大廈業主公約范文

　　根據中華人民共各國和**市的有關法律、法規和規定，結合本大廈的實際情況，為維護大廈的各業主和用戶的合法權益，明確各自的權利、義務或責任，確保大廈的管理能夠達到優質標準，使大廈保值增值，特制定本“管理公約”(以下簡稱“公約”)。

　　公約對大廈的全體業主，用戶均有約束力，公約內涉及之業主及管理者均包括受讓人、繼承人、合伙人、接辦人、承租人或占用人。公約泛指本公約　及其中之附件，及依據本公約賦予之權力而訂立的各項規定。

　　第一章 總則

　　公約是為各業主之利益而設置，管理者及業主均遵守和履行公約所載之義務和責任及受公約之約束。各業主均對其單元擁有處置權，包括使用、出售、轉讓、抵押出租或以其他　方式權力，但在其先例該處置權時，必須以其承讓人或使用人承諾及遵守公約為前提。

　　公約賦予管理人全權管理大廈的權力。發展商委托的管理公司，其管理期限自大廈驗收合格之日起，為期二年。管理期限屆滿時，由業主委員會與管理者協商，決定是否繼續聘請原公司或聘請其他的管理公司管理大廈。

　　第二章 業主

　　(一)業主之權益：

　　1、依法享有所擁有物業的各項權利;

　　2、依法合理使用房屋建筑共有面積、共用設施及市政公用設施的權利;

　　3、有權按有關規定進行室內裝飾裝修。

　　4、有權在征得管理者同意并不影響他人權益的情況下，自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕，但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外。

　　5、有權房屋建筑共用部分、共用設施設備及所屬物業管理范圍的市政公用調入的善，建議物業管理公司及時組織修繕。

　　6、有權參加這業主大會，并擁有對本物業重大管理決策的表決權。

　　7、有權訓物業管理的有關事項向業主委員會，物業管理公司提出質詢，并得到答復。

　　8、有權要求業主委員會和物懷、按照規定的期限定期公布物管理收支帳目。

　　9、有權對物業管理工作提出建議、意見或批評，但無權直接懲戒管理人員。

　　10、有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見和建議。

　　11、有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任，對方不維修、不養護或不予配合的，可要求業主委員會或物業管理公司強制維修養護，按規定分攤費用。

　　12、有權擁有其名下單元之業權份額，并可全權處分其名下所占的業權份額及權益，例如出售、轉讓、遺贈、抵押、出租或以其它方式處分，而無須其它業主的同意。

　　13、有權根據公約維護自身的合法權益。

　　(二)業主的義務

　　1、 在使用、經營、轉讓所擁有物業時，應遵守物業管理法規、政策規定、本公司的規定是、按本公約所訂立的“業戶手冊”及其它規章制度，同時要求其雇員、訪客及其有關人員同樣遵守上述規定和制度

　　2、 遵守和服從業主委員會或業主大會的決議、決定;

　　3、 自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好;

　　4、 按規定依時繳交其名下應分擔的管理費、按金及其它基金或費用等款項，依時繳交其名下單元須付的稅項、水、電等及有關公共設施費用，并負責專供其名下單元所使用的設施設備的維護及保養費用。

　　5、 需進行室內裝修時，必須遵守物業的“裝修規則”進行操作;

　　6、 請物業管理公司對其自用部位及設施設備、毗連部位及設施設備進行維修、養護，應支付有關費用。

　　7、 明確并承諾與其他承受人或權力人在建立合法使用、維護、履行所擁有物業物和法律關系時，應告知并要求對方遵守本物有關規定和本為主公約，并承擔連帶責任，同時在七天內以書面形式通知大廈管理者有關承受人或權利人的姓名、地址、處理日期及將承諾書交管理者。否則，原業主將對承受人的違約行為負連帶責任。

　　8、 明確并承諾為業主使用人與物業管理公司在本物業內不存在人身、財產保險關系(另有專門合同規定除外)。

　　9、 共同承擔大廈的結構，包括共用部分、公用設施設備及市政公共設施等費用。

　　(三)業主的責任：

　　1、 不得改變樓宇的結構，不得更改承力墻、橫梁、支柱、欞板等，不得加建、擴建、拆除任何建筑物，不得改變大廈任何部分外貌，不得在大廈外墻上安裝或出現任何物品;

