相城區業主大會相關工作程序

　　一、選聘物業服務企業程序

　　物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定選聘或者續聘物業服務企業，將決定書面告知物業服務企業、物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業管理區域顯著位置公告。(《江蘇省物業管理條例》)第五十五條)

　　業主委員會應當自覺接受街道辦事處(鎮人民政府)對選聘過程的監管，應當主動聽取主管部門意見并接受其指導。

　　二、物業服務合同期滿需要續聘的

　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。(《江蘇省物業管理條例》第五十五條)簽訂的物業服務合同中要明確雙方的責、權、利。對清潔衛生、綠化養護、秩序維護、設施設備管理等各項目要逐條細化，盡可能量化，提高可操作性。如有特殊需求的應當另行約定。

　　三、物業服務合同期滿未作出續聘或另行選聘決定的。物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原約定繼續提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和所在地的縣(市、區)物業管理行政部門，街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業管理區域內顯著位置公告。(《江蘇省物業管理條例》第五十六條)

　　四、物業服務合同期滿業主大會作出需要新選聘物業服務企業決定的，應當體現“公開、公平、公正”原則，可根據實際情況采用公開招標或邀請招標的方式進行。

　　五、采用公開招標選聘物業服務企業的，業主委員會應事先取得業主大會的授權，并按物業管理招投標相關規定進行招投標工作。

　　(一)成立招標小組，編制招標公告和招標文件。招標小組由業主委員會全體成員組成，決定自行組織實施招標活動還是委托招標代理實施。

　　1.招標公告需明確：

　　(1)小區名稱及概況(注明小區主要設施設備情況及目前服務收費標準);

　　(2)投標的物業服務企業需具備的條件(主要是資質等級和物業服務企業是否有類似管理經驗等);

　　(3)對物業服務企業項目負責人的要求;

　　(4)報名所需資料;

　　(5)報名日期、地點及聯系人等。

　　2.招標文件應包括以下內容：

　　(1)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等;

　　(2)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等;

　　(3)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等;

　　(4)評標標準和評標方法;

　　(5)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等;

　　(6)物業服務合同的簽訂說明;

　　(7)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

　　(二)發布招標公告。業主委員會可以在當地主要媒體發布招標公告。

　　(三)資格預審。根據招標公告中的要求，對企業提交的相關資料進行資格預審，并將資格預審的結果通知各報名單位。

　　(四)發放招標文件。對于資格預審合格的投標單位，通知其領取招標文件，在領取招標文件前明確投標單位需交納一定數量的投標保證金。

　　(五)組織答疑會。發放招標文件后的2至3天，招標人組織投標單位召開答疑會，就投標單位提出的問題、招標文件相關需澄清的事項作出回答，并形成書面材料發放各投標單位。

　　(六)開標、評標。

　　1.開標前，由招標人組建評標委員會，評標委員會可以由業主委員會成員、街道辦事處(鎮人民政府)代表、物業行業主管部門代表和業主代表組成，也可由招標人在主管部門的物業管理專家庫中抽取。

