天津市國土房管局關于做好物業管理政策法規知識宣傳工作的通知
各區、縣房管局：
為做好物業管理政策法規知識宣傳，提高社會知曉率，市局根據受理業主日常咨詢和投訴涉及的集中問題，編寫了物業管理政策法規知識問答50問，現印發給你們，請結合自身實際，采取多種形式加大宣傳;同時，將該政策問答下發到轄區內所有物業服務企業和物業管理小區，并組織指導做好宣傳工作。
附件：物業管理政策法規知識問答50問
2015年1月5日
物業管理政策法規知識問答50問
為提高物業管理政策法規知識社會知曉率，日前，天津市物業管理部門根據受理業主日常咨詢和投訴涉及的集中問題，編寫了物業管理政策法規知識問答50問。據了解，該政策問答涉及了物業管理以及日常服務的相關內容，近日該政策問答將陸續下發到轄區內所有物業服務企業和物業管理小區，以方便廣大業主閱讀使用。物業管理政策法規知識問答50問：
1.問：什么是物業管理?
答:根據《天津市物業管理條例》，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
2.問：什么是業主?什么是物業使用人?
答：根據《天津市物業管理條例》，業主是指物業的所有權人。
物業使用人是指物業的承租人或者實際合法使用物業的人。
3.問：在物業管理活動中，業主享有哪些權利?
答：根據《天津市物業管理條例》，業主享有下列權利：(1)參加業主大會會議，發表意見，行使表決權;(2)推選業主代表，選舉業主委員會成員，享有被選舉權;(3)監督業主委員會的工作;(4)提議召開業主大會會議，就物業管理的有關事項提出建議;(5)提出制定或者修改管理規約、業主大會議事規則的建議;(6)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;(7)監督物業服務企業履行物業服務合同;(8)監督專項維修資金的管理和使用;(9)對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的知情權和監督權;(10)法律、法規規定的其他權利。
4.問：在物業管理活動中，業主應當履行哪些義務?
答：根據《天津市物業管理條例》，業主應當履行下列義務：(1)遵守業主大會議事規則和管理規約;(2)執行業主大會通過的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;(3)配合物業服務企業按照物業服務合同和管理規約實施的物業管理活動;(4)按照物業服務合同的約定，按時交納物業管理服務費;(5)維護物業管理區域內公共秩序和環境衛生;(6)按照規定交存或者續交專項維修資金;(7)法律、法規規定的其他義務。
5.問：業主大會是一個什么樣的組織?業主大會可以決定哪些事項?
答:根據《天津市物業管理條例》，業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。業主大會決定下列事項：(1)制定、修改業主大會議事規則和管理規約;(2)選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的工作;(3)審定物業服務合同內容，選聘、解聘物業服務企業;(4)制定、修改、審議物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度或者物業服務企業提出的其他管理事項;(5)專項維修資金的籌集、使用方案，并監督實施;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。
6.問：業主委員會是一個什么樣的機構?履行哪些職責?
答:根據《天津市物業管理條例》，業主委員會由業主大會會議選舉產生，是業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項。業主委員會履行下列職責：(1)召集業主大會會議;(2)定期報告有關決定執行情況，提出物業管理建議;(3)在業主大會作出決定后三十日內，代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同;(4)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(5)督促不交納物業管理服務費的業主限期交納;(6)組織業主對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監督實施;(7)監督管理規約的實施;(8)組織籌集專項維修資金;(9)組織業主委員會換屆和補選工作;(10)完成業主大會交辦的其他事項。
7.問：在物業管理活動中，物業服務企業應當做好哪些工作?
答：根據《天津市物業管理條例》和《天津市社區物業管理辦法》，物業服務企業應當做好下列工作：(1)按照物業服務合同，對物業及其環境、秩序進行管理，提供相應服務，依照合同約定收取物業管理服務費，接受業主和業主委員會對履行物業服務合同情況的監督;(2)對社區物業管理區域內發生的違法建設、占用或者破壞園林綠地、拆改房屋結構、侵占消防通道、違規養犬等行為應當勸阻制止，并及時向有關部門報告;(3)接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會對物業管理工作的指導和監督，并協助做好相關工作。
8.問：物業服務企業資質分為哪幾個等級?對各資質等級物業服務企業接管物業項目的規模有何規定?
答：根據國家《物業服務企業資質管理辦法》，物業服務企業資質等級分為一、二、三級。一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目;二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務;三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
9.問：街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體履行哪些社區物業管理工作職責?
答：根據《天津市社區物業管理辦法》規定，街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體履行下列社區物業管理工作職責：(1)做好《天津市物業管理條例》、《天津市城市管理規定》(2010年市人民政府令第26號)等法規規定的社區物業管理相關工作;(2)明確本轄區內負責社區物業管理的部門和人員;(3)組織召集街鎮物業管理聯席會議;(4)協調相關部門解決社區物業管理工作中出現的重要問題;(5)指導社區居民委員會對社區物業管理工作進行監督和協調;(6)組織對社區物業管理服務情況的考評。
10.問：社區居民委員會在社區物業管理中應做好哪些工作?
