業主拒交物業費

　　這六種情況法官都不同意

　　近年，法院受理的物業服務合同糾紛案件數量較多，隨著公民法律意識和證據意識的增強，在是否繳納物業費及如何繳納物業費的問題上，業主行使抗辯權的事由愈加繁多。但是看似都是依據物業服務合同提出的抗辯意見，有的業主最后得到了法院的支持，有的案件卻以業主敗訴收尾。那么在物業服務合同糾紛案件中，業主如何正當提出自己的抗辯意見呢?本文針對業主在物業服務合同中的主要抗辯意見分析如下：

　　1、 業主以非前期物業服務合同當事人為由抗辯

　　前期物業服務合同是在業主大會還未成立時，由建設單位和物業服務企業就物業的有關事項所達成的協議。合同的簽訂主體并非業主主要是因為小區在建設之初，面臨著入住率低等現實情況，無法成立業主大會，不能行使選聘、管理等權利，所以由建設單位代為行使。

　　雖然業主并未加入前期物業服務合同的訂立過程，非合同的簽訂主體，但是該合同的內容卻是與業主的利益息息相關的，業主仍受合同效力的約束。這主要是由于在商品房買賣合同簽訂后，前期物業服務合同的規定已經包含于商品房買賣協議之中，建設單位所享有的物業服務之債權發生轉移，業主取得了這一債權，因而享有前期物業合同中的權利、同時也要履行合同中的義務，所以可以說前期物業服務合同具有涉他性的特點。故非業主本人簽訂的前期物業服務合同的效力可以追及業主，所以業主的“并非合同當事人”不能成為抗辯理由。

　　2、 業主以未享受或者無需接受相關物業服務為由抗辯

　　根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱物業服務糾紛司法解釋)第6條規定：物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。業主提出物業服務提供方單方面強行中止服務，需向法院提交相應的證據加以證明。若無證據證明，僅以未享受服務進行抗辯，則無法得到法院支持。

　　3、業主以物業服務企業未盡到安全保障義務造成業主財產損失為由抗辯

　　業主需證明物業服務企業存在違反合同約定或者法律規定的安保義務的行為、這一行為給業主造成了財產損失、違約行為與財產損失之間存在因果關系。物業服務企業的安保義務源于法律相關規定和合同約定。法定的安保義務主要是在各地的物業管理條例中規定的物業服務企業對違反小區安全管理行為的制止義務以及防止小區內出現安全問題的協助義務。業主可以依據物業服務合同的約定提起違約之訴，也可以依據法律的相關規定提起侵權之訴。當物業服務企業未盡到安保義務時，其向業主行使物業費請求權，業主可以以未盡到安保義務為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務”是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為;但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認定中會根據安保責任范圍以及業主的具體損失來酌情減免物業費。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務為標準界定安保義務。因為任意擴大義務范圍會加重物業服務企業的責任，加深物業服務關系雙方的矛盾。

　　4、以建設單位未交付房屋為由抗辯

　　《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區分所有權解釋》)第1條規定：取得建筑物專有部分所有權或基于與建設單位之間的商品房買賣合同，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。故業主資格認定有兩種：一、業主基于商品房買賣合同，對專有部分進行事實上的支配和控制，即是對該部分的合法占有。在無特別約定時，買受人對于專有部分的占有通過建設單位的交付行為得以實現。遵照我國司法實踐中的交易習慣，開發商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認后才完成交付行為，此時無論是否辦理房屋產權登記，均視為小區業主;二、如果已經辦理了房屋產權登記手續，即已經獲得該房屋的所有權，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業主資格。

　　5、業主以物業服務企業違反維修義務為由抗辯

　　維修義務主要來源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設施，不包括室內部分的維修;在維修范圍約定不明情況下，依據《建筑物區分所有權解釋》第2、3條對建筑物的共有部分和專有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責任由物業服務企業承擔，業主承擔專有部分的維修責任?！段飿I服務糾紛司法解釋》第3條規定物業服務企業違反維修、養護義務時應負相應的違約責任。若業主可以提供證據證明物業服務方告的行為違反物業管理公約中的維修和養護義務，業主依據合同的約定行使抗辯權是可以得到支持的。但是業主需要避免“只要小區物業出現問題就找物業服務企業”的思維。對于維護義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果小區物業在國家規定的保修期和保修范圍內，由建設單位負物業的保修義務;在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔維修和養護義務，物業服務企業也可以對業主提供有償的維修服務;小區共有部分、公共設施設備，由物業服務企業承擔維修和養護義務，物業服務企業履行義務時，可使用小區的住宅專項維修基金。