　　2.開標一般在發放招標文件20天和組織答疑會15天后進行。

　　3.組織開標、評標。由評標委員會根據招標文件載明的評標方法和標準對各投標單位送達的投標文件進行評標。

　　4.定標。評標最高分為中標候選人 。

　　(七)公示。招標人應該將中標候選人在物業管理區域內明顯位置公示7天。公示期滿無半數以上業主有正當理由反對的，向中標候選人發放中標通知書。

　　(八)簽訂物業服務合同。招標人與中標人簽訂物業服務合同，并報街道辦事處(鎮人民政府)和主管部門備案。

　　六、業主大會決定采用邀請招標方式選聘物業服務企業的，業主委員會應事先取得業主大會的授權。

　　(一)組織成立招標領導小組，編制邀請函和招標文件。招標領導小組由業主委員會全體成員組成。

　　(二)向3個及3個以上物業服務企業發放邀請函。物業企業的選擇應按照擇優選用的原則，注意物業服務企業的資質、誠信記錄和管理經驗等。

　　(三)發放招標文件。向參與投標的單位發放招標文件。

　　(四)組織答疑會。發放招標文件后的2至3天，招標人組織投標單位召開答疑會，就投標單位提出的問題、招標文件相關需澄清的事項作出回答，并形成書面材料發放各投標單位。

　　(五)開標、評標。

　　1.在開標的前一天，由招標人組建評標委員會。評標委員會可以由業主委員會成員組成，也可由招標人在主管部門的物業管理專家庫中抽取。

　　2.開標一般在發放招標文件20天和組織答疑會15天后。

　　3.組織開標、評標。由評標委員會根據招標文件載明的評標方法和標準對各投標單位送達的投標文件進行評標。

　　4.定標。評標最高分為中標候選人。

　　(六)公示。招標人應該將中標候選人在物業管理區域內明顯位置公示7天。公示期滿無半數以上業主有正當理由反對的，向中標候選人發放中標通知書。

　　(七)簽訂物業服務合同。招標人與中標人簽訂物業服務合同，并報街道辦事處(鎮人民政府)和區(市)物業行政主管部門備案。

　　(八)中標物業服務企業應當按照《蘇州市物業行業信用信息管 理辦法》的相關規定，在《蘇州市物業行業信用信息監管系統》填報相關信息。

　　七、業主大會新選聘物業服務企業，必須符合住房與城鄉建設部關于資質管理的規定：一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目;二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務;二級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

　　八、業主委員會應當主動征詢擬選聘的物業服務企業經營及誠信情況，不選聘行政主管部門明確限制承接項目和重大違規被查處的物業服務企業。

　　九、對于非本市注冊的物業服務企業應當在本市主管部門備案、資質等級在二級(含二級)以上。

　　十、物業服務企業退出程序

　　(一)物業服務合同期滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿3個月前書面通知業主委員會。

　　(二)物業服務合同尚未到期，因物業服務企業不履行合同的，由業主委員會經業主(代表)大會同意，提前解除物業服務合同，該物業服務企業應當在合同解除之日起七日內退出物業管理區域。(《蘇州市住宅區物業管理條例》第三十八條)

　　(三)因物業服務合同糾紛，物業服務企業要求退出物業管理區域的，應當提前三個月書面通知業主委員會、社區居民委員會、街道辦事處(鎮人民政府)和房產行政主管部門，并在物業管理區域內公告。(《蘇州市住宅區物業管理條例》第三十八條)

　　十一、物業服務企業交接程序

　　業主大會決定選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在物業合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，并向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與新選聘的物業服務企業履行下列交接義務：

　　(一)移交占用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的 物業辦公設備等固定資產;

　　(二)移交建設單位向前期物業服務企業移交的資料：

　　1.竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　2.設施設備的安裝、使用和維護、保養等技術資料;

　　3.物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　4.物業管理所必需的其他資料。

　　(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄;

　　(四)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;

　　(五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。(《江蘇省物業管理條例》第五十六條)

　　十二、物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

　　被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令其限期撤出，業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。(《江蘇省物業管理條例》第五十七條)

　　十三、在交接過程中業主委員會應做到：

　　(一)本著保持區域穩定、管理依法有序、項目平穩過渡、資產防止損失的原則進行;

　　(二)移交完成后，由社區居(村)民委員會、業主委員會、新老物業服務企業鑒證確認;

　　(三)由于某種客觀原因，某些方面未盡交接的，業主委員會要與物業服務企業另行約定雙方的責任和義務。

　　十四、更換物業管理項目經理程序

　　業主委員會經征求業主意見，可以要求物業服務企業更換項目負責人;要求更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換，并在物業管理區域顯著位直進作公示。(《江蘇省物業管理條例》第四十六條)

　　十五、物業服務費標準調整程序

　　(一)物業服務企業要求調整物業服務費的，業主委員會可以要求物業企業公示上年度費用收支情況和專業機構出具的審計報告。

　　業主委員會就物業服務企業提交的物業服務費用調整方案進行討論，同時聽取社區居(村)民委員會的意見，公示7天后，組織召開業主大會進行表決。

　　(二)業主大會表決通過后，業主委員會應與物業服務企業重新簽訂合同并公告，再到物業所在地物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)備案。

　　十六、物業建筑質量保修責任規定：

　　(一)在國家規定的保修期內，物業由建設單位負責保修，保修期屆滿后，物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔，物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔，物業專有部分的維修責任由該業主承擔。(《江蘇省物業管理條例》第七十一條)

　　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務企業保修的，應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。(《江蘇省物業管理條例》第七十二條)

