“花錢買冤家”,似乎正成為眾多個人房產擁有者對其物業管理公司的普遍感受;當富裕起來的中國老百姓自掏腰包幾十萬、上百萬的購置商品房后,“我的物業我做主”的所有者權力正在遭遇物業管理公司這一外來者挑戰。

　　一個原本定位于服務者角色的物業管理公司,為何一進入中國就演變成了管理者,甚至統治者?

　　隨著《物權法(草案)》的面世和民間意見征求工作的推進,糾紛不斷、沖突升級的物業管理矛盾終于有望徹底化解。

　　《物權法》前夕的物業風云

　　如果不是《物權法》(草案),工科出身、落戶上海柳州路、康馨家園的廖建毅根本都不知道這些年的“郁悶”源自法律的缺席。就地下停車庫和物業管理公司展開“拉鋸戰”的廖先生從每月400元“斗爭”到350元,正滿足于50元的“戰績”,一紙《物權法(草案)》卻“促使”他徹悟小區物業復雜的“深水斑駁”。

　　而北京海淀區五孔橋永金小區的楊小姐,8月23日一大早,意外發現停在小區的奧迪車前方機器蓋被劃了3道“傷痕”,而更讓她意外的是,與她的奧迪車同遭黑手的車輛竟多達13輛。于是十多位受害者一大早就圍住了剛被“解雇”的物業管理公司。

　　8月28日,《物權法(草案)》征求意見輕輕畫上一個句號,有傳言稱,20**年5月1日《物權法》將正式出臺。隨著《物權法》腳步聲臨近,積怨有日的業主、眾矢之的的物業公司心態各異。

　　19世紀末發軔美國的物業管理,1981年“搶灘”中國深圳,隨即在北京、上海等大中城市迅速發展。目前,全國物業管理企業已超過2萬家,從業人員突破200萬人,物業公司已經發展成為一個潛力巨大的新興行業,物業管理水平也成為現代城市居住環境的重要“參數”。

　　為了弄清《物權法》前夕的物業現狀,《中國經濟周刊》組織了京滬穗聯合新聞調查。

　　北京:物業征費的深水“旋渦”

　　初秋的北京,從躁熱里走出,已經有了一些涼爽,而圍繞物業費征繳爭執雙方,各自的怨氣都在繼續升溫。

　　“我家沒有汽車,憑什么讓我們交納一樣的停車場維護費?”東城某小區的業主們憤憤不平。

　　“我們住在郊區,為什么收取的物業服務費要按照城市的標準?而服務質量上,我們卻沒有享受到與城里一樣的待遇?”京郊某小區業主四處“告狀”。

　　西城某小區業主徐先生接受《中國經濟周刊》采訪時說:“我們小區,沒有地下停車位,只好將原規劃中的小區綠地變為地上停車場。于是很多沒有車的業主認為,小區綠地等公共區域,本是所有業主共有的,因此,為體現公平原則,物業公司對沒有汽車的業主,是不是應該給予補償??！?/p>

　　“按時交納物業管理費,是業主最起碼的義務。然而,現在我們收錢就像個‘龜孫子’,碰上‘賴皮’的業主,你說我們能怎么辦?沒錢就不能運轉,還談什么‘為業主服務’?”某物業管理公司經理,面對《中國經濟周刊》記者,也是一肚子“苦水”。

　　除了按照住房面積交納物業管理費用,北京地區還存在共同的物業收費問題-暖氣費的收費標準。

　　《中國經濟周刊》調查了解,目前,暖氣費的征收沿用的是物業費的辦法,即按住房建筑面積征收。這引起很多業主的不滿,有業主寫信到北京市“市長信箱”,強烈要求暖氣費應該按照使用面積收。

　　“樓道、陽臺上都沒有安裝暖氣片,卻同樣按建筑面積交暖氣費。我實在不理解,北京市發改委為什么就不能規定按照使用面積交付暖氣費?某些政府部門制定的那些不倫不類、不合情理的政策,實在讓業主窩火?！蹦硺I委面對《中國經濟周刊》采訪時激動地說。

　　有調查表明,北京市商品房小區平均物業收費率僅為65%。這里面原因盡管多種多樣,但是收費不透明、超標準亂收費、服務與收費不符等弊端,顯然已成為業主拒交物業費的主因。

　　中國青年政治學院法律系楊支柱教授告訴《中國經濟周刊》:“我個人的看法是,物業的使用和物業維護所發生的所有費用中,如暖氣費、

　　維修費、電力水泵的折舊費,應該按照套內面積收款;另外一部分的水泵使用費、電梯使用費、保潔費、保安費、化糞池清掏費等,應該按戶分攤,不應該按面積計算?！?然而,事實上,即使按照上面計算法來收款,由于業主對于公共設施部分的占用程度不同,業主之間對物業服務費的分攤,也還是常常會出現分歧甚至糾紛。

　　另一個跟業主交納費用有關的是公共維修基金,它的分攤和管理,目前也已成為買房人關注的熱點。 業主公共維修基金的錢是從哪里來的?而這些錢又用到哪里去了?公共維修基金管理歸屬是誰呢?

　　“按照有關規定,維修基金是業主所交納房款總額的2%里抽出來的。譬如,北京學院路一個面積116351.73萬平方米的樓盤,最后銷售的總值應該是6.05857億元,所收取的公共維修基金應該是1200多萬元,存在銀行每年所得到的利息收益高達22萬?！蹦硺I內人士在接受《中國經濟周刊》采訪時算了一筆賬。

　　而對于北京地區的公共維修基金到底有多少及用途如何,該人士的看法是:“北京從20**年2月開始截止到20**年為止,整個公共維修基金是43.35億,加上活期利息加起來應該是71.34億元,但是現在竟然連一分錢也沒有花。更嚴重的是,公共維修基金的管理歸屬問題,至今沒有一個明確的說法?！?/p>

　　北京專家分析,按有關規定,商品房在5年之內所有發生的問題,理當應該由開發商來承擔,這是毫無疑問的。本來,板子應該打在開發商的身上,現在卻打在了業主的身上,業主不但承擔稅收,還要提前交納維修基金,這是非常不合理的政府缺位、錯位、越位。

　　上?！熬S和”的多方動態

　　8月21日,上?？弟凹覉@的廖先生接受了《中國經濟周刊》的采訪?！澳憧慈菑V告?！苯佑浾呱蠘?一進電梯,廖先生指著布滿電梯間的廣告招貼畫,“家園是放松的地方,卻也逃避不了商業氣息,銅臭味彌漫到家門口。而廣告商繳納的費用給了誰?作為業主,我們不知道。從物業所有權歸屬看,廣告收入應該歸業主,還是物業公司?”

