小區物業管理工作中的感悟

　　物業管理，就是對小區物業管理和對小區業主服務的綜合管理服務。要能得到廣大業主的認同，必須依靠物業服務中心全體員工的辛勤努力。從我做起、從身邊的小事做起，做個有自信的人、有集體感的人、做個勤勞務實的人、做個正直的人。我們在物業管理的日常工作中經常會碰到這樣或那樣問題，要如何處理好這些問題、克服這些問題，就必須仔細的分析問題，才能解決這些問題。那么如何解決這些問題呢?

　　一、抓好隊伍建設，是做好物業服務的基礎。要想做好服務工作關鍵的因素在于有一個好的服務團隊。而要打造一個好的服務團隊，就必須要有嚴格的管理制度。只有通過不斷完善制度，不斷總結管理經驗，在隊伍建設上狠下功夫，才能使我們隊伍的物業服務水平不斷提高。在對內的管理上嚴格按規章制度辦，對員工的工作績效進行定期的嚴格考核。該獎的獎，該罰的罰，充分調動了員工的工作積極性。在員工招聘中，通過嚴把招聘、試用期新員工入職后必須進行嚴格的崗前培訓，才能上崗。長期堅持進行專業技能的培訓，和如何給業主做好服務工作的教育培訓。尤其是對秩序維護隊員從個人衛生、到儀容儀表、到隊列動作在執勤中必備的技能，遇到突發事件應對方法及處理能力。

　　二、嚴把小區安全關，是業主住得安心的關鍵環節。安全工作是小區管理工作的重中之中只要做好了安全工作，小區的物業服務工作就做好了一半。由于物業服務工作人員沒有權力行使行政和治安處罰權。因此給物業管理的日常工作帶來了很大難度，建立一支責任心強的秩序維護隊伍對重點部位、薄弱環節、對進入小區的陌生人員和車輛進行嚴格的盤查。加強秩序維護員(保安)的監督管理，定期夜間進行查崗使秩序維護員時刻繃緊安全這根弦。對崗位違章人員進行糾正并處罰，以此來保證夜間各崗不失控。時刻提醒秩序維護員遵守和履行崗位職責。積極的于社區、街道和派出所保持緊密聯系，及時向他們反映和匯報小區治安情況，取得他們對我們工作的支持。也是做好小區安全防范工作的重要環節。

　　三、創造小區良好的衛生環境，是業主住得舒心的重要保證。清潔衛生都是我們日常工作的重要環節。我們除配備足夠和專業的保潔員，并對工作進行科學合理的安排。保潔員早上七點上班后的第一件事就是將所有的垃圾桶清空，將地面可視垃圾撿干凈，然后再進行精細保潔。下午的主要任務就是進行循環保潔，下午下班前要再次將垃圾撿干凈，將垃圾桶清空并定期清洗垃圾桶，每天安排管理人員檢查衛生情況。我們還在所有員工中倡導”大家都來做清潔衛生員”的行為習慣，使小區能保持良好的生活居住環境。

　　四、爭取廣泛的社會支持，是做好物業服務工作必不可少的環節。物業服務是一個綜合性的服務行業涉及到千家萬戶，涉及到業主生活的方方面面。要想做好物業服務工作，共建和諧社區。就必須與政府職能部門及眾多的公共事務部門保持密切的聯系，在工作中取得他們的支持。

　　“人非圣賢，孰能無過”，人怎能無瑕疵，怎可無遺憾，要想面面俱到，實不可能。因此，虛心學習，積累知識，總結經驗，不斷進取。世間只有想不到的事，沒有做不到的事。我們如何做人?如何干事?我們必須時刻問問自己，叮囑自己，磨礪自己，這樣才能把人做好，把事做好，把物業服務工作做好。

篇2：感悟新加坡物業管理

　　感悟新加坡物業管理

　　早些年，拜讀新加坡著名華文作家尤今的散文，油然而生一種向往新加坡之旅的念頭。后來終于有幸隨廣州市物業管理協會組織的考察團到新加坡實地考察，置身于“花園城市”，感悟獅城物業管理的先進和城市的美麗、潔凈、高雅。

