1.具備成立業主大會的條件是什么？

　　答：開發商房屋出售并交付給業主面積占建筑總面積50%以上或開發商首套房屋交付已滿兩年。

2.業主委員會成員人數有什么規定？

　　答：五至十五名業主擔任，業委會成員人數為單數。

3.業主委員會是如何產生的？

　　答：業主委員會是由業主大會選舉產生。

4.業主委員會成員存在違反有關法律法規規定或者負面清單行為的，應如何處理？

　　答：由街道辦事處、鄉鎮人民政府暫停其履行職責，提請業主大會中止成員資格，并公告全體業主。

5.業主委員會委員有犯罪行為的是否終止資格？

　　答：是的。

6.業主大會籌備組組長由誰擔任？

　　答：由街道辦事處代表擔任。

7.業主大會籌備組成員由哪些組成？

　　答：業主代表、建設單位、街道辦事處、社區組成。

8.業主委員會不作為怎么辦？

　　答：由小區20%的業主聯名要求召開業主大會改選業主委員會成員。

9.業主委員會任期是幾年？

　　答：業主委員會任期最長不得超過五年(含五年)。

10.業主委員會多長時間召開一次業主大會？

　　答：業主大會一般每年召開一次，遇有重大決定時應及時召開。

11.業主委員會成員是否可以領取勞動報酬和津貼？

　　答：不可以領取勞動報酬?？筛鶕I主委員會成員的工作情況，給予適當津貼，津貼從業主共有部分的收益中提取，或者由全體業主承擔，具體辦法和標準由業主大會決定。

12.業主委員會的辦公用房有什么要求？

　　答：業主委員會的辦公用房從物業服務用房中安排，最低不少于20平方米。

13.業主可否委托代理人參加業主大會會議嗎？

　　答：可以。但是需要以書面形式作出委托。

14.物業服務企業可以不給開物業費發票嗎？

　　答：如果業主要求開發票，物業公司不給開具，可以撥打電話“12366”向稅務局投訴舉報。

15.房屋已交付但未裝修入住需要繳納物業費嗎？

　　答：房屋從交付之日起須按時繳納物業費。

16.樓上衛生間滲水，導致樓下業主受損，樓上業主應承擔責任嗎？

　　答：樓上業主應承擔修復和賠償責任。

17.房屋在入住時發現外墻滲水由誰負責維修？

　　答：從房屋竣工驗收之日起五年內由開發商負責維修，五年后可申請維修資金維修。

18.售房時，開發商可否將一樓公共部位轉讓給他人？

　　答：不可以。

19.開發商可否許諾他人在公共屋頂搭建陽光棚？

　　答：不可以。

20.樓上業主可否私自將無防水功能部位改成衛生間？

　　答：不可以。

21.室內水管老化、破損、脫落，物業是否要承擔維修？

　　答：不需要，由業主自行負責維修。

22.業主裝修時可否私自改變房屋外立面？

　　答：不可以。

23.物業服務不到位是否可以拒繳物業費？

　　答：不可以。

24.在房屋交付時發現房屋存在質量問題，是否可以拒收房屋？

　　答：可以拒收。

25.業主不繳納物業費，物業服務企業是否有權關閉業主水電？

　　答：無權。

26.小區內車輛亂停亂放，物業是否要維護小區內車輛停放秩序？

　　答：物業服務企業應安排專人巡邏，發現違規停放車輛要及時通知車主按規定停放。

27.物業服務企業每年是否應向業主公示物業收支情況？

　　答：物業服務企業應每年向業主公示不少于一次物業收支情況。

28.物業服務企業每年是否應向業主委員會匯報設施設備運行狀況？

　　答：應該匯報。

29.業主可以在樓道里堆放雜物嗎？

　　答：不可以。

30.業主可以私拉電線充電嗎？

　　答：不可以。

31.房屋維修資金續存等由誰來決定？

　　答：房屋維修資金余額不足首期金額的30%，應當及時續交，由業主大會決定續存方式。