　　走進廖先生家,落座甫定,廖先生就開始數落物業的幾宗原罪:“為了配瓷磚,物業收費3元一塊,我跑到裝修市場一看,才3毛錢;后來和他們論理,他們卻說要收附加費?！?/p>

　　“后來我家需要在陽臺裝玻璃,小區提供了上門服務。工程隊無意透露,能夠進入小區的上門的工程隊,都要到物業公司交‘管理費’,廠商也要給物業交‘管理費’?！绷蜗壬鲆环鲅劬?有點激動。

　　與康馨家園不遠是康健新村,住在這里的吳先生接受《中國經濟周刊》采訪時佐證了廖先生的話:“據我了解,進新村小區收破爛的老頭,每月50員進場費,后來提高到80元,真不知這些收入是不是真的進了物業公司的賬,是不是真的花在了業主身上?物業公司是把小區當成搖錢樹啦?！?/p>

　　物業公司的深水問題逐漸浮現,在滬上已經引起有關方面的關注。

　　《中國經濟周刊》了解,為了緩和物業與業主日益激化的矛盾,較早時候,上海各小區紛紛成立業主委員會。但是,業主委員會的實際做法引起業主更大的“恐慌”和不滿。

　　“遇到利益之爭,物業公司和業主委員會互相串通屢見不鮮,業主大會選舉產生物業公司的制度往往是一紙空文。更有甚者,我們小區物業公司買通部分業主,通過業主委員會之手,完成自己的利益?！鄙虾ｉh行東蘭興城戴先生頗具情緒的告訴《中國經濟周刊》。

　　業主委員會與物業玩“貓和老鼠聯歡”造成監督無力的局面?！氨M管小區里許多住戶對物業公司有意見,但物業公司總是能夠繼續管理這個物業,如果不是業主委員會同意,物業公司也不會這樣猖獗,這可以說業主委員會‘瀆職’?！辈簧偃藢τ浾卟稍L時表示這樣的無奈,“ 像我這樣早出晚歸的‘工薪階層’,多一事不如少一事,哪有有閑心去維護自己的權利,還不如花時間多掙些錢呢!”

　　《中國經濟周刊》調查了解,隨著上海物業矛盾越積越多,一些物業公司已開始調整行為,確?！昂推健钡拙€不會突破。

　　“物業公司的擔心越來越重。業主因為某些方面的不滿意,動輒就拒絕交物業管理費,我們的

　　工作很難做?！逼謻|新區陸家嘴花園物業公司孫經理告訴《中國經濟周刊》。 事實上,在《物權法草案》征求意見開始,上海許多小區已經開始力挽業已嚴峻的小區形勢,在業主委員會選舉方面開始新動作。

　　8月24日,漕寶路大上海國際花園物業在該園區貼出《關于業主委員會候選人產生辦法及業主委員會選舉方式的公告》。糨糊未干,就有居民告訴《中國經濟周刊》 :“國際花園物業已經對業主十分反感的小區道路一年多次‘開腸破肚’及維修人員服務欠佳做出反省,并承諾改選業主委員會,做好小區民主制度建設?！?/p>

　　而8月21日,上海市人民政府公布《上海市住宅物業分等收費管理暫行辦法》(以下簡稱“《辦法》”),宣布10月1日起,將對住宅物業服務收費實行“菜單式”管理。

　　該《辦法》將物業服務劃分為“綜合管理服務”、“公共區域清潔衛生服務”、“公共區域秩序維護服務”、“公共區域綠化養護服務”、“共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務”5項。每個服務項目再按服務內容、服務要求和設施配備等情況分為5個等級,每一等級都有相對應的收費標準(最高限價),從而形成一份收費透明、可供選擇的服務菜單。

　　政府出面,拯救積怨過多的小區物業,物業費看菜下單“豐儉由人”引起滬上專家的首肯。但是,點家常小菜,還是海鮮大餐?餐館里這種“豐儉由人”的選擇權,到底掌握在誰的手里?至今還沒有答案。

　　但是專家稱,為消弭業主與物業之間可能繼續升級的“戰事”,滬上的“維和”,顯然再次走到全國的前頭。

　　廣州:車庫所有權戰爭硝煙彌漫

　　位于廣州海珠區江泰路的潤泰大廈是這個路段為數不多的“高尚住宅”,29層的身架在周邊破舊的多層住宅“簇擁”下顯得鶴立雞群。

　　陰云布空,燥熱巷道顯得更加沉悶。8月23日下午,《中國經濟周刊》記者來到潤泰大廈。

　　業主王老師1999年搬到潤泰大廈?！爱敃r5500元/平方米,這是本地區的最高價格,誰知道花錢竟買了個煩惱?！蓖趵蠋煂Α吨袊洕芸繁磉_了他的怨氣,“住進來的第二年買了車就后悔了,因為壓根就沒有車庫!”

　　據介紹,該小區業主停車在小區通道上?！耙婚_始車輛還不是太多。管理處用斜斜的黃線劃出小車和摩托的位置,算是停車位,但沒有收費?！?/p>

　　記者看到在6、7米的小區通道上,早前的停車線還留下淺淺的黃色痕跡。

　　后來,在多方壓力下,新更換的物業公司,將人防工程改造為車庫。經歷了車庫改造全過程的許先生告訴《中國經濟周刊》:“把防空設施改成車庫,需要經過防空總指揮部、交通科、市政,工商等多道審批;而更麻煩的是物業與業主之間意見不同,歷時一年半的爭吵?！?“本來只需要物業公司掃掃衛生、畫畫停車線,哪知道竟然拖了一年半之久?！币粋€業主委員會委員對《中國經濟周刊》道出了個中玄機:“開發商老說車庫是他們的,而我們認定應該歸全體業主所有”。

　　據了解,在長達一年半的爭吵中,圍繞“車庫歸誰所有”的這個核心問題雙方進行的正式交鋒就有4次?！拔飿I協議里規定公有設施(包括防空洞)屬全體業主所有”,許先生告訴《中國經濟周刊》,“那不是停車場,而是防空設施?！?“防空洞改為停車場,所有權仍然屬于我們400戶業主,”某業主明確對《中國經濟周刊》說。

　　“我們是吵疲了,也吵怕了?！睗櫶┓康禺a開發有限公司一位不愿透露姓名的主管說。爭吵也給開發商的銷售和招商工作帶來了麻煩,在小區現場,透過一樓大大的落地玻璃窗,記者看到只有空空蕩蕩的房間和落滿了灰塵的地板。一樓的玻璃門上用彩紙貼著大大的熱賣廣告和招租電話,“最后熱賣”、“旺鋪招租”的廣告紙已經褪了色。

　　事情似乎越鬧越大,20**年12月份,潤泰大廈業主委員會向潤泰公司下了“最后通牒”:如果解決不了這事,就要對簿公堂。

　　車庫的所有者究竟應該是誰?