　　(二)商品房的保修期限在正常使用條件下，商品房建筑的最低保修期限為：

　　1、地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

　　2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

　　3、供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期;

　　4、電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年;

　　5、裝修工程為2年。(《房屋建筑工程質量保修辦法》建設部令第80號第七條)

　　(三)保修期起始日的計算

　　1、房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。(《房屋建筑工程質量保修辦法》建設部令第80號第八條)

　　2、房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。(《商品房銷售管理辦法》建設部令第88號第三十三條)

　　3、住宅共用部位、共用設旋設備保修年限自通過商品住宅交付使用備案之日起計算。(《蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法》第二十七條)

　　十七、商品房在保修期內出現質量問題的處置

　　(一)業主向物業服務企業報修后由物業服務企業派人現場查看，作好記錄，并聯系開發建設單位與業主協商處理。

　　(二)業主可以依照規定向市建設工程質量監督站投訴。

　　(三)商品房出現嚴重質量問題或者開發商維修不到位，業主應注意收集、保留相關證據，盡量在保修期內及時通過法律途徑處理。

　　十八、公共設施設備在保修期內出現質量問題的

　　(一)由業主委員會代表全體業主聯系開發建設單位解決，開發建設單位不予解決的，業主委員會應注意收集、保留相關證據，盡量在保修期內及時通過法律途徑處理。

　　(二)業主委員會成立前，則由前期物業服務企業與開發建設單位聯系解決，做好相關記錄，保留相關憑證，并書面告知街道辦事處 (鎮人民政府)和相關職能部門，待業主委員會成立后一并移交。

　　十九、專項維修資金使用程序

　　住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于國家規定的保修期屆滿后物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。(《江蘇省物業管理條例》第七十四條)

　　(一)動用專項維修資金維修的應按照以下程序辦理

　　1.有物業服務企業的，申請人可以委托物業服務企業依據業主意見及查勘結果，制定《維修或更新、改造方案》，方案應包括:擬維修或更新改造的項目、費用預算、列支范圍、費用分攤、資金續籌的方式、維修單位選定方式(是否實行招投標)、工程監理、決算造價確認(少于5000元的是否實行審計)等。

　　2. 無物業服務企業的，由提出申請的相關業主制定維修資金使用方案、費用分攤清冊。

　　3.《維修或更新、改造方案》經列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意并公示。公示不少于7天。

　　4.公示期滿，業主委員會對業主表決和公示情況進行核實，并由所在地居(村)民委員會鑒證;未成立業主委員會的，直接由居(村) 民委員會核實。(《市政府關于印發蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法的通知》第三十四條第三款)

　　5.申請人填寫《市商品住宅專項維修資金使用備案申請表》，持相關材料向所在地維修資金行政主管部門提出維修資金使用備案。

　　6.符合維修資金使用條件的，維修資金行政主管部門出具《備案通知》;不符合使用條件的，應當書面說明原因或者書面要求申請人修正或者補正。

　　7.申請人取得《備案通知》后，按照已備案的方案實施維修，并持相關材料申請維修資金結算。如決算金額超出預算的5%，相關業主必須重新簽字通過。

　　8.維修資金行政主管部門在受理維修資金結算申請后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知。專戶管理銀行審驗相關材料后，將維修資金劃轉至相關維修單位，并將維修費用在使用分攤范圍內業主的維修資金專戶中扣除。

　　(二)住宅小區單項維修和更新、改造，使用金額50萬元以上的項目，申請人應當通過招標形式選擇維修隊伍;使用金額20萬元以上的項目，申請人應當聘請工程監理機構對工程進行監理;(《市政府關于印發蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法的通知》第三十七條)

　　完善維修項目的施工招投標管理，凡是維修方案中明確應通過招投標選擇隊伍的，必須進入建設工程有形市場，按照工程招標的規定規范操作。(《市住房城鄉建設局市財政局關于轉發〈省住房城鄉建設廳、省財政廳關于印發“江蘇省住宅專項維修資金管理辦法”的通知〉的通知》蘇住建維[20**]1號第四條)

　　業主委員會或者負責招投標的工作小組應當主動聽取相關主管部門意見并按規定執行，自覺接受街道辦事處(鎮人民政府)對招投標過程的監管。具體金額限度和招投標規定根據我市維修資金招投標相關規定執行。