32.物業管理水平低，但收費高，這種情況由哪個部門監管？有什么管理措施？

　　答：業主和業主大會監管。物業服務不到位可以召開業主大會征求意見解聘物業。

33.物業在管理過程中發現違反物業管理條例，業主有權利進行相應的懲處嗎？

　　答：不可以，但有舉報的權利。

34.由于高空拋物造成財產損失，物業找不到責任人，業主可以要求物業承擔責任嗎？

　　答：可以。

35.小區內物業服務用房面積有什么規定？

　　答：建設單位按照物業總建筑面積千分之二的標準，最低不少于一百二十平方米。

36.業主拒交物業費的，物業服務企業是否可以向法院起訴？

　　答：可以依法起訴。

37.物業小區保安的主要職責是什么？

　　答：①公共秩序的維護;②公共安全管理;③各類突發事件預防及應急處理等。

38.如何理解物業服務企業與業主委員會和業主之間的關系？

　　答：物業服務企業接受業主委員會和業主的監督。

39.物業服務企業泄露業主信息屬于違法行為嗎？

　　答：屬于違法行為，業主應向公安機關舉報。

40.人防地下室是否可以出售？

　　答：不可以。

41.住宅小區在什么情況下可以增設停車位？

　　答：在不影響消防安全、通道通行的前提下，經業主大會決定，可以利用物業服務區域內業主共有道路等可用場地增設停車位。

42.小區公共停車位收費如何確定？

　　答：由業主大會確定。

43.哪個部門負責物業小區違章建筑監督管理？

　　答：城市管理部門。

44.房屋從什么時間開始計收物業服務費？

　　答：按照購房合同約定從房屋交付之日起開始計算。

45.業主有權私自審查物業服務企業的收支嗎？

　　答：只有業主委員會可以申請有關審計部門進行審計。

46.小區車輛的停放費用有哪些？

　　答：車位租金、物業服務費。

47.一個物業管理區域是否可由多個物業服務企業管理？

　　答：不可以，一個物業管理區域只能有一個物業服務企業管理。

48.業主不交裝修垃圾清運費，自行清運可以嗎？

　　答：可以。

49.房屋的共用部位是指哪些？

　　答：是指樓蓋、屋頂、梁、柱、外坪、基礎、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。

50.小區內的公用設施損壞，維修費用是由物業服務企業承擔嗎？

　　答：公用設施的小修和日常保養費用包含在物業服務費中，如涉及中修、大修、更新、改造，需申請使用維修資金進行修復。

51.業主家被盜，物業服務企業是否要賠償？

　　答：物業履職到位，不需要賠償。

52.物業服務企業收費標準是否要在小區內公示？

　　答：要在小區內醒目位置公示。

53.電梯多長時間檢修一次？

　　答：電梯每半月檢修一次。

54.物業服務企業把小區整體承包給他人合法嗎？

　　答：不合法。

55.業主可以私自對排煙道進行改造處理嗎？

　　答：不可以。

56.物業服務企業是否可以自主改變物業管理用房的用途？

　　答：不可以，物業管理用房的所有權歸屬于全體業主。

57.空置房是否要交納物業服務費？

　　答：需全額繳納物業服務費。

58.續聘物業服務企業由誰來決定？

　　答：由業主大會決定。

59.小區備用發電機多長時間檢查一次？

　　答：定期檢查，每年要進行一次維護保養。

60.消防設施設備是否需要定期檢查？

　　答：每月需對設施設備進行一次檢查。

61.小區二次供水水箱多長時間清洗一次？

　　答：每年不少于2次。

62.小區內消防通道能否停放電動車或機動車？

　　答：不能。

63.物業管理區域內公共區域的水電費如何分攤?

