分布的需求

　　以下結果顯示，主人房及睡房較大，客飯廳較小，及客飯廳較大，主人房及睡房較小兩方面需求呈現兩極化趨勢，所占比例相差不遠，分別為44%和41%。

　　8、受訪者對交房標準的需求

　　由下圖可見，簡單裝修標準成為柳州市居民的首要選擇，比例達到了69%。其它形式則相對弱化，要求程度差異不大，比例分別為17%和14%，說明目前柳州市居民在家裝方面的需求還是比較樸實，傾向于共性部分開發商裝修，個性部分自己裝修。

　　(四)、受訪者對社區配套的需求分析

　　1、理想小區的配套

　　由下述統計表可以看出，地下停車場、管道煤氣、寬帶接入三項的需求程度均超過了50%，應在規劃設計中重點考慮。

　　其次，羽毛球場、健身房和游泳池三個項目的選擇率也超過了45%，這說明隨著柳州市居民生活水平的不斷提高，對運動健身的需求也越來越強烈，而康體設施也逐漸成為健康人文社區的必要設施。

　　本項目在社區配套方面將考慮光纖到樓，每戶寬帶網的接入成為基本配置，還將考慮智能化物業管理系統，包括IC卡一卡通(門禁、物業收費、會所支付等)，與之配套的有遠程抄表系統、每戶預設的三防接口系統等。在運動設施方面，將在不與體育中心重復的基礎上建設數量相當的運動設施，充分體現項目的運動主題，使項目擁有自己鮮明的特色，擁有更寬泛的目標客戶群體。

　　2、受訪者對社區商業配套的需求

　　在社區的商業配套方面，對百貨的提及率最高，其次是便利店、休閑娛樂和食品、副食品店，說明了柳州市居民目前對社區配套基本以滿足日常生活需求為主。而對于家居裝飾和服裝方面的需求提及率一般，主要原因與柳州市居民習慣于到市中心或傳統的專業商場等地采購此類用品有關。

　　在本項目的商業配套方面，考慮到體育中心雖已形成一定規模的河魚餐飲，但從項目的停車、整個樓盤的銷售考慮，在項目沿東環路做河魚餐飲還是不可取，其它商業又暫時無勢可借;但目前該區域商業是空白的，可以做適當的商業，但必須做好先租后賣的準備，否則商業部分的價值難得到充分的挖掘。

第四章綜述

　　通過上一章節對項目市場需求的調查分析，我們基本可以認定，項目的規劃設計及市場定位是符合目標客戶群體需求的。具體分述如下：

　　一、尋找河東片區地產市場需求空間——中偏高檔

　　從調查結果中我們可以看出，柳州市居民目前的住宅消費仍以樸實型消費為主導，消費人群的主體仍是大部分中等及中上等收入人群，這是因為柳州的高端富裕群體還不是非常大，對高檔住宅的需求量也不是非常大。由此我們可推出，河東片區現階段的住宅需求并不是以高檔住宅為主，而應是中偏高檔住宅為主導需求，我們將本項目定位于中偏高檔的樓盤，對比高檔樓盤，有價格優勢，而對比中檔樓盤，有環境配套優勢，應是符合柳州市目前的市場主導需求的理想選擇。

　　二、靠功力贏取市場——社區規劃的均好性

　　隨著人民生活水平的提高，在住房選擇上愈趨理智和挑剔，對社區的要求也不再局限于滿足“住房”的基本條件，而向均好性方向發展，從調查分析中可見，無論是在社區配套、面積需求和戶型結構等方面居民都有較高要求，不偏重于某一方面的滿意，而是方方面面的完善均好性。

　　在本項目的產品規劃設計上，我們力求用一種系統的項目發展觀念，融合規劃概念及發展理念，注重整體及全面，亦關心每一細節及環節，力求創造柳州均好性最佳的住宅社區。

　　三、健康的共鳴——生態、運動

　　目前柳州市較上檔次的樓盤基本上均以園林綠化及水景園藝為主題，這一規劃設計也吸引了眾多居民的眼球，成為購買的主要原因，這一趨勢充分表現了人們回歸自然的心理，相信無論社會如何發展變化，人們的這一心理也不會改變，自然會是人類永恒的主題，也將是住宅永恒的主題。

　　自然與健康總是聯系在一起的，從調查結果中我們也可見，隨著生活水平的不斷提高，人們在忙碌工作之余也越來越重視自身及家人的健康。本項目充分利用體育中心的原有體育運動設施與本社區大量的體育運動設施產生共鳴，建設一個健康主題明確的小區，從而在樓盤品質日益提高的河東板塊獨樹一幟。

