車位、車庫歸屬沒有約定或約定不明時，如何確定車位、車庫的歸屬?

　　一般認為，建筑區劃內車位、車庫的所有權歸屬問題，屬于《物權法》第76條第1款第(7)項規定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，應當有業主共同決定。根據該條第2款之規定，決定此類事項應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主同意。因而可以確定，如果開發商與占建筑物總面積超過一半且總人數超過半數的業主達成協議，其協議內容應當對全體業主有效，否則，應當視為約定不明。同時，開發商保留車位、車庫所有權的，必須是完整地保留，而不能將建筑區劃內的部分車位、車庫所有權轉移給業主而僅保留其余部分車位、車庫的所有權，否則，也應視為約定不明。已經銷售完畢的小區，開發商在銷售時未與業主就車位、車庫歸屬問題簽訂合同，且之后也未能達成協議的，也應當認為沒有約定。

　　裁判思路：

　　我們認為，在建筑物區分所有權領域，車位、車庫的性質和權屬問題十分重要，其涉及全體區分所有權人的利益，必須規定清晰、明確的具體規則;另外，對車位、車庫的歸屬作出合理界定也是當前司法實踐的迫切需要。

　　沒有約定、約定不明或者通過其他方式無法推斷出權屬歸屬的，可以按照以下幾個方面認定車位、車庫的權屬歸屬。

　　第一，對于建筑物區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，歸屬于開發商。這點可以從《物權法》第74條第2款“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的規定中可以解讀出來。從此款規定中可以看出，車位、車庫的所有權屬于開發商，對于是出售、附贈還是出租的決定權也在開發商。如果開發商對車位、車庫沒有所有權，立法也就不用作上述規定了。此外，這也是民法中的依照建造事實取得所有權原理在實踐中的具體運用。當然，學界也有對此觀點提出不同意見，認為如果規劃內的車位都歸開發商所有，則無法解釋規劃內地面停車位、架空層車位意見人防車位開發商無法單獨登記的事實，此部分車位恰恰是無獨立產權證的，只能歸業主共有。

　　第二，占有業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。這點《物權法》第74條第3款已有明確規定。需要注意的是，占用業主共有的道路、其他場地上用于停放汽車的車位，屬于業主共有，而不包括車庫。這是因為，其一，車庫所占用的土地使用權，不能當然地認為屬于業主共有。地下空間利用權雖包含在土地使用權之中，但其并非隨專有部分的購買而當然取得，地下空間利用權的歸屬要根據規劃來確定。換言之，地上建筑物與土地使用權不能分割使用的原則。并不適用地下建筑物與土地使用權的關系。其二，車庫作為獨立使用對象，不屬于小區共有的公共設施，故車庫的歸屬也應通過約定進行。

　　《物權法》第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先忙著業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

　　第七十六條 下列事項由業主共同決定：

　　(一)制度和修改業主大會議事規則;

　　(二)制度和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

　　(三)選擇業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主占總人數過半數的業主同意。

篇2：陜西省加強房地產開發項目車位車庫租售管理工作有關問題的通知

　　陜西省住房和城鄉建設廳陜西省物價局關于加強房地產開發項目車位車庫租售管理工作有關問題的通知

　　陜建發[20**]116號

　　陜西省物價局,陜西省住房和城鄉建設廳

　　實施時間： 20**-6-10

　　房地產業

　　所屬區域： 陜西

　　各設區市住房和城鄉建設局(房管局、房管辦)、規劃局、物價局，楊凌示范區規劃建設局、發展改革局：

　　為進一步規范房地產市場，加強房地產開發項目車位出租、出售的管理，規范車位、車庫租售價格行為，維護車位、車庫產權人、使用人的合法權益，現就加強房地產開發項目車位、車庫租售管理工作有關問題通知如下。

　　一、從20**年6月份起，房地產開發項目車位、車庫的租售列入房地市場調控內容，對具有獨立產權的車位、車庫出售應與商品住房相同，對其預(銷)售、價格備案等相關內容一并納入房地產市場監管，銷售價格漲幅應低于當年本地新建住房價格漲幅水平。