　　2、 不得隨便開啟外墻上部分只允許在緊急狀態下方可開啟的窗戶，并嚴禁高空拋物。

　　3、 負責其單元內部之整潔，保持一切設施暢通完好，同時不行擅自對單元內流腦公用部分及公用設施設備進行非專業的維修、改動和搬遷，以免對整個大廈及其他單元用戶造成損失。

　　4、 不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾欞宇任何部分之供電供水、供冷氣、通訊、排水排污、消防等共用設施設備;

　　5、 只能將其單元按土地出讓合同規定本公約之規定用途使用，不得利用單元進行危害公共利益或其他違法的行為，或造成足以妨礙或侵擾其它業主的事項;

　　6、 不得在單元內舉行葬禮，宗教儀式、舞會、音樂會或其他類似活動，不得獎地單元做齋堂、殯儀館及類似用途，但事前征得管理者書面許可的商業單元除外。

　　7、 不得在樓宇內進行任何足以引致樓宇投購之保險中部分失效或引致保險費增加的行為，不得在單元內儲存易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害及危險物質，不得在單元內飼養家禽或任何寵物。

　　8、 不得妨礙他人合法使用共用部分，公用設施設備及市政公共設施，不得在公共地方亂搭亂建、堆放物品、懸掛、豎立廣告、丟棄垃圾和違反“深圳市衛生管理條例十不準”的規定是。

　　9、 未經向管理者申報并獲批準，不得擅自更改、損壞、劃傷裝飾物品和造型。

　　10、 不得踐踏、占用綠化區域、噴水池、損壞、劃傷裝飾物品和造型。

　　11、 不得隨意制造超過規定標準的噪音，影響其它業主正常工作及休息。

　　12、 根據政府消防條例的要求，安裝或配備各種防火裝置、器材、設備以及管理者認為必須的其它防火及安全裝置、器材、設備(由發展商配備的除外)

　　13、 負責其單元內之巖石地面及玻璃幕墻不被堅硬物品劃傷或損壞

　　14、 不得同意“三無人員、推銷人員及一切可疑人員進入大廈或其單元并及時鎖門防盜，任何搬出大廈的大件物品或貴重物品須報經管理者辦理有關手續。

　　15、 違反公約規定業主，需就所致之損失負責及支付一切有關費用及罰金。

　　16、 負責由于單元內業主或其雇員、訪客及有關人員的行為造成漏水或其他事故、以致造成大廈及其它業主蒙受破壞和損失，并導致管理者和其它業主將面對訴訟，索賠等情況時，一切責任及賠償。

　　第三章 管理者的權利與義務

　　一、一般事故

　　1不得享有以下的權利，同時需遵守和履行本公約中其應遵守及履行之責任及義務

　　2、管理者在本公約授權范圍內，將被視為全部業主就本公約規定事宜之代理人而非個別代理。每一個業主將被視為全權及已不可撤消地任命復寫者為執行本公約規定事宜的代理人。

　　二、管理者的權利及責任

　　1、 有章可循業主權利的情況下，管理者有權對大廈進行有效的管理和維護，并為此負責，其中包括(但不限于)下列事項：

　　(1)根據國家有關法律及政府有關部門授權行使管理權力，使大廈的能夠達一垢物業復寫標準

　　(2)檢查、視察大廈，必要時包括所有單元的內部，惟管理者必須給予有關單元的業主或假途滅虢毛利提前24小時的書面通知，緊急情況除外;

　　(3)每一位業主及其使用者應嚴格按照“裝修規則“執行。如果管理者發現該業主聘用的承包商及其工人違反”裝修規則“，者有權氣絕讓該等人士進入大廈，或在管理者認為有必要的情況下，將其逐出大廈。裝修期間，管理者有權進入正在裝修的單元，以檢查并確定有否違反”裝修規則“。所有直接或間接因裝修工程中引起的訴訟、親求及費用完全由該業主單獨負責，與其它業主及管理者無關。管理者有權在適當時候對裝修規則進行修改，并可在裝修工程開始前，發合理的通知，要求裝修的業主依據”裝修規則“繳交裝修　金并無利息，由管理者應用于補償業主或其聘用承包商等引起的所有損失。裝修驗收合格六個月后、裝修按金無息退還業主。如款項需補償前述損失，則在計算及扣除補償后，余款盡數退還業主。

