建設集團管理實施手冊:技術管理

　　第十一章 施工項目技術管理

　　11.1 一般規定

　　11.1.1 施工項目技術管理是對所承包的施工項目的各項技術工作進行管理科學的總稱。

　　11.1.2 施工項目技術管理的內容:

　　(1) 經常性技術管理工作

　　a. 參加自行組織的施工圖的審查和會審、技術交底工作。

　　b. 編制施工組織設計，制訂技術措施。

　　c. 建立技術崗位責任制，貫徹技術規范。

　　d. 組織進行技術檢驗和核定，材料的試驗和檢測。

　　e. 工程設計變更和洽商、合理化建議的提出與實施。

　　f. 監督與執行施工技術措施，組織技術培訓、交流、處理技術問題。

　　g. 負責技術資料的收集、整理。

　　(2) 開發性的技術工作

　　a. 根據生產及發展形勢需要，收集技術情報、信息、組織技術改造、技術革新和技術發明。

　　b. 應用新的材料、新技術、新設備、新工藝、制定推廣規劃、技術措施和技術標準。

　　c. 自創新技術的開發、應用及總結，專利技術的申報、資料整理工作等。

　　11.2 施工技術準備

　　11.2.1 圖紙、資料會審

　　(1) 熟悉建設單位和設計單位提供的初步設計或擴大初步設計(技術設計)、施工圖設計、建筑總平面等資料文件。

　　(2) 熟悉設計、施工驗收規范和有關技術規定。

　　(3) 熟悉、審查設計圖紙的程序。該程序通常分為自審階段、會審階段和洽商階段等。

　　a. 設計圖紙的自審階段：項目經理部收到工程的設計圖紙和有關技術文件后，應盡快地組織有關的工程技術人員熟悉和自審圖紙，寫出自審圖紙的記錄。自審圖紙的記錄應包括對設計圖紙的疑問和對設計圖紙的有關建議，并存檔作為內部參考資料。

　　b. 圖紙的會審階段一般由建設單位主持，由設計單位和施工單位參加，三方進行設計圖紙的會審。施工單位根據自審記錄以及對設計意圖的了解，在設計圖紙是否完整、齊全，以及設計圖紙和資料是否符合國家有關工程建設的設計、施工方面的方針和政策;設計圖紙與說明書在內容上是否一致，以及設計圖紙與其各組成部分之間有無矛盾和錯誤;建筑總平面圖與其他結構圖在幾何尺寸、坐標、標高、說明等方面是否一致，技術要求是否正確等方面提出建議和要求。

　　c. 最后在統一認識的基礎上，對所探討的問題逐一地做好記錄，形成“圖紙會審紀要”，參加單位共同會簽、蓋章，作為與設計文件同時使用的技術文件和指導施工的依據，以及建設單位與施工單位進行工程結算的依據。

　　11.2.2 工程技術、環境調查

　　(1) 建設地區自然條件的調查分析：地區水準點和絕對標高等情況;氣溫、雨、雪、風等情況;土的凍結深度和冬雨季的期限等情況。

　　(2) 建設地區技術經濟條件的調查分析：地方建筑施工企業的狀況，施工現場的動遷狀況;當地可利用的地方材料狀況;地方能源和交通運輸狀況;地方勞動力和技術水平狀況等。

　　(3) 了解工程所用的主要材料、設備的數量、規格、來源和供貨日期;以及業主可以提供的施工條件。

　　11.2.3 工程施工組織設計

　　(1) 施工組織設計(方案)的編制規定

　　施工組織設計是施工準備工作的重要組成部分，也是指導施工現場全部生產活動的技術經濟文件。根據工程的規模、結構特點和建設單位的要求，在原始資料調查分析的基礎上，編制出一份能切實指導該工程全部施工活動的科學方案。施工組織設計應具有針對性和可操作性。