答：根據《天津市社區物業管理辦法》，社區居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導下，做好社區物業管理的下列工作：(1)教育引導居民參與配合社區物業管理、履行應盡義務、愛護公共財產;(2)依法維護社區居民的合法權益，向上級有關部門及時反映社區居民的意見和建議;(3)對社區物業服務企業或舊樓區管理服務單位實施物業服務情況進行考評;(4)對未實行專業化物業管理的社區，采取多種方式組織落實衛生保潔和秩序維護等基本服務;(5)組織召集社區物業管理聯席會議，調解社區物業管理矛盾糾紛;(6)做好日常巡查，對本社區內出現的違規行為及時進行勸阻，并向相關部門報告。
11.問：社區物業管理專職工作人員有哪些職責?
答：社區物業管理專職工作人員在社區黨組織、社區居委會的領導下，在街道辦事處(鄉鎮人民政府)和區縣物業管理行政主管部門的指導下，對社區物業管理工作實施監督協調，履行下列職責：(1)組織開展社區物業管理政策法規宣傳，增強居民依法守約意識;(2)教育引導社區居民參與支持社區物業管理，按時交納物業管理服務費;(3)協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立首屆業主大會和業主委員會換屆選舉工作。指導監督業主大會、業主委員會依法開展工作;(4)負責社區物業管理巡查工作，反映社區居民物業服務訴求;(5)對社區內出現的私搭亂建、亂圈亂占、亂堆亂放等違法違規行為，及時勸阻制止，并向所屬街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告;(6)負責召集社區物業管理聯席會議，及時協調化解物業管理矛盾和糾紛;(7)配合有關部門對社區物業服務企業或舊樓區管理服務單位實施物業服務情況進行考評;(8)未成立業主委員會的商品住宅小區，負責協調使用房屋專項維修資金;(9)完成上級交辦的其他工作事項。
12.問：對于新建商品房小區，前期物業服務企業由誰來選聘?對前期物業服務合同的起止時間如何規定?
答：根據《天津市物業管理條例》，前期物業管理是指在業主大會成立前，開發建設單位委托物業服務企業進行物業管理服務的活動。新建住宅商品房出售前，開發建設單位應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，并由雙方簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同至業主大會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。
13.問：什么是管理規約?管理規約由誰制定?臨時管理規約由誰制定?購房人在購房時通常需要“雙確認”，指的是什么?
答：管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主享有的權利和履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。管理規約由業主委員會組織召開業主大會會議討論，應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并對全體業主具有約束力。根據《天津市物業管理條例》，開發建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規約。在售房時應當向購房人明示前期物業服務合同和臨時管理規約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認，并受其約束。
14.問：什么是物業管理服務費?對業主交納物業管理服務費有何規定?
答：根據《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》，物業管理服務費，是指物業服務企業接受開發建設單位、業主大會的委托，依照物業服務合同約定對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行養護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序所收取的費用。物業管理服務費包括物業管理基本服務費和機電設施設備日常運行養護費。根據《天津市物業管理條例》，物業管理服務費應當按照業主擁有物業的建筑面積計算，按月交納，業主或者物業使用人與物業服務企業另有約定的，從其約定。
15.問：業主在辦理入住手續時，物業服務企業可否預收物業管理服務費?
答：業主與物業服務企業之間是合同關系。業主在辦理入住手續時，應當按照前期物業服務合同約定的時間和標準向物業服務企業交納物業管理服務費。物業服務企業預收物業管理服務費需要和業主協商確定。
16.問：本市對業主、物業使用人裝飾裝修房屋有哪些規定?
答：根據《天津市物業管理條例》，業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關規定。業主、物業使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。裝飾裝修管理服務協議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。
根據《天津市房屋安全使用管理條例》，房屋所有人、物業使用人裝飾裝修房屋，應當保證房屋的使用安全，不得影響共用部位和共用設施設備的使用和修繕。業主、物業使用人裝飾裝修房屋應當告知物業服務企業，物業服務企業應當將房屋裝飾裝修的注意事項、禁止行為，書面告知裝飾裝修房屋的業主、物業使用人和裝飾裝修企業。
房屋所有權人、使用人應當合法使用房屋，保障房屋的整體性、抗震性和結構安全。禁止下列使用房屋的行為：(1)在樓板、陽臺、露臺、屋頂超荷載鋪設材料或者堆放物品，在室內增設超荷載分隔墻體;(2)在住宅樓房外檐上增設門窗、拆窗改門或者擴大原有門窗尺寸;(3)將住宅樓房中的部分住宅房屋改為生產、餐飲、娛樂、洗浴等經營性用房;(4)拆改住宅樓房或者其結構垂直簾體的非住宅房屋的基礎、墻體、梁、柱、樓板等承重結構;(5)其他危害房屋安全的行為。
17.問：本市對物業服務企業收取業主、物業使用人房屋裝飾裝修履約保證金有何政策規定?
答：為督促業主、物業使用人在裝飾裝修房屋過程中自覺遵守國家和本市有關規定，根據《天津市物業管理條例》，物業服務企業在業主、物業使用人裝飾裝修房屋前，都會與其簽訂裝飾裝修管理服務協議，并約定交納一定數額的履約保證金，交納保證金的數額標準應由雙方協商約定。
物業服務企業收取該項費用后，如果業主、物業使用人在房屋裝飾裝修過程中沒有出現違反規定行為，應按照雙方簽訂協議約定的時間及時退還。
18.問：業主、物業使用人裝飾裝修房屋時，違反相關法律法規如何處理?