　　必須注意:(1)投標單位的資質是否符合規定;(2)明確保修期內容、期限;(3)一旦確定進入招技標程序，應先由相關業主簽字確認，維修費用預算應包括招投標所需各項費用。

　　(三)對物業專項維修資金使用實行項目審價

　　凡按照規定使用房屋維修資金進行維修的工程符合以下情況之一的，應按規定委托工程造價咨詢單位(以下簡稱審價機構)進行項目審價，審價費列入維修工程成本，在維修資金中列支:

　　1.應急使用單項維修工程費用超過5000元的;

　　2.普通使用單項維修工程費用超過30000元的;

　　3.業主委員會或業主大會要求審價的。

　　業主大會對委托工程造價咨詢單位進行項目審價事宜另有決定的除外。

　　二十、停車管理的相關規定

　　(一)物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。(《江蘇省物業管理條例》第六十二條)

　　(二)在物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定交納汽車停放費。

　　物業服務企業應當將汽車停放費單獨列帳，獨立核算。業主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監督，并向業主大會報告。(《江蘇省物業管理條例》第六十四條)

　　(三)業主大會成立前，需要占有業主共有的道路或者其他場地 停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維 資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。

　　業主大會成立后，需要占有業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，以及利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后，依法辦理有關手續并公示。利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關系的業主同意。收益按照業主大會或者業主大會投權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，按照前業主大會規定使用。(《江蘇省物業管理條例》第六十五條)

　　(四)物業管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。

　　物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。

　　人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金，應當依照有關規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的按照本條例第六十五條第一款規定使用。管理辦法和具體收費標準由省價格行政主管部門會同物業管理、民防等行政主管部門制定并公布。(《江蘇省物業管理條例》第六十六條)

　　二十一、停車管理具體程序

　　(一)業主委員會經過討論應擬定具體方案，公示7天，廣泛征求業主意見并修改。

　　(二)召開業主大會，方案經表決通過后，公告7天。價格主管部門備案及辦理相關手續。

　　(三)由業主委員會與物業服務企業簽訂具體委托管理協議，由 物業服務企業具體實施停車管理收費工作。

　　二十二、停車管理注意事項

　　(一)業主委員會應根據實際情況制定停車規則，如“先到先?！?/p>

　　“有序停放”“充值后停放”“24小時為一次扣費基數”“有具體車位的汽車停放必須定位”，還可實行單向行駛確保道路暢通。

　　(二)在規劃停車泊位不足的情況下，可在報請相關部門同意之 后，實施部分道路和區域的改造，以增加停車泊位。

　　(三)業主委員會可向街道辦事處(鎮人民政府)等部門提議，充分利用小區周邊可利用的社會資源，增加泊位。

　　(四)為了便于停車方案的實施，可以對小區的進出口進行技術 改造(刷卡等)。如資金存在問題可以采取預收費、動用其他經營性 收益等方式落實費用后實施改造。

　　(五)應提醒業主收取的只是汽車停放費，不承擔車輛的保管要 求。業主對汽車停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。(《江蘇省物業管理條例》第六十四條)

　　(六)進入住宅區執行公務的特種車輛、業主搬家的車輛不得收 取停車費。

　　(七)有條件的可設訪客臨時停車位。

　　二十三、公共資源經營程序利用物業共用部位、公共場地和共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主(代表)大會的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益歸全體業主所有，其中百分之二十用于補貼物業服務費，百分之七十納入專項維修資金。但物業服務合同另有約定的除外。

　　共用設施、設備報廢后的收益，應當用于補充專項維修資金或者補貼物業服務費，也可以按照業主(代表)大會的決定使用。(《蘇州市住宅區物業管理條例》第四十二條)

　　業主大會成立后，需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業主共有部分、公用設施從事廣告等經營性活動的，物業服務企業應當提請業主大會或業主大會授權的業主委員會決定后，依法辦理有關手續并公示。利用業主共用部分、公用設施從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關系的業主同意。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或約定的，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。(《江蘇省物業管理條例》第六十五條)

　　集中建設的保障性住房還應當按照不低于總建筑面積千分之二增加配置物業服務經營性用房，收益用于彌補物業服務費不足。(《江蘇省物業管理條例》第三十五條)

　　二十四、被委托的物業服務企業在利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動時，租賃期限不得超過合同約定的服務期限。

