物業糾紛案例:這起物業糾紛，到底賴誰

　　這起物業糾紛，到底賴誰?!

　　[案情簡介]

　　張某為廈門某住宅小區3號樓605號房屋的業主，夏天天氣炎熱的時候，張某一家都喜歡把房門打開來通風，而605號房的房門正對著樓梯口，房門打開后上上下下的鄰居總能看到屋里，家人都覺得很不方便。于是經過一番商量后，張某在房門口1米開外搭建了一個可移式的鐵架屏風。但是放置了該屏風后，樓梯口就只剩下不到1米的空間，樓上的住戶們上下樓梯都覺得十分不方便，于是向負責該小區物業管理的物業管理公司投訴。

　　物業管理公司多次上門與張某交涉，而張某認為，這是自家門口的地盤，別人無權干涉，何況物業管理公司只是提供物業管理服務的，無權決定用戶能否搭建建筑物附屬物。物業管理公司經過集體討論后作出對張某進行500元罰款的通知，然而張某拒不交納罰款，也拒不改變行為。無奈之下，物業管理公司只好將張某家的水電都停了。

　　于是張某一氣之下將該物業管理公司訴至法院。經過法庭的調解，最后張某拆除了其占用通道的屏風，物業管理公司也終止了停水停電的行為，并口頭向張某道歉。

　　[法律解析]

　　本案中張某的行為性質認定

　　張某認為家門口的空間歸業主自己支配，這是混淆了建筑物專有部分和共有部分的界限。在區分所有的情況下，單獨部分經分割成為區分所有權的客體，必須具備如下幾個條件：(1)構造上的獨立性，也就是有確定的遮避欄，并形成一定的居住單位;(2)使用上的獨立性，判斷能否單獨使用，要以該部分有無獨立的出入門戶為判斷要素;(3)通過登記表現出形式上的獨立性--構造上和使用上的獨立性是經濟上的獨立性，只有通過登記才能表現為法律上的獨立，也就是說，通過登記使被分割的各個部分在法律上成為各個所有權的客體。而共有部分的范圍主要包括三個方面：一是建筑物的基本構造部分，如支柱、屋頂、外墻地下室;二是建筑物的共有部分及附屬物，如樓梯、消防設備、走廊、上下水設備;三是部分區分所有權人共有的部分，如樓層之間的天花地板、左右房屋的隔墻等。張某家門口的空間實際上屬于樓道，是整個建筑物的共有部分。

　　而對于共用部分、公用設施的使用，必須受一定的規制?！段餀喾ā返诎耸龡l規定：“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！薄冻鞘行陆ㄗ≌^管理辦法》第十四條規定：“房地產產權人和使用人違反本辦法規定，有下列行為之一的，由物業管理公司予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失：(一)擅自改變小區內土地用途的;(二)擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀，損毀設施、設備，危及房屋安全的;(三)私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀，噪聲擾民的;(四)不照章交納各種費用的?！币虼?，對于樓道等建筑物的共用部分，張某無權單獨占用、使用該空間。

　　本案中物業管理公司的行為是否合法?

　　物業管理公司獲得物業管理權的法律基礎是物業管理合同，目前通說認為，物業管理合同屬于委托合同的一種。在物業管理合同關系中，業主處于委托人的地位，而物業管理公司處于受托人的地位，物業管理公司受托處理的事務就是物業管理事務。為了處理物業管理事務，物業管理公司有必要獲得業主即委托人的授權，即獲得物業管理權，據此從事與物業管理有關的行為。因此，物業管理公司一般會與業主簽訂物業管理合同。

　　物業管理公司有權制止小區內的違章搭建行為。物業管理公司有權依照物業管理合同對住宅小區實施管理，對于小區內私搭亂建的行為，其已經違反了國家相關法律法規的規定，也違背了小區《業主公約》中的約定，因此物業管理公司對業主的行為有權進行制止。但是，本案中物業管理公司停水停電的行為還是存在問題的。

　　物業管理公司無權停水停電。根據《物業管理條例》的相關規定，物業管理公司有依照物業管理合同對住宅小區實施管理的權利，并有履行物業管理合同，依法經營的義務。當業主違反法規或合同時，物業管理公司可以給予制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失，但住宅區內的水電供應及維護應當由有關供水供電部門負責，物業管理公司無權擅自切斷住戶的水電供應。規定了只有在住戶拒絕交納管理費等有關水電費用的情況下，物業管理部門只有在經供電供水部門授權的情況下(如《中華人民共和國電力供應與使用條例》第三十九條規定供電企業依法停電)才可以采取停水停電的措施，其他情況下物業管理公司沒有這樣的權利。

　　物業管理公司是否有權對張某進行處罰呢?