答：根據《天津市街道綜合執法暫行辦法》，街道辦事處可以集中行使下列行政處罰權，并可以實施與之有關的行政強制措施：城市管理綜合執法機關行使的全部行政處罰權;房屋安全管理方面的法律、法規、規章規定的對在住宅樓房外檐上增設門窗、拆窗改門或者擴大原有門窗尺寸，將住宅樓房中的部分住宅房屋改為生產、餐飲、娛樂、洗浴等經營性用房的行政處罰權。
19.問：在業主、物業使用人裝飾裝修房屋時，對裝修垃圾清運費有何規定嗎?
答：物業基本服務費中不包括裝飾裝修房屋產生的垃圾清運費，需要物業服務企業根據實際情況據實測算，由業主或物業使用人支付。具體費用標準由業主或物業使用人與物業服務企業在裝飾裝修協議中協商確定。
20.問：業主辦理入住后，遇到房屋質量問題應當找誰解決?
答：根據國務院《物業管理條例》規定，建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。根據《天津市物業管理條例》規定，在國家規定的保修期限內，物業由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿后，業主對專有部分負責維修、養護;業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業服務企業按照物業服務合同約定負責維修、養護。根據《天津市商品房管理條例》，房地產開發企業應當按照法律、法規的規定和商品房質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
21.問：國家和本市有關政策法規對商品房小區建設工程的保修期限是如何規定的?商品房小區的保修期限應當從什么時間開始計算?
答：根據國務院《建設工程質量管理條例》，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：(1)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(3)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;(4)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年;(5)其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。根據《天津市商品房管理條例》，新建商品房交付使用后，保修期限的確定依據為房地產開發企業提供的商品房質量保證書(包括保修范圍、保修期限、保修責任和保修單位等內容)。商品房保修期應當自房地產開發企業將商品房交付購房人之日起計算。
22.問：業主入住后沒有及時供氣、供暖，應當找誰解決?
答：供氣、供暖是商品房建設的配套工程，業主遇到未及時接通燃氣、暖氣問題，應當找開發建設單位協調供氣、供暖部門落實。
23.問：住宅商品房中出現、私搭亂蓋、飼養烈性犬、占用或堵塞消防疏散通道、從事擺賣、加工等生產經營活動等問題，應當由誰負責執法
答：住宅商品房中出現上述違法違規行為時，業主、物業服務企業、社區居民委員會、社區物業管理專職工作人員都有權利及時進行勸阻制止。當勸阻制止無效時，應當及時向轄區街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告，由其依據《天津市街道綜合執法暫行辦法》依法處理。
24.問：新建商品住宅小區成立業主大會條件?
答：根據《天津市物業管理條例》，已交付使用的新建物業有下列情形之一的，應當成立業主大會：(1)業主入住率達百分之五十以上;(2)首位業主實際入住達到二年以上。
25.問：成立業主大會由誰牽頭組織?籌備組由哪些人員組成?
答：根據《天津市物業管理條例》，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確部門和人員，負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等項工作的組織、指導。對于一個新建物業，符合成立業主大會條件的，業主、開發建設單位或者物業服務企業應當書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面告知后一個月內，在物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門的指導下，負責核實并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組?；I備組由業主三至七名，街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會、開發建設單位代表各一名組成?；I備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。
26.問：參加業主委員會成員選舉應當具備什么條件?對業主委員會成員的人數有什么規定?業主委員會主任、副主任是如何產生的?
答：根據《天津市物業管理條例》，業主委員會成員應當符合下列條件：(1)遵守國家有關法律、法規;(2)具有完全民事行為能力;(3)遵守業主大會議事規則和管理規約，按時交納物業管理服務費;(4)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;(5)具有一定的組織能力和協調溝通能力;(6)身體健康，能保證必要的工作時間。業主委員會不得從事經營活動。業主委員會成員在業主中選舉產生。業主委員會的成員人數應為單數，由五至十五人組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推舉產生。
27.問：在什么情況下，業主委員會成員職務自行終止?
答：根據《天津市業主大會和業主委員會活動規則》，業主委員會成員有下列情形之一的，其業主委員會成員職務自行終止：(1)物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;(2)連續1年以上不在本物業管理區域居住的;(3)以書面形式提出辭職的;(4)因身體健康原因喪失工作能力的;(5)在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職的。
28.問：在什么情況下，業主委員會成員職務需要經業主大會會議通過取消?
答：根據《天津市業主大會和業主委員會活動規則》，業主委員會成員有下列情形之一的，經業主大會會議通過取消其業主委員會成員職務：(1)無故連續3次缺席業主委員會會議的;(2)有犯罪行為的;(3)拒不履行業主義務的;(4)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
29.問：業主大會和業主委員會的辦公經費應該如何解決?主要用途是什么?
答：根據《天津市業主大會和業主委員會活動規則》，業主大會和業主委員會可以按照每年不超過實收物業管理服務費1%的比例提取活動經費，具體辦法在物業服務合同中約定?；顒咏涃M應當在物業服務企業服務收費中列支?；顒咏涃M主要用于召開業主大會會議和支付業主委員會履行職責過程中實際產生的相關費用。具體使用情況由業主委員會以書面形式在物業管理區域內每年度至少公布1次，并接受業主的監督。
30.問：社區物業管理聯席會議由誰負責召集?主要協調哪些事項?