　　二十五、業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。(《江蘇省物業管理條例》第六十五條第一款)

　　前期物業服務期間利用公共場地、共用設施設備經營的收入參照《江蘇省物業管理條例》第六十五條第一款的規定執行，前期物業管理結束時，物業服務企業應當向業主委員會移交相關經營收益賬目及其經費，業主大會與物業服務企業另有約定的除外。

篇2：江門市住宅小區（大廈）成立業主大會及組建業主委員會的辦事程序（試行）

　　江門市住宅小區（大廈）成立業主大會及組建業主委員會的辦事程序

　　江門市住宅小區（大廈）成立業主大會及組建業主委員會的辦事程序（試行）

　　一、首屆業主委員會備案程序：

　　業主代表、建設單位共同組成業主大會籌備組

　　市（區）房產管理局提供政策法規的業務指導及監督

　　物業所在地街道辦事處協助業主開展成立業主大會的籌備工作

　　↓

　　籌備組提交資料至市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處

　　↓

　　籌備組成立后，應在該物業管理區域公告至少15天，

　　并自成立之日起30日內組織召開首屆業主大會會議

　　↓

　　召開首屆業主大會

　　投票表決《管理規約（草案）》、《業主大會議事規則（草案）》

　　投票選舉產生首屆業主委員會（約5-17人單數）

　　↓

　　業主委員會應自選舉產生之日起30日內

　　報市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案

　　備注：

　　（一）籌備組成立應提交的材料包括：

　　1、籌備組成立備案申請書（由業主代表簽名、建設單位蓋章）；

　　2、建設單位蓋章的證明文件及代表的身份證復印件；

　　3、業主代表名冊，包括姓名、性別、年齡、所擁有物業的房號、工作單位、聯系電話、簡歷表等；

　　4、業主代表身份證復印件及產權證書（或購房合同）復印件，提交至市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處時，應同時攜帶原件，核對后退回；

　　5、《管理規約（草案）》、《業主大會議事規則（草案）》；

　　（二）籌備組公告事項：

　　1、籌備組成員名單；

　　2、首次業主大會召開的時間、地點、形式（可通過召開會議或書面征求意見的方式進行）和內容；

　　3、《管理規約（草案）》、《業主大會議事規則（草案）》；

　　4、確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數（以每平方米為一個投票權，不足一平方米的采用四舍五入法計算；

　　5、業主委員會委員候選人產生辦法及名冊。

　　（三）業主委員會備案提交的材料包括：

　　1、業主委員會備案申請書；

　　2、首次業主大會會議記錄；

　　3、業主委員會成員名冊，包括職務及上述業主代表名冊中各項內容；

　　4、選舉投票統計表，要求列明總票數、同意票數、否決票數、棄權票數及同意率；

　　5、投票通過的《管理規約》、《業主大會議事規則》。

　　6、首次業主大會會議現場相片若干。

　　注：市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案于材料提交齊全后20個工作日內完成。

　　二、業主委員會換屆程序：

　　上一屆業主委員會組成籌備組

　　市（區）房產管理局提供政策法規的業務指導及監督

　　物業所在地街道辦事處協助業主開展成立業主委員會的換屆選舉籌備工作

　　相關物業公司提供協助

　　↓

　　籌備組成立后應提交資料至市（區）房產管理局

　　或物業所在地的街道辦事處

　　并在該物業管理區域公告至少15天

　　↓

　　籌備組組成之日起30日內組織召開換屆選舉業主大會會議

　　↓

　　業主大會會議選舉產生業主委員會（約1-17人單數）

　　↓

　　業主委員會應自選舉產生之日起30日內

　　報市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案

　　↓

　　經市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案后，

　　即完成整個程序

　　備注：

　　（一）籌備組告知方式：

　　向市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處提交上一屆業主委員會成立后的工作總結、籌備組成員名單、換屆選舉的情況說明、業主大會會議召開議程。

　　（二）籌備組公告事項：

　　1、籌備組成員名單；

　　2、業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　3、確認業主身份，m.airporthotelslisboa.com確定業主在業主大會會議上的投票權數；