　　我國的《行政處罰法》第十五條規定：“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定職權范圍內實施?！蔽飿I管理公司只是一個企業，不是行政機關，也不是《行政處罰法》第十七條、第十八條、第十九條規定的受行政機關委托可以實施行政處罰的組織。因為它既不是事業單位，其他方面也不符合受委托實施行政處罰的組織的條件。而《物業管理條例》第六十六條規定：“違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有前款規定行為之一的，處1,000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款?！彼晕飿I管理公司無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為。

篇2：典型物業糾紛案例剖析

最近這一段時間,記者在收到的讀者來信中發現,業主與物業公司的糾紛投訴呈上升趨勢。有些案例頗有撲朔迷離之感,所以我們特請專業律師對一些典型案例做些分析,以供眾人參考。

案例一

尚未交房,物管能私下出租嗎?

黃先生在金山新區某樓盤買了一套住房,去年年底交房,因為自己長期在外做生意,所以特意寫了封信給開發商,說等自己今年5月份回來時再收房。今年4月,黃先生的兒子先回福州,到新房去看了一下,發現房子被別人住著,住戶稱,物業公司以每月300元出租該房屋,已經租了4個月了。

黃先生得知這個消息后,立即與物業公司聯系,要求物業公司馬上把租戶清出去,并賠償損失。而物業公司卻說,雖然房子是黃先生買的,但在沒有驗房入住之前,只能視為準業主,房屋的產權仍屬于開發商,物業公司在征得開發商同意的情況下,有權將房子出租。物業公司認為,出租并未給新房帶來損害,所以也談不上賠償一事。

律師解疑:開發商及物業公司的行為顯然已侵犯了黃先生的合法權益,黃先生可以通過法律途徑來維護自己的合法權益。

首先,黃先生在購買該套商品房時與開發商簽訂了商品房買賣合同,該合同一經房地產管理機關登記備案,黃先生就是該套商品房的期待所有權人(一經交付即是所有權人),開發商就無權將該房再出售給第三人。根據合同隨附義務,在商品房完工符合交付條件至交付業主之前,開發商對該套商品房負有保管義務,但不具有使用(包括出租)權利。

其次,開發商的交房通知進一步肯定了黃先生的產權人身份,黃先生回信同意交房但要求延期交房,可以認定買賣雙方已確認所要交付的商品房已經歸黃先生所有,只是由于黃先生的原因而暫時由開發商保管。延遲交房期間,開發商可以適當向黃先生收取保管費。

黃先生雖未入住,但對所購房屋已具有無可爭辯的所有權。開發商或物業公司要將該房出租,必須征得黃先生的同意,否則都將構成侵權。由于商品房在交付前被租賃使用,使未投入使用的商品房的使用價值受到減損。根據《合同法》第142條規定,關于標的物毀損、滅失的風險,在標的物交付之前由出賣人承擔的法律規定,開發商或物業公司除了要立即終止其與他人所謂的租賃關系外,還要賠償黃先生因此造成的經濟損失。

案例二

重新驗收,物業費該從何時算?

姚先生去年在東區購買了一套95平方米的住房,去年10月,開發商通知姚先生收房。辦理了相關手續后,姚先生領到了新房鑰匙。在小區物業公司的工作人員帶領下,姚先生對新房進行驗收。但在驗收過程中,姚先生發現了好幾處質量問題,物業公司工作人員將其一一記錄在冊。于是,姚先生退回了鑰匙,要求等質量問題解決了再收房。

去年12月底,物業公司以掛號信的方式通知姚先生,質量問題已處理好,可以收房了。今年1月,姚先生再次前往收房。經過驗房確認質量問題已基本得到解決。于是姚先生收下了新房鑰匙,但是物業公司要求姚先生交齊去年10月至今年1月份的物業管理費。姚先生認為應該從自己驗收房子合格之日起才能收物業管理費,因此與物業公司一直糾纏不休。

律師解疑:姚先生第一次交房驗收時因質量有問題退回了鑰匙,應視為商品房不符合交付條件,開發商未向其交房。經整改,今年1月經驗收雙方確認商品房符合交付條件,姚先生這才收了新房,此時才視為法律意義上開發商正式向姚先生交付了商品房。根據國務院《物業管理條例》第四十二條第二款規定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。因此,去年10月至今年1月份商品房整改期限的物業管理費屬商品房尚未交付給業主期間的物業管理費,物業公司應向開發商收取,而不應由業主承擔。

案例三

荒廢花園,業主能占用種菜嗎?