答：根據《天津市社區物業管理辦法》，社區物業管理工作聯席會議由社區居民委員會召集。社區居民委員會主任、社區民警、業主代表或者居民代表、小區管理服務單位負責人等人員參加。會議由社區居民委員會主任主持召開，原則上每月召開一次。研究議題由會議成員單位提出，主要協調下列事項：(1)履行物業服務合同或協議中出現的問題;(2)業主委員會履職、換屆和委員補選工作;(3)物業服務費收繳、使用等問題;(4)在房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用中遇到的問題;(5)選聘、解聘物業服務企業或舊樓區管理服務單位的有關事宜;(6)社區物業管理中出現的其他問題。
上述事項應當經社區物業管理聯席會議集體討論作出決定后實施，并監督整改落實情況。
31.問：街鎮物業管理聯席會議由誰負責召集?主要協調哪些事項?
答：根據《天津市社區物業管理辦法》，街鎮物業管理工作聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)召集，區有關行政主管部門、公安派出所、司法所、社區居民委員會、物業服務企業或舊樓區管理服務單位等各方負責人，以及業主代表或者居民代表參加。根據《天津市物業管理條例》規定，物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：(1)業主委員會不依法履行職責的問題;(2)業主委員會換屆過程中出現的問題;(3)履行物業服務合同中出現的重大問題;(4)提前終止物業服務合同的問題;(5)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;(6)需要協調解決的其他物業管理問題。街鎮物業管理工作聯席會議要形成會議紀要，并在社區范圍內予以公告。對不履行會議決定事項的單位和組織，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)上報區人民政府，由區人民政府督促限期落實。
32.問：業主居住在商品房小區，為什么要自覺履行交納物業費義務?
答：根據《中華人民共和國物權法》，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。對于專有部分，每位業主享有占有、使用、收益和處分的權利，并履行日常的管理、維修、養護義務。對于共有部分，如電梯、樓道、道路、綠地、圍墻、消防設備、監控設備等共用部位和共用設施設備均由小區里的全體業主共有，應由全體業主共同履行管理義務。每位業主對共有部分享有權利，承擔義務，且不得以放棄權利不履行義務。選聘專業化物業服務企業對小區共有部分實施管理，需要雙方簽訂合同，就服務內容、服務標準和收費標準等進行詳細約定，物業服務企業要按照合同約定為業主提供質價相符的服務，自覺接受業主、業主大會和業主委員會的監督，同時，業主委員會也要依法履行職責，監督和協助物業服務企業履行合同，每位業主在享受服務的同時，也要履行合同義務，按時交納物業服務費。
33.問：前期物業服務合同和物業服務合同有什么區別?
答：(1)合同簽訂主體不同。前期物業服務合同是由開發建設單位與物業服務企業簽訂，并在購房時由購房人進行書面確認。物業服務合同經業主大會討論決定，由業主委員會代表業主大會和物業服務企業簽訂。(2)合同起止時間不同。根據《天津市物業管理條例》，前期物業服務合同至業主大會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。物業服務合同期限一般不低于兩年，具體時間由業主大會與物業服務企業協商確定。
34.問：商品房小區物業管理服務費由哪些費用構成?
答：根據《物業服務定價成本監審辦法(試行)》和《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》，對于商品房小區，業主所交納的物業管理服務費由兩項費用構成，一項是物業管理基本服務費，另一項是機電設施設備日常運行養護費。其中：物業管理基本服務費是指普通住宅小區物業管理服務中綜合管理、清潔衛生、公共秩序維護、綠化養護、共用部位養護五項服務所發生的費用。具體由下列費用構成：(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業管理區域清潔衛生費用;(4)物業管理區域綠化養護費用;(5)物業管理區域秩序維護費用;(6)辦公費用;(7)物業管理企業固定資產折舊;(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(9)經業主同意的其它費用。機電設施設備日常運行養護費是指普通住宅小區物業管理服務中的電梯、給排水系統、強弱電系統(電子防盜門、可視對講門、電子巡更系統、住戶報警、周界報警、電子顯示屏、中央監控系統、景觀燈等)、消防系統、避雷系統、航空障礙燈、水景(包括噴泉)等機電設施設備日常運行養護的費用。
35.問：住宅商品房物業管理基本服務費和機電設施設備日常運行養護費的收費標準有政策規定嗎?
答:根據《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》和《天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格標準》，普通住宅小區物業管理基本服務費實行政府指導價，按照服務標準和對應的收費標準實行級別管理，分為一、二、三、四4個等級，各等級收費標準為中準價格,分別為每月每建筑平方米1.2元、0.9元、0.7元、0.5元。開發建設單位、業主大會與物業服務企業在協商確定物業管理基本服務費時可在中準價格基礎上進行浮動，上下浮動幅度不得超過20%。
物業服務標準超出或低于《天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格標準》規定范圍的，物業管理基本服務費由開發建設單位、業主大會與物業服務企業參照物業管理基本服務費政府指導價格標準另行協商確定，并在物業服務合同中予以明確。
機電設施設備日常運行養護費，由開發建設單位、業主大會與物業服務企業根據本小區具體情況據實測算,另行協商確定。
36.問:業主辦理入住手續后空置不住，是否需要交納物業管理服務費?
