住宅區業主自行管理

　　一、單體物業或者規模較小的物業，經業主或者業主大會決定，在物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督指導下，業主可以對物業實施自行管理。業主自行管理的應當對下列事項作出決定：

　　(一)自行管理的執行機構、管理人;

　　(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

　　(三)聘請專業機構的方案;

　　(四)其他有關自行管理的內容。

　　電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維護和養護。(《江蘇省物業管理條例》第五十九條)

　　業主自行管理應當滿足以下條件：

　　(一)必須經業主大會決定。不是業主代表大會，更不是業主委員會，所以一定需要征求全體業主意見，且征得物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　(二)具有完整的自行管理方案。自行管理方案應當包括自行管理的執行機構、管理責任人及責任人必須承擔的法律責任;自行管理的內容、標準、費用和期限;聘請專業機構的方案等。自行管理方案應當經街道辦事處(鎮人民政府)同意后報業主大會表決。

　　(三)接受街道辦事處(鎮人民政府)的監管。重大決策前必須向街道辦事處(鎮人民政府)報告，經同意后方可實施。

　　(四)嚴格財務管理制度。業主委員會應當按照規范建立財務管理制度并嚴格遵守，配備具有資格的財務人員，大額經費支出應當事先向街道辦事處(鎮人民政府)書面報告并經同意后方可支付。收入不得公款私存或挪作他用，收入和支出每半年向全體業主公示一次，接受全體業主和主管部門的監督。

　　(五)嚴禁以(或借)業主委員會名義開設公司承接物業服務。自行管理期間，物業公共服務費標準自行取消，自行管理所產生的費用標準應當由業主委員會經業主大會同意重新核定，并征得物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，費用由自行管理執行機構收取。其他任何企業(包括專業機構)不得收取物業公共服務費。

　　(六)電梯、消防、監控安防等必須委托專業機構進行維修維和養護，且需簽訂完整的維修養護合同。

　　(七)法律法規目前暫無“規模較小物業”的界定，依據本市住宅小區的平均面積5萬平方米，建議“規模較小物業”面積在5萬平方米左右，純多層且無電梯、高層消防等設施設備的可以放寬至10萬平方米，具體視業主大會決定，法律法規有新規定的從其規定。

　　三、自行管理的監督

　　(一)本市物業管理實行項目經理責任制。(《市住房城鄉建設局關于印發<蘇州市物業服務企業信用信息管理辦法〉的通知》第七條)

　　(二)本市實行項目經理持證上崗制度。(《市住房城鄉建設局關于印發〈蘇州市物業服務企業信用信息管理辦法>的通知》第八條)

　　(三)業主共同決定聘請其他管理人的，物業項目及項目經理的 信用信息納入系統。

　　業主共同決定自行管理的，應當在業主委員會中確定一名經理，并自決定之日起30日內，書面告知項目所在地的區(縣級市)物業行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)。(《市住房城鄉建設局關于印發〈蘇州市物業服務企業信用信息管理辦法>的通知》第二十五條)

　　業主委員會自行管理聘用的項目經理必須持證上崗，具有物業管理項目經理資格證書。

　　自行管理應注意的風險

　　(一)用工風險(員工社會保險等);

　　(二)財務風險(物業服務費收費、稅務問題等);

　　(三)設施設備管理風險(電梯、消防、技防等);

　　(四)業主委員會在利用業主共有部分、共用設施從事廣告等活動時，租賃期限不得超過任期。

　　業主委員會應綜合考慮上述風險，制定應對措施，經業主大會通過并在業主大會業主大會議事規則中具體規定。

篇2：住宅區業主自行管理

住宅區業主自行管理

　　一、單體物業或者規模較小的物業，經業主或者業主大會決定，在物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督指導下，業主可以對物業實施自行管理。業主自行管理的應當對下列事項作出決定：

　　(一)自行管理的執行機構、管理人;

　　(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

　　(三)聘請專業機構的方案;

　　(四)其他有關自行管理的內容。

　　電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維護和養護。(《江蘇省物業管理條例》第五十九條)

　　業主自行管理應當滿足以下條件：

　　(一)必須經業主大會決定。不是業主代表大會，更不是業主委員會，所以一定需要征求全體業主意見，且征得物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　(二)具有完整的自行管理方案。自行管理方案應當包括自行管理的執行機構、管理責任人及責任人必須承擔的法律責任;自行管理的內容、標準、費用和期限;聘請專業機構的方案等。自行管理方案應當經街道辦事處(鎮人民政府)同意后報業主大會表決。

　　(三)接受街道辦事處(鎮人民政府)的監管。重大決策前必須向街道辦事處(鎮人民政府)報告，經同意后方可實施。

　　(四)嚴格財務管理制度。業主委員會應當按照規范建立財務管理制度并嚴格遵守，配備具有資格的財務人員，大額經費支出應當事先向街道辦事處(鎮人民政府)書面報告并經同意后方可支付。收入不得公款私存或挪作他用，收入和支出每半年向全體業主公示一次，接受全體業主和主管部門的監督。

　　(五)嚴禁以(或借)業主委員會名義開設公司承接物業服務。自行管理期間，物業公共服務費標準自行取消，自行管理所產生的費用標準應當由業主委員會經業主大會同意重新核定，并征得物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，費用由自行管理執行機構收取。其他任何企業(包括專業機構)不得收取物業公共服務費。