　　(2) 施工組織設計(方案)應包括的具體內容

　　a. 保證進度目標的措施(進度組織措施、進度控制技術措施、進度控制經濟措施、合同措施等、施工機具裝備計劃，施工周轉材料及輔材計劃等)。

　　b. 保證質量目標的措施 (施工準備階段質量控制措施、施工過程的質量控制措施、竣工驗收的質量措施)。

　　c. 保證安全目標的措施 (確定安全目標、項目安全的具體保證措施、安全檢查的措施、安全隱患和安全事故處理措施)。

　　d. 保證工程項目實施的特殊技術方案措施。

　　e. 保證成本目標的措施 ( 編制成本計劃、實施成本計劃的措施、進行成本核算)。

　　f. 保證季節施工的措施 (冬季施工措施、雨季施工措施等)。

　　g. 環境保證的措施。

　　h. 文明施工的措施。

　　(3) 當施工場外的準備工作完成后，工程項目開工活動需取得業主和監理的認可，項目經理部應該及時地填寫開工申請報告和施工組織設計報審表，并附上施工進度計劃、人員及機械設備配置、材料準備情況等，會同有關部門會簽后報業主、監理審批。

　　11.3 施工過程技術控制

　　11.3.1 技術變更(見施工階段設計變更控制程序框圖)

　　11.3.2 技術核定

　　對重要的關鍵部位或影響全工程的技術對象進行復核,以避免發生重大差錯而影響工程的質量和使用。技術核定的內容一般包括：建筑物坐標、標高和軸線、基礎、設備基礎、模板、鋼筋混凝土、磚砌體、大樣圖、主要管道和電氣等，均要按技術質量標準進行復查和核定。

　　施工階段設計變更控制程序框圖

　　不同意

　　11.3.3 技術檢驗

　　技術檢驗是對進場材料、構件、零配件和設備質量進行檢驗。凡用于施工的原材料、半成品、構配件、設備等，必須有供應部門或廠方提供的合格證明。對于沒有合格證明或雖有合格證明，但經質量檢查部門認為需要復查或規范要求需要復查時，均須進行復查檢驗或試驗，證明合格后方能使用。

　　11.3.4 對作業隊技術交底

　　向作業隊進行施工組織設計和技術交底，按照管理系統逐級進行。交底的方式采取書面形式、口頭形式和現場示范形式等，并做好技術交底記錄。技術交底內容應包括：關鍵部位、質量標準、技術措施、安全措施、工藝要求和主要部位操作要領等。

　　施工技術交底必須在圖紙會審基礎上，在單位工程或分部、分項工程施工之前進行，凡由項目經理部編制的施工組織設計，由項目經理部主管工程師向參加施工的技術負責人和項目有關技術人員進行交底，交底后將主管工程師簽署的技術交底文件歸檔作為指導施工的技術依據。

　　11.3.5 技術檔案

　　工程技術檔案管理要建立制度，落實到人，并專門有人匯總編制。對技術資料，要準確、真實并完整。技術文件和資料要經各級技術負責人正式審定后才有效。

　　11.4 施工技術總結工作

　　11.4.1 項目總工程師組織技術管理人員、作業隊技術負責人、做好積累施工過程原始資料及施工(技術)日記工作。

　　11.4.2 項目總工程師牽頭組織工程部和作業隊相關人員編寫本項目的技術總結。

　　11.4.3 施工技術總結的主要內容：

　　(1) 工程慨況(包括開竣工時間、工程規模等)。

　　(2) 施工組織設計方案的實施情況。

　　(3) 采用新技術、新工藝實施情況。

　　(4) 實施過程中所取得的經驗、成果。

　　11.5 技術進步工作

　　11.5.1 項目經理在組織編制施工組織總設計時結合施工項目特點，安排項目總工程師負責策劃技術開發項目并書面報建設公司工程部備案。

　　11.5.2 項目總工程師組織技術開發項目的實施。

　　11.5.3 項目經理部配合建設公司工程部開展科技成果鑒定、報獎、申請專利等工作，對于獲獎的技術成果建設公司將給予獎勵。

篇2：地產公司物管技術管理規定

　　地產公司物管技術管理規定

　　第一節 概述

　　第一條 物管技術部是z投資(南京)有限公司（以下簡稱投資公司）為加強南京z物業管理有限公司（以下簡稱物業公司）工程、園林維保及養護力量，專門設立的負責技術支持、專業管理及技術監督的職能部門。物業公司維修及綠化部在按制度履行日常工作職責中，如遇到疑難問題報物管技術部協調解決。

