物業管理問答集(4)

　　34、普通住宅小區物業管理服務二級標準如何?

　　答：一、基本要求

　　1、 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

　　2、 承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

　　3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

　　4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

　　5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

　　6、公示16小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

　　7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的服務的，公示服務項目與收費價目。

　　8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

　　9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

　　10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75%以上。

　　二、房屋管理

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

　　2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

　　3、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

　　5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

　　6、小區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志。

　　三、共用設施設備維修養護

　　1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。

　　2、建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

　　3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。

　　4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

　　5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

　　6、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。

　　7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

　　8、小區主要道路及停車場交通標志齊全。

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

　　四、協助維護公共秩序

　　1、小區主出入口24小時值勤。

　　2、對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次。

　　3、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

　　4、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理。

　　5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務

　　1、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。

　　2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次;電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次;樓梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清潔1次;路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區內主要道路積水、積雪。

　　3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏;化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

　　5、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

　　六、綠化養護管理

　　1、 有專業人員實施綠化養護管理。

　　2、 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

　　3、定期清除綠地雜草、雜物。

　　4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

　　5、適時噴灑藥物，預防病蟲害。

　　35、普通住宅小區物業管理服務三級標準如何?

　　答：一、基本要求

　　1、 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

　　2、 承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續

　　齊全。

　　3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

　　4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

　　5、管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

　　6、公示8小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。

　　7、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

　　8、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

　　9、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率70%以上。

　　二、房屋管理

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

　　2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

　　3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養護。

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

　　5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

　　6、各組團、棟、單元(門)、戶有明顯標志。

　　三、共用設施設備維修養護

　　1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。

　　2、建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢修等記錄齊全。

　　3、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。

　　4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

　　5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

　　7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。

　　8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

　　四、協助維護公共秩序

　　1、小區24小時值勤。

　　2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。

　　3、車輛停放有序。

　　4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務

　　1、小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

　　2、小區公共場所每日清掃1次;電梯廳、樓道每日清掃1次;共用部位玻璃每季度清潔1次;路燈、樓道燈每半年清潔1次。

　　3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏;化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

　　4、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求。

　　六、綠化養護管理

　　1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

　　2、定期清除綠地雜草、雜物。

　　3、預防花草、樹木病蟲害。

　　36、物業管理費申報或調整收費標準的程序是什么?

　　答：1、由物業管理單位向分管物價局報送申請報告，并填寫《物業管理服務收費申請表》;

　　2、營業執照復印件(首次申報的必須提供);

　　3、物業管理單位的資質證明復印件;

　　4、小區(樓宇)總平面圖復印件;

　　5、廣州市住宅小區(大廈)物業管理手冊或物業移交管理合同復印件;

　　6、重新調整的要附上原物價局核定的批準文件復印件;

　　7、已成立業主委員會的附委托管理合同復印件和業主委員會成立批準文件復印件;

　　8、收費標準經批準后，物業管理單位應辦理《廣東省經營服務性收費許可證》，并按規定設置《廣東省物業管理服務收費標價 牌》，實行明碼標價、亮證收費，接受業(用)戶的監督。

　　37、物業管理服務的收費中有關公共水、電費用的分攤問題如何確定?

　　答：1、住宅小區物業管理單位辦公及生活等自用水、電，必須單獨設置計量表，其費用由物業管理單位負擔，不得向住(用)戶分攤。

　　2、小區綠化物養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電，其費用均由物業管理綜合服務費列支，不得向住(用)戶分攤。

　　3、小區開展多種經營活動的水、電費用，由該項經營收益列支，不得向住(用)戶分攤。

　　4、住宅大樓內走廊、樓梯、公共設施的公用水、電費用，由本樓住(用)戶合理分攤。

　　5、小區范圍的路燈用電費用，由小區的所有住(用)戶合理分攤。

　　6、廣州市區的高層住址(含商鋪、辦公樓)的電梯等共用設備運行的電費，暫按廣州市物價局穗價 [1997] 52號文的規定，設獨立計量表，由所有使用該電梯和設備的住(用)戶合理分攤。凡電梯等共用設備沒有獨立設置用電計量表的 ，其電費由物業綜合服務費統一列支，不得向住(用)戶分攤。其他各市、縣高層住址的電梯等公用設備運行電費，是采取由住(用)戶另行分攤，還是采取由物業管理綜合服務費統一列支的辦法，由當地物價部門決定。