　　(六)電梯、消防、監控安防等必須委托專業機構進行維修維和養護，且需簽訂完整的維修養護合同。

　　(七)法律法規目前暫無“規模較小物業”的界定，依據本市住宅小區的平均面積5萬平方米，建議“規模較小物業”面積在5萬平方米左右，純多層且無電梯、高層消防等設施設備的可以放寬至10萬平方米，具體視業主大會決定，法律法規有新規定的從其規定。

　　三、自行管理的監督

　　(一)本市物業管理實行項目經理責任制。(《市住房城鄉建設局關于印發<蘇州市物業服務企業信用信息管理辦法〉的通知》第七條)

　　(二)本市實行項目經理持證上崗制度。(《市住房城鄉建設局關于印發〈蘇州市物業服務企業信用信息管理辦法>的通知》第八條)

　　(三)業主共同決定聘請其他管理人的，物業項目及項目經理的 信用信息納入系統。

　　業主共同決定自行管理的，應當在業主委員會中確定一名經理，并自決定之日起30日內，書面告知項目所在地的區(縣級市)物業行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)。(《市住房城鄉建設局關于印發〈蘇州市物業服務企業信用信息管理辦法>的通知》第二十五條)

　　業主委員會自行管理聘用的項目經理必須持證上崗，具有物業管理項目經理資格證書。

　　自行管理應注意的風險

　　(一)用工風險(員工社會保險等);

　　(二)財務風險(物業服務費收費、稅務問題等);

　　(三)設施設備管理風險(電梯、消防、技防等);

　　(四)業主委員會在利用業主共有部分、共用設施從事廣告等活動時，租賃期限不得超過任期。

　　業主委員會應綜合考慮上述風險，制定應對措施，經業主大會通過并在業主大會業主大會議事規則中具體規定。

篇3：呼和浩特市業主委員會成立登記備案管理辦法(2019)

本文提要：

呼物發[20**]第6號
20**年7月9日
第一條為加強業主委員會的管理建設工作,促進業主委員會的規范化管理,了解各業主委員會的工作情況。依據有關的法規、政策,制訂業主委員會成立登記備案管理辦法。
第二條本辦法適用于呼和浩特市物業管理小區。
第三條市物業管理行業主管部門負責對全市業主委員會的成立登記備案管理工作。
第四條業主委員會是代表住宅小區區域內全體業主的整體利益,實行自治與專業化管理相結合的業主自治管理組織。
第五條住宅小區業主人住率達50%以上或人住率達30%以上竣工兩年以上的,均應成立業主委員會。
第六條按照區域劃片形成的物業管理區域由各區物業辦負責組織成立業主委員會,新建小區由所在地辦事處、居委會協助成立業主委員會。
第七條業主委員會選舉工作按下列程序進行:
1.召開業主或業主代表大會選舉產生業主委員會;
2.由選舉出的業主委員會委員選舉業主委員會主任、副主任,選聘執行秘書(執行秘書可以不是本會委員)。
第八條業主委員會經選舉產生之日起十五日內持下列文件到區物業管理辦公室進行登記。
1.成立業主委員會的申請書;
2.業主委員會委員名單;
3.業主委員會章程;
4.業主公約。
第九條各區物業管理辦公室將審核批準業主委員會成立意見報送市業主管理聯合會備案,并由市業主管理聯合會發放證書,備案應提交下列材料:
1.業主委員會各項工作制度和內部管理制度;
2.管理用房和營業用房的使用情況;
3.業主委員會改選,任免及增減情況; (房地產E網:m.airporthotelslisboa.com)
4.召開業主大會和業主委員會會議的時間、地點、參加人員情況;
5.維修基金的年度使用情況及物業管理企業發生變換時基金帳目的轉移手續辦理情況;
6.《物業管理委托合同》。
第十條業主委員會的權利和義務
(一)業主委員會的權利
1.代表和維護本住宅小區內全體業主的整體利益,召開和主持業主或業主代表大會;
2.制定業主委員會章程、業主公約;
3.選聘物業管理企業進行物業管理,并與其簽訂《物業管理委托合同》;
4.審議物業管理企業制定的年度管理計劃和物業管理收支情況及管理服務的重大措施;
5.審議住宅小區內共用設施設備的建設、更改、擴充,以及房屋的維修等與業主利益有關的事宜;
6對物業管理企業的管理服務工作進行檢查和監督。
(二)業主委員會的義務
1.籌備召開業主或業主代表大會并向大會報告工作;
2.執行業主或業主代表大會通過的各項決議,接受業主的監督;
3.嚴格執行業主委員會章程,貫徹執行與督促業主遵守物業管理有關法律、法規、政策的規定,開展多種形式的宣傳教育工作;
4.反映業主對物業管理工作的意見和正當要求并監督落實,督促業主按時繳納物業管理服務費;
5.協助物業管理企業落實各項管理制度,協調物業管理企業與業主的聯系;
6.接受物業管理行政主管部門和有關部門的監督指導。
第十一條業主委員會與物業管理企業因服務管理等原因達不成一致意見影響正常工作的,業主委員會或物業管理企業可申請物業管理部門進行協調。(來自:m.airporthotelslisboa.com)
第十二條業主委員會應積極參加物業管理行業主管部門組織的培訓,學習有關物業管理的政策、法規及相關知識,物業管理企業應給予支持幫助。
第十三條非住宅小區物業管理項目組建業主委員會參照本辦法執行。
第十四條本辦法由市物業處負責解釋。
第十五條本辦法自公布之日起實行。