物業糾紛--園區內違建、養雞該咋辦？

　　今年初，家住沈陽市沉河區某小區的李先生接到了法院開庭傳票，物業管理公司把他告到法院，要李先生繳納拖欠的物業費和滯納金。對于自己成為被告，李先生并不吃驚，知道這是早晚的事，因為自己已經兩年沒有交物業費了。但是提到物業費的事，李先生卻十分生氣，一口氣數落了物業公司很多不是。

　　李先生說，物業費收費標準為每月每平方米建筑面積1.5元，電梯運行服務費收費標準為每人每月12元。他也與物業公司簽訂了物業服務合同。20**年入住后，20**年發現房屋飄窗漏水，20**年4月李先生要求物業維修，物業公司沒有進入李先生家，只在墻外進行了維修，維修后屋內墻面仍生長霉菌。從20**年開始，冬天暖氣一直不熱，在零上8度到12度之間，多次找到物業，物業到李先生家多次，都說解決不了，20**年這件事交付采暖公司后才解決。接著李先生說到了自己不交物業費的主要原因是，從20**年到20**年，單元樓道內有回遷戶放置的雜物等易燃物品，他多次向物業公司反映，也向派出所反映過，都沒有得到解決，樓道內雜物堆置，影響美觀和安全。園區內存在違建，他所在樓一樓業主擅自拓展花園，還飼養些雞。前樓樓頂搭起小房，影響李先生家的采光。物業公司不管不作為，影響園區的美觀。李先生還數落到，20**年，樓上住家漏水，他家的天花板和墻都被沖了，找到物業調解，但一直沒有結果。20**年的一天的晚上，母親在小區內散步，由于沒有路燈，導致摔傷，物業到李先生家買水果看望母親，后期就再也沒來過。園區內的噴泉沒有噴水，垃圾清理不及時。20**年7月一天晚上，李先生開車進入園區，門禁吊桿忽然落下，導致他的車損壞，與物業公司協商不成，后來自行修車。李先生說，物業公司的服務有瑕疵，不符合每平方米1.5元的服務標準。

　　園區內的糾紛并不都是物業的責任

　　在沈陽市沉河區人民法院，李先生把自己遇到的問題和想法講給了法官。法官經過調查，了解了事情的來龍去脈，然后從法律的角度對李先生講了自己對案件的看法。

　　關于李先生其房屋墻體有裂縫及物業公司對房屋維修不及時的問題。因該問題涉及房屋質量與維修，物業公司對房屋并無質量擔保的義務，且維修業主自用房屋也并非物業合同的約定義務，不屬于物業公司的服務范圍。業主以此為由要求抵減物業服務費、電梯運行費沒有法律依據。業主可以另行向相關義務人主張權利。

　　關于冬天暖氣一直不熱的問題。根據物業服務合同供暖問題并非物業公司的服務范圍，業主以此理由要求抵減物業服務費、電梯運行費無法律依據。同樣業主可以另行向相關義務人主張權利。

　　關于園區內業主私自擴建房屋，拓展花園，飼養家禽等現象的問題。物業服務合同僅約定物業公司有管理園區內秩序的義務，但并未約定物業公司有對業主私自擴建房屋、飼養家禽寵物等進行強制處分的權利。實際上，李先生也沒有能夠舉證證明物業公司放任不管。物業公司稱已將園區內業主私自擴建房屋等情況向行政執法部門反映，履行了其必要的義務，所以不能認定物業公司違反了合同義務。

　　關于房屋樓上漏水的問題。該問題涉及侵權糾紛，與此案不是同一法律關系。李先生以此為由要求抵減物業服務費、電梯運行費沒有法律依據。李先生可以另行向侵權人主張權利。

　　關于車輛被門禁砸壞的問題。該問題同樣涉及侵權糾紛，與此案不是同一法律關系。李先生以此為由要求抵減物業服務費、電梯運行費沒有法律依據。李先生可以另行向侵權人主張權利。

　　其他的一些問題，有的是李先生向法院提供的證據不夠充分，有的是涉及侵權糾紛，與此案不是同一法律關系。法官建議李先生可以另行主張權利。

　　針對物業公司提出的滯納金請求，法官認為物業公司作為服務型企業，應當按照合同約定為業主提供完善的服務，李先生沒有按時交納物業服務費是因為與原告在服務義務履行上存在爭議，物業公司沒有與被告進行即時有效的溝通，李先生并非惡意欠費，故對該項訴訟請求，法院不予支持。

