案例描述:
某一天,某花園B棟的一位租戶想要搬出原業主的一部分家私,他多渠道聯系正在國外的業主,但就是聯系不上,照管理規定,租戶搬出家私,必須要有業主的書面許可,否則管理處不給予放行。急于搬出的住戶情急之下,找到管理處領導,懇請給予特殊照顧。
處理過程:
管理處若簡單放行,恐怕會損害業主的利益;東若不放行,又使住戶感到非常的不滿意,鑒于租用戶只是搬出部分家私,就提出了一個變通的辦法:由租戶列出所搬出家私的清單,并暫交與家私價值大約等同的押金,管理處作好記錄,并出具收取押金的收據,一旦租戶能提供業主的書面許可,管理處立即全額退回押金,這位租戶覺得管理處建議合情合理,便欣然接受了。
案例點評:
執行規章制度必須一絲不茍,但一絲不茍不等于死交住條條框框不放,正確的作法是把握住規章制度的基本精神,把原則性與靈活性結合起來。
篇2：物管案例：租戶欠繳物業管理費，物業管理公司能否向業主催繳
物管案例：租戶欠繳物業管理費，物業管理公司能否向業主催繳
去年8月，某業主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業管理費由王小姐承擔。前幾天，該業主收到物業公司的催款函，說已欠付近一年的物業管理費。為此業主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業費，物業公司不應再向業主催繳物業管理費？
[案例分析]
根據規定，物業管理公司按照其與業主簽訂的物業管理服務合同提供物業管理服務后，有權按照合同向業主收取約定的物業費。對業主來說，在接受了物業管理公司提供的物業管理服務后，有義務按約定支付相應的物業費。
在房屋出租期間，房東應將出租情況及時書面告知物業公司。物業管理公司可根據房東和房客對物業費繳付的具體約定向有關義務人收取物業費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業費，物業管理公司可直接向房客收取，但業主要承擔連帶責任。若租賃合同對物業費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔的，物業費應當由房東承擔。
根據以上分析，若王小姐不按約定繳物業費，物業規律公司向業主收取物業費是有法律依據的，因為你要承擔連帶責任。當然，在繳完欠付的物業費后，業主可向王小姐追償，并可追究她相應的違約責任。
[解決方法]
物業管理公司接到業主投訴后，應與業主溝通，說明上述觀點，以求得業主的理解。同時，還應提請業主了解在房屋對外租賃時，應到物業管理告訴履行必要的手續，以便物業管理公司了解掌握業主租賃情況，配合業主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現。
[相關法規制度]
1．城市房屋租賃管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強城市房屋租賃管理，維護房地產市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮的房屋租賃。
第三條 房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法。
承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租。
第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。
第五條 房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。
第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：
?。ㄒ唬┪匆婪ㄈ〉梅课菟袡嘧C的；
?。ǘ┧痉C關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；
?。ㄈ┕灿蟹课菸慈〉霉灿腥送獾?；
?。ㄋ模鄬儆袪幾h的；
?。ㄎ澹儆谶`法建筑的；
?。┎环习踩珮藴实?；
?。ㄆ撸┮训盅?，未經抵押權人同意的；
?。ò耍┎环瞎?、環保、衛生等主管部門有關規定的；
?。ň牛┯嘘P法律、法規規定禁止出租的其他情形。
第七條 住宅用房的租賃，應當執行國家的房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。
租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
第八條 國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。
省、自治區建設行政主管部門主管本行政區域內城市房屋租賃管理工作。
市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）主管本行政區域內的城市房屋租賃管理工作。
第二章 租賃合同
第九條 房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款；
?。ㄒ唬┊斒氯诵彰蛘呙Q及住所；
?。ǘ┓课莸淖?、面積、裝修及設施狀況；
?。ㄈ┳赓U用途；
?。ㄋ模┳赓U期限；
?。ㄎ澹┳饨鸺敖桓斗绞?；
?。┓课菪蘅権熑?；
?。ㄆ撸┺D租的約定；
?。ò耍┳兏徒獬贤臈l件；
?。ň牛┻`約責任；
?。ㄊ┊斒氯思s定的其他條款。
第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新答訂租賃合同。
第十一條 租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。
出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同
住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。
第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同；
?。ㄒ唬┓戏梢幎ɑ蛘吆贤s定可以變更或解除合同條款的；
?。ǘ┮虿豢煽沽χ率棺赓U合同不能繼續履行的；
?。ㄈ┊斒氯藚f商一致的。
因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。
第三章 租賃登記
第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。
答訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。
第十四條 房屋租賃當事人應當在租賃合同答訂后30日內，持本辦法第十五條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。
第十五條 申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：
?。ㄒ唬孀赓U合同；
?。ǘ┓课菟袡嘧C書；
?。ㄈ┊斒氯说暮戏ㄗC件；
?。ㄋ模┏鞘腥嗣裾幎ǖ钠渌募?。
出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。