　　6、業主以物業服務企業提供的物業服務存在瑕疵為由抗辯

　　物業服務具有時間持續性及無法計量性，物業服務的內容、質量難以明確，一般還是以合同約定的標準衡量。對于合同約定較為概括，則可以參考我國相關法律、法規、政策性文件作出的相關的補充性的一般標準。對于我國相關法律、法規和政策性文件也沒有補充性規定時，應該以物業服務行業的行業標準或者是小區內大多數業主認同的標準為依據衡量。同時依據“誰主張誰舉證”的原則，舉證證明物業服務存在瑕疵的責任一般由業主承擔。業主證明物業服務存在瑕疵的證據主要有：一是直接證明物業服務瑕疵的證據，包括照片、視頻、錄音等;二是間接證據，包括小區其他居民的證言、新聞媒體的相關報道、居委會出具的相關證明等，但間接證據的證據效力略低，若僅存在間接證據，即無法提供完整的證據鏈以證實物業服務存在瑕疵的情況下，業主也很可能敗訴。

篇2：解析物業服務合同糾紛特點解決對策

　　解析物業服務合同糾紛特點及解決對策

　　近年來，隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化和住房商品化的快速發展，房屋所有權也逐漸由政府所有轉為個人所有。政府逐漸退出了房屋管理這一領域，對物業的管理漸漸由房管局移至物業服務企業。物業管理企業的產生和發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極的作用。在物業管理快速發展的同時，物業糾紛不斷，業主滿意程度較低，物業服務合同糾紛案件在全國法院審理范圍內都呈逐年上升的趨勢。

　　所謂物業服務合同糾紛，是指在某一特定區域內，物業管理企業在依據物業服務合同實施物業管理和服務的過程中，與業主或者業主委員會、房地產開發企業因物業管理與服務、服務收費、安全管理等利益沖突而產生的糾紛，是一種較為普遍的民事糾紛。

　　一、物業服務合同糾紛產生的原因

　　1、業主對物業管理公司的所提供的服務不滿意。隨著人們生活水平的提高，人們對物業管理專業服務的需求量迅速增加，從而對服務質量的要求也在相應提高。實踐中，許多業主都反映物業管理公司對于小區環境的管理沒有達到其預期，履行義務不到位。如：小區的綠化沒到位，小區的衛生不合格、垃圾處理不及時，甚至提出小區安全隱患大，經常有自行車、摩托車被盜的情況發生。在這種情況下，許多業主以此為由，拒絕或者拖延交納物業費。

　　2.物業服務相關法律規范、規章制度不健全，行政管理工作不夠完善

　　我國的物業管理產生于20世紀80年代，起步較晚，制度不成熟，相應的物業服務法律規范、規章制度的發展也較為滯后。直到20**年，國務院頒布了具有里程碑意義的行政法規《物業管理條例》，該條例將前期物業管理其納入法制軌道，彌補了前期物業管理缺失的境況，使規范前期物業管理市場有法可依。20**年3月《物權法》出臺，對建筑物區分所有權作出明確規定，確立了物業管理的一些基本制度，提出了一些解決物業管理問題的原則，但是，伴隨著城市房地產業的興起，物業管理領域的問題愈加復雜而多樣化，沒有可依據的對應規范，從而造成一些糾紛長期難以解決，困擾當事人和行政主管機關，規范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，為糾紛的產生提供了人為環境條件。

　　3、前期物業服務企業一般由開發商選聘，而不是由全體業主或業主委員會選聘。

　　由于前期物業公司一般是房地產開發企業的關系企業，也許是房地產開發企業成立的下屬公司，也就是我們通常所說的“父與子”關系的房地產開發企業和物業管理企業。業主往往不會去區分物業企業與房地產開發且是兩個獨立的民事主體，而認為他們就是一家的。所以業主往往會以房屋質量問題或房屋規劃、綠化率未達承諾為由，拒絕支付物業費。

　　4、業主與物業服務之間的服務合同約定不明，對服務內容、服務質量標準、收費項目及收費標準等有關事項均沒有約定。

　　由于物業管理缺乏相應的行業管理服務標準，且物業服務合同對物業管理企業管理和服務的義務約定又較為概括，業主與物業管理企業在對物業管理本身的認識上存在較大差距，業主認為既然已經交納了物業服務費，那么一旦居住過程中出現了任何問題，物業管理企業都應當管，否則就不交付費用，