　　7、廣州市區的高層住宅物業管理綜合服務收費標準如果包括了公共電費的(即不另行向住戶分攤電梯等公用設備運行電費)，在執行省定高層住宅收費標準確有困難時，其收費標準可適當提高，具體標準由同級物價部門按實際情況從嚴審定。

　　8、為提高公用水、電費用分攤的透明度，減少價格糾紛，凡屬向住(用)戶分攤的公用水、電費用，必須單獨列帳，向住(用)戶公布費用分攤的辦法和總金額以及各住(用)戶應負擔的金額等。嚴禁把分攤的水、電費用與住(用)戶自用的水、電費用的混合統收。

　　38、差額電量，水泵用電量，電梯用電量，梯燈用電量如何定義?

　　答：1、差額電量是指總表電度數與其屬下分表之和的電度差，主要由變損、線損和表損等損耗電量構成。

　　2、水泵用電量是指用加壓供水或抽水入水池的二次供水，電力部門所設水泵表的抄表測量值。

　　3、電梯用電量是指住戶住宅專用電梯的耗用電量，并由電力部門裝設電能表。

　　4、梯燈用電量是指住宅公共樓道照明電器所耗用電量，并由電力部門裝設電能表。

篇2：《物業管理條例》法規知識問答培訓

　　《物業管理條例》法規知識問答培訓

　　1、為什么要制定《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)？

　　答：為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境(第一條)。

　　2、什么是物業管理？

　　答：《條例》中所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動(第二條)。

　　3、業主在物業管理活動中有哪些權利和義務？

　　答：針對實踐中業主權利和義務不明確的問題，《條例》規定業主在物業管理活動享有10項權利：

　　(1)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　　(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(3)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

　　(4)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(5)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(6)監督業主委員會的工作；

　　(7)監督物業管理企業履行物業服務合同；

　　(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

　　(10)法律、法規規定的其他權利。

　　同時規定業主在物業管理活動中必須履行6項義務：

　　(1)遵守業主公約、業主大會議事規則；

　　(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(4)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(5)按時交納物業服務費用；

　　(6)法律、法規規定的其他義務(第六條)。

　　4、如何成立業主大會，什么情況下可以不成立業主大會？

　　答：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政

　　主管部門的指導下成立業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會。

　　決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責(第十條)。

　　5、業主在業主大會會議上的投票權如何確定？

　　答：業主在業主大會會議上投票權的確定，應當根據業主大會議事規則的規定來確定。

　　但首次業主大會會議召開時，由于業主大會議事規則尚未制定，《條例》規定業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定(第十條、第十八條)。

　　6、業主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？

　　答：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主

　　可以委托代理人參加業主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加(第十二條)。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主，住宅小區的業主大會

　　會議，還應當同時告知相關的居民委員會(第十四條)。

　　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和

　　修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過(第十二條)。

　　7、業主委員會是怎樣產生的，它和業主大會間是什么關系？擔任業主委員會委員必須具備哪些條件？

　　答：業主大會成立時，應當選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任(第十六條)。

　　8、業主大會、業主委員會和居民委員會之間有何關系？

　　答：業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議(第二十條)。

　　9、建設單位在前期物業管理活動中承擔什么責任？

　　答：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益，應當在物業銷售前向物業買受人明示，并予以說明(第二十二條、第二十三條)。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業(第二十四條)。

　　建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權(第二十七條)；建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業管理企業移交竣工總平面圖等資料(第二十九條)；應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房(第三十條)；應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任(第三十一條)。

　　10、《條例》對前期物業服務合同作了哪些要求？

　　答：前期物業服務合同應當以書面形式訂立(第二十一條)。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容(第二十五條)。

　　前期物業服務合同可以約定期限。但前期物業服務合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止(第二十六條)。

　　11、怎樣簽訂物業服務合同，物業服務合同包括哪些主要內容？

　　業主大會作出選聘物業管理企業的決定后，業主委員會應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定(第三十五條)。

　　12、物業管理用房歸誰所有，如何使用？

　　答：物業管理用房的所有權依法屬于業主。物業管理企業使用物業管理用房，應當根據物業服務合同中的約定。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房交還給業主委員會(第三十八條、第三十九條)。

