軍校物業管理方案：管理思路、措施

　　解放軍**軍校生活區位于解放軍**軍校的西面，主要出入口位于潛山路上。生活區共占地227畝，綠化面積多達148畝，道路面積為25.5畝，總建筑面積為47848平方米，住戶共763套。我們通過多次、全方位的深入調研和實地考察，基本了解了解放軍**軍校對未來物業管理的需求的基礎上，針對解放軍**軍校生活區環境特色和物業特點，緊密結合部隊后勤社會化改革的要求，為烘托解放軍**軍校軍事院校的學術氛圍，彰顯名校風采，確定了我公司介入解放軍**軍校物業管理的整體構想和基本思路。

　　主要知道思想：

　　“軍地攜手，共建美好家園，讓您更愛您的家”

　　一、管理思路與具體措施

　　我公司是**市最早成立的專業化的物業管理公司和最早通過ISO9002國際質量體系認證的物業管理公司之一，具有專業化一體化的優勢。

　　在解放軍**軍校物業管理處實施物業管理運作過程中，我公司將發揮 ##物業“雙向共管”，即專業化的物業管理與部隊院校的軍事化管理相結合的方式，超前引導、超前管理、超前服務的“三超方式”，在公司目前正在運行的ISO9001(2000版)(質量管理)、ISO14001(環境管理)和OHSAS18000(職工安全健康)三位一體的QES國際質量保證體系，以及軟、硬件相結合方式等管理經驗，使“一體化”管理收到更好的效果。

　　我們追求的目標是：“以人為本，全心全意全為您”;我們的服務理念：“一流的服務，親善的管理，創造安全、文明、舒適、和諧、美好的居住環境，讓解放軍**軍校的教職工擁有歸屬感?！?。

　　針對解放軍**軍校物業的特點，我公司在提供“放心物業管理服務”的同時，著重強調今后物業管理服務工作中的幾個重點問題：

　　(一)、服務制勝，推進人性化管理。

　　實施親情管理與服務，充分體現人與人之間溫馨和諧的關系。尊重每一位業主和物業使用人，尊重每一位管理服務員工，在管理、環境、空間各個層次和環節，結合**軍校特殊的環境氛圍，營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規則的，這樣一個和諧、有序的舒暢環境和氛圍，從滿足**軍校的關大教職工對工作、生活、文化上的品位與需求。

　　管理處員工是與業主接觸的“關鍵環節”，公司將選派訓練有素的員工，從語言、禮儀、顧客心理的把握等方面展示“安徽 ##物業”的親情服務。

　　以“三多”：多了解業主的需求、多聽業主的建議、多替業主著想，來加強公司與**軍校，員工與業主之間的溝通。每年進行業主滿意度調查，以改進管理，提高服務質量。

　　建立社區服務中心，設立棋牌室、乒乓球室、閱覽室等，為**軍校的教職工提供文化娛樂活動場所。設立專職家政服務員。為**軍校的教職工提供各種家政服務。同時，發揮我公司開展社區服務的特色，為**軍校的教職工提供醫療保健咨詢。

　　充分利用樓與樓之間的空地和草坪，投放小型室外健身器材，設置露天坐椅等，為**軍校的教職工提供休閑、小憩的場所。

　　在外部管理上本著“一切為了業主”的宗旨;內部管理采用“三嚴”管理，即制度嚴密、執行嚴格、陣容嚴整。

　　(二)、實施半軍事化管理，確保安寧的生活秩序。

　　小區的治安狀況的好壞是衡量物業管理績效的關鍵。根據**軍校生活區的治安環境和安保設施情況，擬采用封閉式管理。

　　結合**軍校生活區的實際情況和我公司11個物業管理處多年來實際操作所取得的安防經驗，對**軍校生活區常規期的治安管理按照“人防為主，技防為輔”的治安思路，建立一支“訓練有素、反應迅速、保障有力”的高素質的安防隊伍，嚴格執行門崗24小時值班、立崗、敬禮、巡邏、出入登記等制度，實施半“軍事化管理”。

　　借鑒先進的安防經驗，運用現代化科技手段，“三防”結合，即人防、物防、技防相結合?！叭朔馈鄙衔覀儗嵤╇A梯式快速推進體系，由管理中心統一指揮調度，強調多重結合，即流動崗和固定崗相結合、全面防范與重點防范相結合、整裝與便裝相結合、白天寬松與夜晚緊密相結合?！拔锓馈鄙?，擬在北邊圍墻處建立治安重點，加高、加固圍墻等手段提高安全防范能力，改善安全防護措施。在充分強調人的因素的條件下，輔以適當的“技防”手段，建議配備紅外監控系統。