　　第二條 物管技術部負責與投資公司相關部門或協作單位的工作協調；參與新開項目的設備系統及園林工程的方案論證、前期介入等工作。

　　第三條 物管技術部下設專業維修隊專門解決房屋局部開裂、空鼓、滲漏及與土建有關的水電維修等零星工作。具體管理操作辦法詳見《專業維修隊管理辦法》。

　　第二節 物管技術部工作職能

　　第四條 負責物業公司各管理處所有土建維修、配套設備系統維護指導及園林景觀等方面的技術管理工作，確保設備正常運行及園林景觀效果的整體把握、控制。

　　第五條 負責協助物業公司各管理處簽訂設備有償維保合同，指導各管理處維修部所有設備維保計劃的制定及維保工作實施情況的巡查、監督及業務培訓。

　　第六條 負責各管理處園林景觀、小品、綠化養護工作實施情況的巡查、監督、及業務培訓。

　　第七條 參與物業公司各管理處維修部、綠化部主管的工作考核并參與所有維修、綠化人員的招聘工作。

　　第八條 負責與投資公司各部門及相關協作單位的工作協調。

　　第九條 參與投資公司新開項目的設備系統、園林工程的方案確定及工程前期介入工作。

　　第十條 參與投資公司相關合同中有關保修條款的擬訂，確定設備、工程、園林、裝修等尾款的支付。

　　第三節 外部合作支援體系

　　第十一條 電氣：借助工程施工及管理與智能化公司、電梯安裝、維修等單位在保修期結束后簽訂有償維修協議及配電房代管協議——資料員歸檔。

　　第十二條 水暖：借助工程施工及管理與純凈水施工單位、自來水公司、煤氣公司、空調、鍋爐施工及維修公司等多家單位，在保修期結束后簽訂有償維修協議→資料員歸檔。

　　第十三條 園林：借助園林工程施工與管理經驗與園林施工單位、植保所、高校,建立長期的技術聯系，必要時在養護期結束后簽訂部分珍貴草坪及苗木的有償養護協議→資料員歸檔。

　　第四節 巡檢、巡查制度

　　第十四條 各工程師制定每月工作計劃→部門經理簽字→報公司。

　　第十五條 根據各設備運行維護周期，維修部安排設備維護，相應專業工程師按照《物業公司維修部設備管理制度及規程》，抽查并解決維護過程中出現m.airporthotelslisboa.com的具體疑難技術問題。

　　第十六條 公共設備定期外協保養→專業工程師協調落實→維修部具體處理及跟進→對應工程師跟蹤抽查。

　　第十七條 日常運行設備巡查每月一次→專業工程師抽查維修部日、周檢表及設備運行狀況，填寫月檢記錄并報經理簽字→資料員歸檔。

　　第十八條 特殊情況下設備運行異常（維修責任人匯報或專業工程師在例行巡檢發現投資及物業公司內部無法解決）專業工程師立即電話通知相應協作單位（事后補發物管聯系單或工作指令單）并向經理匯報→借助外部支援→反饋處理結果→專業工程師確認簽字→經理簽字→資料員歸檔備案。

　　第十九條 園林工程師根據《物業綠化部綠化管理制度及規程》，按照園林景觀苗木生長特性、養護要求及病蟲害預防措施,檢查并解決園林苗木養護過程中出現的具體疑難技術問題。

　　第五節 突發事故處理流程

　　第二十條 維修責任人→報物業維修部處理（疑難問題同時報相應專業工程師）→反饋處理結果并填寫事故單→專業工程師確認簽字(事后補發物管聯系單或工作指令單)→經理簽字→資料員歸檔。