　　答：有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

64.高空拋物屬于違法行為嗎？

　　答：是的。

65.小區業主是否可以在小區公共區域種菜？

　　答：不可以，侵占公共部位破壞小區綠化。

66.小區業主違規飼養家犬可以向哪里舉報？

　　答：向轄區派出所舉報。

67.開發商是否可以代收業主房屋維修資金？

　　答：不可以。

68.按時交納物業服務費用是業主的基本義務嗎？

　　答：是的。

69.違規安裝空調外機存在危險嗎？

　　答：違規安裝空調外機既影響立面外觀，又存在高空墜物的危險。

70.業主在物業管理活動中，有哪些權利？

　　答：監督物業服務企業履行服務職責。

71.業主在物業管理活動中，有哪些義務？

　　答：按時交納物業服務費;履行《小區管理規約》。

72.物業管理區域劃分的原則是什么？

　　答：物業建設用地規劃許可證確定的紅線范圍內一般劃為一個物業管理區域。

73.物業服務費標準是怎么定的？

　　答：結合市場行情和服務標準，通過物業招投標確定。

74.物業服務費主要由哪幾部分組成？

　　答：根據《物業服務收費管理辦法》規定， 物業費主要包括以下9大項：

　?、俟芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　?、谖飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　?、畚飿I管理區域清潔衛生費用;

　?、芪飿I管理區域綠化養護費用;

　?、菸飿I管理區域秩序維護費用;

　?、揶k公費用;

　?、呶飿I管理企業固定資產折舊;

　?、辔飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　?、峤洏I主同意的其他費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

75.為什么物業公司一次性收取一年的物業費？

　　答：根據合同約定物業服務費可以按季、半年、年預收取物業服務費，但最長不得超過12個月(含12個月)。

76.什么是前期物業？

　　答：由開發企業前期招聘的物業服務企業為前期物業。

77.業主未按時交納物業費怎么辦？

　　答：物業服務企業可以依法起訴。

78.交了物業費，為什么還要交車位管理費？

　　答：車位費是租賃費用，物業費是服務費用。

79.小區的停車費歸誰？

　　答：全體業主共有的車位收費歸全體業主所有;權屬歸開發商的收益所得歸開發商。

80.樓棟衛生幾天搞一次?