　　針對**軍校生活區內的實際情況，建立治安重點和難點，進行重點布控，加強巡邏崗的力量，尤其是加強凌晨1到4點時間段的夜間巡邏。

　　加大對車輛的管理力度，嚴格執行出入車輛的登記、換證制度，利用生活區現有的空地，建立臨時停車位，消除車輛亂停亂放的現象，以保障**軍校生活區內道路、交通的安全、有序、暢通。

　　**軍校生活區北區的治安管理是一個空缺，我公司介入后，將按照南區的治安管理模式，設置門崗，嚴格執行24小時值班、巡視制度和出入登記制度，從根本上改善**軍校生活區北區的治安管理現狀。

　　同時加強與**軍校、地方街道和轄區派出所的聯系，努力為**軍校的教職工提供一個安全、寧靜、怡然的生活秩序。

　　(三)、發揮技術優勢，強化維修管理。

　　1、公共設施設備的維護與管理。

　　我公司有著多年各種類型物業的大型設備、設施的運行管理經驗，尤其是在安全防盜報警系統、信息寬帶系統、高低壓配電機組、給排水系統、大型制冷機組、鍋爐供暖系統、消防監控報警系統、高速電梯等各類公共大型設備設施的安全運行、維護、保養積累了豐富的現場管理經驗，培養了一批強有力的技術力量，并且運用QES管理體系，制定了一整套科學合理、切實可行的服務工作保障體系、安全生產管理體系、設施運行計劃、設備養護與維修計劃、作業指導書等，以確保設施設備安全、有效的運行。

　　同時我公司提供放心物業服務，對報修服務做到：急修限時到現場，小修不過夜，修后要回訪，件件有記錄。業主的水電維修不收人工費，只收取相關材料費。

　　2、加強現場管理，杜絕違章建筑和裝修。

　　對現場管理來說杜絕違章建筑和裝修是工作重點和難點之一。根據多年來的現場監管取得的經驗，在**軍校的支持與配合下，我公司將嚴格實施“有章可行、違章必糾”的管理方法，靈活運用各種手段，管理上講情、講理、講法，以預防為主，把違章建筑和裝修控制在初始階段，確保**軍校生活區內無違章建筑和違章裝修事件發生，與**軍校共建一個整潔、文明、優良的生活環境。

　　3、房屋本體維修養護與管理。

　　房屋本體及共用部位維修養護包括房屋的承重結構部件、抗震結構部件、外墻面、樓梯間、公共屋面、本體上水主管道、區內道路、溝渠池井、綠地、排水管網等。

　　根據我公司多個住宅小區的物業管理所積累的管理經驗，針對部隊院校不同于地方的特殊性，建議**軍校建立房屋專項維修資金，?？顚Ｓ?。我公司根據具體情形，本著“量入為出、?？顚Ｓ?、保值增值”的原則，結合各種房屋和公用設施使用年限，擬訂日常的維修方案、定期養護方案和房屋本體的周期維修計劃，報**軍校審核批準后，負責組織實施。

　　(四)、推進環境管理與服務到位，讓綠色環保貼近生活。

　　我公司目前正在運作的ISO9001(2000版)的轉版、ISO14001和OHSAS18000三位一體的兼容管理體系，更有助于提高環境意識，改進環境行為和績效;可以進行環境管理和促進持續改進的有效機制;可創造一流的社區生活環境，開創“綠色、生態、環?！钡拿篮蒙羁臻g，讓社區回歸自然。

　　我公司按照“重品德修養、重工作能力、熱愛物業管理、講奉獻能吃苦”的條件，招聘、培訓衛生保潔、綠化養護等人員，年齡因崗位而異，合理優化，既能穩健服務，又充滿朝氣，從人員的綜合素質與服務水平上給予保證。

　　根據我公司11個物業管理處多年積累的現場管理經驗和建設部室外環境衛生標準及物業管理行業達標要求，按照公司QES管理體系中“衛生保潔作業指導書”的工作程序、質量標準進行衛生保潔，清掃工作做到路面凈、屋沿凈、樓道凈、玻璃凈、綠地凈、無雜草枯葉，讓樓道干凈起來。讓玻璃亮起來;綠化養護確保定期澆水、施肥、無蟲害，生長茂盛，樹木防寒凍，草地防踐踏;生活垃圾做到日產日清，嚴格控制二次污染。