　　二、房地產開發項目應嚴格按照《陜西省城市規劃管理技術規定》建設用于停放汽車的車位、車庫。在項目規劃建設時應將車位、車庫與商品房建設同步規劃設計、同步建設、同步銷售、同步交付使用。

　　三、占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，只能出租;配建的獨立車位、車庫產權清晰的可出售、附贈、出租;利用人防工程設施建設的車位、車庫及其他建設的機械車位、車庫不得出售。

　　四、開發建設單位在銷售商品住房時，應將車位、車庫的配比情況、銷售價格與商品房的銷售價格同時向物業買受人予以明示，并在商品房買賣合同中約定。

　　五、開發建設單位在銷售規劃用于停放汽車的車位、車庫時只能面向本小區業主，在滿足一戶一個車位的基礎上，可考慮其他業主的需求。

　　六、開發建設單位在出租車位、車庫時應當優先滿足業主停車需要，租賃合同期限不得超過1年。在滿足業主需要后，建設單位可將車位、車庫出租給物業管理區域外的單位和個人，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

　　七、車位、車庫租賃價格實行市場調節價，應在出租合同中予以約定，嚴禁非法牟取暴利。

　　八、物業服務企業提供物業管理區域內車庫車位停放服務的，收費標準按當地價格部門制定標準執行。

　　九、各市房地產行政主管部門會同物價部門要加強對房地產開發項目車位、車庫出售和出租情況的監督管理。制定車位、車庫銷售、出租管理的具體辦法。省住房和城鄉建設廳、省物價局將適時對各地貫徹落實情況與房價調控情況一并予以通報。

　　二〇一一年六月十日

篇3：業委會地下車庫現狀年度租用車位事宜公告

　　業委會關于地下車庫現狀及年度租用車位有關事宜的公告

　　**花園廣大業主：

　　20**年本小區地下車庫車位租用工作即將展開，為便于廣大業主維護自己的權益，現將有關情況向廣大業主進行通報：

　　一、地下車庫產權現狀

　　我小區地下車庫分為地下一層和地下二層兩部分，其中地下二層大部分為人防工程，產權屬于人防；按照《中華人民共和國人民防空法》），人防工程使用者應該持有人防使用許可證。目前，開發商的人防使用許可證已經過期，北京杏林物業管理有限責任公司的人防使用許可證正在辦理中。

　　地下一層除少數車位賣給部分業主外，屬于小區公共配套設施。因2000年以前的法律還沒有對業主大會和業主委員會作出相應規定，因此當時的產權登記機關將地下一層車庫的產權登記在開發商名下，但在產權證上明確標注為“其字***號”，產權證上的“其字”即表明雖以開發商名義登記產權，但并不是開發商的私產，而是廣大業主的共有財產。（對此事關心的業主可關注：CCTV新聞臺11月23日關于朗琴園車庫和會所拍賣情況的有關報道）但是開發商卻用手中的產權證將車庫抵押給銀行，現因開發商拖欠銀行貸款，車庫己經被法院查封，并已進入拍賣程序?，F在業委會正在通過法律途徑對車庫拍賣提出異議，爭取拿回屬于廣大業主的的權益。

　　綜上所述，小區地下一層車庫產權原應歸廣大業主共有，現在因法院查封拍賣，實際上產權未明；地下二層產權在北京市人防。

　　二、地下車庫管理權的法律規定

　　按照《物權法》的相關規定和《**花園小區第三次業主大會決議》，不論地下車庫產權歸誰，地下車庫作為小區配套設施，其管理權都歸全體業主委托的物業公司所有，即本小區目前只有北京杏林物業管理有限責任公司是地下車庫的合法管理者。

　　為了避免給**花園廣大業主造成不必要的經濟損失,**花園業委會在此鄭重聲明:

　　20**年度與**花園物業管理有關的任何收費,目前只有北京杏林物業管理有限責任公司有權收取,任何其他公司以任何名義在**花園小區向業主收取的任何費用屬違法行為。

　　**花園業委會臨時辦公地址：*座**室

　　投訴聯系電話：***

　　手機：1***

　　聯系人：**

　　北京市朝陽區**花園小區業主委員會

　　20**年11月29日