林先生是東區某樓盤里的一個業主,前不久,他看到小區里一塊花園荒廢了,就把那塊地開辟成菜地種些蔬菜供自己日常食用。最近,小區重新聘請了物業公司,物業公司想把這塊地重新恢復成花園,就找林先生要求他把菜地里的菜處理掉。林先生不同意,稱自己是小區的業主,有權使用這塊地。當業委會主任出面解釋,說這是業委會和物業公司商量后做出的決定時,林先生說,聘請這家物業公司,他并沒有投同意票,所以物業公司無權干涉他的行為。因此林先生不肯退地,業委會和物業公司對此事不知該如何處理?

律師解疑:林先生應按物業公司的要求把菜地里的菜處理掉并退出該地塊。

根據我國法律法規規定,小區內按照規劃建設的共用設施(包括花園、綠地、道路等),屬小區內的全體業主共同所有,國務院頒布的《物業管理條例》第五十一條明確規定了:“業主、物業管理企業不得占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益?！绷窒壬谛^花園用地上開辟菜地自用,違反了《物業管理條例》的規定,依法應予糾正。若林先生不聽勸阻,一意孤行,依照《物業管理條例》第六十六條的規定,將受到包括罰款、沒收菜地收益等行政處罰,沒收的菜地收益主要用于物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、養護。

林先生以其未投票同意聘請現物業公司為由,認為物業公司無權干涉他的行為也是錯誤的。根據《物業管理條例》規定,小區選聘物業管理企業,只要經業主大會討論及三分之二以上有投票權的業主同意,由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同,所簽訂的《物業服務合同》對全體業主就具有法律約束力。

案例四

物管違約,證據如何有效收集?

福州金山某小區的業主們對小區物業公司的服務很不滿意,認為物業公司在物業管理服務上存在不少問題,如將樓房的消防通道用做垃圾堆放場、亂停車、經常未與業委會協商就把一些銷售攤點引進社區,而又把本應是全體業主的收入據為己有等等。因此業委會決定與物業公司談判物業收費的問題,要求根據權利義務對等原則,對物業公司要求的物業管理費予以一定比例的扣減,但是物業公司卻認為公司已經根據合同約定履行了自己應盡的職責,不能降低服務費。業委會開會后決定把物業公司告上法庭,但是不知道應該如何收集相關的證據。

律師解疑:根據《物業管理條例》的規定,業主委員會應當與物業管理企業簽訂物業服務合同,對物業管理事項、服務質量、服務費用等內容進行約定。物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

由于物業管理屬于服務行業中的一種,這種服務往往是無形的,因此業主在平時發現物業公司有服務不到位的地方或違反物業管理合同的地方,可以用照片、錄像的形式記錄下來。為了使證據更具合法性,對所收集的證據還可以申請公證機關進行證據保全公證。取得證據后還應當注意保存好,保證在法庭上能夠全面、完整地使用自己所收集的證據,支持自己的訴訟主張。

篇3：物業糾紛典型案例:不繳物業費咋成業主首選維權方式

　　物業糾紛典型案例--不繳物業費咋成業主首選維權方式

　　鄒強 趙淑雯/城市商報/20**1017

　　蘇中工業園區人民法院發布物業糾紛典型案例

　　隨著住宅商品化進程的不斷加快，法院受理的各類物業糾紛也逐年增多。昨天，蘇州工業園區人民法院對20**年-20**年間的物業糾紛進行梳理，通過商報向社會發布五大典型案例，提供給廣大業主作為參考。

　　統計顯示，20**年-20**年這四年里，園區法院受理的物業糾紛分別為142、135、217、222件。今年僅第一季度，法院就受理了107件。大多數案件的被告都是業主，起因都是業主拒繳物業費，結果被物業公司告上法庭，且業主敗訴的非常多。究其原因，是物業服務行業缺乏統一標準及嚴格監管、業主權利意識的不斷增強所致。