　　《物權法草案》第76條對此規定:“建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房,屬于業主共有,但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設單位等能夠證明其享有所有權外,屬于業主共有?！?/p>

　　廣信律師事務所王春平律師認為,《物權法》(草案)第76條對會所、車庫權屬所采取的立

　　法“技術處理”,實踐中會產生不少的法律問題。對于一般情況下的地下車庫,直接明確規定屬于業主共有,可能會是比較好的技術選擇。因為開發商為實現其盈利的目的,在實踐中確定房價時總是會將車庫的建設成本考慮在內,如果讓開發商與業主對車庫的權屬進行約定,為了實現利潤最大化,即便車庫的建設成本已經打入房價,在同業主締約時,開發商也會力圖同業主約定車庫的產權屬于開發商,以便從車庫的“二次交易”中再次獲利。 此外,在實踐操作過程中,由于不同業主自身的法律知識、購房經驗等的不同或者市場競爭的因素,會出現不同的業主同開發商就車庫的權屬作出不同的約定(比如有的約定歸業主,有的約定歸開發商,實踐中已經出現類似的情況),從而會引發不必要的紛爭,并給司法審判造成麻煩。與其如此,不如直接明確規定會所和這類車庫屬于業主共有,而房價交由市場調節。

　　需要強調的是,前面所述僅僅是針對一般情況下的地下車庫,對于特殊的車庫比如獨立別墅所附帶的車庫、獨立于住宅建筑而建造的地上多層停車場、同時作為人防工程的地下車庫等,應結合不同車庫的具體情況作出不同的處理。

　　《物權法》(草案)第76條所采取的交由雙方當事人約定的立法技術處理,看似合理,但實際上不利于保護業主的合法權益。從立法價值取向和技術選擇的角度考慮,可以考慮“一般規定加特殊規定”的立法技術,針對不同類型的車庫作出相應的合理處理。在制訂這一條款時,還應全面考慮相關的其他法律規定(如《中華人民共和國人民防空法》、《物業管理條例》等)以避免法律沖突。

　　物業潛規則“拷擊”《物權法》

　　對于目前深陷物業糾紛之中的各方而言,《物權法》稱得上是眾所期盼?！段餀喾ā穼⒂袑ｉT條款對業主、物業公司和業主委員會之間的法律關系給予法定確立和規范認定,以此保障物業所有者-業主的合法權益。

　　“目前,對于解決物業糾紛尚無法可依,《物業管理條例》也是軟性的政策,執行起來有難度。遇到各種糾紛,只能通過《民法》或者《刑法》等的相關規定?！痹鴧⒓印段餀喾ā纷剷闹袊鞘猩鐓^發展委員會副秘書長張興清告訴記者。

　　《中國經濟周刊》調研中發現,盡管社會層面對《物權法》的熱情極大,但是,很多人依然沒有弄清楚它的完整面孔?！皣一?年時間,來起草的這一部法律草案,并不是單純的物業管理法?！鄙虾Ｉ缈圃和鹾７宀┦拷邮堋吨袊洕芸凡稍L時說,“受全國人大委托,中華人民大學、中國社會科學院起草的《物權法(草案)》全國人大辦公廳最終公布的草案的鎖定范圍是,城市居民小區的物權安排、農村土地承包及宅基地使用?！?/p>

　　而隱蔽在物業現狀背后的各種復雜而微妙的潛規則,是否能被即將面世的《物權法》完整代替,也依然存在諸多不確定因素。同時,有消息人士稱,大線條的《物權法》很難涉及到這種“操作性強”、發生率極高的“鮮活”個案,甚至有傳言稱,《物權法》很可能像《婚姻法》一樣,對于現實案例的直接操作層面上將難免失靈之困。

　　物業管理費定價權歸誰?

　　有傳言,《物權法草案》征求意見期間,物業管理公司表現了極大的熱情,有的甚至雇傭實習生填表,直接影響草案的民間反饋,在物業公司和業主之間,業主再一次處于劣勢狀態。

　　所有的矛盾癥結還在于利益,物業收費是最直接的動因。

　　那么,收費標準多少為好呢?《中國經濟周刊》在三地的調查表明,目前,物業管理公司收費有“土洋”兩種。上海地區1元/平方米-4元/平方米,洋物業公司,像上海浦東的收美金1元/平方米到3元不等。價格懸殊天壤。那么,誰來定價,誰來監控,目前法律上還是空白。

　　物業收費誰來定價?定價標準是什么?圍繞物業定價衍生的罰款、小區資源收益,比如廣告牌、裝潢公司“門檻費”(進入小區的入場費)等放在誰的腰包?由誰支配?又花銷何處?這可能是《物權法》必須解決的細節問題。

　　作為“在商言商”的物業公司的商業行為,追求利益最大化無可厚非,但現有的物業費標準與作為業主的工薪階層的收入水平所呈現出不般配狀態,卻需要《物權法》給予法律重視和引導。

　　而中國現階段的物業公司,到底是管理者還是服務者,其模糊定位也是收費定價與糾紛不斷的根源之一,物業公司公開打出的“為民服務”大旗,是廣告宣傳用語還是該行業帶有某種公益性質的職能定位?

　　物業公司與居委會誰更國情?

　　中國城市小區的管理上也存在“二元并棲”的架構,即傳統的小區居民委員會(簡稱居委會)和新興的物業管理公司。

　　舊城區的居委會屬最底層的政府管理組織,一直負擔著小區的水電煤衛生,但收費很低,以上海地區的調查為例,黃浦區山北居委會陳主任介紹,居委會的年管理收費不及物業公司的十分之一,但所做的事情并不少,基本上承擔了目前物業公司的提供的服務項目。但其商業行為成分少,政府組織的服務功能體現更為明顯。

　　物業公司作為舶來品,上世紀80年代初最先出現于深圳特區,是小區服務管理走向市場化的開始。但是,最初的物業公司是作為服務者,或者說是保姆收取服務費的。即業主與物業公司之間是主與仆的關系,是雇傭與被雇傭的關系。但進入中國大陸市場20多年后,雙方的主仆角色發生了“大反串”,服務者不僅成了更大程度上的管理者,甚至是成了統治者,擁有了單方面的收費定價權、事務決定權,甚至是罰款權。

　　早在20**年出臺的《物業管理條例》中,規定業主大會是物業管理最高決策機構,這甚至被外界評價為當時的最大亮點。因為這意味著業主由過去僅僅是受物業公司管理的被動接受者,變為有權“炒掉”不滿意物業公司的主動選擇者。