　　此案最終判決李先生給付物業公司物業費和電梯運行費共計4800元。

　　找對侵權人才能解決問題

　　沉河區人民法院法官靳志宇對物業公司與業主之間的這些糾紛分析說，之所以物業公司與業主發生糾紛，既有物業公司服務不完善的地方，也有業主做的不好的方面。并且還有對法律誤解的地方。物業服務企業與園區業主委員會簽訂物業服務合同，合同對包括物業公司在內的該小區全體業主具有法律約束力。物業公司依據上述物業服務合同，在該小區提供了物業服務，作為業主應按合同約定，交納物業服務費、電梯運行費。拖欠不付，屬違約行為，依法應承擔給付物業服務費、電梯運行費的違約責任。而業主遭遇侵權，應當明確侵權人，并不是在小區遇到的所有問題都是物業公司的責任，比如樓上發水把樓下住戶沖了，那么樓上住戶就是侵權人。而園區違建、養貓養狗、養雞的問題，物業公司應該與業主積極向相關行政執法部門舉報和反映情況，把園區環境搞好。如果物業公司對這些問題熟視無睹，不管不問，那么物業公司就要承擔違約責任。而作為業主也要注意保留物業公司怠于管理、服務不到位的證據。

　　靳志宇還說，法院審理物業公司與業主糾紛案件時也注意到物業公司的服務意識問題，因此，在審理案件中也會提醒涉案的物業公司要完善服務，誠信、誠心按照物業服務合同為業主服務，這樣才會讓業主滿意。

篇2：物管案例討論:物業不管小區違建 業主以暴制暴

　　物管案例討論：物業不管小區違建，業主以暴制暴

　　小區業主違建,物業公司應承擔何種責任?有的物業公司坐視不管,有的則是想管也管不了。

　　廣州市城市管理綜合執法局近期出臺的《廣州市查處和控制違法建設實施辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《實施辦法》)首次明確物業公司應為小區業主違建擔責,但據記者對今年廣州十余起涉及物業公司的違建報料案例的采訪調查,物業“控違”面臨著不可忽視的現實困境。

　　9月20日,《實施辦法》征求意見即將結束。律師和專家意見認為,讓物管對違建擔責確有必要,但罰款措施卻未必能夠奏效,此外,僅靠物業“控違”也是不夠的,關鍵應嚴格執法,完善對相關部門的問責機制。

　　【坐視不管】

　　共同利益讓物管閉嘴

　　黎先生住在盤福新街某大院內,距離自家房子1.2米之隔的一棟3層違建樓將自家樓房的東南方向死死堵住,嚴重影響家里的采光和通風,黎先生苦不堪言。

　　黎先生屢次找居委會及物業部門交涉,但由于涉及政府內部相關人員,相關部門均不予干涉。今年端午節期間,業主搶建第3層樓房,無奈的黎先生只能向媒體求助。但在報道的第二天,業主仍繼續施工,黎先生便掄起大錘自己動手拆房?！皩嵲跊]辦法了,我只能以暴制暴?！?/P>

　　在黎先生的堅持下,目前該樓房尚未完工。業主在樓前堆積著鋼筋、泥沙等材料,準備亞運后繼續開工。黎先生介紹,該處存在多處違建,很多人家都在自家陽臺搭建違建物,圈養雞鴨?！按蠹夷愦钗乙泊?占地為王,互不干涉,都默認這種行為?！?/P>

　　王先生家住廣州某別墅區,小區內的違建之風強盛,多戶業主私自改建地窖、房間,對小區的綠化及環境造成很大影響。王先生為此向小區物業管理部門反映,但物業部門對于住戶的投訴一直不予理睬?！斑@其中牽扯到物業部門的利益,只要違建的業主給他們送錢,多交些物業管理費,就相安無事?！?/P>

　　【苦口婆心】

　　物管勸止被當耳旁風

　　劉小姐家住廣州開創大道某別墅區,小區內50多套物業約三成都存在違建。一些居住在山體別墅的業主往地下挖多了2層樓,每戶多出了約200多平方米的違建面積。而一些非山體別墅的業主,則利用車庫和花園,進行橫向擴張。其中,一戶業主在自家的違建建筑上開落地窗,窗口正好對著劉小姐家的主臥室,屋里的一舉一動鄰居都看得一清二楚。