出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。
第十六條 房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》。
縣人民政府所在地以外的建制鎮的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產管理部門委托的機構審查，并頒發《房屋租賃證》。
第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，房屋租賃證作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。
第十八條 嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應當向原發證機關申請補發。
第四章 當事人的權利和義務
第十九條 房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，享有權利，并承擔相應的義務。
出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。
第二十條 出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。
第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。
租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。
第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。
第二十三條 承租人應當愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改。護建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。
因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。
第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；
?。ㄒ唬⒊凶獾姆课萆米赞D租的；
?。ǘ⒊凶獾姆课萆米赞D讓、轉借他人或擅自調換使用的；
?。ㄈ⒊凶獾姆课萆米圆鸶慕Y構或改變用途的；
?。ㄋ模┩锨纷饨鹄塾嬃鶄€月以上的；
?。ㄎ澹┕米≌梅繜o正當理由閑置六個月以上的；
?。┳庥贸凶夥课葸M行違法活動的；
?。ㄆ撸┕室鈸p壞承租房屋的；
?。ò耍┓?、法規規定其他可以收回的。
第二十五條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有士地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規定時，從其規定。
第五章 轉租
第二十六條 房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
第二十七條 承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。
出租人可以從轉租中獲得收益。
第二十八條 房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照本辦法的規定辦理登記備案手續。
第二十九條 轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。
第三十條 轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。
第三十一條 轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。
第六章 法律責任
第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰；
?。ㄒ唬﹤卧?、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；
?。ǘ┎话雌谏陥?、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，并可處以罰款；
?。ㄈ┪凑鞯贸鲎馊送夂臀崔k理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。
第三十三條 違反本辦法，情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關給予行政處分，情節嚴重、構成犯罪的，由司機機關依法追究刑事責任。
第七章 附則
第三十五條 未設鎮建制的工礦區、國有農場。林場等房屋租賃，參照本辦法執行。
第三十六條 省、自治區建設行政主管部門，直轄市人民政府房地產管理部門可以根據本辦法制定實施細則。
第三十七條 本辦法由建設部負責解釋。
第三十八條 本辦法自1995年6月1日起施行。
篇3：物管案例:租戶亂拋臟物怎么辦
某日，某商城管理處的工作人員巡視時，發現三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發出陣陣異味。經過觀察詢問，查明這些污水和塑料袋來自于三樓一間從事足底按摩的店鋪。這家足底按摩店的員工認為洗手盆是公用的設施，就隨意潑灑，有時甚至遠離幾米，就將裝有按摩用過污水的塑料袋向洗手盆潑去。
就此問題，管理處主管上門找該店老板溝通。沒用多說，老板就表明態度，馬上整改，保證將污水直接倒在洗手盆內，將塑料袋棄置于垃圾桶內。但以后一段時間，情況依舊未變。管理處主管于是又再次登門，找到該店老板。這次老板態度大變，質問：“你們不讓我把污水倒在那里，那你說倒在哪里才對？”主管解釋說“并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們往那倒的時候要注意點兒，因為環境衛生狀況不好，大家都要受到影響?！崩习宀坏戎鞴苷f完就頭一搖：“那我不管！”。結果，碰了一個不軟不硬的釘子。
[案例提示]
一個好的物業管理工作者需要有百折不撓的韌勁，因為物業管理中碰釘子的事太多了，一碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成。但是只有韌勁，不去調查研究，找出原因，解決業主的實際困難也不行，管理要寓于服務之中
[案例分析]
現請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。
管理處考慮到這家店鋪內缺少排水系統確有不便，隨后買來一個帶蓋的大塑料桶，送到店鋪里。向老板提出，請他們在店內將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由該店員工提出來倒掉。老板開始還很不耐煩，可看到管理處態度誠懇，服務周到，真正為業主、租戶辦事，便轉陰為晴，欣然接受了管理處的建議。當天就布置店鋪員工進行整改。從此以后，該店亂倒臟物的事再也沒有發生過。