　　二．物業合同糾紛的特點

　　1、案件數量增長幅度快

　　近幾年，物業服務合同糾紛案件在全國法院審理范圍內都呈逐年上升的趨勢。從案件數量上看，我院20**年受理物業服務合同糾紛案件140起，20**年受理380起，20**年截止到4月份已受理279件，在案件受理數量上呈現出不斷增長的趨勢。從這些數據中能夠看出，業主與物業服務企業之間相處的并不和睦，問題也逐年增多。

　　2、糾紛具有群體性，群眾影響大

　　由于一個物業服務區域只有一個物業服務企業，往往涉及一棟樓的業主，甚至整個小區的業主，因而規模往往很大，且矛盾激烈，群體一方自恃人多勢眾，給法院施加壓力。因此，物業公司遇到的問題往往具有同一性質，特別是在物業費的收交、公共設施的維修以及供水、用電或采暖等公共性服務方面，極易引發群體性訴訟。且由于是群體性訴訟，在審理此類糾紛時，法官需做大量的調查和調解工作，調解難度大，調解率低，很多案件要經過二審程序。

　　3、物業服務收費案件所占比例最大，物業企業勝訴率高

　　由物業服務企業作為原告提起

訴訟的案由相對較為單一，案由幾乎全部為拖欠物業管理費，而由業主作為原告提起訴訟的案件則在案由上呈現出多樣化趨勢，包括物業服務企業所提供的服務不符合合同的要求而產生的違約、物業服務企業擅自增收管理費或私自占用綠地、共有區域，以及在財產、人身等方面對業主的侵權等。

　　相對于業主個人來講，物業服務企業作為一個企業還是屬于強勢主體，其一般都有相對較為固定的專業律師來負責企業的法律業務，因此，無論是在法律知識和證據收集上，還是在訴訟經驗方面，甚至是在合同中對責任的規避等方面都比業主更有優勢。因此，對于物業服務合同糾紛這種新類型案件，由于其在我國產生的時間并不長，無論是審理案件的法官，還是物業服務從業人員，都還僅僅是處于不斷地探索階段，那么出現業主在訴訟中敗多勝少的現象也并不奇怪。

　　三、解決物業服務合同糾紛的對策

　　1，完善物業管理立法，明確和細化物業管理的服務規范和質量標準以及業主委員會的性質和職能。國務院出臺《物業管理條例》立足于依法行政，與民事糾紛審判的側重點有所不同，因此有關部門還應就審判實踐中如何更好地適用條例做進一步協調和明確。同時，房產和質量監督部門應對物業管理的行業規范、制度，服務質量標準進一步明確和細化，使物業管理行業盡快納入法制化和規范化的軌道，同時也能為法院審理物業糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。此外，應將業主委員會的性質和職能在物業管理法規中進行明確，使業主委員會與物業管理企業相對應，成為業主對物業實施民主、高效、自治化管理，甚至是調解糾紛的有效途徑。

　　2、提高開發商的履約意識及物業服務企業的服務意識

　　在法院審理的物業合同糾紛中，近半數以上的案件是因為房地產開發商的遺留問題引發的，主要包括擅自變更小區規劃、房屋出現質量問題、配套設施不全、與售房時承諾偏差太大等。應提高房地產開發商履約意識，讓開發商意識到，當前的行業不規范行為獲取的僅僅是一時性的利益，還有可能官司負身，企業要想可持續發展靠的則是商業信譽和實力，同時政府部門和行業協會等機構應對開發商進行必要的引導。

　　物業管理企業缺乏市場經濟條件下應有的平等主體意識和服務意識。業主是物業管理權的法定享有者，物業管理企業并不當然具有物業管理的權利，二者之間是平等主體間的服務和被服務的民事法律關系。只有端正了對物業管理法律關系的認識，才能從根本上提高物業管理企業的總體服務質量和水平。

　　3、完善物業服務合同

　　由于物業服務合同制度本身存在的缺陷，是導致物業服務合同糾紛的根本原因，因此，要從減少物業服務合同糾紛，降低物業服務合同案件的訴訟率，就必須要確立業主和物業服務企業雙方約定的義務在物業管理活動中處于核心地位，并且建立一套完善的物業服務合同制度。在如何確定合同內容方面，筆者認為，在物業服務合同中不要籠統約定“物業服務企業協助做好維護治安秩序和安全防范工作?！睉M量詳細地在合同中約定物業服務公司的義務。為細化物業服務企業的工作任務，可以在合同中這樣約定：對于治安秩序的維護，物業服務企業應當實行24小時值班、聘請保安N名、安裝監控設備、夜晚巡邏要達到N次（視具體情況由業主與物業服務企業約定）、貴重物品出門要登記檢查。對于安全事故的防范，物業服務企業應當經常查看小區設施狀況，在事故發生時及時向有關部門報告，及時查看受傷者的情況，將其送往醫院。