　　答：根據物業服務合同約定。

81.地下停車場是否可以安裝充電樁？

　　答：需經消防部門批準。

82.二次供水水箱是否定期有清潔消毒？

　　答：二次供水水箱每年清洗不少于2次。

83.電動車充電設施、晾曬設施不足如何解決？

　　答：可通過業主大會征求意見，動用維修資金在小區內增設。

84.被困電梯時如何聯系物業？

　　答：電梯內設有五方通話，可以通過呼叫器聯系物業。

85.樓道內消防設施缺少怎么辦？

　　答：有維修資金的可以申請維修資金購買。

86.停車位少怎么辦？

　　答：有場地的可以征求業主大會意見在小區內增設停車位。

87.污水管道阻塞誰解決？

　　答：小區公共部位由物業負責疏通，如水管損壞可以申請維修資金維修。

88.小區內是否有夜間巡邏？

　　答：物業服務企業對服務項目必須設置夜間巡邏崗。

89.小區路燈損壞該如何解決？

　　答：有物業服務企業的，屬小修范圍的由物業服務企業進行維修。

90.休閑廣場雜草叢生該如何解決？

　　答：物業服務企業應定期對雜草進行修剪。

91.物業公司撤離后，小區由誰管理？

　　答：召開業主大會招聘物業服務企業或實行自治。

92.物業公司如何指導和監督業主裝修？

　　答：物業服務企業在業主裝修期間應定期上門查看，發現違規裝修應及時與業主溝通要求停止裝修，并向相關執法部門反映。

93.小區門口經常有大貨車?？坑绊懗鲂?，可以要求物業清理嗎？

　　答：物業有告知和勸阻的權利。

94.可以要求物業在小區內道路設置減速帶嗎？

　　答：便于安全管理，可以。

95.小區監控設施不到位，可以要求物業整改加裝嗎？

　　答：可以申請維修資金增設監控攝像頭。

96.樓道內共用部位被隔壁業主占用，可以要求物業清理嗎？

　　答：物業有義務告知、勸阻業主不得占用公共部位，并通知搬離。

97.業主財物在小區內遭行竊，可以要求物業賠償嗎？

　　答：物業履行了合同義務，不需要付賠償義務。

98.要求物業完善小區室內休閑鍛煉場所可以嗎？

　　答：物業是服務企業，完善小區的設施和建設不是物業的義務，但可以申請維修資金進行改造。

99.房屋出現滲水現象，可以減免物業費嗎？

　　答：不可以，在質保期內開發企業負責維修，質保期外公共部位申請維修資金維修。

100.業主未按規定進出大門出行被門桿碰到，可以要求物業賠償嗎？

　　答：主體責任在業主，物業不需要賠償。

101.雨天積水摔跤可以追究物業責任嗎？

　　答：如果是物業服務不到位造成的可以追究責任，不是物業原因不承擔責任。

102.個別業主對小區物業不滿可以要求更換物業嗎？

　　答：更換物業服務企業，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

103.底樓商鋪開餐廳造成污染，我可以不交物業費嗎？

　　答：不可以，應向市場監管局和城管局反映。

104.車輛可以停放在樓梯口嗎？

　　答：不可以。

105.房屋質量出現問題，可以不交物業費嗎？

　　答：不可以，房屋質量出現問題，不是物業企業的原因。

106.物業可以對小區業主進行罰款嗎？

　　答：不可以，物業服務企業無權對業主進行罰款，如業主損壞公共設施，物業有權要求業主造價賠償。

107.哪些事項需要由業主共同決定的？

　　答：《民法典》第二百七十八條 下列事項由業主共同決定：

　　(1)制定和修改業主大會議事規則;

　　(2)制定和修改管理規約;

　　(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

　　(5)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(6)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(7)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(8)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