　　據介紹，新加坡兩層尖頂的排屋（如同國內的別墅）是高收入階層向政府購買土地后，按規劃建造的，稱為共管式公寓；而高樓大廈的住宅樓宇，則是普通民眾居住地，稱為公共組屋。公共組屋由城市建屋發展局發包給開發商建造后，再由建屋發展局向市民銷售，有87%的新加坡人住在組屋中。其物業管理很有特色，表現在以下幾個方面：

　　一、機制健全的物業管理組織

　　新加坡幾乎沒有農村，境內草茂花繁，整潔美麗。其大型住宅區主要是指由新加坡建屋發展局規劃發展的衛星鎮。其中，每一個衛星鎮可居住人口在20萬～25萬之間，由政府與企業分塊開發。目前全新加坡共有55個衛星鎮。新加坡物業管理統一歸新加坡建屋發展局負責。其業務包括規劃及發展新鎮、翻新舊住宅區、為住區的管理及營造工藝建立標準等。

　　據悉，原來新加坡所有的組屋區和新鎮的管理與維修服務，都由建屋發展局負責提供。在1988年3月以后，市鎮理事會接管了這些事務，建屋發展局便只扮演一個在發展與研究工作上提供支援性服務的角色。這項轉變的目的是要使得各新鎮都有其獨特性，同時也讓更多的居民能夠參加該區的管理工作。在政府公共住屋計劃下建造的房屋，都由市鎮理事會統一管理，每一個組屋區都隸屬一個市鎮理事會管轄。私人住宅（如共管式住屋）是由各自依法規組織的管委會管理的。

　　無論市鎮理事會或私人的管委會，都通過委托物業管理公司負責日常的管理和服務工作。物業管理單位通常設立若干業務組，包括財務組、保養維修組、小販市場組、環境清潔組、園藝組、文書組。各自的職責主要是：

　　1、財務組：設財務監督、出納員、收租員、打字員、信差；

　　2、維修組：設高級住宅稽查員、中級住宅稽查員、稽查員、電梯援救員、維修技工；

　　3、小販市場組：設中級停車場監督員、高級管理員、管理員；

　　4、環境清潔組：設中級清潔管理工、清潔工人和清潔工頭；

　　5、園藝組：設中級園藝員、園藝員和園藝工頭；

　　6、文書組：設公關助理、速記員、打字員、電話服務員。

　　二、法治化的物業管理

　　獅城新加坡以清潔衛生、草坪綠化、環境優美譽滿全球，其嚴格有序的物業管理是形成這種美譽的重要原因。新加坡政府強調對居住小區進行法治化管理。物業管理部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》、《防火須知》等規章，同時政府還制定了公共住宅室內外裝修、室外公共設施保養等規定，為物業管理法治化奠定了基礎。物業管理單位對小區內公共設施進行保養和提供服務。其物業管理服務的資金來源：一是建屋發展局在售房利潤中留下一筆管理基金；二是物業管理單位出租小販中心、商務的收入；三是開展便民服務的收入。其物業管理法制化的主要表現是：

　　首先，重視室內裝修的管理。

　　新加坡政府對室內裝修有非常嚴格的規定：政府出售的公共住宅，室內裝修規定在領取鑰匙之日起3個月內完成，此后3年內不準再進行第二次裝修；住戶裝修須向建屋發展局申請裝修許可證；裝修戶與領有建屋發展局施工執照的承包商一起前往物業管理單位辦理裝修手續，并且繳納一筆建筑材料搬運費和廢物清理費；工程裝修完畢，由住宅稽查員根據申請裝修內容進行工程檢查驗證。

　　其次，明確室內裝修的標準。

　　為了保持建筑物的結構完整性和外觀統一性并保證安全，新加坡政府對室內裝修項目有嚴格規定：不準改變住宅主體結構（墻體、柱子、梁）；廚房、衛生間的磨石地板和墻壁瓷磚3年不準更換；樓房外觀不準改變；特別是室內管線（上下水管、電線）、電源開關不準改變。政府規定每5年對整棟樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂進行一次維修。此外，政府還規定所出售的公共住宅，從領取房屋鑰匙之日起，住戶領取鑰匙后限期提出缺損報告，建屋發展局負責維修一年。保修期滿后，室內設施修理費由購房者負責。