　　13、物業管理企業能否把取得的物業管理服務再轉移給其他的物業管理企業？

　　答：物業管理企業不能將物業管理區域內的全部物業管理業務一并再委托給其他物業管理企業。但為了有利于物業管理專業化水平的提高，物業管理企業可以把物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業(第四十條)。

　　14、物業服務費用如何確定？物業服務費用由誰交納？不交納物業管理費用的承擔什么法律責任？

　　答：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定(第四十一條)。

　　業主應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納(第四十二條)。

　　業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴(第六十七條)。

　　15、《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規定？

　　答：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受有關單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用(第四十五條)。

　　16、物業管理區域內發生安全事故，物業管理企業應當承擔什么責任？對物業管理企業保安人員有什么要求？

　　答：物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作(第四十七條)。

　　物業管理企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任，應當根據物業服務合同的約定來確定，未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任(第三十六條)。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益(第四十七條)。

　　17、《條例》對物業的使用與維護作了哪些規定？

　　答：《條例》對物業的使用與維護作了四個方面的規定：

　　一是業主、物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途。

　　二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任(第五十二條)。

　　三是業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主(第五十三條)。

　　四是利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用(第五十五條)。

　　18、哪些物業的業主應當交納住房維修資金？住房專項維修資金歸誰所有，什么用途？

　　答：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用?！稐l例》對挪用專項維修資金的行為規定了嚴格的法律責任(第五十四條、第六十三條)。

篇3：前期物業管理知識問答

　　前期物業管理知識問答

　　問：什么是前期物業管理

　　答：一般意義上的物業管理，是從住宅小區成立業主委員會選聘物業管理公司后開始，而“前期物業管理”僅存在于業主委員會成立之前。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業公司的職權機構，但已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，那只能由開發商選聘物業管理單位，或者就是開發商屬下的物業公司來承擔物業管理和服務工作。由于實施物業管理的時間越長，其經濟效益才越能顯示；短期的物業管理，由于開始時得做大量準備，要理順和協調各種關系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發商在選聘物業管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業公司不大愿意接受短期協議。然而，開發商與物業公司的簽約，卻無法制約業主，業主委員會成立以后，任何時候都有權解聘物業公司。

　　問：前期物管需要嗎

　　答：為使發展商便于日后管理，樓內各項設施便于維護、保養，物業管理在樓宇設計、施工準備階段介入為最佳時期，因為這是管理公司可在兼顧發展商利益的條件下，更多地為業主的生活便利考慮。從物業管理的專業角度提出客觀的意見，為發展商省去一些不必要的支出，又為今后業主的生活帶來方便。

　　列舉了一個有關垃圾的問題，一般來說她們將在業主用餐后收取垃圾，每層樓已經為業主設了垃圾桶，但物管收垃圾的路線應避免遇到業主，肯定不能從每幢樓的正門進出，于是在她的建議下開發商在每幢樓增加了一個后門。此外，還有通過前期物管的參與，來確定同等的裝飾材料哪種更便于保養，一幢電梯公寓需要配幾部電梯、選多少承重量的電梯、用什么品牌的電梯合適等第問題。

　　前期物管就是開發商、后期物管公司及業主之間的餓一座橋梁。物管公式依據自己多年的物管經驗從施工、設備、材料等方面提出可行性意見，以確保開發商的資金用在刀刃上，使后期物管公司介入樓盤時具備良好的先天條件，也為業主有效地控制了維修費用。

　　問：什么是物業管理法律責任？

　　答：物業管理主管部門的工作人員、物業管理企業、業主或使用人，在進行管理、服務、使用物業的活動中，必須遵守國家關于物業管理法律法規、規章政策的規定和物業管理委托合同、業主公約，如果因為故意或過失違反了物業管理法律規范，就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規定的危害后果，也符合法律規范所規定的制裁條件，由當事人承擔物業管理的法律責任。