　　合同中過于籠統的規定，當糾紛發生時，業主很難確定物業服務企業的具體義務，只能推定物業服務企業具有安全保障義務，而這個義務是有限的，很顯然對業主不利。如果將物業服務企業的工作任務細化，那么業主就能夠很清楚地了解物業服務企業的義務是什么，業主自身的財務收到損失，就要看物業服務企業是否違反了合同中規定的義務，如果違反，物業公司就應當承擔責任，這樣更有利于業主維護自己的利益。

　　作者單位：江西省新建縣人民法院

篇3：對物業服務合同糾紛案件中問題探討

　　對物業服務合同糾紛案件中問題的探討

　　近年來，法院受理的物業服務合同糾紛案件成較大上升趨勢，看似小事的物業糾紛已成為當前影響和諧社會關系的一大隱患和城市發展矛盾的問題之一。筆者試就物業服務合同糾紛案件中的問題進行探討。

　　一、物業服務合同糾紛頻發的主要原因分析

　?。ㄒ唬┰V訟成本低

　　物業服務合同的訴訟費用極低，同時訴訟標的也不高，即便全部支付也完全在其可接受范圍內，而上訴對業主來說沒有太大影響，加之我們的社會誠信機制還在初級階段，所以在調解過程中當事人雙方對敗訴的影響可以部分忽視。同時，我們的宣傳也使當事人特別是業主產生了歧義，他們認為法院即便判決了，到了執行階段仍可以和解，而且不比在審理階段的損失大，加之可以對物業公司給以“教訓”，何樂而不為呢！

　?。ǘ╅_發商的原因

　　1、車位問題。多數訴訟的小區在5年前建成，由于開發商在設計時沒有考慮到汽車問題，隨著汽車價格的下降，越來越多的業主有自己的私家車，停車問題日益嚴重，而都是小區內的業主，物業公司無法厚此薄彼，而全部納入又無法做到，因此無論如何都有業主不滿，因此發生沖突。

　　2、監控設施問題。開發商在安裝監控設施時偷工減料，不少小區發生盜竊案件后，公安機關在調取監控錄像時發現，攝像頭為固定制式且分辨率很低，而且沒有夜視功能，日落后完全不能分辨人物。

　?。ㄈ┪飿I公司存在的問題

　　1、物業管理服務水平低。多數僅僅停留在打掃衛生等低檔次的服務上，只注重收費，不注重人文管理，物業管理的服務特征被淡化，加之部門管理人員服務態度不好，致使管理企業與業主矛盾加深。

　　2、物業公司收費項目及收費價格不合理、財務收支不透明，綜合服務質次價高，甚至侵吞屬于業主所有的公共收益（如小區公共通道劃為停車場所得收益、地下室以及其他已經公攤給業主用房的出租收益等），很少有財務報表公示，導致業主對物業公司的服務普遍不滿，對物業公司所為不信任。

　　3、物業公司對住宅小區管理不到位，物業公司管理人員和保安極其不能盡職工作，以致在一些小區經常發生業主財產和生命健康受到侵（傷）害的事件，導致業主對物業公司工作人員和保安人員信任度不高。

　　4、物業公司對管理工作不思改變，通過訴訟等方式獲取“利益”。一些物業公司在收取不到物業費時沒有及時反省自身，而是利用訴訟的方式收取物業費。尤其個別物業公司在全面推出小區一段時間后才開始訴訟，利用業主不善保存證據等訴訟技巧收取物業費，將矛盾轉化到法院，引發業主的極度不滿。當前物業管理糾紛的特點，即案件數量增長迅猛，涉案人數眾多，矛盾易激化，審理難度大。本應協商解決的糾紛主要通過法院司法處理，不僅業主與物業公司更加對立，在一定程度上浪費了目前本應緊缺的司法資源，而個別物業公司惡意讓政府背黑鍋，加劇了社會矛盾的隱患。

　?。ㄋ模I主存在的問題

　　1、業主針對物業服務過分追求細節化、專業化，擴大化。一方面更加注重對高品質生活的追求，業主與物業公司發生糾紛不僅僅對直接物業服務的基本問題提出需求，更偏重于為自己營造高品質的生活環境。如業主針對小區停車、小區綠地問題等提起抗辯；另一方面業主所關注的權利范圍不再局限于自身專有權，更多的著眼于成員權和共益權的維護和行使。如業主因物業公司將小區公共區域用于經營而提出抗辯。