　　我公司擬在**軍校生活區建立環保宣傳欄，普及環保知識，宣傳環保政策，樹立環保意識，倡導環保進近小區，擬在**軍校生活區漸進推廣生活垃圾分類投放和垃圾分化處理。

　　建議將**軍校生活區的環境衛生與社區文化建設緊密結合，鑒于**軍校生活區的綠化環境較好，我公司將充分發揮綠化園藝的特長，在綠化帶適當增補一些草坪和鮮花，在生活區內設置園林小品、設置露天坐椅，點綴環境、襯托綠化，采用垂直綠化、立體綠化相結合，給人以厚重、深遠的感覺。讓樹長綠、讓水長清、讓花更艷、讓天更藍，讓**軍校的教職工置身其中享受生活，也讓 ##物業的綠化公司有戰士才能的機會?！白屇鼝勰募摇?/p>

　　(五)、品牌戰略，營造時尚溫馨家園。

　　##物業專為**軍校生活區引入CIS系統，對**軍校生活區的標志系統、制服系統、公共設施系統等進行全面統整設計，做到和諧統一。

　　在**軍校生活區內設置小區平面示意圖和各種導向牌、在主要出入口設天氣(空氣質量)預報牌--“ ##物業提醒您關注天氣變化”、以及“熱愛地球，關愛生命”、“珍惜環境，愛護綠化”、“青青小草，請加呵護”、“尊老愛幼，人間美德”、“愛心滿**軍?！?、“進出車輛禁鳴、減速”等溫馨提示牌。使**軍校生活區的園內導向、環境和標識系統形成一體化，使生活區在**軍校的教職工和我公司**軍校物業管理處擁有一個共同的、統一的、美好的品牌形象。

　　為**軍校生活區形成自己特有的社區文化，為 ##物業更好地管理好**軍校生活區，實施服務承諾，與**軍校的廣大教職工一起共同營造時尚、溫馨、美好的家園奠定基礎。

　　(六)、發展社區文化。

　　社區文化建設是社區成員(管理員工和業主)在居住和管理活動中所創造的具有個性特色的精神財富及其物質形態，是我們始終不渝的追求。

　　我公司將創造性采用“一手抓物業管理，一手抓精神文明建設”的管理經驗，使**軍校生活區既符合物業管理創優達標和省直機關創“三優”(優質服務、優良作風、優美環境)的需要，也同時滿足業主的自身需求，提高業主生活質量。公司將從以下幾個方面作出努力：

　　1、環境文化建設。

　　生活區文明潔凈，環境質量良好，生態良性循環，基礎設施健全，生活舒適便捷，形成環保意識。管理處將環境文化建設納入物業管理日常工作當中，專人負責，齊抓共管，擬訂制度，及時監督，并邀請業主代表義務監督，溝通信息，發現問題，及時處理。開辟宣傳欄，以“擁有一片家園”為主題，進行宣傳、倡導活動。利用適合鄰里交流活動的“露天會所”，在軍事院?！凹o律嚴明、保障有力”的特殊氛圍里，營造一個安全、健康、親切、歡樂的空間，充分體現回歸自然、以人為本的人文理想。

　　2、行為文化建設。

　　開展豐富多彩、行之有效的文化活動，做到大與小、老與少，教與樂、雅與俗結合，滿足不同層次的文化需求。具體做法有：

　　(1)開展文化娛樂活動，如舉辦各種形式的棋類、牌類活動;

　　(2)組織體育健身活動等。

　　3、精神文化建設。

　　精神文化是我公司在**軍校生活區文化建設的核心，內涵是：回歸自然，同時熱愛生活，自我實現而又能關心他人，長幼有序而又平等溝通。管理處將利用各種紀念日、節假日傳播文化精神，通過各種途徑將精神文化建設落到實處。

　　4、便民服務項目。

　　(1)、無償服務

　　序號 服務項目 責任部門

　　家政服務 1 協助搬運 保安

　　2 臨時代管小物件

　　文化娛樂活動 3 室外健身 社區事務

　　4 開設棋牌類活動場所

　　老年服務 5 提供醫療保健咨詢

　　6 組織老年交誼活動

　　(3)有償服務

　　A、水電維修 材料費執行合價費字[1996]166號文件(請見附件)