　　4、業主委員會委員候選人產生辦法及名冊。

　　（三）業主委員會備案提交的材料包括：

　　1、業主委員會備案申請書，加蓋業主委員會公章；

　　2、上一屆業主委員會備案通知書復印件；

　　3、換屆選舉業主大會會議記錄，必須由記錄人、籌備組成員、

監票人等主要參加人員簽名；

　　4、業主委員會成員名冊，并提供業主委員會成員的業主身份證明文件；

　　5、選舉投票統計表，要求列明總票數、同意票數、否決票數、棄權票數及同意率；

　　6、《管理規約》、《業主大會議事規則》；

　　7、業主大會會議現場相片若干。

　　注：市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案于材料提交齊全后20個工作日內完成。

篇3：籌備業主大會選舉業主委員操作程序

　　物業公司程序文件

　　籌備業主大會、選舉業主委員操作程序

　　流程圖

　　1.目的

　　為協助各項目籌備業主大會和選舉業主委員會工作，規范業主大會及業主委員會籌備過程，提供指引。

　　2.范圍

　　本指引僅適用于天津zz物業管理有限公司所屬項目的業主委員會成立、業主大會的召開及與業委會溝通工作。

　　3.定義

　　無

　　4．職責

　　部門/崗位工作職責

　　品質管理部負責本文件的編寫、修改、發布

　　各管理處負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議

　　管理處經理負責主持業委會的成立總體事宜

　　管業部負責業主委員會成立工作的具體實施

　　5.方法和過程控制

　　5.1前期準備階段

　　5.1.1人員初選

　　5.1.1.1業主資料分析物業管理企業應從首位業主入住開始，跟進業主相關情況，并隨時將業主的入住率統計。當入住率達1/4、出售建筑面積1/4以上或首位業主實際入住一年以上時，將相關業主統計情況作相應分析，并暫時確定業主委員會成員的范圍。

　　5.1.1.2重點業主訪談 在對業主入住情況跟進的同時，了解業主反映及關心的問題，顧客關懷并將業主集中反映的問題進行統計分析，為進行候選人參選做好鋪墊。

　　5.1.1.3社區文化活動 通過組織社區文化活動，在活動過程中，了解業主間的關系及相關業主在整個小區內的影響力。

　　5.1.1.4其他形式 將項目擬定業委會委員的人選，根據各項目特點采用相應的方式、方法將其推薦給全體業主，增強其公信力。

　　5.1.2宣傳活動

　　5.1.2.1宣傳活動的內容 針對成立業主大會的目的、組建流程、業主大會的權利和義務、業主大會的職責，使業主充分了解成立業主大會是為了全體業主的利益，物業管理企業進行宣傳增進其在業主中的地位，業主了解了組建成立的法律流程，將看到一個透明化、合法化的成立過程，將業主大會權利、義務公布，業主更加了解業主大會，增進業主參與的熱情，并能對業主大會的工作進行監督。

　　5.1.2.2宣傳活動的方式采取在物業管理區域內張貼的方式，最大限度地讓業主了解成立業主大會的前期情況。

　　5.1.2.3宣傳活動資料的保管張貼的資料及所拍照片、攝像過程，都要有所保留，并長期保存。

　　提示：如果采用照相的方式，照片中最好要有業主正在看的畫面，且照片要有日期。

　　5.1.3預成立時間 預成立時間建議在物業接管后的一年半左右，如果在此之前已達到法規規定應召開首次業主大會的時間，相關工作適當提前。

　　5.2成立業主大會籌委會

　　5.2.1成立前提 已交付使用的新建物業滿足1、出售建筑面積達百分之五十以上，2、業主入住率達百分之五十以上，3、首位業主實際入住達二年以上；根據小區實際情況，滿足任意一條件的應當召開首次業主大會會議。

　　5.2.2成員確定 業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），應當在物業管理所在地的區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下，由前期物業管理企業召集部分熱心公益事業的業主和未售出空置房屋的房地產開發企業組成籌委會，負責業主大會的籌備工作。（見F1）