答：根據《天津市物業管理條例》，物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主后發生的物業管理服務費，由業主承擔;但開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔物業管理服務費的，由開發建設單位承擔。
業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。開發建設單位在房屋竣工交付業主后，不管是否居住，都應承擔共同管理和維護的責任。因此，空置房的業主也應當按時交納物業管理服務費。
37.問：物業服務合同主要包括哪些內容?
答：根據《天津市物業管理條例》，物業服務企業接受委托從事物業管理服務活動，應當與業主大會簽訂物業服務合同。物業服務合同，對物業服務企業和全體業主具有約束力。物業服務合同主要包括下列內容：(1)業主大會和物業服務企業的名稱;(2)物業管理區域的范圍;(3)服務的內容;(4)服務的標準;(5)服務的費用;(6)合同的期限;(7)違約責任;(8)合同的解除條件;(9)雙方需要約定的其他事項。
38.問：物業服務合同中約定的物業管理服務包括哪些主要內容?
答：根據《天津市物業管理條例》，物業服務合同中約定的物業管理服務，應當包括下列主要內容：(1)共用部位和共用設施設備的使用、維修、養護和管理;(2)電梯、智能系統等設備的運行服務;(3)環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理;(4)物業裝飾裝修的管理;(5)車輛行駛和停放秩序的服務、管理;(6)物業管理區域內公共秩序的服務、管理;(7)物業資料的查詢服務和管理;(8)雙方約定的其他物業管理服務內容。
39.問：作為業主如何看待和處理物業管理服務費的上調?
答：物業管理實行有償服務，物業管理服務費是物業服務企業管理和維護業主共有部分的重要保證，應當按照與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則確定。據調查，目前影響物業管理服務費成本增加的主要有人工成本、維修材料成本和物業公共服務用水、用電成本等因素。物業管理服務行業屬于勞動密集型行業，人工成本開支占有較大比重，成為影響物業管理服務費成本增加的重要因素。例如：據統計，2009年全市從業人員最低工資標準和繳納養老保險最低標準基數分別從820元/人·月和1260元/人·月，2014年增加到1680元/人·月和2350元/人·月，5年間增長比例分別為104.9%和86.5%。物業管理服務公共用水價格執行商業用水標準，由6.2元/噸調整為7.85元/噸，上漲1.65元/噸，漲幅26.6%。綜上所述，如果物業管理服務費標準不依據市場成本變化適時進行調整，物業服務企業正常運營就會出現虧損，按照服務合同約定的服務標準就會受到影響，容易導致物業管理服務費不足與服務質量下降的不良循環。廣大業主應理性看待物業管理服務費標準調整，業主大會應適時做好物業管理服務費上調的相關工作。
40.問：業主與物業服務企業之間是什么關系?當雙方發生爭議時通過什么渠道解決?
答：業主大會通過選聘物業服務企業，按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序等，雙方是合同委托關系。當業主、業主大會和物業服務企業之間因物業管理發生爭議時，雙方可以自行協商解決;不能自行協商解決的，可以向所屬社區居委會或街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請調解;也可以向區、縣物業管理行政主管部門申請調解，并可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
41.問：“兩箱三欄”設施主要指什么?對設置“兩箱三欄”有什么要求?
答：“兩箱三欄”即：物業服務企業服務意見箱，業主委員會工作建議箱，政策法規宣傳欄，管理規約公開欄，小區事務公示欄。“兩箱三欄”設置總體要求是美觀、規范、耐用。
42.問：對物業管理小區物業服務事項公開公示內容及時間有什么要求?
答：物業服務企業要在小區內向業主公開公示下列事項：(1)營業執照、資質證書、管理人員持證上崗證書復印件，各項管理服務制度、管理人員職責分工、聯系方式等信息。(2)物業服務合同約定的服務內容、服務標準和收費標準。公示時間為自接管小區后一個月內落實公示內容，至物業服務合同終止。(3)提供特約服務的具體項目和收費標準等。公示時間，自提供特約服務的具體項目起，至停止該服務項目止。(4)機動車場地占用費收取和使用情況。公示時間，每半年公示一次，每次公示時間不少于一個月。(5)利用共用部位、共用設施的經營收益和使用情況。公示時間，每半年公示一次，每次公示時間不少于一個月。(6)房屋專項維修資金使用情況。按照房屋專項維修資金申請使用規定進行公示。(7)共用部位、共用設施設備使用運行狀況。公示時間，于每年第四季度進行公示，每次公示時間不少于一個月。(8)物業管理服務費實行酬金制的，應當至少每季度向全體業主公布一次收支情況。(9)節假日服務事項、社區文化活動安排，以及需要向業主提示的事項。(10)其他需要業主及時知曉的服務事項。
業主大會成立、業主委員會選舉、業主委員會執行業主大會決議等情況，應當按規定進行公示。
43.問：物業服務企業在管理服務中，出現哪些違規違約行為，信用等級被評定為不合格?