　　第二十一條 維修責任人→報物業維修部處理（疑難問題同時報相應專業工程師）分析發現投資及物業公司內部無法解決→專業工程師立即電話報告經理→借助外部支援→反饋處理結果并填寫事故單→專業工程師確認簽字(事后補發物管聯系單或工作指令單)→經理簽字→報公司同時資料員歸檔。

　　第六節 土建報修程序

　　第二

十二條 專業維修隊原所在施工單位施工的工程（保修期內）：

　　物業客服接報→維修部現場查看（疑難問題土建工程師現場查看同時報部門經理）→確定維修方案→協調安排專業維修隊處理→住戶、維修隊及物業責任人簽字（ 重大問題留備份并經土建工程師、經理簽字，資料員歸檔）。

　　第二十三條 非專業維修隊原所在施工單位施工的工程（保修期內）：

　　物業客服接報→維修部現場查看（疑難問題土建工程師現場查看并報部門經理，費用大的維修土建工程師需通知原施工隊到場）→確定維修方案→協調安排專業維修隊處理→住戶、維修隊及物業責任人簽字（重大問題留備份并經土建工程師、經理簽字，資料員歸檔）→完成三級簽證并注明原施工單位名稱。

　　第二十四條 工程整改量較大的項目（保修期內）：

　　專業工程師現場了解發文→協調安排專業維修隊或安排海門公司加派人員處理→維修部按要求跟蹤檢查→反饋處理結果→土建工程師簽字→經理簽字→資料員歸檔。非專業維修隊原所屬的土建工程隊施工的工程，需完成三級簽證并注明原施工單位名稱。

　　第二十五條 過保修期工程(結構問題,根據建設部法規另行處理)：

　　物業客服接報→維修部現場查看（疑難問題土建工程師現場查看并報部門經理）→確定維修方案并通過客服協調、商定維修價格→土建工程師根據工程量大小確定是否發文→協調安排專業維修隊處理→反饋處理結果(住戶、維修隊及物業責任人簽字) →如屬投資公司支付費用的需完成三級簽證。

　　第七節 崗位培訓

　　第二十六條 工程交接前：與工程及物業協調，有組織有計劃安排維修人員跟蹤施工過程、了解設備區位、工程的組織安排、設備安裝工藝流程、設備調試運行及簡單操作過程,對設備有一個最基本最感性的認識。

　　第二十七條 工程交接時：接相關部門工程聯系單→專業工程師發文→經理簽字→專業工程師全程配合相關部門、協調相應的維修主管,組織物業維修人員培訓→考核、考試、檢驗、反饋培訓結果→達到能處理日常問題的能力。

　　第二十八條 物業接手后：為確保小區設備正常運作和小區景觀環境的美觀，專業工程師安排每年2～6次設備全系統培訓、2～6次綠化人員培訓、2～4次土建專業技術、建筑通病的處理和預防培訓,采用外培和內培、理論和實際相結合的模式，并在每期的培訓結束后安排考核，檢查培訓結果。不定期的安排考核物業維修、綠化人員實際使用和處理問題的技能。

　　第八節 工程合同參與及有償維保協議制定

　　第二十九條 參與并提出工程合同中有關園林景觀效果、苗木養護,設備系統中設備保修條款的技術要求。提出維保期維修、養護的具體時間要求。

　　第三十條 參與并確定合同中有關綠化養護、設備的保修期限和設備維修責任的鑒認及維修費用的確定。

　　第三十一條 審核保修期限，負責工程、裝修、園林及設備尾款支付的確認。在設備保修期結束前與管理處、維保方共同簽訂有償維護合同，物管技術部負責技術把關，具體維保費用由物管技術部安排協調管理處與維保方共同商定。一旦保修結束，有償維保合同即刻生效，避免維護脫節。

　　第九節 工作簽證及尾款支付

　　第三十二條 經濟簽證：

　　(一) 屬投資公司支付費用的簽證,由物業管理處維修及綠化主管和物管技術部專業工程師,部門經理三級簽證,除簽總工作量外，一般不得直接簽認款項m.airporthotelslisboa.com，但需明確簽證，清楚計算工作量。