　　5.2.2.1籌備組中的業主代表建議參照業委會委員的條件，并應關注以下事項：

　　a)必須是業主本人（業主身份以售房合同或產權證登記為準）

　　b)支持、配合管理處工作。

　　c)模范履行業主義務，不欠交管理費

　　5.2.2.2籌備組中業主代表和開發商的人數應符合當地法規規定，如當地法規無明確規定，應請示當地房地產行政主管部門意見。

　　5.2.2.3業主代表由業主自愿申請、或推薦選舉方式參加。

　　5.2.2.4在獲得主管部門批準后，地產公司應及時在小區通告欄、電子顯示屏、網站等形式召集業主自薦參加業主大會籌備工作。（見F2）

　　5.2.2.5業主代表報名參加籌備組人數超過房地產行

政主管部門批復的人數時，由開發商代表和政府主管部門組織所有報名的業主代表召開會議推選出籌委會中的業主代表。

　　5.2.2.6籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告（見F3）

　　5.2.2.7籌備組應當自組成之日起30日內在房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

　　5.2.3籌備組相關籌備工作

　　5.2.3.1籌備組產生后，履行以下職責：

　　a、確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，時間要確定在籌委會成立之日起30日內；

　　b、擬定《業主大會議事規則》（草案）、《業主公約》（草案）；

　　c、確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

　　d、確定業主委員會成員候選人產生辦法及名單，并公示征詢意見；候選人資料收集時應告知業主需對外公布并征得業主同意；

　　e、起草前期物業管理服務合同執行情況的報告；報告包括：執行過程中好的方面發揚并針對問題提出建議項；

　　f、業主超過100人以上的，組織推選業主代表；所推選的業主代表，從前期擬定人員中推薦；

　　g、做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開之日15日前，以書面形式在物業管理區域內公告。成立業主代表會的，應當在會議召開之日15日前以書面形式送交參加會議的業主代表。（見F3）

　　經當地住宅主管部門批準后，應及時成立籌備工作小組（見 F2）。同時要通過宣傳欄、電子顯示屏、網站等形式向廣大業主宣傳成立業主委員會的目的和意義、業主大會的職權、業主委員會的職權和義務、業主委員會的選舉程序等。

　　5.3確定業主代表的產生辦法

　　5.3.1身份確定：以產權證或售房合同為準；

　　5.3.2業主代表的產生：業主自薦或相關人員推薦。由籌備組向小區也主公示選舉業主代表候選人的通知，業主可通過推薦、自薦的形勢產生業主代表候選人。業主代表候選人應具備以下條件：1、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；2、遵守國家有關法律、法規；3、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　5.3.3選舉方式：可實行差額選舉也可實行等額選舉。候選人中的票數多者為業主代表。

　　5.3.4票權確定：業主可以幢、單元、樓層等為單位推選代表，且業主代表應均分布在物業各個幢、單元、樓層。本區域業主代表代表該區域全體業主行使權力，反映問題。

　　5.3.5選票發放：如業主代表候選人資料公示期滿業主無異議，則印制選票，并采用上門或物業內固定區域內集中發放、回收選票。選票上加蓋統一印章。

　　5.3.6選票回收：投票人須是產權人登記人或產權登記人的委托代理人，公司戶應是公司的法定代表人或其書面授權人。委托（授權）人填寫選票須附有產權人簽字的書面委托書。（應由籌備組具體負責實施，物業公司人員可以在籌備組書面授權的情況下進行協助），另為便于選票的統計和確認，選票的發放、回收都應由業主的簽字確認。

　　5.3.7驗票、唱票：當場開箱驗票、唱票業主所投票數不得超過其投票權數。（唱票、計票人可由業主大會籌備組成員擔任，監票人建議從現場參加會議的業主中以自愿方式產生。驗票時，應注意：1、經籌備組同意，為保證選票的真實性，可在選票上加蓋統一印章；2、業主所投票數不得超過其投票權數；3、所選人數不得少于應選業主代表人數；

　　5.4確定業主委員會的產生辦法

　　5.4.1身份確定：以產權證或售房合同上等級為準（若超過一人，均可按享有的產權比例行使業主權利如果同時成為籌備組成員或業主委員會候選人，必須提前向全體業主公布。分期開發的小區，建議業主大會籌備組根據項目實際情況確定每期的業主委員會人數，并且分布合理。

　　5.4.2委員產生：業主自薦或相關人員推薦。（見F5）

　　籌備組成立后應及時確定業主委員會候選人（見F4）。業主委員會委員候選人應具備以下條件：1、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；2、遵守國家有關法律、法規；3、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；4、具有一定組織能力；5、具備必要的工作時間。