　　《條例》第一次明確了業主與物業公司的主仆關系,物業公司僅僅是接受業主委托管理小區的“管家”。

　　但是這些簡單的條例似乎早已難以保證業主權力。

　　“物業公司實際上是一個市場經濟下的一個變態的‘大集體經濟’,在市場化的制度安排下物業公司以利益最大化為目標,忽視了服務這個物業公司的真正目標?！鄙虾Ｉ缈圃和鹾７宀┦拷邮堋吨袊洕芸凡稍L時一針見血。

　　《中國經濟周刊》京滬穗調查結果表明,物業公司、業主事實上關系模糊,多表現角色定位不準。物業公司是傭人、是管理者還是商人?業主是服務對象、是監督者還是客戶?這些原本按照國際慣例很清楚的商業問題,在國內卻演變成了糾纏不清的意識形態問題。

　　業主委員會:能肩負《物權法》賦予的法律重任嗎

　　6月28日,北京太平家園業主投票通過炒掉由開發商指定的北京嘉仁物業公司。但是,老物業公司拒絕撤出小區,并反指業主投票不具有“合法性”。隨后又發生一系列怪事:小區業委會負責人被陌生男子砍傷;貼在小區宣傳欄上的業委會秘書長李有成等4名“維權英雄”的照片,也被人貼上了冥幣、寫上了標語,進行公開恐嚇。

　　《物權法》草案第77條規定:“業主可以設立業主會議,選舉業主委員會?！?/p>

　　不論是意識形態中,還是《物權法》中,都對業主委員會的地位和作用給予了充分肯定和信任。即希望業主的物權能夠通過業主委員會得以體現和保證,《物權法》中更是授予業主委員會雇用和解除物業公司的權力。

　　而業主委員會究竟應當如何組建?法律地位如何?如何行使其職權?而由業主依法共同決定事項的規定在現實操作中是否切實可行?

　　從實際情況看,業主委員會的普及率并不高。某些機構的調查數字顯示,北京市近3000個小區里,有業主委員會的僅占10%左右;目前廣州市已有登記備案成立的業主委員會總共只有400多個,只占全市小區總數的13%左右。

　　業主委員會普及率為何如此之低?

　　中華人民大學陳幽泓教授表示“一定要有強制性的條文強制成立業主委員會,否則包括房產和附屬設施、公共設施的財產權利代表就是缺位的。應當對選舉業主委員會備案登記,任何機構不能以任何借口阻礙業主委員會選舉。 ”

　　根據《物權法》草案第77條規定:“縣級以上地方人民政府有關部門應當對設立業主會議或者選舉業主委員會,給予指導和協助?！倍恍I主認為,在組建業主委員會上,現實中還存在職能部門“缺位”和“越位”的現象。

　　北京某小區從今年1月起就著手籌備成立業主委員會,但所在街道“指示”說一定要有他們的指導,否則就是不合法。結果到了8月份,業主委員會依然沒有成立。

　　有專家分析說,在《物權法草案》中,對業委會的權力有一定的考慮和明確,但限制似乎更多。如投票數方面,用二分之一投票或者是三分之二投票來制約業委會,這在某種程度上使業委會難以有效行動。

　　如果業主委員會沒有成立,可能會造成經濟學上“搭便車”的情況,即投入的時候沒人愿意管,受益的時候人人都想搭便車。例如廣州就有了這樣的例子:發展商想把會所移交給業主委員會。但是業主委員會不敢接手,原因是接手后需要有資金投入,要向那么多業主“收錢”是很困難的。

　　訴訟主體方面也需要《物權法》明確:業主個人能不能對公共部位的物件提起訴訟。從法律操作效率看,應該允許業主個人代表整體業主進行訴訟,否則幾百號人核對身份都要核對半天。如廣州市天河區某小區原來物業電梯使用的是三菱電梯,后來換成了價格更便宜的日立電梯

　　。于是有一位業主要求把差價部分按照比例退還給自己的那一份。后來訴訟至法院,法院不受理,法院認為這個應該由全體業主或業主委員會來起訴。 但實踐證明,在利益面前,業主委員會也完全可能上演“老鼠與貓共同游戲”的荒誕劇。因此,業主委員會到底應該擁有多大權力以及由誰來監督,成為新的現實問題。

　　權力與腐敗的定律也已經在小區管理中驗證,被寄予厚望的業主委員會也需要約束和監督機制。北京蜂鳥社區業委會唐榮華接受《中國經濟周刊》采訪時表示:“物業管理需要設立一個獨立權,這種獨立權就是說業主不需要向任何人聲明請求就享有知情權,物業公司就必須告知相關信息,但現在很多司法沒有這個概念。還有一個就是過渡代表權,大家都知道小區業主委員會是由大家共同推選的,應該有中立的條件?！?/p>

　　另外,一些專家和學者認為《物權法》草案本身也存在不嚴謹的地方。上海恒泰律師事務所陳峰告訴《中國經濟周刊》:“《物權法》對不動產而言,而業主的安全包括多方面的,肉體、名譽不可侵犯等無形資產保護也十分重要,所以建議定名《所有權法》。因為,國內物業目前在資金、資質和監管等操作層面上積淀的問題不可一個早上就解決掉;所以,有關物業和業主的‘爭斗’也將曠日持久?！?/p>

　　物業糾紛不能成為保護私人財產的絆腳石

　　《物權法》是一部保障國民安居樂業的大法,從而也是一部促進構建和諧社會的法典。

　　9月5日,在北京第22屆世界法律大會上,《物權法草案》主要起草人、中華人民大學法學院教授王利明的發言擲地有聲:“《物權法》成為私有權的‘保護神’,這是和老百姓最密切相關的一部法律,從古代‘天下大同’的政治理想,到近現代‘大公無私’的道德訴求,私權獲得了有效的保護機制?！?/p>

　　人大法工委專家解釋說,這三章內容涉及了最大多數人的利益,因此規定也最詳盡。尤其值得注意的是,業主委員會和村民委員會這兩個由選舉產生的非公權組織處理經濟事務的權力第一次通過法律形式得到確認。一個財富迅速增長的社會,只靠公法協調社會關系,沒有完善的民法體系,是很難和諧的。

　　對于居住用地使用權最高期限70年的中國現行法律規定,成都大學工商管理系教師王怡說,在目前的地權制度下,不過是“每個人都暫住在中國,擁有一個共同的房東”,而這個房東就是國家。對此,不少法律界學者認為這對于私人財產權是一種潛在不確定。

　　但20**年7月10日公布的《物權法草案》,這個我國第12部向社會公布征求意見的法律草案,對中產者最關心的“70大限”問題給出了一個相關答案,即建設用地使用權期滿前,住房使用權有望被原使用者“續期使用”。于是,《物權法》將可能以體面的形式埋葬1994年《城市房地產管理法》規定的“國家對于個人使用的土地有無償收回的權力”。