　　大量物業糾紛的背后，折射出業主維權面臨的窘境——對單個業主來說，打官司存在著費時間、取證難、成本高、風險大等問題。但問題是，業主對物業公司服務不滿時，在訴訟之外又很難通過有效途徑進行維權。于是，業主只能通過拒交物業費這種既簡單又經濟的方式與物業公司對抗，結果被告上法庭。

　　□商報記者　鄒強　通訊員　趙淑雯

　　房門被撬財物被盜

　　物業公司有責任嗎

　　自家房門被撬財物被盜，小區物業要承擔責任嗎？業主王先生就遇到這樣一件氣惱事。

　　20**年10月14日，王先生回家時發現，自家及隔壁家房門被撬、貴重物品被盜。據王先生說，他家損失高達19萬元。他向小區物業索要監控資料時才被告知，早在一個月前，小區監控設備因故障一直處于癱瘓狀態。其后，他花2000元維修并更換被撬房門，隨后向法院起訴，要求物業公司承擔一半的賠償責任。

　　法院認為，物業公司已知小區監控設備癱瘓，在未修復的情況下，既未主動采取應急措施，增加臨時人員加強小區內巡邏及對出入人員登記管理，也未告知全體業主加強自我防范，因此對王先生家中失竊存在物業管理上疏忽（過失），應對王先生損失承擔補充賠償責任（王先生財產損害賠償責任主要應由小偷承擔）。結合其過錯情況，法院酌定物業承擔就確定損失部分的20%補充賠償責任。

　　【法官說法】

　　依照《物業服務合同》規定，物業服務公司一般對物業管理的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或服務，它提供的是小區物業的公共服務。因此對業主家中的財物安全，需經業主與物業公司協商在《物業服務合同》中予以特別約定。如果沒有特別約定，法院將結合實際情況，考慮物業服務公司在提供物業服務中是否存在過錯。物業公司應根據其過錯程度承擔相應的賠償責任。

　　房屋漏水修不好

　　拒繳物業費抗議

　　房屋漏水能否拒繳物業費？恐怕要具體問題具體分析！

　　最近，某物業公司起訴業主趙先生不交物業費。在法庭上，趙先生“理直氣壯”地說，自己欠繳物業費不假，但欠費的原因是20**年11月自己房屋因漏水而進行維修，但經多次維修，至今還在漏水。如今，業主報修后，物業都不來人處理。此外，地下車庫入戶電梯處也有漏水現象，長期未得到處理。

　　訴訟過程中，業主支付拖欠的物業費，但物業仍要求高昂的滯納金。法院認為滯納金計算標準明顯過高，依法予以調整，酌定業主參照同期銀行貸款利率的1.3倍支付違約金。

　　【法官說法】

　　房屋出現漏水，首先要找到原因，是房屋本身的質量問題，還是相鄰業主的原因，還是因物業管理疏忽原因導致的。如因房屋質量問題，開發商作為房屋開發銷售方，對所售商品房承擔質量保修責任，業主應追究開發商的賠償責任，但不能以此為由拒繳物業費。如因相鄰業主導致漏水，相鄰業主應承擔相應賠償責任。如確因物業管理疏忽導致漏水，物業服務提供方應當承擔相應的責任。

　　另外，物業服務合同所約定的滯納金、罰金等條款，均屬法律規定的違約金范疇。當事人約定的違約金如果過高，法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量裁決。

　　樓上群租亂糟糟

　　樓下拒繳物業費

　　孫先生最近被小區物業告上法庭，原因也是拖欠物業費。

　　在法庭上，孫先生認為自己不交物業費的理由很充足，自家樓上的那戶人家，長期處于群租狀態。每到深夜，樓上進進出出、洗衣洗澡，動靜太大，常常讓自己休息不好。為此，他多次向物業反映，希望能根治這個問題，但物業公司未有效管理。有一次，樓上往下漏水，孫先生向物業反映，但也沒有得到妥善處理。因此，孫先生要求物業給自己減免物業費。

　　不過，物業并不認同孫先生的說法。針對小區群租問題，物業公司認為自己已經盡到了合理的管理服務義務。至于漏水問題，物業認為這屬于樓上業主的問題，況且這一問題目前已經解決。法院認定孫先生的辯解理由不成立，應支付拖欠的物業費。