　　B、住戶室內保潔 費用面議

篇2：物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成

　　(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；

　　(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。

　　(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。

　　(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

　　(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

篇3：物業知識培訓：物業管理方案編制

　　物業知識培訓：物業管理方案編制

　　一、物業管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理的早期介入

　　(l)物業管理對物業的基本要求

　　物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　物業管理對物業的基本要求是：

　?、傥飿I的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

　?、诮ㄖ牧?/a>質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

　?、叟涮自O施齊全，能為使用人提供多種服務。

　?、墉h境優美、安全、舒適。

　?、轂槲飿I管理提供必要的設施。

　　(2)物業管理的基本內容

　?、倩緲I務

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。

　?、趯ｍ棙I務

　　包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　?、厶丶s業務

　　包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

　?、芙洜I業務

　　包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

　　(3)物業管理早期介入的物質準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產開發的基本程序

　　我國房地產開發的程序通常分為四個階段：

　?、贈Q策、立項階段

　　通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。

　?、谇捌陔A段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。

　　2)項目的規劃設計工作。

　　3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續。

　?、劢ㄔO階段

　　通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　?、軤I銷階段

　　這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　?、俳ㄖこ谭诸?/p>

　　建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

　?、劢ㄖこ坦芾?/p>

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：

　　l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　?、劢ㄖこ躺婕暗闹饕ぷ?/p>

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；

　　2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；

　　3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；

　　4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術及技術管理工作；

　　6)抓好質量管理；

　　7)抓好安全生產管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業管理早期介入的實施

　　(l)工作內容

　　根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：

　?、賲⑴c規劃設計階段

　　參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：

　　1)配套設施的完善問題；

　　2)水電供應容量的問題；

　　3)安全保衛系統；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設施問題；

　　7)物業管理所需設備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　?、趨⑴c建設階段

　　通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：

　　1)監督工程質量并提出意見；

　　2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：

　　3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

　　4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

　　(2)早期介入應注意的問題

　?、俦仨殢乃枷肷鲜种匾曉缙诮槿氲臏蕚涔ぷ?/p>

　?、诒仨毭鞔_物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

　?、圩ズ萌藛T準備這個關鍵

　?、芫臏蕚?，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

　　通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調查

　?、僬{查內容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

　　消防、安保、清潔等設施狀況

　　項目性質及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　?、谡{查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調查

　?、僬{查內容

　　住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。

　　住區人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。

　　3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。

　?、谡{查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調查法

　　抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業調查

　　調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

　　(3)準備經費；

　　(4)準備設備；

　　(5)準備相關資料。

　　5、制訂物業管理方案

　　(l)物業管理方案的內容

　?、傥飿I管理檔次

　　物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　?、谖飿I管理服務的標準

　　物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。

　?、畚飿I管理財務收支預算

　　物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。

　　(2)物業管理方案的基本架構

　?、夙椖抗芾淼恼w設想與策劃

　　包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。

　?、诠芾砟Ｊ?/p>

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　?、酃救肆Y源管理

　　包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

　?、芤幷轮贫?/a>建設

　　包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　?、萁洜I管理指標

　　包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　?、奚鐓^文化建設與服務

　　包括社區文化建設、社區服務與特約服務。

　?、哓攧展芾砑敖涃M收入測算

　　包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

　?、嗳粘９芾?/p>

　　包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。

　?、嵛飿I維修養護計劃和實施

　　包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。

　　(3)制訂物業管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經費、設備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調查

　　第五步：研究分析調查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

　　第七步：經費預算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向專家顧問征詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　?、戎朴單飿I管理方案的主要方法

　?、俳浝硪庖姺?/p>

　　主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。

　?、趦炔空髟兎?/p>

　　發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。

　?、蹖W習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。

　?、軐＜乙庖姺?/p>

　　主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。

　?、菥C合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　?、偻顿Y機會研究

　　帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

　?、诔醪娇尚行匝芯?/p>

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　?、墼敿毧尚行匝芯?/p>

　　對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　?、茉u價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內容

　?、偈袌鲂枨箢A測；

　?、谖镔|資源預測；

　?、垌椖糠桨秆芯?；

　?、苋肆Y源研究；

　?、蓓椖繉嵤┻^程研究；

　?、揄椖客顿Y的成本分析及資金籌措研究；

　?、唔椖拷洕б嫜芯?。

　　(4)編寫可行性報告

　?、倏傉?；

　?、陧椖糠治?；

　?、坌枨箢A測；

　?、芪镔Y資源及公用設施條件分析；

　?、萑肆Y源分析；

　?、迣嵤┻M度分析；

　?、咄顿Y估算、資金籌措或成本估算；

　?、嗌鐣敖洕б嬖u價；

　?、岣郊?。