　　(9)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

　　決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

　　決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

108.在小區交了停車費，管理單位應負什么責任？

　　答：維護停車場的管理秩序。

109.有的業主不交物業費，對我有影響嗎？

　　答：有，侵占了已交物業服務費業主的利益，且還得不到相應的物業服務。

110.業主不交物業費，物業服務企業會起訴嗎？

　　答：會，大部分物業服務企業在服務期間只會向你催交物業服務費，不會起訴你，一旦退出小區，服務企業一定會向法院起訴，而且物業企業必然會勝訴。

111.廚房煙道堵塞反煙可以要求物業維修嗎？

　　答：可以要求物業維修，但屬于有償服務。

112.樓上住戶滲水到我家，物業可以動用維修資金幫樓上做防水嗎？

　　答：不可以，物業應負責協調樓上業主對滲水部位進行維修，如是公共部位滲水可以申請維修資金維修。

113.物業可以對亂丟垃圾業主進行處罰嗎？

　　答：不可以。

114.可以要求物業禁止外來車輛進入小區嗎？

　　答：主要是看小區管理規約是如何約定的。

115.物業對外來車輛收取停車費合理嗎？

　　答：若業主大會授權物業服務企業對外來車輛收取停車費是合理的。

116.樓頂可以搭陽光棚嗎？

　　答：樓頂是公共部位，不可以私自搭建。

117.垃圾桶破舊，可以要求換新嗎？

　　答：可以要求物業公司進行更換。

118.小區路面停車占用消防通道會罰款嗎？

　　答：根據消防法相關規定，對占用消防通道的有權進行處罰。

119.小區物業有沒有進戶維修自來水管道、電路線等責任？

　　答：室內屬于業主自有部分，物業維修屬有償服務。

120.小區綠化、基礎設施被破壞，但物業追究不到責任人，業主可以要求物業維修嗎？

　　答：如物業服務不到位造成，物業應當承擔賠償責任。

121.對物業處理、解決問題不滿，業主有什么途徑協調解決？

　　答：可向業主委員會或社區等部門反映。

122.小區內存在的安全隱患因物業沒有及時解決，出現問題后物業要承擔責任嗎？

　　答：如物業未履行職責，出現責任安全事故，理應承擔法律責任。

篇2：《物業管理條例》法規知識問答培訓

　　《物業管理條例》法規知識問答培訓

　　1、為什么要制定《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)？

　　答：為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境(第一條)。

　　2、什么是物業管理？

　　答：《條例》中所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動(第二條)。

　　3、業主在物業管理活動中有哪些權利和義務？

　　答：針對實踐中業主權利和義務不明確的問題，《條例》規定業主在物業管理活動享有10項權利：

　　(1)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　　(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(3)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

　　(4)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(5)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(6)監督業主委員會的工作；

　　(7)監督物業管理企業履行物業服務合同；

　　(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

　　(10)法律、法規規定的其他權利。

　　同時規定業主在物業管理活動中必須履行6項義務：

　　(1)遵守業主公約、業主大會議事規則；

　　(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(4)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(5)按時交納物業服務費用；

　　(6)法律、法規規定的其他義務(第六條)。

　　4、如何成立業主大會，什么情況下可以不成立業主大會？

　　答：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政

　　主管部門的指導下成立業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會。

　　決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責(第十條)。

　　5、業主在業主大會會議上的投票權如何確定？

　　答：業主在業主大會會議上投票權的確定，應當根據業主大會議事規則的規定來確定。

　　但首次業主大會會議召開時，由于業主大會議事規則尚未制定，《條例》規定業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定(第十條、第十八條)。

　　6、業主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？

　　答：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主

　　可以委托代理人參加業主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加(第十二條)。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主，住宅小區的業主大會

　　會議，還應當同時告知相關的居民委員會(第十四條)。

　　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和

　　修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過(第十二條)。

　　7、業主委員會是怎樣產生的，它和業主大會間是什么關系？擔任業主委員會委員必須具備哪些條件？

　　答：業主大會成立時，應當選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任(第十六條)。

　　8、業主大會、業主委員會和居民委員會之間有何關系？

　　答：業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議(第二十條)。

　　9、建設單位在前期物業管理活動中承擔什么責任？

　　答：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益，應當在物業銷售前向物業買受人明示，并予以說明(第二十二條、第二十三條)。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業(第二十四條)。

　　建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權(第二十七條)；建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業管理企業移交竣工總平面圖等資料(第二十九條)；應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房(第三十條)；應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任(第三十一條)。

　　10、《條例》對前期物業服務合同作了哪些要求？

　　答：前期物業服務合同應當以書面形式訂立(第二十一條)。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容(第二十五條)。

　　前期物業服務合同可以約定期限。但前期物業服務合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止(第二十六條)。

　　11、怎樣簽訂物業服務合同，物業服務合同包括哪些主要內容？

　　業主大會作出選聘物業管理企業的決定后，業主委員會應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定(第三十五條)。

　　12、物業管理用房歸誰所有，如何使用？

　　答：物業管理用房的所有權依法屬于業主。物業管理企業使用物業管理用房，應當根據物業服務合同中的約定。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房交還給業主委員會(第三十八條、第三十九條)。

　　13、物業管理企業能否把取得的物業管理服務再轉移給其他的物業管理企業？

　　答：物業管理企業不能將物業管理區域內的全部物業管理業務一并再委托給其他物業管理企業。但為了有利于物業管理專業化水平的提高，物業管理企業可以把物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業(第四十條)。

　　14、物業服務費用如何確定？物業服務費用由誰交納？不交納物業管理費用的承擔什么法律責任？

　　答：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定(第四十一條)。

　　業主應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納(第四十二條)。

　　業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴(第六十七條)。

　　15、《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規定？

　　答：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受有關單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用(第四十五條)。