　　5000元以下由物業管理處維修(綠化)主管、物管技術部專業工程師、部門經理簽認；

　　5000——10000元除上述人員簽認外需報物業主管副總簽認；

　　10000元以上需報投資公司總經理批準。

　　(二) 屬施工單位之間相互支付費用的簽證，由物業管理處維修（綠化）主管和物管技術部專業工程師，部門經理三級簽證，除簽總工作量外，一般不得直接簽認款項，但需明確簽證,清楚計算工作量。并清楚注明該工程費用從何單位工程尾款中劃撥給現施工的單位，具體簽證權限同上述(一)中所述內容。

　　第三十三條 尾款支付：

　　為考核控制裝修、鋁合金、幕墻、土建施工隊、園林施工隊、設備供應商等合作單位的服務質量和服務意識，相關的土建、裝修、鋁合金、幕墻、園林工程及設備尾款等在上述隊伍和供應商提出書面付款申請后的一周內，相應的專業工程師根據合同期限和申請付款內容，深入相應管理處，了解裝修、園林綠化及設備等使用情況、存在哪些問題、整改情況、服務質量、服務態度、響應情況等在確保使用、運行良好(園林綠化符合合同約定的要求)后，必須由管理處相應主管簽字確認(作為附件)，后填寫付款申請單并通過公司網路設定的程序完成尾款支付。

　　第十節 綜合管理

　　第三十四條 工作日記,工作報表：各專業工程師必須做好工作日記，把平時工作中遇到的具體問題及解決方法、經驗教訓等記錄下來,資源共享。每月填寫工作報表，由部門經理匯總總結報物業副總、投資公司工程副總備案。

　　第三十五條 物管技術部工作聯系單、工作指令單：工作及業務事項的組織協調，一般應使用物管技術部工作聯系單，如直接安排施工方及其他乙方完成的工作一般使用工作指令單。建立完善的備查制度,緊急性及突發事件先在現場口頭安排指令，但事后需及時補發物管技術部工作聯系單或工作指令單。不涉及費用(或預估費用很低)的相關事務性指令，可電話或做現場口頭指令。

　　第三十六條 工作例會：工作例會每周二舉行一次,如遇特殊情況，另行安排，各管理處維修部、綠化部、及專業維修隊集中匯報上周工作情況，存在何種問題，下周工作計劃，理順各方關系。會議原則上由經理組織安排并主持,如遇特殊情況由經理指定人員主持，與會人員由各管理處維修和綠化主管(各一人) 、維修隊長、物管技術部全體人員共同參加，必要

時邀請相關部門及協作單位參加。另外部門經理認為目前工作需召開會議協調時，可以隨時安排召開工作會議。會議紀要經部門經理審閱后即成文簽發并抄送投資公司總經理、物業總經理、物業副總及各相關部門。

　　第三十七條 外協維修及整改工作驗收：由于工程移交后相應的外協維修及整改工作量較小，因而驗收由專業工程師組織施工方、物業管理處相關主管共同參加，驗收所形成的意見是評定整改工作能否通過的依據，也是是否受理結算和工期、質量考核的依據。

篇3：管理處技術管理員崗位工作職責(2)

　　管理處技術管理員崗位職責（二）

　　一、協助部門主管負責轄區內的設備設施的監督、指導和管理工作。

　　二、負責轄區內供電、給排水、電梯、照明以及消防設備設施的正常運行。

　　三、負責按作業指導書的要求對各種設備設施作好計劃，并按質按量作好維修養護保管工作。

　　四、負責轄區內各種計量器具的定期送檢。

　　五、協助物業部技術主管籌劃、安排轄區內大修工程的更新改造工作。

　　六、掌握轄區內各種設備設施的工作狀況及管道的分布情況，建立健全技術檔案的管理工作。

　　七、協助主管抓好轄區內技術工作的業務學習和交流。

　　八、積極開展技術革新，認真聽取合理化建議和吸取先進經驗。

　　九、積極開展修舊利廢與綜合利用，節約能源，降低經費開支。

　　十、積極完成領導交辦的臨時任務。