　　私有財產權的確立,是人類創造物質財富的第一推動力。無論在何種歷史文化背景和現實條件下,對私有財產權的保護,都可以形成強大的激勵與保障機制,最大限度地釋放公眾創造財富的才智和激情,進而推動社會的全面進步。

　　20**年3月,“公民的合法的私有財產不受侵犯”這一突破性的規定載入憲法修正案,使私有財產權上升為憲法權利,在海內外引起熱烈反響。隨后開始審議的物權法草案,就如何保護私有財產進行了詳細的規定,以確立保護私人財產權的具體法律制度。

　　在《憲法》、《物權法草案》等對個人私有財產及其相應權利給予了明確的法律保護之時,身為服務提供者、被雇傭者的物業公司卻因為日益增多的糾紛而給業主帶來諸多權力侵害,于是,人們自然產生了“我們是否一定需要物業公司”的疑問,更有身體力行者,已經率先開始了“業主自治”的有效探索。

　　評論:還需喚醒業主們的集合力

　　★文/葛豐

　　《物權法(草案)》作為中國市場經濟進程中里程碑式的產物,其所承載的直接使命是:一、定紛止爭。通過對物的歸屬,加強對物的保護,達到維護社會的正常秩序;二,促進物盡其用。物權法通過規范物權人有哪些權利和哪些義務,為權利人充分利用財產提供了良好的法制環境,它鼓勵權利人創造財富、積累財富。而其背后更為宏大的使命則是,通過法的形式,確立物權概念,為市場經濟在中國的定型提供根本性的保障。

　　然而就是這樣一部廣泛調整財產關系的重要法律,其引致萬眾矚目之焦點竟蹊蹺地落在了物業管理方面。關于這一現象,從積極的方面來說,可以認為法治觀念漸入人心,在涉及自身利益的方方面面,國民轉而倚重法律武器以自保;而若以一種近乎悲觀的眼光來看此一現象,則其之所以發生便幾乎決定了其之所以難解,業主對物權法之翹首期盼未必能夠償其所愿。

　　誠然,物權法的出臺可以為漏洞甚多且執行各異的物業管理條例確立上位法。前者通過之后,對于所有涉及到建筑物區分所有權的國家立法、

　　行政法規、部門規章、地方立法、地方規章,都必須進行清理,凡是違背物權法關于建筑物區分所有權的規定的,都必須廢除。 但問題是,我們的立法,不論是國家立法、行政法規立法、地方立法以及司法解釋等,都存在一個立法思想和立法技術是不是跟得上社會需要的問題。而在這方面,前期物業管理之所以紛爭不止,除了物管條理本身存在缺陷,許多地方出臺的許多文件更是與之相背。由此直接造成了法律解釋上的含糊不清及法律適用中的無所適從。

　　那么這一局面又是如何產生的呢?筆者以為,除了相關部門的草率,對于利益的追逐及制衡力量的缺失更是關鍵所在。業主與物業公司、業主與開發商,看似平等的法律主體實則極不平等。市場經濟的痼疾是,“堅持一方面利益的少數人不斷地大聲疾呼,而在相反方面具有自己利益的大多數群眾卻默不作聲;因為即使這件事情曾多少引起了他們的注意,也沒有人愿意為對本身無足輕重的那種事業而努力。因此,少數人獲得勝利,即便利益統計表明,這少數人的總利益只占許多沉默者的總利益的十分之一或百分之一”。(馬歇爾,1890)

　　這種先天性的不足很難依靠物權法出臺后或能有所明確的產權歸屬來加以解決。舉個相似的例子,曾被廣泛認同的“捷克模式”通過證券分配或大眾私有化進行了快速而民主化的產權改革。其做法是將國有資產證券化,再將該證券幾乎無償地分配給每個年滿18歲的公民。 但好景不長,1996年之后,在證券市場上,挖空上市公司的行為不斷被揭露,有很多上市公司因此而退市。1997年時,捷克曾有1716家上市公司,但到了1999年初,只剩下301家,高達82%的公司退市---這便是世人震驚的“捷克現象”。

　　很顯然,與上例相比,中國的物業糾紛尚且只是小小的體例,但從根本上來說,這兩者間反映出的經驗教訓又是類同的,即公眾利益的實現必須注重相應各種制度以及各種非正規制度的建設,以形成制度耦合的自我強化機制。而具體到物業物業管理問題,則其中既包含物權法是否應該向弱勢方傾斜,同時也包含業主們自身力量的喚醒與集合,以及商業倫理、誠信建設等等諸多考量。

篇2：物權法的17個名詞解釋

　　物權法的17個名詞解釋

　　全國人大常委會法工委就物權法涉及到的17個主要名詞作出如下解釋：

　　物權

　　指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。不動產指土地以及建筑物等土地附著物；動產指不動產以外的物。制定物權法，對明確物的歸屬，充分發揮物的效用，維護經濟秩序，促進社會主義現代化建設，具有重要意義。

　　公示

　　指確認物權設立、變動的依據，如登記。物權公示是為了讓他人清楚地知道誰是權利人，以維護權利人、與交易有關的人的合法權益。除有相反證據證明的以外，記載于不動產登記簿上的人是該不動產的權利人，動產的占有人是該動產的權利人。

　　異議登記

　　指利害關系人對不動產登記簿上有關權利主體、內容的正確性提出不同意見的登記。異議登記的目的是限制不動產登記簿上的權利人的權利，以保障提出異議登記的利害關系人的權利。

　　預告登記

　　指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

　　建筑物區分所有權

　　隨著住宅商品化，建筑物向多層、高層發展，一棟高樓通常為眾多住戶所有，這種現象就是建筑物區分所有。建筑物區分所有權包括住戶就高層建筑物中對其住宅等專有部分等享有的所有權，對電梯、過道等共有部分享有的共有和共同管理的權利。

　　相鄰關系

　　指兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或者使用人，因通行、采光、通風等必需，依照法律規定產生的權利義務關系。

　　共有

　　指兩個以上的自然人或者法人對一項財產共同享有所有權。共有關系可以依照法律規定發生，也可以根據合同約定發生。依照民法通則的規定，共有分為按份共有和共同共有。

　　善意取得

　　指為了保護正常交易而設立的一項法律制度。如甲把借來的自行車當作自己的自行車出賣給乙，乙不知該自行車是甲借來的，這時乙是善意的購買人。構成善意取得，必須符合法律規定的各種條件。

　　孳息

　　孳息分為天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然屬性而獲得的收益，如果樹結的果實、母畜生的幼畜。法定孳息指因法律關系所獲得的收益，如出租人根據租賃合同收取的租金、貸款人根據貸款合同取得的利息等。

　　用益物權

　　指在法律規定的范圍內，對他人所有的不動產，享有占有、使用和收益的權利。包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等。