　　第三，注重環境綠化。

　　新加坡政府始終把綠化、美化城市作為城市規劃和建設的重要內容，采取了城市可持續發展的策略塑造花園城市。從政府機關到公用企事業單位的高樓大廈，從市民組屋到私人的公寓，從繁華的市區到新鎮和沿海的小島，每一棟、每一組樓宇四周都有小花園。精心設計的綠地曲徑通幽,花草錦簇，草坪、花卉、樹木各俱特色。每層陽臺都種有花木，在樓宇的陽臺上形成重重疊疊的立體小花園。停車場的地面在草地上鋪空心磚。天橋、房屋墻壁，甚至在高聳的馬路燈柱上，也都長著三星果藤、九惠葛、巨花紫葳、朝彥等攀緣植物，披滿了綠裝。平面、立體交錯的一個又一個小花園，使新加坡全市構成一個瑰麗的大花園。

　　三、完善優質的保養與服務

　　新加坡物業管理的范圍很廣，除購房直接放在建屋發展局申請外，其他業務都在物業管理單位辦理。其物業管理的業務范圍包括：房屋維修養護（包括電梯等電器維修養護）；商業房屋（小販中心、購物中心）的租賃管理；出租住宅的租金繳納與售房期款的收??；公共場所的出租服務及管理；居住小區內停車場的管理；居住小區的環境清潔，園藝綠化管理。此外，還負責介紹居民就業，配合治安部門搞好治安工作。

　　一是住宅樓的維修。

　　為了防止住宅過早老化，新加坡十分重視對房屋的管理和維修。為了縮短新舊組屋區之間在素質上的差距，政府通過建屋局進行了一項長期的舊組屋翻新計劃，以使他們能夠接近新組屋的水平。根據居民的需要，當局將在三方面進行改良：在各單位組屋內，在各座組屋內，以及在各鄰里加以翻新改善，以便進一步提高居民對社區的認同。

　　二是電梯的保養與維修。

　　建屋局為市鎮理事會提供電腦應用系統和24小時緊急維修服務。電梯里裝有自動拯救系統，在電流中斷的時候，會自動把電梯送到最接近的出口，還裝有自動監測系統，偵察電梯失靈和被濫用的情形。所有住宅樓的電梯都由物業管理單位做例常維修和檢查。一旦發生故障，5分鐘內電梯維修工必須到場維修，否則給予檢控。

　　三是水電衛生設備維修。

　　國家建屋發展局設有“熱線”電話，與各區辦事處的保養組保持聯系，由物業管理單位為居民提供24小時服務。各區辦事處都有維修車，車內設有無線電話，以提供有償服務的工作便利。

　　四是停車場管理。

　　小區內的停車場都由小區管理單位統一管理，并有完善的制度。任何擁有車輛的住戶，須向物業管理單位申請“停車季票”，每戶只準申請一個車位；夜間停車須特別申請，并辦理“夜間停車固本”。外來車輛一律執行按鐘點收費。

　　五是垃圾的處理。

　　為了確保小區整潔，避免有難聞異味，全面推行垃圾袋裝化。垃圾必須裝入袋內，方可投入垃圾桶，并規定太大和太重的垃圾（箱子、瓶子）實行定期處理，直接送至垃圾站，不許投入垃圾桶。同時，還規定易燃、易爆、易碎的物品，不許投入垃圾桶，以確保防火防爆安全。