　　2、業主在維權過程中維權混亂，導致惡性循環。首先，是業主的維權意識淡薄、維權方向混亂。有很多業主不交納物業費的原因是由于開發商遺留的房屋質量問題，在5年的保修期內，業主沒有積極主動的行使自己的權利，而是要求物業公司為其服務，即便物業公司向其明示了服務主體，這些業主也不采取合法的維權行為而以不交納物業費來對抗物業公司的消極對抗。其次，是舉證問題。物業公司在提供服務的過程中存在瑕疵或有侵害業主合法權益的行為，但由于業主往往不具備相關法律知識，無法及時有效地采取證據保全措施，故在訴訟時面臨舉證不能的困境。第三、小區業主不自覺行為。一些業主為圖自己方便而占用消防通道、破壞綠地、堵塞道路，雖然物業公司也存在一定瑕疵，但其他業主出于不愿得罪人的考慮不主動行使權利，如提起相鄰關系訴訟，而是完全歸責于物業。由于上述問題的存在，業主常常會采取以不履行義務的方式對抗物業公司，進而導致物業費糾紛不斷增多，物業公司與業主的矛盾進一步激化。此外有些業主濫用法院調解，將法院調解工作視為法院妥協，認為既然法院調解就可以獅子大開口，不顧事實胡亂壓價，引起原告的不滿。

　　3、小區內業主財產損失造成調解困難。不可否認現有小區治安環境問題是存在的，特別是丟失自行車、電動車及家中被盜等情況發生后，由于物業公司在安保工作上的不到位，及事后處理不當，更有甚的漠不關心的態度引發業主不滿，繼而拒絕交納物業費?，F有物業公司大多數在與業主委員會簽訂物業合同時明確對非物業造成的業主的財產和人身損失不負責任，而業主并不知道或者知道而想當然的從自身利益角度出發錯誤理解，長期積累的憤恨導致調解不能實現。

　?。ㄎ澹┢渌?/P>

　　1、業委會不盡職。業委會是業主通過業主大會會議產生的，是業主大會的常設性執行機構，但是實際上大多數業委會是物業公司甚至是開發商選舉的，絕大多數業主并不知道業委會或者知道業委會但是不知道委員是誰，而且業委會基本上沒有組織業主召開業主大會，更談不上報告物業管理的實施情況；及時了解業主

、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；更有甚者個別業委會成員與物業公司沆瀣一氣，侵犯業主的合法權益。

　　2、政府物業主管部門存在的問題。一是對物業管理企業考核工作滯后。物業管理企業往往成立時間均比較短，規模小，實力較弱，專業技能落后，服務能力和水平較差，不能滿足物業管理工作的需要，同時有實力按照其資質進行服務的更少，相關部門在引入物業公司后，僅僅是從形式上審核了其資質，但沒有對其實際實施的水準進行考核。二是政府在完善物業服務市場的競爭條件，維護競爭和交易規則方面有待加強。主要表現在物業管理公司招標選聘和正常退出機制不完善，部分物業公司（特別是開發商前期組建或引進的物業公司）以強勢管理者自居，經營不規范，以致部分物業管理企業胡亂收費、肆意侵害業主利益而有恃無恐，還以強勢管理人自居，動輒起訴業主致使小區業主與物業公司關系嚴重對立、緊張。三是對超過物業公司職權范圍內的侵犯業主權益的行為保護不及時。物業公司作為企業其權利能力不能超過國家機關，特別是某些業主侵犯其他業主合法權益時，物業公司無權進行處罰和制止（如私搭亂蓋、破壞草坪、違法飼養動物等），這是需要國家機關的強力介入而往往不能及時得到某些部門的響應；特別是小區內發生的盜竊案件（主要是自行車等）不能及時破獲對業主造成了不良的影響。四是宣傳工作不力。絕大多數業主對于物業公司的服務范圍和發生糾紛如何解決存在很大的誤解，導致不能及時保護自身的權利，物業公司作為相對方當事人，讓其主動做出對其不力的宣傳解釋工作在目前情況不切實際，而街道相關部門沒有及時進行宣傳指導工作也是產生此類問題的原因。