答：按照《天津市物業服務企業信用信息管理辦法》規定，物業服務企業存在下列行為之一，經查實信用等級定為不合格:(1)在本年度內發生重大責任事故的;(2)因物業服務企業責任引發重大群體或越級上訪事件，影響社會穩定和正常社會秩序，造成惡劣影響的;(3)因物業服務企業責任被媒體公開曝光在社會上造成惡劣影響的;(4)聘用無相應資格證書的人員擔任項目經理的;(5)挪用房屋專項維修資金和應急解危專項資金的;(6)未按照協議約定及時退還裝修保證金及其它應退還費用的;(7)被市、區縣物業管理行政主管部門日常巡查公開通報后不及時整改，或者一年內被公開通報三次(含三次)以上的;(8)退出項目管理時不按照《天津市物業管理條例》等法規政策規定，履行退出程序和相應義務的;(9)物業服務企業在信用信息采集過程中，拒不上報信用信息的;(10)經市、區縣物業管理行政主管部門認定的其他嚴重不良行為。
44.問：商品住宅首期專項維修資金由誰來交存，交存標準是多少?
答：2003年1月1日后出售的新建商品住宅，首期專項維修資金由開發建設單位和購房人雙方共同交存。其中，不配備電梯的商品住宅，開發建設單位和購房人各按房款總額的1%交存維修資金;配備電梯的商品住宅，開發建設單位和購房人分別按房款總額的1.5%、1%交存維修資金。另外，按照相關規定，住宅小區內的非住宅或住宅小區外與住宅結構相連的非住宅，也按照商品住宅標準交存維修資金。
45.問：申請使用房屋專項維修資金有什么程序?
答：按照《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》規定，專項維修資金的使用應當堅持業主決策、設立專戶、?？顚Ｓ?、核算到套、安全透明的原則，主要包括六步：(1)制定方案。物業服務企業根據項目日常管理、查勘及業主報修情況，制定維修計劃。根據維修內容，由物業服務企業和業主委員會初步確定工程預算費用。維修方案確定后，物業服務企業可登陸天津市房屋維修資金使用管理系統(www.tjwxzj.com.cn)進行注冊登記，登記后在“使用管理系統”中填寫、打印《維修和更新、改造方案》，并由業主委員會和物業服務企業雙方簽字蓋章確認。(2)業主確認。物業服務企業在業主委員會的監督、配合下，將維修和更新、改造工程方案征求相關業主書面意見，達到雙三分之二以上的業主同意后，將維修和更新改造方案、業主簽字表決結果以及工程預算審價結果在小區明顯位置公示不少于7天。(3)辦理備案。公示期滿后，物業服務企業應持相關要件，到項目所在地的區縣房地產管理局物業辦辦理專項維修資金使用備案手續。要件齊全的，區縣物業辦到項目現場查勘、確認后,出具《專項維修資金使用備案證明》。(4)開戶劃款。物業服務企業持區縣物業辦出具的《專項維修資金使用備案證明》，到維修資金專戶管理銀行(天津銀行)開立專項維修資金使用專戶，并持相關要件到市房屋維修資金管理中心辦理首期款劃撥手續。要件齊全的,市房屋維修資金管理中心將首期款劃撥到專項維修資金使用專戶。首期款到帳后，工程可以開始施工。(5)竣工驗收。物業服務企業組織、監督施工單位進行施工，并在工程竣工后，組織業主委員會、相關業主、施工企業及工程監理單位等對工程進行驗收，共同簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。(6)決算核減。工程驗收合格后，物業服務企業將《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》等要件在小區明顯位置進行公示，公示期7天。公示期滿后，物業服務企業持相關要件到項目所在地區縣房地產管理局辦理完工備案。要件齊全的，區縣房地產管理局到現場查勘后出具《專項維修資金使用完工證明》。物業服務企業持相關要件，到市房屋維修資金管理中心辦理工程決算尾款劃撥手續。要件齊全的，中心將工程尾款劃撥到專項維修資金使用專戶。
46.問：占用小區內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，有哪些規定?
答：按照《天津市物業管理條例》，占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意。占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業主公示。業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業主大會決定并公示。未成立業主大會的，按照前期物業管理服務合同的約定執行。
47.問：業主購買或租用地下車位后，為什么還要交納有關服務費?
答：業主購買或租用地下車位后，物業服務企業需要對車場保潔、停車秩序、照明設施及消防設施等進行日常管理維護，所發生費用由物業服務企業據實測算，并與業主簽訂協議，費用由業主交納。
48.問：物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同，物業服務企業和業主委員會應當如何處理?
答：根據《天津市物業服務企業退出項目管理辦法》，物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，物業服務企業與業主大會應當在合同終止3個月前做好下列工作：(1)業主大會決定物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，業主委員會應當在業主大會作出決定后3日內將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業服務企業;物業服務企業提出物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，應當將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知業主委員會。在接到書面告知后，雙方應當就退出項目時間、交接事宜進行協商。(2)物業服務企業在與業主大會確定有關退出事宜3個工作日內，物業服務企業應當將擬退出原因、退出時間和有關事宜書面告知所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居民委員會(村民委員會)，并到物業所在地的區、縣房地產管理局辦理退出備案手續后在物業管理區域內公告。(3)業主委員會應當做好選聘新物業服務企業的準備工作;(4)區、縣房地產管理局接到物業服務企業預警報告后5個工作日內，應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居民委員會(村民委員會)到物業項目聽取業主委員會、業主及物業服務企業的意見，并就繼續管理服務做好協調溝通工作，指導業主大會選聘物業服務企業。
49.問：物業服務企業退出小區管理時，如何做好移交工作?