　　文/龔鈐 作者單位：廣州城建開發物業有限公司

篇3：物業管理資產經營:學習趙永莊演講感悟心得

　　物業管理與資產經營--學習趙永莊演講感悟心得

　　一．物業管理

　　概念：物業管理=時間+空間+服務

　　1. 時間、空間

　　物業保值增值，能做到50年完好如初靠的是物業管理

　　2. 服務

　　計劃經濟時代：“為人民服務”，服務是無私的奉獻

　　進入市場經濟時代：“服務”是具有價值與使用價值的商品

　　總結：時間和空間是服務的目標，是享受的內容，服務是手段

　　二．資產運營

　　1. 房產賣不出去，變成存量資產

　　運營包含個體行為和企業行為

　　企業行為具體又包括出租、出售和自用

　　歸納：物業管理是手段，是基礎，資產經營是目標。物業管理與資產經營結合起來，業主才能享受到最大收益。

　　2. 資產經營八大要素

　?、?準確的市場定位

　　以北京賽特大廈92年“三不進”戰略為例

　　“三不進”戰略：①非國外大企業不進

　?、诜敲涝贿M

　?、勖科矫酌吭?5美金以下不進

　　“硬件不足軟件補”，強調結合實情，擴大優勢。

　?、瓶茖W的價格策略

　?、賰r格要科學，制定價格要結合市場，進行調研

　?、趦r格要合理：即使價格再便宜，服務不好，不滿意，定價就不合理；相反，如果價格再貴，但是服務很到位，客戶很滿意，那么定價是能接受的，也就是合理的。

　?、劾麧欬c：以浦東上海證券大廈97年為例，每平米2000美金賣不出去，但是3000美金可能就賣出去了，因此要找準利潤點。

　?、?最大化的時空價值:最大化的給客戶提供服務，賺取利潤。

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　?、傥幕?，企業文化

　?、诘赖?/P>

　　道德的價值：商業道德，誠信道德，職業道德

　　經理人要具有的職業道德：對企業忠誠、對客戶負責、對員工公正、職業專精以及工作嚴謹

　?、壑腔?。

　　知識就是力量，智慧比知識還重要

　　智慧包括對企業的把握，對客戶的把握，對市場的認識以及對一些突如其來問題的處理能力

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　　主要有三個標準：A建設部頒布的市優大廈、國優大廈和先進小區的標準

　　B.ISO·2000標準

　　C.環境與安全的ISO·14000標準

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　　崗前培訓：員工進入企業要熟悉崗位的規章制度以及公司的一切要求

　　崗中培訓：員工的技術、崗位能力以及應變能力的考核

　　專業培訓：去專業的學校進行培訓學習

　?、蘅己?/P>

　　必須要與員工工資掛鉤，負責考核將沒有意義

　?、呙缹W

　　員工，“三美”：語言美、行為美，舉止美

　　工人，“三輕”：說話輕、走路輕、操作輕

　?、鄲坌模簩ζ髽I，對客戶要有巨大的愛心

　?、勺罴奄Y源組合：

　　包括：金融資本、產業資本、管理資本、人力資本

　?、?一體化全程參與

　　包括：事前參與、事中監督、事后管理

　?、藴受娛禄芾眢w制

　?、僖磺行袆勇犞笓]

　?、谀繕嗣鞔_，上級在下達任務時一定要有明確目標

　?、勐氊煼置?/P>

　?、艽怪鳖I導：不要越級

　?、莳剳蛧绤?/P>

　?、倘瞬攀歉?，要抓住人才

　　三．從事物業管理與資產運營十大觀念

　　1. 安全觀念：

　　從“五防”開始，主要有：防火、防盜、防塌、防毒以及防社會公共安全、公共衛生

　　2. 服務觀念，產品就是服務

　　3. 服從觀念

　?、俳洜I服從市場，要做好市場調研，而不要只服從領導的腦袋

　?、诠芾矸慕洜I，要做到物業管理規范

　　必須：員工服從客戶、下級服從上級

　　4. 營銷意識，管理要和營銷結合起來

　　5. 成本意識，讓每一位員工都把好關

　　6. 參與觀念：主要包括以下兩方面內容

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　?、谧屇愕膯T工和客戶來參與管理

　　7. 科技觀念

　　現在國內與國際物業管理的最大區別是高科技

　　8. 法制觀念，加強法制建設

　　9. 細微觀念:細節是成功之母

　　10.人才觀念