　　為此,劉小姐向小區物業投訴,物業部門與業主進行溝通,并在門上貼通知讓業主對違建進行整改,但違建業主一直不予配合。物業公司無法強制采取措施,只能一直與業主僵持。

　　違建業主表示,違建已成事實,無法整改。甚至有業主為了避開亞運期間狠抓違建的風頭,不在別墅內居住,準備過了亞運嚴查期,再找關系解決。

　　劉小姐無奈表示:“大家都靜悄悄的,對于物業的勸止都不理不睬,只能不了了之?！?/P>

　　更有甚者,對于一些別墅區的違建工程,已有執法部門進行了拆除,但停息了一段時間之后,風聲一過便又卷土重來。

　　【越俎代庖】

　　物管親自拆違成被告

　　廣州番禺某小區內一業主馬先生20**年在自家陽臺上搭建起一座封閉的玻璃屋,擋住了隔壁王小姐兩間房屋的采光和通風。物業公司接到王小姐對馬家違建的多次投訴后,在小區居委會、業主委員會和城管人員監督下,于20**年3月將違建的玻璃屋拆除。

　　事后,物業公司被業主告上法庭,認為他們在沒有認定書的情況下,拆除他們的玻璃屋是破壞私人財產的行為,要求其賠償玻璃屋的裝修費和材料費。番禺區人民法院判決該物業公司賠償業主7540元。

　　番禺人民法院在判決書上認定物業公司違反了國家《物業管理條例》第四十六條:“對物業管理區域內有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面違反法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告?！?/P>

　　法院認為法律沒有賦予該物業公司具體的行政執法權力,所以該物業公司聘請拆遷隊來拆除業主的違建物,是不合法的。

　　物業公司對這份判決表示不服,目前正在向廣州市中級人民法院上訴。其副總經理吳小姐說:“現在小區里好多戶都開始在陽臺上搭建小屋,有人甚至比之前的更嚴重,但我們都不敢再管了?！?/P>

　　現實困境

　　物業不作為,罰款有效嗎?

　　廣州市城管執法局8月20日公布的《實施辦法》第二十條首次明確規定:對已經實行物業管理的區域內發生的違法建設行為,物業服務企業應當予以及時制止,并向相關行政主管部門報告,否則將由國土房管部門處以2000元以上5000元以下罰款。

　　這一條款在受到廣泛肯定的同時,也有人提出了擔憂。廣東勝倫律師事務所律師劉繼承

認為,處罰的目的是敦促物業公司及時發現違建,事前防控,懲罰金額是否適當要以能否實現這一目的來衡量?！皩τ谝恍┐蟮倪`建,其中牽涉的利益遠遠超出了懲罰金的金額數目,如此的處罰未必能夠奏效?！?/P>

　　即使物業公司如實舉報,對于遏止違建又真能奏效嗎?若果真如此,番禺案例中的物業公司也不會親自動手“拆違”了?！叭绻劝堰`建認定書等一切手續辦理下來再去拆的話,起碼得半年以上,不如自己動手?！逼涓笨偨浝韰切〗阏f。

　　當地城管馬隊長表示,城管一接到物業公司反映業主違建的情況,就反復勸說其自行拆除,還將業主、居委會、物業公司、業主委員會等人召集座談,但業主不配合,就這樣耗了半年時間?！艾F在違建太多了,完全按程序辦,根本辦不完?！?/P>

　　專家建議

　　完善執法部門問責機制

　　中國社科院城市發展與環境研究中心主任傅崇蘭認為,目前違章建筑大范圍存在的原因主要在于兩方面,一是法制建設不完善,二是相關部門執法不嚴,這也是當前治理違建問題亟需完成的兩大任務。

　　劉繼承認為,一些人事不關己,對違章建筑的存在置之不理,相關部門則牽涉到利益而不敢管制,沒能起到應有的監督、報告職責,才會導致違建的大范圍存在。

　　傅崇蘭承認,當前城管執法的確存在著人力不足、資金缺乏等困難,但作為執法部門,城管、街道等必須帶頭執法、嚴格執法,形成良好的社會氛圍,從源頭上杜絕違建的存在。

　　傅崇蘭提出,在明確物業管理部門舉報違建之責任的同時,更應對城管部門的工作進行問責。而且城管作為違建直接監管部門,權力較大,承擔的責任相應比物管也更大。他建議建立20天問責制,即對于市民的違建投訴,必須在20天內進行回復,不得無限期拖延。