　　5.4.3選舉方式：實行差額選舉，因此候選人應多于應選人數。候選人中的票數多者為業主委員會委員。

　　5.4.4票權確定：業主可以幢、單元、樓層等為單位推選代表，業主代表作為業主委員會候選人，且業主代表應均分布在物業各個幢、單元、樓層。（見F6）

　　5.4.5選票發放：如候選人資料公示期滿業主無異議，則印制選票（見F6），并采用上門或物業內固定區域內集中發放、回收選票。選票上加蓋統一印章。

　　5.4.6選票回收：投票人須是產權人登記人或產權登記人的委托代理人，公司戶應是公司的法定代表人或其書面授權人。委托（授權）人填寫選票須附有產權人簽字的書面委托書。（應由籌備組具體負責實施，物業公司人員可以在籌備組書面授權的情況下進行協助），另為便于選票的統計和確認，選票的發放、回收都應由業主的簽字確認。

　　5.4.7驗票、唱票：當場開箱驗票、唱票業主所投票數不得超過其投票權數。（唱票、計票人可由業主大會籌備組成員擔任，監票人建議從現場參加會議的業主中以自愿方式產生。驗票時，應注意：1、經籌備組同意，為保證選票的真實性，可在選票上加蓋統一印章；2、業主所投票數不得超過其投票權數；3、所選人數不得超過應選委員人數；

　　5.5召開首次業主大會會議（見F7）

　　5.5.1出席會議人員

　　a、所在地區房地產行政主管部門領導

　　b、街道辦事處或居民委員會

　　c、業主大會籌備組成員

　　d、業委會候選人

　　e、物業公司代表

　　5.5.2.決定事項

　　a、制定業主大會章程

　　b、修訂業主公約

　　c、選舉業主委員會主任、副主任及委員

　　d、確定物業管理服務企業

　　e、決定物業管理其他重大事項

　　首次業主大會會議由籌備組負責作書面記錄并存檔，業主委員會成立后，由業主委員會承擔相應職責。

　　5.6召開第一次業主委員會會議

　　5.6.1業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員

會主任1人，副主任1-2人（專職執行秘書一人）。

　　5.6.2由業主委員會代表業主與物業管理公司簽訂《物業管理服務合同》（提前在物業管理區域內公示合同文本）

　　5.6.3業主委員會召開第一次會議后，應將業主大會和業主委員會會議相關決議在物業管理區域內公告。（見F8）

　　5.6.4自業主委員會選舉產生之日起三十日內，應指定專人報當地房地產行政主管部門備案（見F9），并申請刻制業主委員會公章。申請備案時需提交如下材料：

　　a、業主大會章程

　　b、業主公約

　　c、經業主大會會議表決產生的業主委員會成員的基本情況

　　5.6.5業主委員會公章應由專人保管并按公章管理制度使用，涉及重要事項需使用公章時，應由多數委員簽字認可。

　　5.7注意項

　　5.7.1業主大會籌建期間的所有相關文件，包括會議紀要、通知、公告、選票和選舉程序、結果等文件和相關照片，必須單獨存檔，妥善保存。

　　5.7.2所有現場發布的公告底稿要有籌備組負責人審核，并保存記錄。

　　5.7.3物業管理公司相關工作人員在成立業主大會過程中應積極協助籌備組工作，在對外張貼的資料中，如涉及到物業公司人員參與，應注明"經籌備組授權"。以免造成誤解。

　　5.7.4涉及業主大會籌建所有的相關文件修改過程需要有修改記錄，以備核查。

　　6.支持性文件

　　無

　　7.質量記錄表格

　　TJzzWY7.5.1-K01-F1 關于成立業主委員會的函

　　TJzzWY7.5.1-K01-F2 關于成立業主委員會籌備工作小組的通知

　　TJzzWY7.5.1-K01-F3 業主委員會籌備工作小組成立公告

　　TJzzWY7.5.1-K01-F4 關于業主委員會委員候選人接受報名的通知

　　TJzzWY7.5.1-K01-F5 業主委員會委員候選人推薦表

　　TJzzWY7.5.1-K01-F6 業主委員會委員選舉選票

　　TJzzWY7.5.1-K01-F7 關于召開業主大會的通知

　　TJzzWY7.5.1-K01-F8 關于業主委員會選舉結果的公告

　　TJzzWY7.5.1-K01-F9 關于業主委員會選舉結果的報告