金灣業主物業服務建議

　　我是金灣的業主，當我來到金灣，我感到耳目一新，仿佛進入一種如詩如畫的新境界。這里的環境優美，幽雅怡人，綠樹成蔭，百花爭妍，還有一片片碧綠的大草坪，簡直一個大花園。生活在如此園林式的環境里，真讓人心曠神怡、神清氣爽!值得一贊的是，這里的服務更是酒店式的一流服務。這里的服務員高素質、細心、熱情、有禮，對我們的業主服務周到，有求必應。但有些方面我覺得有待改善。在此，我想提出幾點建議：

　　1.小區的配套設施能否更齊全，擺放多些石凳石椅，設置多幾個活動場所供我們活動。

　　2.小區里是否設置有小市場、商店、藥店、銀行、理發店等，那我們的生活就更方便。

　　3.小區里的保安管理能否更細致、周到。

　　我們若能居住在如此小區里，就感到心滿意足了。

篇2：物業服務糾紛成因與對策建議

　　物業服務糾紛成因與對策建議

　　本文就滬上某中級法院審理物業服務糾紛案件的基本情況和糾紛成因進行了具體地研究，并在此基礎上提出了相應的建議和對策。

　　一、糾紛的總體態勢

　　(一)案件數量分析

　　20**年，該院共受理物業服務糾紛案件150件。與20**全年受理的物業服務糾紛案件相比，上升了25%。與20**年全年受理的94件物業服務糾紛案件相比。上升了近60%，案件數量呈逐年遞增的態勢。同近年來住宅商品化進程迅速推進、物業服務活動的日益頻繁和深化密切相關。

　　(二)案件主體分析

　　1、業主與物業公司的糾紛數占絕大多數

　　從涉案主體分析，20**年受理的150件物業服務糾紛案件中。業主與物業公司之間的糾紛約占71%，居首位。業主與物業公司作為物業服務法律關系中權利和義務的享有人和承受者，產生的糾紛往往是最為直接和突出的。其中又以因物業服務費的收取和交納產生的糾紛最為突出。

　　2、房產商在某些情形下可成為訴訟主體

　　房產商作為住宅小區的開發商和建設單位。其主要目的是通過商品房的開發和銷售獲取利益。房產商并不是物業服務合同的當事人。但在特定情況下，其也可以成為物業服務糾紛的當事人。例如在為物業服務中的資料、物業用房移交出現的矛盾，或者為小區設施的權屬發生爭執等情況。

　　3、業委會作為訴訟主體現象普遍

　　在上述物業服務糾紛案件中，業委會作為訴訟主體的約占20%，居于業主與物業公司之后列第三位。除了上面提到的業委會與房產商之間的糾紛外，還表現為業委會與物業公司之間的糾紛，涉及物業資料和物業用房的移交、物業資金的使用和管理等方面；此外。業委會與業主之間的糾紛也時有發生，如業主與業委會間因選任、罷免代表。起訴、選聘物業公司等事項而產生糾紛。

　　(三)糾紛類型分析

　　1、物業服務費的收取與交納

　　因物業服務費的收取與交納引發的糾紛約占總數的70%，主要分為兩類:

　　關于業主拖欠物業服務費用的糾紛數量一直居高不下，約占物業服務糾紛案件收案總數的67%。這類案件中，物業公司大多為一審原告。其通過起訴向業主主張物業服務費及滯納金。業主通常以物業公司未履行職責或履行職責有瑕疵、滯納金標準過高為由進行抗辯。以達到拒交或減交物業服務費的目的。

　　此外，因同一小區內不同性質房屋收費標準不一引發的糾紛也時有發生，其數量雖少，但矛盾較為突出，表現為在同一小區內既有商品住宅，又有售后產權住宅，物業公司要求業主按商品房標準支付物業服務費。由于二者的收費標準差異較大。觸及的焦點較為敏感，該問題已經引起有關部門的高度重視。

　　2、業委會與業主的權責劃分

　　主要表現為業主與業委會間對將物業交于何人管理意見不一，大多涉及選任、罷免業主代表，起訴、選聘物業公司等內部事項。此類案件集中體現了業主與業委會在行使小區自治管理權方面因權責、手續等不明確引發的矛盾。