　　【法官說法】

　　業主拒繳物業費，應提供充分、有力的證據，證實物業公司在履行物業服務合同過程中存在過錯，導致物業服務未達到合同約定的服務承諾標準。同時業主維護自身權益的方式也是多樣的，僅通過拒繳物業費不能真正達到維權之目的。

　　業主房屋長期閑置

　　能不能減免物業費

　　丁先生是園區某小區的業主。20**年4月，他與物業公司簽訂《

業主（臨時）管理規約》，其中明確規定：“房產一經購買、交付，不論是否空置或被占用，出租于其他租戶或許可他人使用，該房產業主必須全額繳納服務費及其他該房產應付之費用給予物業服務者?！敝?，物業起訴丁先生拖欠物業費。丁先生則提出，自己房屋一直閑置并未入住，要求按《蘇州市物業服務收費管理辦法》的規定，給予七折優惠，況且業主對物業服務質量不滿意，所以不及時繳費。

　　法院認為，雙方既然明確約定空置情況下全額繳費，業主就應當全額繳費。至于服務缺陷，丁先生拿不出證據證實，因此業主應按約定全額支付拖欠的物業費。

　　【法官說法】

　　生活中，部分業主買下房屋后不住的，應當在與物業服務公司簽訂物業服務合同時，需就房屋空置物業費收取的問題進行謹慎約定。如有明確約定，房屋空置則不能成為物業費打折的理由。

　　業主車輛被劃傷

　　怎能不繳物業費

　　錢小姐因為自己停放在小區里的私家車輛被人劃傷，再加上地下車庫里的窨井蓋被盜，向物業反映都未得到處理，因此拒繳物業費，結果被物業公司告上法庭。通過法院調解，錢小姐同意向物業公司支付欠付的物業費及滯納金。

　　【法官說法】

　　業主財物受損，不能當然成為業主拒繳物業費的理由。同時，《物業服務合同》中關于業主財物受損的免責條款，并非當然成為物業公司免責的合理借口，如有證據證實物業公司在履行物業服務合同過程中存在過錯，導致業主財物受損。物業公司應就業主的損失承擔賠償責任。如因第三人侵權導致，業主應向侵權人主張相應的賠償責任。物業公司在物業管理服務中存在瑕疵，業主可通過相應途徑主張權利。

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　　這些情況易引發物業糾紛

　　1，開發商的遺留問題，容易讓業主和物業鬧矛盾。比如：開發商交付的房屋存在設計不合理或嚴重的施工質量問題、房屋規劃變更影響業主權益、配套項目不全等。由于業主聯系開發商困難，且認為物業與開發商為同一家，因此直接要求前期物業公司解決。當開發商與物業公司互相推諉責任時，導致業主不滿，從而引起糾紛。個別開發商指定的前期物業企業沒有多少實際管理經驗，服務質量差，難以得到業主認可，或是一些前期物業公司為了承接物業項目,自行降低標準接管物業,都為日后的糾紛埋下隱患。業主入住后一旦產生不滿，往往把矛頭指向物業公司。

　　2，物業公司服務標準不明確，導致無法對其進行監測和評估。業主認為物業公司的服務質量和管理水平與當初的承諾、宣傳有較大出入，而物業公司則認為自身在小區的管理和維護中已經做了大量工作，埋怨業主過于挑剔。由于物業服務行業在發展初期，我國立法及實踐中均未形成分類全面、系統具體、指標明確的物業服務評價指標體系，且該行業本身存在項目多、標準難以量化等特點。使得法院在處理物業糾紛時，對物業服務水平難以進行客觀的評價。當物業公司縮減服務項目和內容時，無法對其進行有效的監測和評估，糾紛難以化解。

　　3，物業公司收費標準及支出項目不夠公開透明，易使業主對收費的合理性產生懷疑。當下，物業收費標準特別是支出項目，一般不向全體業主公開，導致業主懷疑物業公司只收費不管理或多收費少管理，一旦生活中遇到不如意的地方，容易拖欠物業費。另外由于單個業主處于弱勢地位，無法與物業“平等協商”，也容易產生糾紛。比如，雙方對于物業費的優惠打折問題難以達成一致，有的業主因未實際入住小區，而要求物業費打折，而物業公司不同意。有的小區二期開發產生噪音，部分業主拒繳或少繳物業費，而物業公司不同意。