　　建設用地使用權

　　用益物權的一種。指對國家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經營建筑物、構筑物以及其附屬設施的權利。

　　地役權

　　用益物權的一種。指因通行、取水、排水等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產,以提高自己不動產效益的權利。如甲工廠原有東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當支付使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。這時甲工廠即取得了“地役權”。

　　擔保物權

　　指在借貸、買賣等民事活動中，債務人或者第三人將自己所有的財產作為履行債務的擔保。債務人未履行債務時，債權人依照法律規定的程序就該財產優先受償的權利。擔保物權包括抵押權、質權和留置權。

　　抵押權

　　指債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保,債務人未履行債務時，債權人依照法律規定的程序就該財產優先受償的權利。債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。如某人向銀行申請貸款，并以自己的住房作抵押，這時銀行即為抵押權人。

　　質權

　　分為動產質權和權利質權。動產質權指債務人或者第三人將其動產移交債權人占有，以該動產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規定的程序就該動產優先受償的權利。債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，移交的動產為質押財產。出質人也可以將法律規定可以轉讓的股權、倉單、提單等財產權利出質，這時質權稱為權利質權。

　　留置權

　　指債務人未履行債務時，債權人扣留已經合法占有的債務人的動產，并依照法律規定的程序就該動產優先受償的權利。如顧客不向裁縫店支付服裝加工費時，裁縫可以留置加工的服裝，待顧客支付加工費后再歸還做成的服裝。

　　占有

　　指占有人對不動產或者動產的實際控制。占有人可以是依法有權占有不動產或者動產，如根據租賃合同在租期內占有對方交付的租賃物。占有人也可能是無權占有他人的不動產或者動產。如借他人的物品，過期不還。占有人不知道自己是無權占有的，為善意占有；明知自己屬于無權占有的，為惡意占有。

篇3：中華人民共和國物權法(2007)

　　中華人民共和國物權法(20**)

　?。?0**年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）

　　目錄

　　第一編 總則

　　第一章 基本原則

　　第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅

　　第一節 不動產登記

　　第二節 動產交付

　　第三節 其他規定

　　第三章 物權的保護

　　第二編 所有權

　　第四章 一般規定

　　第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權

　　第六章 業主的建筑物區分所有權

　　第七章 相鄰關系

　　第八章 共有

　　第九章 所有權取得的特別規定

　　第三編 用益物權

　　第十章 一般規定

　　第十一章 土地承包經營權

　　第十二章 建設用地使用權

　　第十三章 宅基地使用權

　　第十四章 地役權

　　第四編 擔保物權

　　第十五章 一般規定

　　第十六章 抵押權

　　第一節 一般抵押權

　　第二節 最高額抵押權

　　第十七章 質權

　　第一節 動產質權

　　第二節 權利質權

　　第十八章 留置權

　　第五編 占有

　　第十九章 占有

　　附則

　　中華人民共和國物權法

　　第一編 總則

　　第一章 基本原則

　　第一條 為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。

　　第二條 因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。

　　本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。

　　本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

　　第三條 國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。

　　國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。

　　國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。

　　第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

　　第五條 物權的種類和內容，由法律規定。

　　第六條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

　　第七條 物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第八條 其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定。

　　第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅

　　第一節 不動產登記

　　第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

　　依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

　　國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

　　第十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

　　第十二條 登記機構應當履行下列職責：

　?。ㄒ唬┎轵炆暾埲颂峁┑臋鄬僮C明和其他必要材料；

　?。ǘ┚陀嘘P登記事項詢問申請人；

　?。ㄈ┤鐚?、及時登記有關事項；

　?。ㄋ模┓?、行政法規規定的其他職責。

　　申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

　　第十三條 登記機構不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┮髮Σ粍赢a進行評估；

　?。ǘ┮阅隀z等名義進行重復登記；

　?。ㄈ┏龅怯浡氊煼秶钠渌袨?。

　　第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

　　第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

　　不動產登記簿由登記機構管理。

　　第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

　　第十八條 權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。

　　第十九條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

　　不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

　　預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

　　因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

　　第二十二條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。

　　第二節 動產交付

　　第二十三條 動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。

　　第二十四條 船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

　　第二十五條 動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。

　　第二十六條 動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。

　　第二十七條 動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。

　　第三節 其他規定

　　第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

　　第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

　　第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

　　第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

　　第三章 物權的保護

　　第三十二條 物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

　　第三十三條 因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

　　第三十四條 無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

　　第三十五條 妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

　　第三十六條 造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

　　第三十七條 侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。

　　第三十八條 本章規定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。

　　侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二編 所有權

　　第四章 一般規定

　　第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

　　第四十條 所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

　　第四十一條 法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。

　　第四十二條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

　　征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

　　征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

　　任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

　　第四十三條 國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。

　　第四十四條 因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。

　　第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權

　　第四十五條 法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。

　　國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。

　　第四十六條 礦藏、水流、海域屬于國家所有。

　　第四十七條 城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。

　　第四十八條 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外。

　　第四十九條 法律規定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。

　　第五十條 無線電頻譜資源屬于國家所有。

　　第五十一條 法律規定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。

　　第五十二條 國防資產屬于國家所有。

　　鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬于國家所有。

　　第五十三條 國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。

　　第五十四條 國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。

　　第五十五條 國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。

　　第五十六條 國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。

　　第五十七條 履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。

　　違反國有財產管理規定，在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a損失的，應當依法承擔法律責任。

　　第五十八條 集體所有的不動產和動產包括：

　?。ㄒ唬┓梢幎▽儆诩w所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；

　?。ǘ┘w所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；

　?。ㄈ┘w所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；

　?。ㄋ模┘w所有的其他不動產和動產。

　　第五十九條 農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。

　　下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：

　?。ㄒ唬┩恋爻邪桨?/a>以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；

　?。ǘ﹤€別土地承包經營權人之間承包地的調整；

　?。ㄈ┩恋匮a償費等費用的使用、分配辦法；

　?。ㄋ模┘w出資的企業的所有權變動等事項；

　?。ㄎ澹┓梢幎ǖ钠渌马?。

　　第六十條 對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：

　?。ㄒ唬儆诖遛r民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；

　?。ǘ┓謩e屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；

　?。ㄈ儆卩l鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

　　第六十一條 城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。

　　第六十二條 集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。

　　第六十三條 集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。

　　集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

　　第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。

　　第六十五條 私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。

　　國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益。

　　第六十六條 私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。

　　第六十七條 國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產，投到企業的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利并履行義務。

　　第六十八條 企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。

　　企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。

　　第六十九條 社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保護。

　　第六章 業主的建筑物區分所有權

　　第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　第七十一條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