　　3、物業公司的行為構成違約或侵權

　　主要表現為兩方面:一方面是物業公司未履行義務，業主要求其應承擔相應的違約責任，如業主以物業公司未履行社區安全管理等義務，致其人身或財產受損為由。要求認定物業公司構成違約并提出賠償主張。另一方面是由于業主搭建或改變房屋結構時。物業公司超越范圍行使職權。對業主的人身或財產造成了損害，業主據此起訴。認為物業公司的行為構成侵權，要求其承擔侵權損害賠償責任。

　　4、相關物業設施的歸屬與利用

　　第一類涉及物業用房的提供，是物業服務中產生的新問題。隨著國務院《物業服務條例》和《上海市住宅物業服務規定》的實施，糾紛數量有上升趨勢:如新規定實施前，法院經業委會訴訟已判令房產商交付物業用房?！段飿I服務條例》及上海市的實施意見出臺后，業委會又以面積未達標準為由再次起訴，要求房產商按新規定的標準提供物業用房。

　　第二類涉及小區設施的權屬。關于小區地下車庫等設施的權屬、性質及收益歸屬問題，因關系到附屬設施結構功能、建筑物區分共有等多種經濟因素和法律因素。已成為當前物業服務糾紛中的熱點和難點問題。如業委會成立后與物業公司簽訂物業服務合同，物業公司依據合同對地下停車庫進行管理并收取停車費，將收益劃入業委會；，房產商起訴認為其系車庫所有人，要求判令物業公司與業委會停止侵權并賠償損失。

　　5、物業資金的使用和管理

　　該類案件所占比例較小。表現為業主與業委會因物業服務資金及維修基金的使用和管理存有分歧。如業主代表大會通過決議，認為原業委會成員以活動費和獎勵費名義領取維修基金的行為未經業主代表大會決議通過，故應予退還，遂向原業委會成員要求退還該獎勵費，據此產生糾紛。

　　二、裁判結果分析

　　法院20**年審結的二審物業服務糾紛案件中，維持原判的比例約占67%；當事人撤回上訴的比例占16%；二審改判的比例占1 3%；二審調解的比例占4%。物業服務糾紛案件雖然標的額不大，但由于涉及小區業主的切身利益，且個案的裁判對同一小區類似的情形有示范作用，故當事人大多要求法院作出明確的裁判結果，與其他類型案件相比較，其調解難度較大。

　　(一)案件覆蓋面廣，矛盾容易激化

　　物業服務涉及干家萬戶，處理不當容易引起連鎖反應，導致矛盾激化。如在審理小區業主拖欠物業服務費的案件中，物業公司在起訴的同時主張滯納金，由于一些業主欠費時間較長，如按日干分之三計算，滯納金數額較高，往往超過本金加之物業服務企業客觀上存在一些服務上的瑕疵，簡單下判極易引起眾多業主的強烈不滿。且有些案件雖為個案，但同一小區內欠費業主人數較多，其大多處于觀望態勢，極有可能因不滿裁判結果上告*。并形成大規模的群體訴訟。

　　(二)法律關系眾多，權責界定模糊

　　目前，物業服務糾紛已突破了原先類似業主拖欠物業服務費用等法律關系單一，權利義務明確的特點，單個案件涉及眾多法律關系，各主體的權責界定成為審案關鍵。如在房產商訴被告物業公司、第三人業委會一案中，房產商以建設了專門的物業用房為由，要求退還原先作為物業辦公的房屋。該案涉及房產商與物業公司的前期物業服務關系，業委會與物業公司的物業合同關系，房產商與業委會之間、業委會與物業公司之間的物業用房配置和移交關系、房產商與物業公司的遷讓關系等等，各法律關系之間具有明顯的關聯性和承繼性。

　　(三)各類法規眾多，帝有轉型痕跡

　　從物業服務的成長發展和過程來看，其作為一項獨立的行業，出現在20世紀80年代，與我國住房制度改革及地方政策關系密切，帶有較為明顯的歷史轉型特征。如關于同一小區內商品住宅和售后產權住宅的物業服務費收取標準不同，就涉及《物業服務條例》、《上海市住宅物業服務規定》、原《上海市居住物業服務條例》及上海市行政職能部門頒布的《關于調整公有住宅售后管理費和房屋修繕人工費等收費標準的通知》等多個規定。又如上述法規中雖均對業委會的性質和職責作了規定，但前后規定的內容截然不同，使得法院對業委會能否成為訴訟主體的問題難以明確。