　　16、物業管理區域內發生安全事故，物業管理企業應當承擔什么責任？對物業管理企業保安人員有什么要求？

　　答：物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作(第四十七條)。

　　物業管理企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任，應當根據物業服務合同的約定來確定，未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任(第三十六條)。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益(第四十七條)。

　　17、《條例》對物業的使用與維護作了哪些規定？

　　答：《條例》對物業的使用與維護作了四個方面的規定：

　　一是業主、物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途。

　　二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任(第五十二條)。

　　三是業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主(第五十三條)。

　　四是利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用(第五十五條)。

　　18、哪些物業的業主應當交納住房維修資金？住房專項維修資金歸誰所有，什么用途？

　　答：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用?！稐l例》對挪用專項維修資金的行為規定了嚴格的法律責任(第五十四條、第六十三條)。

篇3：前期物業管理知識問答

　　前期物業管理知識問答

　　問：什么是前期物業管理

　　答：一般意義上的物業管理，是從住宅小區成立業主委員會選聘物業管理公司后開始，而“前期物業管理”僅存在于業主委員會成立之前。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業公司的職權機構，但已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，那只能由開發商選聘物業管理單位，或者就是開發商屬下的物業公司來承擔物業管理和服務工作。由于實施物業管理的時間越長，其經濟效益才越能顯示；短期的物業管理，由于開始時得做大量準備，要理順和協調各種關系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發商在選聘物業管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業公司不大愿意接受短期協議。然而，開發商與物業公司的簽約，卻無法制約業主，業主委員會成立以后，任何時候都有權解聘物業公司。

　　問：前期物管需要嗎

　　答：為使發展商便于日后管理，樓內各項設施便于維護、保養，物業管理在樓宇設計、施工準備階段介入為最佳時期，因為這是管理公司可在兼顧發展商利益的條件下，更多地為業主的生活便利考慮。從物業管理的專業角度提出客觀的意見，為發展商省去一些不必要的支出，又為今后業主的生活帶來方便。

　　列舉了一個有關垃圾的問題，一般來說她們將在業主用餐后收取垃圾，每層樓已經為業主設了垃圾桶，但物管收垃圾的路線應避免遇到業主，肯定不能從每幢樓的正門進出，于是在她的建議下開發商在每幢樓增加了一個后門。此外，還有通過前期物管的參與，來確定同等的裝飾材料哪種更便于保養，一幢電梯公寓需要配幾部電梯、選多少承重量的電梯、用什么品牌的電梯合適等第問題。

　　前期物管就是開發商、后期物管公司及業主之間的餓一座橋梁。物管公式依據自己多年的物管經驗從施工、設備、材料等方面提出可行性意見，以確保開發商的資金用在刀刃上，使后期物管公司介入樓盤時具備良好的先天條件，也為業主有效地控制了維修費用。

　　問：什么是物業管理法律責任？

　　答：物業管理主管部門的工作人員、物業管理企業、業主或使用人，在進行管理、服務、使用物業的活動中，必須遵守國家關于物業管理法律法規、規章政策的規定和物業管理委托合同、業主公約，如果因為故意或過失違反了物業管理法律規范，就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規定的危害后果，也符合法律規范所規定的制裁條件，由當事人承擔物業管理的法律責任。