　　第七十二條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

　　業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

　　第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

　　第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

　　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

　　第七十五條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

　　地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

　　第七十六條 下列事項由業主共同決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；

　?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理規約；

　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

　?。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　第七十八條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第七十九條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

　　第八十條 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　第八十一條 業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

　　對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

　　第八十二條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。

　　第八十三條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

　　業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第七章 相鄰關系

　　第八十四條 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

　　第八十五條 法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。

　　第八十六條 不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

　　對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

　　第八十七條 不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

　　第八十八條 不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

　　第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

　　第九十條 不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。

　　第九十一條 不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

　　第九十二條 不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。

　　第八章 共有

　　第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

　　第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

　　第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

　　第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

　　第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　第九十八條 對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

　　第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

　　第一百條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

　　共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

　　第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

　　第一百零二條 因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

　　第一百零三條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

　　第一百零四條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

　　第一百零五條 兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。

　　第九章 所有權取得的特別規定

　　第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

　?。ㄒ唬┦茏屓耸茏屧摬粍赢a或者動產時是善意的；

　?。ǘ┮院侠淼膬r格轉讓；

　?。ㄈ┺D讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

　　當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

　　第一百零七條 所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。

　　第一百零八條 善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

　　第一百零九條 拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。

　　第一百一十條 有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領??；不知道的，應當及時發布招領公告。

　　第一百一十一條 拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

　　第一百一十二條 權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。

　　權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。

　　拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。

　　第一百一十三條 遺失物自發布招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。

　　第一百一十四條 拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法等法律另有規定的，依照其規定。

　　第一百一十五條 主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。

　　第一百一十六條 天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。

　　法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。

　　第三編 用益物權

　　第十章 一般規定

　　第一百一十七條 用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。

　　第一百一十八條 國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。

　　第一百一十九條 國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規定的除外。

　　第一百二十條 用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。

　　第一百二十一條 因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。

　　第一百二十二條 依法取得的海域使用權受法律保護。

　　第一百二十三條 依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利受法律保護。

　　第十一章 土地承包經營權

　　第一百二十四條 農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。

　　農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度。

　　第一百二十五條 土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。

　　第一百二十六條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。

　　前款規定的承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。

　　第一百二十七條 土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

　　縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。

　　第一百二十八條 土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。

　　第一百二十九條 土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　第一百三十條 承包期內發包人不得調整承包地。

　　因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規定辦理。

　　第一百三十一條 承包期內發包人不得收回承包地。農村土地承包法等法律另有規定的，依照其規定。

　　第一百三十二條 承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償。

　　第一百三十三條 通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

　　第一百三十四條 國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規定。

　　第十二章 建設用地使用權

　　第一百三十五條 建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

　　第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

　　第一百三十七條 設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

　　工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

　　嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。

　　第一百三十八條 采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

　　建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：

　?。ㄒ唬┊斒氯说拿Q和住所；

　?。ǘ┩恋亟缰?、面積等；

　?。ㄈ┙ㄖ?、構筑物及其附屬設施占用的空間；

　?。ㄋ模┩恋赜猛?；

　?。ㄎ澹┦褂闷谙?；

　?。┏鲎尳鸬荣M用及其支付方式；

　?。ㄆ撸┙鉀Q爭議的方法。

　　第一百三十九條 設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。

　　第一百四十條 建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

　　第一百四十一條 建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。

　　第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。

　　第一百四十三條 建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。

　　第一百四十四條 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

　　第一百四十五條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

　　第一百四十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

　　第一百四十七條 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

　　第一百四十八條 建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

　　第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

　　第一百五十條 建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

　　第一百五十一條 集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。

　　第十三章 宅基地使用權

　　第一百五十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

　　第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

　　第一百五十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

　　第一百五十五條 已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

　　第十四章 地役權

　　第一百五十六條 地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。

　　前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

　　第一百五十七條 設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。

　　地役權合同一般包括下列條款：

　?。ㄒ唬┊斒氯说男彰蛘呙Q和住所；

　?。ǘ┕┮鄣睾托枰鄣氐奈恢?；

　?。ㄈ├媚康暮头椒?；

　?。ㄋ模├闷谙?；

　?。ㄎ澹┵M用及其支付方式；

　?。┙鉀Q爭議的方法。

　　第一百五十八條 地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　第一百五十九條 供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。

　　第一百六十條 地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。

　　第一百六十一條 地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

　　第一百六十二條 土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

　　第一百六十三條 土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

　　第一百六十四條 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。

　　第一百六十五條 地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

　　第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

　　第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

　　第一百六十八條 地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

　?。ㄒ唬┻`反法律規定或者合同約定，濫用地役權；

　?。ǘ┯袃斃霉┮鄣?，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

　　第一百六十九條 已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

　　第四編 擔保物權

　　第十五章 一般規定

　　第一百七十條 擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。

　　第一百七十一條 債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權。

　　第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法和其他法律的規定。

　　第一百七十二條 設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外。

　　擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。

　　第一百七十三條 擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。

　　第一百七十四條 擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

　　第一百七十五條 第三人提供擔保，未經其書面同意，債權人允許債務人轉移全部或者部分債務的，擔保人不再承擔相應的擔保責任。

　　第一百七十六條 被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償。

　　第一百七十七條 有下列情形之一的，擔保物權消滅：

　?。ㄒ唬┲鱾鶛嘞麥?；

　?。ǘＮ餀鄬崿F；

　?。ㄈ﹤鶛嗳朔艞墦Ｎ餀?；

　?。ㄋ模┓梢幎〒Ｎ餀嘞麥绲钠渌樾?。

　　第一百七十八條 擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。

　　第十六章 抵押權

　　第一節 一般抵押權

　　第一百七十九條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

　　前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

　　第一百八十條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

　?。ㄒ唬┙ㄖ锖推渌恋馗街?；

　?。ǘ┙ㄔO用地使用權；

　?。ㄈ┮哉袠?、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；

　?。ㄋ模┥a設備、原材料、半成品、產品；

　?。ㄎ澹┱诮ㄔ斓慕ㄖ?、船舶、航空器；

　?。┙煌ㄟ\輸工具；

　?。ㄆ撸┓?、行政法規未禁止抵押的其他財產。

　　抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

　　第一百八十一條 經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。

　　第一百八十二條 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。

　　第一百八十三條 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

　　第一百八十四條 下列財產不得抵押：

　?。ㄒ唬┩恋厮袡?；

　?。ǘ└?、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；

　?。ㄈW校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；

　?。ㄋ模┧袡?、使用權不明或者有爭議的財產；

　?。ㄎ澹┮婪ū徊榉?、扣押、監管的財產；

　?。┓?、行政法規規定不得抵押的其他財產。

　　第一百八十五條 設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。

　　抵押合同一般包括下列條款：

　?。ㄒ唬┍粨鶛嗟姆N類和數額；

　?。ǘ﹤鶆杖寺男袀鶆盏钠谙?；

　?。ㄈ┑盅贺敭a的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；

　?。ㄋ模５姆秶?。

　　第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

　　第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

　　第一百八十八條 以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　第一百八十九條 企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　依照本法第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。