　　業主作為物業管理活動的相對方，雖然人數眾多但是做為個體其實際處于弱勢地位，政府有關部門如果沒有強勢介入，必然導致其權益不能得到保護，因而引發業主與物業公司的糾紛，對社會整體的和諧發展帶來不良的影響。

　　3、住房專項資金使用困難。根據《物業管理條例》的規定，“對于小區的共用部位和共用設施的維修，需要動用住房專項資金的必須經專有部分占建筑總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意?！钡鞘聦嵅僮髦?，如果按照此項規定執行，基本上專項資金無法使用，進而導致一些業主的權利得不到保護從而引發訴訟。

　　4、法律空白，也是引發業主與物業公司沖突的原因之一。對小區業主侵犯其他業主權利的行為如私搭亂改、放養寵物家禽、破壞綠地等行為，物業公司在下達整改通知后，該業主沒有及時改正，但是物業對此沒有執法權而相關部門未及時介入導致隱患存留。

　　此外，物業服務企業的經營意識落后，其經營理念仍存在于原始的物業服務之中，而沒有發現更多的商機—業主的需求是多樣化的，而物業服務合同所確定的的范圍是有限的，還應當從業主需求角度出發的，才能發現更多的商機，比如在業主的家電維修、食品購買、家政服務等角度出發開發藍海思路。這樣不僅能夠開源，提高經營收入也有利于與業主的溝通。

　　三、解決途徑

　　物業合同不僅僅是業主與物業公司之間的簡單合同，還涉及到方方面面的問題，因此應該全方面進行管理，促進整個行業的發展。

　　1、在宏觀調控下通過市場競爭對物業企業進行優勝劣汰，服務水平差的被自然淘汰，競爭能力強的可以不斷發展壯大。首先，強化措施，推進社區物業管理持續健康發展。強化政府部門對物業管理公司的有效監管和執法檢查，引入市場競爭機制，促使物業公司規范經營。一是提高物業服務公司成立和經營“門檻”，如提高注冊資金并繳納物業維修保障金，一旦出現物業公司違法經營給物業小區帶來隱患而又拒絕改善的由相關政府部門動用物業維修保障金為業主服務。其次，開展對物業公司的評比，每年由政府組織小區業主對物業公司進行評比，對未按照物業服務合同履行義務的物業公司，組織召開業主委員會或業主大會另選物業公司，增強物業公司的品牌和競爭意識。第三是加快建立物業管理招投標制度。按照《物業管理條例》的有關規定，加快建立物業管理招投標制度，穩步推進房地產開發與物業管理的分業經營，按照加強協調、注重引導、以點帶面、逐步推廣的原則，引導和鼓勵業主大會通過公開招投標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業實行物業管理，逐步建立雙向選擇、公平競爭、優勝劣汰的物業管理新機制。

　　2、開展法院與相關部門的配合溝通。當事人之間的沖突往往在法院審理案件中可以及時發現，因此建立法院與物業主管部門之間的聯席工作機制是十分必要的，法院可以將案件審理過程中發現的問題已情況反映等方式和主管部門溝通，便于主管部門及時查找原因找出解決途徑。同時，相關主管部門也可以在法院審理案件時配合法院開展調解工作，如要求物業服務企業限期整改，而同時業主也積極配合物業企業，主動交納物業費幫助企業度過難關，這樣也降低了法院調解案件的難度提高了工作效率。

　　3、加強以判促調工作，應保護當事人的合法權益。針對物業糾紛，要進一步加強調解，化解物業公司與業主之間的沖突。對于經法院多次調解拒不接受合理意見的頑固當事人應當及時進行判決，使其放棄利用法院調解工作達到非分目的之妄想，并通過少數判決起到宣傳效果實現以點帶面。但值得注意的是針對不負責任的物業公司（主要是已經撤場但又提起訴訟的），在調解時應當大幅度減免物業費，因為該物業公司已不再為

業主服務，而且其服務存在嚴重質量問題，現其撤出而將法院作為收款機，應對其給予一定的懲罰

　　4、建立靈活的物業管理體制?，F有的小區業主管理體制為業主大會、業主委員會，但是由于有的小區業主人數較多，召開業主大會難度較大，而業主委員會人數有限很難顧及全面，因此可以由每樓的業主選舉樓長，再由業主授權樓長代表自己行使權利。同時，可以在業主委員會下設立保安、綠化、衛生等專門委員會，由業主選舉專門委員會委員保護業主的合法權益，這樣就方便業主行使權利也便于分權，防止個別業委會委員怠于義務的履行和提高效率。

　　【作者簡介】

　　張德安，單位為揚州市邗江區人民法院