　　問：物業管理企業與房地產開發企業的關系？

　　從二者隸屬關系來看，一般有兩種情況：一種是房地產開發企業自身進行物業管理，所設的物業管理公司為其下屬的分支機構或子公司，二者之間是從屬關系，目前國內這種關系占有很大比例；另一種是房地產開發企業以原始業主的身份在物業建成以后負責第一次選聘物業管理公司，這時二者之間是一種短期的合同關系，當業主委員會成立后，選聘物業管理公司的工作則由業主委員會負責，房地產開發企業在原始資料移交后，與物業管理公司基本上將不再發生聯系。從活動范圍來看，二者既密切關聯又有相對獨立性：一方面，房地產開發建設為物業管理提供一定的物質基礎，房地產開發項目設計與建造質量及環境的優劣，將直接影響到日后物業管理的開展，因此物業管理企業必須與房地產開發企業保持良好的關系，盡可能作到物業管理能早期介入，以確保和提高房地產開發建設的質量；另一方面，雖然物業管理可以看作是房地產開發的延續和完善，但物業管理企業與房地產開發企業的活動范圍卻各有側重點，房地產開發企業主要涉及物業的建設、流通和消費的前期活動，而物業管理企業則是對已建成并投入使用的各類物業實施全方位的綜合管理與服務，其主要活動領域在物業的消費階段。因此，不管二者是從屬關系還是一種短期的合同關系，在管理活動中必須明確二者的責任。如，因設計、施工或材料原因造成的物業質量事故應明確由開發企業承擔修繕責任(當然可委托物業管理企業實施修繕工作，但開發企業應支付相應的費用和報酬)；若屬使用不當、管理不善造成的質量事故則由物業管理企業承擔相應的責任

　　問：住戶裝修時，是否應向物業公司交納裝修押金？

　　答：住戶對房屋進行二次裝修已是普通現象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業公司提出申請，經物業公司批準后方可施工，而且還必須與物業公司簽訂裝修協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對于物業公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在買房時與開發商雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規定執行。

　　問：機動車停車費用到底是什么費用？

　　答：規定的是“機動車存車費”，而不是“占地費”。在小區里能收取此項費用的只能是具備《物業管理資質證書》的物業管理公司，其他單位和個人不得收取此項費用。物業公司收取存車費后，雙方應簽訂存車看管協議書，物業公司履行看管責任，發生丟失時，按照雙方簽訂的協議進行處理。

　　問：物管公司應提供哪些服務？

　　常規性服務是最基本的服務，包括：

　　1.房屋建筑主體管理；

　　2.房屋設施、設備和管理；

　　3.環衛管理；

　　4.綠化；

　　5.治安；

　　6.消防；

　　7.車輛道路；

　　8.代辦服務

　　物業管理收費項目的構成 答：

　　1.房屋建筑及其設備、設施的自有部位、自用設備的維護、維修、保養費用；

　　2.共用部位、共用設備設施的日常運營和管理費用；

　　3.物業范圍內的市政設施道路、維護維修費用；

　　4.物業所有人、使用人在使用物業過程中，為維護公共環境的安全、清潔、秩序、優美，而要求物業經營人所進行的管理和服務費用；

　　5.物業所有人、使用人要求物業經營人提供的特殊和專業的服務項目而付出的費用。

　　物業管理公司應承擔的義務包括：

　　1.全面履行物業管理合同，對房產消費者委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產消費者日常生活必需的便民服務。

　　2.接受物業管理委員會和居民的監督。

　　3.重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定。

　　4.接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督。

　　5.發現違反法律、法規和規章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。有關物業管理公司應根據國家規定，結合管轄小區實行情況，制定較具體的義務和責任條款并公之于眾，以方便房產消費者的了解和監督。

　　問：業主與開發商有糾紛而拒絕交納物業管理費，物業公司該怎么辦？

　　答：商品房買賣與物業管理屬于不同的法律關系。業主與開發商之間的任何糾紛應由開發商與業主解決，業主不能以此為由拒交物業管理費。業主拒交物業管理費的行為構成對物業管理公約的違反，是一種違約行為，物業管理公司有權要求業主履行義務，交納物業管理費；如業主繼續違約的，物業管理公司可以采取法律手段，起訴業主或提出仲裁，要求業主履行物業管理公約的義務。 最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關系與物業委托管理關系，出現不同的問題由不同的責任人承擔違約責任，不能因為開發商與物業公司之間存在著委托關系，就將開發商的行為與物業公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費者辨清責任的承擔者，避免開發商與物業公司之間的互相推諉，讓應該承擔責任者無法推托，以便住房消費者更好地保護自己的利益。