　　第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

　　第一百九十一條 抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

　　第一百九十二條 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

　　第一百九十三條 抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

　　第一百九十四條 抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。

　　債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

　　第一百九十五條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。

　　抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

　　抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

　　第一百九十六條 依照本法第一百八十一條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定：

　?。ㄒ唬﹤鶆章男衅趯脻M，債權未實現；

　?。ǘ┑盅喝吮恍嫫飘a或者被撤銷；

　?。ㄈ┊斒氯思s定的實現抵押權的情形；

　?。ㄋ模﹪乐赜绊憘鶛鄬崿F的其他情形。

　　第一百九十七條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

　　前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

　　第一百九十八條 抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　第一百九十九條 同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：

　?。ㄒ唬┑盅簷嘁训怯浀?，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；

　?。ǘ┑盅簷嘁训怯浀南扔谖吹怯浀氖軆?；

　?。ㄈ┑盅簷辔吹怯浀?，按照債權比例清償。

　　第二百條 建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

　　第二百零一條 依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

　　第二百零二條 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

　　第二節 最高額抵押權

　　第二百零三條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。

　　最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。

　　第二百零四條 最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。

　　第二百零五條 最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。

　　第二百零六條 有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：

　?。ㄒ唬┘s定的債權確定期間屆滿；

　?。ǘ]有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；

　?。ㄈ┬碌膫鶛嗖豢赡馨l生；

　?。ㄋ模┑盅贺敭a被查封、扣押；

　?。ㄎ澹﹤鶆杖?、抵押人被宣告破產或者被撤銷；

　?。┓梢幎▊鶛啻_定的其他情形。

　　第二百零七條 最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章第一節一般抵押權的規定。

　　第十七章 質權

　　第一節 動產質權

　　第二百零八條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。

　　前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。

　　第二百零九條 法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質。

　　第二百一十條 設立質權，當事人應當采取書面形式訂立質權合同。

　　質權合同一般包括下列條款：

　?。ㄒ唬┍粨鶛嗟姆N類和數額；

　?。ǘ﹤鶆杖寺男袀鶆盏钠谙?；

　?。ㄈ┵|押財產的名稱、數量、質量、狀況；

　?。ㄋ模５姆秶?；

　?。ㄎ澹┵|押財產交付的時間。

　　第二百一十一條 質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。

　　第二百一十二條 質權自出質人交付質押財產時設立。

　　第二百一十三條 質權人有權收取質押財產的孳息，但合同另有約定的除外。

　　前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

　　第二百一十四條 質權人在質權存續期間，未經出質人同意，擅自使用、處分質押財產，給出質人造成損害的，應當承擔賠償責任。

　　第二百一十五條 質權人負有妥善保管質押財產的義務；因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

　　質權人的行為可能使質押財產毀損、滅失的，出質人可以要求質權人將質押財產提存，或者要求提前清償債務并返還質押財產。

　　第二百一十六條 因不能歸責于質權人的事由可能使質押財產毀損或者價值明顯減少，足以危害質權人權利的，質權人有權要求出質人提供相應的擔保；出質人不提供的，質權人可以拍賣、變賣質押財產，并與出質人通過協議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務或者提存。

　　第二百一十七條 質權人在質權存續期間，未經出質人同意轉質，造成質押財產毀損、滅失的，應當向出質人承擔賠償責任。

　　第二百一十八條 質權人可以放棄質權。債務人以自己的財產出質，質權人放棄該質權的，其他擔保人在質權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

　　第二百一十九條 債務人履行債務或者出質人提前清償所擔保的債權的，質權人應當返還質押財產。

　　債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，質權人可以與出質人協議以質押財產折價，也可以就拍賣、變賣質押財產所得的價款優先受償。

　　質押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

　　第二百二十條 出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿后及時行使質權；質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。

　　出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠于行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任。

　　第二百二十一條 質押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸出質人所有，不足部分由債務人清償。

　　第二百二十二條 出質人與質權人可以協議設立最高額質權。

　　最高額質權除適用本節有關規定外，參照本法第十六章第二節最高額抵押權的規定。

　　第二節 權利質權

　　第二百二十三條 債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：

　?。ㄒ唬﹨R票、支票、本票；

　?。ǘ﹤?、存款單；

　?。ㄈ﹤}單、提單；

　?。ㄋ模┛梢赞D讓的基金份額、股權；

　?。ㄎ澹┛梢赞D讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權；

　?。召~款；

　?。ㄆ撸┓?、行政法規規定可以出質的其他財產權利。

　　第二百二十四條 以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自權利憑證交付質權人時設立；沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。

　　第二百二十五條 匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現日期或者提貨日期先于主債權到期的，質權人可以兌現或者提貨，并與出質人協議將兌現的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存。

　　第二百二十六條 以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。

　　基金份額、股權出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

　　第二百二十七條 以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。

　　知識產權中的財產權出質后，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產權中的財產權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

　　第二百二十八條 以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。

　　應收賬款出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

　　第二百二十九條 權利質權除適用本節規定外，適用本章第一節動產質權的規定。

　　第十八章 留置權

　　第二百三十條 債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。

　　前款規定的債權人為留置權人，占有的動產為留置財產。

　　第二百三十一條 債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外。

　　第二百三十二條 法律規定或者當事人約定不得留置的動產，不得留置。

　　第二百三十三條 留置財產為可分物的，留置財產的價值應當相當于債務的金額。

　　第二百三十四條 留置權人負有妥善保管留置財產的義務；因保管不善致使留置財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

　　第二百三十五條 留置權人有權收取留置財產的孳息。

　　前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

　　第二百三十六條 留置權人與債務人應當約定留置財產后的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。

　　留置財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

　　第二百三十七條 債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿后行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。

　　第二百三十八條 留置財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。

　　第二百三十九條 同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。

　　第二百四十條 留置權人對留置財產喪失占有或者留置權人接受債務人另行提供擔保的，留置權消滅。

　　第五編 占有

　　第十九章 占有

　　第二百四十一條 基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。

　　第二百四十二條 占有人因使用占有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，惡意占有人應當承擔賠償責任。

　　第二百四十三條 不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。

　　第二百四十四條 占有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，占有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失。

　　第二百四十五條 占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。

　　占有人返還原物的請求權，自侵占發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。

　　附則

　　第二百四十六條 法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定。

　　第二百四十七條 本法自20**年10月1日起施行。