　　南寧詩派博邇房地產策劃有限責任公司

　　二0**年十一月

篇2：萬科企業培訓需求調查技巧

　　萬科企業培訓需求調查技巧

　　1. 培訓的需求調查方法

　　1.1檢討過去曾辦過的培訓課程及現在正在執行的培訓計劃中，一般的反應如何？效果如何？與預期效果比較一下，找出現在及未來都需要的培訓課程。

　　1.2 決定調查的內容及調查結果的運用范圍。是全面調查，還是抽樣調查？

　　1.3 實施訪談活動。培訓組織者與員工進行訪談，詢問他們對于工作和自己的未來報著一種什么樣的態度和意見，這是決定培訓需求極為重要的參考資料；不過，訪談人要注意訪談的技巧，才能獲得有用信息。訪談一般分為兩種：個人訪談和集體訪談。訪談的形式可以是正式的，也可以非正式的。

　　1.4訪談的遵循以下步驟：

　　a)培訓組織者確定要獲得什么樣的有利于培訓規劃的資料；

　　b)確定訪談對象及人數；

　　c)準備好訪談提綱；

　　d)整理并分析訪談結果。

　　e)問卷設計。對于不同的訪問對象，應設計不同的問卷。

　　f)問卷的實施。事前向訪問者詳細說明，在填寫中給予幫助，要不斷掌握問卷填寫的進度，掌握回收的比率。

　　1.5問卷調研遵循以下步驟：

　　a)培訓實施者列舉所有想要了解的事項；

　　b)將列出的事項轉化為問題；

　　c)設計培訓需求調研問卷，盡可能將問卷設計的簡單易答；

　　d)對卷進行編輯，并最終成文；

　　e)先把問卷進行試答，檢查存在問題，并加以修改；

　　f)將修改好的問卷分發給事先確定好的調查對象；

　　g)按規定的時間收回問卷，并對問卷的結果進行分析。

　　1.員工態度調查

　　這方面的調查，往往在設計主管人員管理技巧培訓計劃與課程時，需要了解員工對主管人員的反應。從調查的結果去分析，其中哪些可從培訓中設法改善？

　　2.客戶投訴調查

　　從客戶的感受投訴和想法中去發現培訓需求。

　　3.問題調查（案例分析）

　　解決工作中實質問題是培訓的重要目的之一。經常收集各部門發生或面臨的問題，從中發覺培訓需求。

　　4.行為的觀察與評估

　　以公司內工作表現杰出的員工為榜樣，做出這些員工的行為模式、態度及對事情的反應。用這些資料來比較其他員工的行為模式，再從差異中去尋找培訓需求的方向。例如萬科目前正在實施的《萬科物業員工行為規范》 （簡稱《BI手冊》）。

篇3：物業管理手冊:顧客需求調查指引

　　物業管理手冊：顧客需求調查指引

　　1適用范圍

　　1.1本指引主要適用于物業分公司(籌備處)在項目開盤前及入伙開展的顧客需求調查工作，為物業管理方案的深化提供必需的數據和信息。

　　1.2對正常運營項目，物業分公司為確切了解和掌握顧客需求，不斷提高服務質量，實現持續的顧客滿意，在開展顧客滿意調查之外可參照本指引進行專項的顧客需求調查。

　　1.3對外承接物業項目過程中，為保證投標的取得預期成果，物業分公司根據實際需要，在征得委托方同意后可參照本指引規定開展顧客需求調查工作。

　　2目標顧客需求調查

　　2.1目標顧客的基礎資料(包括年齡、職業、收入、聯系方式等)由項目所在公司營銷(策劃)部提供，針對目標顧客的調查內容包括，但不限于：

　　a)目標顧客的職業類別劃分；

　　b)目標顧客對AU*物業品牌的認知；

　　c)目標顧客對競爭項目物業管理的印象；

　　d)目標顧客購買個案的主要原因；

　　e)目標顧客可接受的物業管理費的標準、收繳的方式；

　　f)目標顧客對未來物業管理公司提供的服務內容的要求和期望；

　　g)目標顧客的其他需求。

　　2.2物業分公司可采用答卷法、談話法和電話調查等方法，對不同類別的目標顧客進行分組、抽樣調查。

　　2.3在項目開盤前一個月，物業分公司根據以上調查結果擬訂目標顧客物業服務需求調查報告，作為物業管理方案編制及深化修訂的依據，目標顧客物業服務需求調查報告應作為物業管理方案的支持資料，在報批時一并提交。

　　3準業主需求調查

　　3.1準業主的基礎資料(包括年齡、職業、收入、聯系方式等)由項目所在公司營銷(策

　　劃)部提供，針對準業主的調查內容包括，但不限于：

　　a)準業主的職業類別劃分及對日后物業管理的外部資源作用；

　　b)準業主購買本物業的用途；

　　c)對物業管理的需求期望；

　　d)物業管理難點的問題。

　　3.2物業分公司可采用答卷法、談話法和電話調查等方法，對不同類別的準業主進行分組、抽樣調查。

　　3.3在項目入伙前的3個月，物業公司根據以上調查結果擬訂準業主物業服務需求調查報告，作為物業管理方案編制及深化修訂的依據，目標顧客物業服務需求調查報告應作為物業管理方案的支持資料，在報批時一并提交。