　　(4)根據大廈之日常運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善;

　　(5)根據公約制訂大廈“業戶手冊“、”裝修規則“及其它必要的規章制度，并以有效之形式督促業主和用戶遵守。

　　(6)對大廈共用部分、共用設施設備及市政公共設施進行維護，使之保持良好的狀態，如維修或清潔主要結構、外墻、窗框、門及玻璃、器材的更換、修理、涂漆等，如有需要，管理者或其聘用之承建商，代理人及其他經許可的人，可進入大廈的任何單元進行有關工作，除緊急情況外，慶事前發出通告。

　　(7)指導和監督所招聘之員工完成各項管理工作和保障各項同公用設施設備及市政公共設施的正常運作;

　　(8)根據大廈實際情況，負責建立健全的財務管理制度和編制大廈管理制度，收取管理費和代收水、電等市政公用設施使用費及追討欠款。

　　(9)處理所有對天管理大廈的投訴及各項維修，并協助調解業主或用戶之間因大廈管理而起的糾紛與爭執;

　　(10)負責大廈的保安工作，保持大廈的正常秩序和盡力使業主或用戶免遭騷擾。

　　(11)對各項管理職責定期(每月及每年)或經業主委員會合理要求時作出榫和總結，并對改善大廈服務項目等事宜向業主委員會遞交報告及作出建議。

　　(12)清除及拆去任何不符合管理規則規定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，和負責人征收及追索清除費用及補償因此而發生的有關費用;

　　(13)在所有該大廈對外之法律訴訟中，在管理職權范圍內作為全體業代表(但復寫者與業主或使用者之間有利益沖突時除外);

　　(14)防止任何人未一公約規定　占用或使用公用部分，公用設備設施及市政公共設施，

　　(15)采取一切必要措施以遵守政府對于大廈的要求。

　　(16)制止任何人對大廈或公用部分、公用設施設備及市政公共設施進行有害的變更及損壞，并對損壞者進行索賠和罰款。

　　(17)按需要行使權力，使大廈的管理能夠達到優質的物業管理標準。

　　(18)節日期間可裝飾大廈外墻包括燈光及其它飾物，如管理者或業主委員會認為必要，可以組織大廈內的文娛活動;

　　(19)管理該大廈所有車輛的停放、行人交通、扣留所有違反管理規則停泊的車輛，并向該車輛之車主收取扣留費用，并可滯納金。必要時可向交通管理部門申請違法停放之車輛，相關費用由違規車主承擔。

　　(20)在履行其按約規定的管理職權范圍內，認為有必要時可聘請、撤換及付酬予律師、建筑商、會計師及其工作人員。

　　(21)采取一切必要措施(包括提出及進行訴訟)制止各業主違反、不遵守或不履行本公約或“業戶手冊“的規定。

　　(22)公平合理的制定公用部分、公用設備設施及市政公共設施的使用規章及確定各項服務、康樂設施的收費標準。

　　(23)管理者可用業主或大廈管理者名義投保及支付保險費用。投保項目可包括火災、其它意外　及天災、第三者責任保險、勞動保險、雇員忠誠保險等與業主和大廈有關的保險。

　　1、安排保養和維修大廈公用部分、公用設施設備及市政公共設施。

　　2、 確保所有大廈業戶或用戶依照本公約規定的用途，正確使用其所占之大廈部分，如有大廈業主或用戶違反公約，管理者應盡量使用可行的方法制止其違約行為，并向違約者追　討賠償及費用。

　　3、 在有合理需要時，替大廈之公用部分、公用設施設備及市政公共設施涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其它適當之工程。

　　4、 更換在公用部分、公用設施設備及市政公共設施的破損部分。

　　5、 保持大廈共用照明系統運作良好;

　　6、 保持大廈通風系統運作良好及作適當維修。

　　7、 保持大廈的共用部分、公用設施設備及市政公共設施清潔、衛生美觀。

　　8、 保持大廈的共用部分，公用設施設備及市政公共設施清潔、衛生及美觀;

　　9、 耳目任何棄物置于大廈之出入口，入口大堂、電梯大廳、樓梯間及走火通道、走廊通道、門廳、避難層等受阻塞;