　　(四)區域分布不均，市區多于郊縣

　　分析該院轄區內物業服務糾紛案件的遍布區域。依此由內環線周邊區域、市中心區域向郊縣區域遞減。其原因是內環線周邊地區經過近幾年大規模的房地產開發建設，大批業主已入住。在物業服務中各類糾紛正處于高發期；市中心的樓盤開發較早，物業服務相對成熟；而郊縣區域正處于房產開發階段，物業服務矛盾尚未顯現。據統計，20**年受理的物業服務糾紛案件中，中心城區的此類糾紛約占85%，而郊區和邊遠城區此類糾紛僅為15%。

　　(五)個案標的額小，均為二審案件

　　由于物業服務糾紛中涉及費用的交納占了絕大多數，且物業服務大多涉及普通服務，因此個案涉及訴訟標的金額不大。此外，所受理的物業服務糾紛案件均為二審案件。

　　三、糾紛的成因分析

　　(一) 行業尚未完全市場化、規范化

　　從行業角度而言，物業服務在我國屬于新興行業，還未形成制度化、規范化。舊小區的物業公司主要由原來的房管所轉變而來，新成立的小區大多由房產商自己成立物業公司，主要履行小區安全管理、物業維修等職能。由于該行業發展速度較快，物業服務隊伍迅速膨大，其中服務質量高低有別。從業人員素質參差不齊，又加之轉型期中相應的行業標準不完善，致使服務和管理比較混亂。容易導致糾紛的形成。

　　(二)相關的民事立法仍不完善

　　隨著國務院《物業服務條例》和《上海市住宅物業服務規定》的頒布，為規范物業服務活動提供了了相關依據。但畢竟行政立法難以對物業服務產生的民事糾紛提供直接的、操作性強的法律依據，且法規固有的滯后性決定了其難以解決新產生的矛盾，因此審判人員在審理案件中仍會感到有些糾紛的解決無章可循，難以駕馭。例如關于業主大會作為代表和維護物業服務區域內全體業主在物業服務活動中的合法權益的代表，對外如何行使權利，與業委會的內外關系如何區分、界定，在理論界和審判實務中存在多種不同觀點，難以統一。又如由物業服務衍生的地下車庫權屬及使用收益等問題，由于我國立法中缺乏建筑物區分所有規定，沒有相應的理論體系支撐，使此類糾紛難以處理。由于上述原因，導致裁判結果的差異較大。該類糾紛的處理亦成為新聞媒介和社會廣泛關注的熱點。

　　(三)示范文本內容過于概括

　　現行的物業服務服務合同示范文本對物業公司的義務約定較為概括，同時因為示范文本的存在，使合同雙方的訂約自由受到較大限制，易發生糾紛。如原《上海市居住物業服務條例》規定。業主或使用人未繳納物業服務服務費的，物業服務企業可按日加收應繳納費用千分之三的滯納金。而“示范文本“約定，業主或物業使用人逾期繳納物業服務費，物業公司可從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。案件審理中有業主提出，因兩者規定的滯納金計算標準不一，其不愿按日千分之三的標準支付滯納金。

　　(四)物業服務行為仍不規范

　　由于體制轉型的原因，目前部分物業公司由原房管所轉變而來，其工作方法和理念不能適應房地產市場的發展需要。因此出現了大量不規范的管理方式，如收費標準和服務質價嚴重不符等，有些物業公司與業主的關系出現錯位，無視甚至侵害業主的權益。如物業公司以公約規定陽臺封閉應選用無框玻璃為由，未經業主同意，擅自闖入業主家中:將其裝修使用的塑鋼窗強行拆下取走。該行為明顯超越了其職權范圍。侵犯了業主合法權益，引起業主的強烈不滿。

　　(五)業主缺乏；消費理念，業委會缺少相應制約

　　首先，業主的物業服務消費觀念、消費意識還沒有完全樹立起來，其大多希望得到最好的物業服務，卻只愿支付最少的物業服務費，小區內物業欠費現象嚴重，給物業服務帶來困難。其次，業委會 權利過大，缺乏必要的監管，在重大事項的決定上，業委會往往未經業主大會合法表決自行作出決定。 再次，部分小區業委會成員素質不 高，財務制度和管理缺乏專業性，加之維修基金的使用管理存有漏洞，導致違規使用資金的現象屢見不鮮。