　　問：物業管理企業與房地產開發企業的關系？

　　從二者隸屬關系來看，一般有兩種情況：一種是房地產開發企業自身進行物業管理，所設的物業管理公司為其下屬的分支機構或子公司，二者之間是從屬關系，目前國內這種關系占有很大比例；另一種是房地產開發企業以原始業主的身份在物業建成以后負責第一次選聘物業管理公司，這時二者之間是一種短期的合同關系，當業主委員會成立后，選聘物業管理公司的工作則由業主委員會負責，房地產開發企業在原始資料移交后，與物業管理公司基本上將不再發生聯系。從活動范圍來看，二者既密切關聯又有相對獨立性：一方面，房地產開發建設為物業管理提供一定的物質基礎，房地產開發項目設計與建造質量及環境的優劣，將直接影響到日后物業管理的開展，因此物業管理企業必須與房地產開發企業保持良好的關系，盡可能作到物業管理能早期介入，以確保和提高房地產開發建設的質量；另一方面，雖然物業管理可以看作是房地產開發的延續和完善，但物業管理企業與房地產開發企業的活動范圍卻各有側重點，房地產開發企業主要涉及物業的建設、流通和消費的前期活動，而物業管理企業則是對已建成并投入使用的各類物業實施全方位的綜合管理與服務，其主要活動領域在物業的消費階段。因此，不管二者是從屬關系還是一種短期的合同關系，在管理活動中必須明確二者的責任。如，因設計、施工或材料原因造成的物業質量事故應明確由開發企業承擔修繕責任(當然可委托物業管理企業實施修繕工作，但開發企業應支付相應的費用和報酬)；若屬使用不當、管理不善造成的質量事故則由物業管理企業承擔相應的責任

　　問：住戶裝修時，是否應向物業公司交納裝修押金？

　　答：住戶對房屋進行二次裝修已是普通現象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業公司提出申請，經物業公司批準后方可施工，而且還必須與物業公司簽訂裝修協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對于物業公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在買房時與開發商雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規定執行。

　　問：機動車停車費用到底是什么費用？

　　答：規定的是“機動車存車費”，而不是“占地費”。在小區里能收取此項費用的只能是具備《物業管理資質證書》的物業管理公司，其他單位和個人不得收取此項費用。物業公司收取存車費后，雙方應簽訂存車看管協議書，物業公司履行看管責任，發生丟失時，按照雙方簽訂的協議進行處理。

　　問：物管公司應提供哪些服務？

　　常規性服務是最基本的服務，包括：

　　1.房屋建筑主體管理；

　　2.房屋設施、設備和管理；

　　3.環衛管理；

　　4.綠化；

　　5.治安；

　　6.消防；

　　7.車輛道路；

　　8.代辦服務

　　物業管理收費項目的構成 答：

　　1.房屋建筑及其設備、設施的自有部位、自用設備的維護、維修、保養費用；

　　2.共用部位、共用設備設施的日常運營和管理費用；

　　3.物業范圍內的市政設施道路、維護維修費用；

　　4.物業所有人、使用人在使用物業過程中，為維護公共環境的安全、清潔、秩序、優美，而要求物業經營人所進行的管理和服務費用；

　　5.物業所有人、使用人要求物業經營人提供的特殊和專業的服務項目而付出的費用。

　　物業管理公司應承擔的義務包括：

　　1.全面履行物業管理合同，對房產消費者委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產消費者日常生活必需的便民服務。

　　2.接受物業管理委員會和居民的監督。

　　3.重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定。

　　4.接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督。

　　5.發現違反法律、法規和規章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。有關物業管理公司應根據國家規定，結合管轄小區實行情況，制定較具體的義務和責任條款并公之于眾，以方便房產消費者的了解和監督。

　　問：業主與開發商有糾紛而拒絕交納物業管理費，物業公司該怎么辦？

　　答：商品房買賣與物業管理屬于不同的法律關系。業主與開發商之間的任何糾紛應由開發商與業主解決，業主不能以此為由拒交物業管理費。業主拒交物業管理費的行為構成對物業管理公約的違反，是一種違約行為，物業管理公司有權要求業主履行義務，交納物業管理費；如業主繼續違約的，物業管理公司可以采取法律手段，起訴業主或提出仲裁，要求業主履行物業管理公約的義務。 最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關系與物業委托管理關系，出現不同的問題由不同的責任人承擔違約責任，不能因為開發商與物業公司之間存在著委托關系，就將開發商的行為與物業公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費者辨清責任的承擔者，避免開發商與物業公司之間的互相推諉，讓應該承擔責任者無法推托，以便住房消費者更好地保護自己的利益。