答：根據《天津市物業服務企業退出項目管理辦法》，對業主大會重新選聘新物業服務企業接管的小區，應當按照下列程序做好銜接工作：(1)原物業服務企業應當繼續按照合同約定做好服務，并積極協助業主大會選聘新物業服務企業;業主應當按時交納物業管理服務費至合同終止或雙方約定之日。(2)業主委員會應當組織召開業主大會會議，對選聘新物業服務企業等事宜進行表決，在物業服務終止之日1個月前依法完成選聘工作，并在物業管理區域內公告。業主委員會應當及時與新物業服務企業簽訂物業服務合同。(3)原物業服務企業應當在退出之日起10日內，向業主委員會辦理下列移交事宜：預收的物業管理服務費、場地占用費和收取的利用物業共用部位、設施和場地經營所得的收益余額;物業管理項目的檔案資料;物業管理用房和屬于業主共有的場地、設施設備;竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料;物業竣工驗收資料;共用設施設備安裝、使用、維護和保養技術資料;物業質量保證書和使用說明書;物業管理需要的其他資料;實行酬金制的，應當移交管理期間的財務資料。(4)原物業服務企業在征得業主委員會同意后，也可向新物業服務企業直接辦理移交，并由業主委員會監督確認。原物業服務企業與業主委員會辦理交接的，新物業服務企業接管后，業主委員會應當將本條第(3)項所列事項轉交新物業服務企業。(5)新物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，到物業所在地的區、縣房地產管理局辦理備案手續。
50.問：業主委員會組織業主選聘物業服務企業時，一般應注意哪些事項?
答：一是看是否合法經營。業主委員會要求投標物業服務企業出具營業執照原件，查看經營范圍是否包含物業管理服務。二是看是否符合條件。按照規定，物業服務企業取得營業執照后，應當自領取營業執照之日起30日內到工商注冊所在地申請辦理資質。業主委員會要求投標物業服務企業出具資質證書原件，同時查看是否符合接管項目的條件。物業服務企業資質分為三個等級，并按照下列要求接管項目：一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目;二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目;三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下的住宅項目。三是看是否誠信經營。業主委員會可到天津市物業管理協會網站查詢，了解投標企業誠信情況。四是組織業主大會書面表決。業主委員會組織業主書面表決前，要向全體業主實事求是介紹每個投標企業詳細情況，由專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數業主，書面同意后選定物業服務企業。五是簽訂物業服務合同。詳細約定服務內容、服務標準和收費標準;并對機動車場地占用費等收益的收支情況進行約定。
篇2：幼兒園教育理論理想信念政策法規三個教育主題學習教育活動計劃
幼兒園“教育理論、理想信念、政策法規”三個教育主題學習教育活動計劃
一、學習目的
根據教育局統一部署，以*理論、“***”重要思想和***為指導，以“辦人民滿意教育，創人民滿意學校，做人民滿意教師”為宗旨，以提高黨員教師隊伍素質為根本，努力建設一支師能全面、師功扎實和勇于創新的教師隊伍。
二、學習內容
1．教育理論教育。系統學習現代教育理論，全面提高黨員教師教育理論素養，增強遵循規律、理性發展意識，形成符合時代要求的教學觀、質量觀和人才觀。
2．理想信念教育。學習先進、模范教師的事跡，引導黨員教師忠誠黨的教育事業，淡泊名利，教書育人，愛崗敬業，確立社會主義核心價值觀。
3．政策法規教育。學習并掌握教育政策法規，堅持依法治教、依法治校，規范辦學和從教行為，提升辦學品位和管理水平。
三、學習方式和學習時間
1．學習方法。學習以黨支部為單位組織，采用集中學習和自學相結合，集中學習與集中討論相結合等多種形式進行。
2．學習時間。利用每周一的政治學習時間進行集中學習，同時注重利用網絡資源安排教師自學，確保足夠時間。
四、序時進度和學習內容
1.（5月-8月）組織開展“誦讀經典、以陶為師”為主題的學陶師陶活動，深入推進“十百千”讀書工程，所有黨員教師用3年時間每人讀十部教育教學理論專著、百部學科專業書籍和千篇報刊最新教育教學理論文章。以“讀書沙龍”、“教師論壇”、“教育博客”等形式開展讀書心得交流。
2.（9月-10月）因地制宜組織開展以“學習先進教師事跡、爭當敬業奉獻標兵”為主要內容的“三爭三創三滿意”主題實踐活動。注重培植、發現一批身邊的先進典型，大力宣傳先進、模范教師的事跡，組織收看模范教師事跡專題片。
3.（11月-12月）組織學習《姜堰市學校黨建工作制度匯編》、《常用教育政策法規選編》等學習資料。以豐富多彩的形式提高教育法規培訓的實效。