　　(六)房產商先期遺留問題未 能有效解決

　　在物業服務糾紛中，有70%是因房產商遺留問題引發的。房產商作為城市住宅小區的開發商和建設單位，就最初意義而言，是城市住 宅小區的第一產權人。也確立了其應履行一定的義務，如須留有相應的物業服務場所和物業服務設施，繳納維修基金，不得將房屋共用部位、共用設備或共用設施的所有權、使用權單獨轉讓，向業委會移交相關資料等。但有些開發項目在規劃設計、施工階段就先天不足，造成建設與管理脫節，房產商在房屋出售后一走了之；且在前期物業服務中，物業公司多從屬于房產商，決定了物業服務依附、受制于 房產商，故在驗收和接管過程中，物業公司無法為業主把關，為日后的糾紛埋下了隱患。

　　四、相關的對策及建議

　　(一)行政部門加強行業管理

　　行政主管部門要加強對物業服務行業的規范化管理。首先對物業公司的設立資質，對從業人員條件等予以明確的規范，要使之適應開 放的市場要求，滿足多元化的社會需求，形成梯層檔次，盡可能實行規?；芾?。其次創造維護公平競爭的市場環境，以公開招標形式保證業主自主選擇物業公司，盡量避免房產商自己設立物業公司自己管理的壟斷情況。再次，通過行政手段督促房產商及時召開首屆業主大會。對房產商故意拖延不設立的情形，以事先設立保證金制度的方式予以制裁。此外。對物業公司實行隨時抽查和定期年檢的制度。根據考核情況，實行獎勵和處罰并舉的措施，以提升物業服務的服務層次。

　　(二)完善立法

　　國務院《物業服務條例》出臺后，建議有關部門繼續加強調研，應當盡快制定相應的實施細則，并對各地方現有的規定進行補充和修改，使《物業服務條例》真正適用于全國不同地域內物業服務的實際情況。把物業服務納入民法的基本理論范疇，盡快完善物權法理論體系，條件成熟時可由全國人大制定法律。在立法中應當明確:建筑物區分所有制度及地下車庫等設施的權屬；物業服務的法律性質；業主大會與業委會的關系及其訴訟主體地位:物業服務責、權、利的范圍和標準；物業服務糾紛的民事救濟手段等。在司法中要研究實施中出現的迫切需要解決的難題，以利于司法統一。

　　(三)修改和完善示范合同條款

　　物業服務合同不是一個單一的合同，而是由一系列合同構成的一個合同鏈。這些合同前后相繼，互相配合，共同調整著物業服務不同階段中各方的權利義務關系。因此，明確物業公司的管理服務職責，就需要將物業服務合同具體化，在示范合同文本的基礎上細化、量化，避免發生糾紛時缺乏合同依據?！段飿I服務條例》和《上海市住宅物業服務規定》實施后，原先的《上海市居住物業服務條例》已廢止，作為其配套使用的示范文本應由相關職能部門做出相應的改動，以不斷適應新情況。此外，還可通過《業主公約》和相關的租賃合同確立業主和物業使用人的義務，使其與物業服務合同共同調整各類主體的權利義務關系。

　　(四)物業服務企業強化自律意識

　　物業服務企業要通過加強宣傳和教育，轉變物業服務人員的服務意識，樹立市場意識和服務理念。要從完善收費標準，具體服務內容，提高管理水平三方面加以改善，增強物業服務隊伍的整體素質，提高服務質量。

　　(五)業主轉變消費觀念、強化契約意識

　　一方面，應當通過宣傳等手段在業主中普及市場經濟時代的消費觀念，消除其頭腦中的計劃經濟因素，樹立起權利和義務對等、接受服務就應付費的意識。另一方面，業主應強化契約意識，將完善合同條款作為保障其權利的首要方式。依照物業服務合同，業主有交納物業服務費和遵守業主公約等公共契約的義務，同時業主作為物業服務的最終受益人。也有權依照合同約定參與物業服務，有權對業委會和物業服務企業的不當行為行使監督權，并可以提議召開業主會議或臨時業主會議。

　　(六)建立和完備對物業服務費、維修基金的監督機制等

　　關于物業服務費和維修基金的管理和使用應遵循以下原則:

　　1、出售人和買受人按法定比例提取，所有權屬全體業主共同所有；

　　2、資金及增值部分?？顚Ｓ?，嚴禁挪作他用；

　　3、資金的使用嚴格依照規定的筍進行，并經相關部門審核

　　4、業主轉讓房屋所有權時，結余的維修資金隨房屋所有權。此外，還可以設立專項

　　5、監查管理團體的運行情況、財產狀況；將物業服務費與物業服務費與物業公司的財務分離。以避免二者混淆；完善資金的運行規則，對資金的支出實行嚴格的分級審核制，防止個別管理人員利用手中的職權侵害業主利益。

　　(七)正確樹立審理物業服務糾紛案件的價值取向

　　物業服務方面的相關常識缺乏，因此，法院在現階段審理此類案件應樹立一定的價值取向。諸如:保護業主的合法權益；維護物業服務合同的嚴肅性；權利義務的對價意識；所有權與管理權相分離；具體業主與抽象業主利益的有機整合等等。只有在遵循正確價值理念的前提下，才能正確認定事實和適用法律，妥善處理各類物業服務糾紛案件。

　　(八)簡化物業收費案件訴訟程序

　　物業服務實踐中，經常出現業主拒交管理費的情況，我國目前對業主無合法理由欠交物業費用的行為尚無及時有效的措施。因此，是否可借鑒國外立法及實踐經驗，增加一些有效的手段，對這類糾紛的訴訟采取更為簡便的程序。如將這類案件交專門法庭審理。這樣將有助于降低訴訟成本，更好地維護當事人的利益。

篇3：保安服務公司新隊員培訓建議

　　保安服務公司新隊員培訓的建議

　　每年春節前后，公司都會有許多新隊員加入到保安行業這一職業，給保安業務的發展注入了新的活力。然而，有些分隊因新隊員培訓不夠到位，給開年的保安服務工作帶來了一定的影響，給保安服務工作打了一個折扣，給分隊開展工作帶來了一定的壓力。如何才能讓新隊員在短期內能夠學以致用，提高隊員的綜合素質呢？這已成為眾多基層骨干的心聲，我提出幾點建議與大家商討。

　　第一點：勤教要講工作方法。

　　新隊員在上崗前都有一個試崗期，在試崗期間，作為一名基層骨干，應與新隊員做好第一次談話，時常給予他們生活與工作上的問候和支持。注意他們的生活習性，盡量安排一名老隊員一起上雙人崗，或親自指導，做到老隊員的幫與帶，分隊長的傳與教，發揚團體間的團結精神。大家都知道上晚班比較辛苦，因此不要長期安排新隊員上夜班，那樣只會給新隊員心里增加壓力，使他對保安工作厭煩，有的還沒開始，就已經離隊了。我們要給新隊員創造一個和諧輕松的環境，在分隊長的勤教關懷下，才能留住新隊員的心。

　　第二點：苦練要能細水長流。

　　軍事消防訓練是保安工作中的一個重要環節，更是提高隊員職業技能和團隊凝聚力的必經階段。在分隊里面，訓練是必須的，但就是這個訓練，給有些新隊員心里產生了無形的壓力，現在進公司的保安員，大多數都是八五年后出生的人，大部分在家中都是獨生子女，沒吃過什么苦，剛從學校出來就面對社會就業的壓力，有些人跟本承受不了較強的軍事培訓，而有些分隊長卻考慮不夠全面，新隊員一到分隊，就苦訓一個月，在軍事訓練的過程中，還對著隊員又罵又踢，使隊員想立刻放棄保安工作。所以作為一名基層骨干，在日常的訓練當中，應以人性化訓練為主，對隊員要多一份耐心、理解和包容。所謂“冰凍三尺，非一日之寒”。

　　第三點：培訓要能深入人心。

　　在保安分隊，每個星期都至少會有一次分隊會議或安排一天的時間來給隊員進行以公司規定及法制培訓。這種會議及培訓的目的主要是傳達公司近期的隊伍管理方針，以及提高隊員的崗位執勤素質，更深入的提高自我保護意識。有許多基層骨干并沒有做到深入人心，只是把它當作公司要求的任務馬虎了事，沒有起到真正的法制培訓。所以在新隊員法制培訓時，作為一名分隊長要有高度的責任感，時刻要以主人翁的姿態去完成上級領導交予的任務。要能夠把公司的文件指示精神深入到每一名隊員，避免在隊員身上發生違法犯罪事件，從根本上提高隊伍的自我保護及服務態度意識。