五、學習要求
1．黨員要自覺地遵守考勤制度，正確處理好工學矛盾，自覺參加集中學習，確需請假的要寫書面假條。
2．端正學習m.airporthotelslisboa.com態度，明確學習目的，認真完成學習內容，認真閱讀規定的書目和文件，做好學習筆記，認真參加集中討論，積極發言。
3．堅持理論聯系實際的學風，緊密結合加強和改進支部建設的實踐，緊密結合幼兒園工作實際，緊密結合個人的思想、工作、作風狀況和反映出的問題，進行理論思考，增強學習的針對性，力求在深化理論學習方面取得新的成果。
4．在認真學習的基礎上，由支部組織進行交流討論，黨員個人聯系思想和工作實際進行理論思考，每人至少寫出一篇學習心得。
5．支部委員要在黨支部學習中發揮示范帶頭作用，每個成員都要作好學習筆記和發言準備，積極研討和交流。
附：支部推薦的學習書目:
《教師修養文萃》
《影響教師一生的 100個好習慣》
《今天怎樣做教師》
《給教師的一百條新建議》
《教師如何做研究》(教師專業發展)
《幼兒園指導綱要》
《幼兒教育學》
《幼兒心理學》
《國家中長期發展改革規劃綱要》
《教師法》
《中華人民共和國未成年人保護法》
《教育的理想和信念》
《教育法律法規規章匯編》
《校園安全必讀法律法規匯編》(安全防患必讀法律法規匯編)
篇3：政策法規對商鋪住宅市場影響對比
政策、法規對商鋪、住宅市場影響對比
對住宅市場的影響
由于目前出臺的政策主要針對住宅市場，因此其市場反應也比較明顯。但是從已經出臺的政策和其走勢，結合上海市場的特點，我們總結的影響主要如下：
?。ǎ保┤セ俣葘陆??？駸嵬稒C潮退去后，市場回歸理性，買房開始慎重，導致去化速度減慢。
?。ǎ玻┩稒C群兩級分化。低質量投機者將被擠出市場，而實力強、投資能力強的投機者仍然會留在市場，并有短期投資轉向長期投資。
?。ǎ常┩顿Y需求和自住需求保持穩步增長。短期內由于市場拋盤，出現一定的觀望，但是總體仍然會保持增長趨勢。
?。ǎ矗┊a品需求出現兩級分化，品質要求大大提高。一些依托大勢而發展起來的區域，投機需求比重非常大，這些區域將面臨很大困難；而本身處于很好地段、環境好的項目仍然會有需求。同時，不注重品質的項目將難以銷售，而高品質項目仍然暢銷。
?。ǎ担╅L期市場信心仍然存在。上海居住條件仍然較落后，改善需求和新增需求空間都很大。
?。ǎ叮┱哂绊懥谝粋€相對柔性的過程中釋放。
對商鋪市場的影響
?。ǎ保┱邔ι啼伿袌龅拇驂翰⒉幻黠@。
?。ǎ玻﹤鹘y商業的改造引發的需求增長空間很大。
?。ǎ常┯捎谏啼佂顿Y回報不確定性大，在大勢不利的情況下，商鋪投資性購買需求會出現下降，出租主導型開發模式將越來越成為商業開發的主流模式。
對比內容 | 住宅 | 商鋪 |
新政策稅費（含契稅、二手交易所承擔的費用） | 1、非普通住宅稅費由原來的1.5％調整到3%。2、二手房交易營業稅由無到收取差價的5％，再調整到現在成交總價的5％。 | 1、商鋪契稅沒有做任何調整，還是原來的3％。2、二手商鋪交易營業稅有所變動由收取差價5％調整到現在成交總價的5％。 |
去劃速度以及投機群體 | 1、由于一系列政策出臺，促使市場趨與理性，大部分客戶持觀望態度。2、投機群體兩極分化，強者更強，弱者將被淘汰，并將由短期投資轉向長期投資。 | 1、由于住宅市場的蕭條，部分投資群體已經將投資方向轉向了商鋪。2、商鋪投資也存在著兩極分化，由于商鋪轉讓所承擔的費用問題，也將使商鋪轉向長期投資。 |
投資回報率 | 住宅投資回報率基本上在3％～5％之間。 | 商鋪投資回報率均在8％～12％之間，有的甚至達到15％。 |
政策影響力 | 目前，房產市場對住宅的影響相對較大，但此影響將會在相對柔和的過程中釋放，使得住宅市場相對穩定。 | 出臺的一系列房產政策對商鋪市場的影響并不明顯。 |
需求空間 | 上海住宅是一個長期的空間，上海的住宅條件還是比較落后的，在一個長期的過程中住宅需求空間還很大。 | 目前上海由于消費水平的提高，促使傳統商業改革，使得商鋪需求空間很大。 |
銀行利率 | 住宅的利率近兩年一直都在調整，今年更是將年利率由原來的5.31％調整到5.51％，最高浮動可達6.12％ | 商鋪的利率沒有做過任何調整一直是6.12％ |
辦理登記費用（抵押費） | 住宅抵押費：200元 | 貸款抵押費：100萬以下（含100萬）：總價×0.1% 100萬~2000萬：100萬×0.1%＋超出部分價格×0.04% |
基本結論
市場進入調整期，后期的回落調整不可避免。這是促進市場回歸健康發展，具有積極意義。投機需求開始被擠壓，短期內市場將出現一定下跌，中長期保持平穩。項目市場差異化擴大，不同區域、不同品質的項目將面臨不同的市場命運。投機下滑，自住需求開始抬頭，投資由短期轉向中長期?，F階段的項目投資要慎重、理性，需仔細分析項目的最終真實需求空間。在今后幾年，只要是房子就能賣出的情況將不復存在，必須仔細甄選項目，具有實際需求支撐的項目仍然值得投資。