　　10、 確保大廈的所有共用設施設備及市政公用設施性良好和運作正常。在有需要及方便的情況下，管理者可與第三者訂立合約，維修共用設施設備及市政公用設施(惟在大廈管理預算中批準者及大緊急情況下除外)

　　11、 在可能的情況下阻止任何垃圾或其它物體棄置、排出侵蝕或拋出于公共地方處，并把已棄置、排出、侵蝕或拋之垃圾或物體移走。確保管理者所進行之維修或其它工程不會對毗鄰的市政公共設施及水管、電纜等或其它工程造成損害。如有損害，應銀及時修補，

　　12、 安排大廈之財務管理及帳務處理，正確地運用大廈管理帳戶收取管理費用支付款項，定期復審結存，以確保有足夠資必要的開支。

　　3、大廈財務管理

　　1、 負責大廈財務及事務處理，正確地運用大廈管理帳戶收取管理費及支付款項，定期復地存以確保有足夠資金維持必要的開支。

　　2、 管理包括為辦公區、商業工公寓編制每所之管理大廈預算及盡可能使管理之開支運作控制在此預算范圍內。每年的年度預算須于該年度前一個月提交予業主委員會審批，并經批準后方可實施。

　　3、 年度預算須列明：

　　該財政年度之預算管理支出

　　預算管理者酬金

　　各業主根據業權繳納管理費標準。

　　4、 年度預算應遵循以下原則：辦公區及其大廈范圍內為其服務的公用部分、公用調入設備、市政公用設施之養護、及管理的費用慶由辦公區仙各單元業主共同承擔。

　　商業區人，大廈范圍內為其服務的共用部分、公用設施設備、市政公用設施之、維修及管理的費用上佃公區內各單元業主共承擔。

　　商務公寓范圍內為其服務的公共部分人公共、共用設施設備、市政公用設施之養護、維修及復寫的費用應由商務公寓內各單元業主共同承擔

　　其它為整個大廈的公用部分、公用設施設備、市政公用設施之養護、維修及管理的費用應由商務公寓業主共同承擔;

　　如遇年度管理預算不足以應付所有實際管理開支，管理者可修訂年度預算，并考慮各業主的業權份額分攤后，修訂該財政年度余下月份各業主應支付之每月管理費。在執行該　方案前，應提交修訂供業主委員會審核批準。

　　每月定期向各單元業主、租戶或用戶收取費用及其他應付之費用并定期復審征收情況以確保所有業主、用戶準時履行其財務上的責任，并于發出適當警告后，以管理者代表大廈全體業主名義提出法律訴訟。

　　屬于大維修工程項應參照“**市住宅區公用設施專用基金管理試行“執行。

　　三、管理費

　　1、 各業主需于每月的5日前預先繳納其單元每月應付之管理費;

　　2、 首期管理費從入住之日起計算。所謂入住，是指業主收到入伙通知書并辦理完結相應手續，或業主收到入伙通知書后在限定期限內不辦理相應手續的，視為入住。

　　3、 管理費可根據政府相關政策作適當合理的調整。

　　4、 根據已獲業主委員會批準之年度預算，管理者可從大廈帳戶中支付有關管理大廈之一切支出費用。上述所提支出費用包括(但不限于)下列項目：

　　(1) 保養及修理大廈的共用部分、公用設施設備等。

　　(2) 管理者酬金

　　(3) 管理者所認為需要購習買之火險及各種責任保險之保險費

　　(4) 購買及租賃所有必須的機械信器材之支出。

　　(5) 聘請管理人員的支出，包括薪金，福利、節日補貼、津貼、住宿、制服等

　　(6) 大廈整體　非某單元獨家使用及耗用的水、電、冷氣、電話、有線電視、服務的收費及其類似收費及支出。

　　(7) 聘請法律、會計、工程、機械等專業人士的費用

　　(8) 提取或預留一定額或百分比之管理費作為大廈之基金;

　　(9) 垃圾清理費

　　(10) 清潔大廈公共地方及旬墻或落地玻璃之費用。

　　(11) 指定時間內提供中央空調之支出。

　　(12) 大廈外墻裝飾之費用;

　　(13) 行政辦公開支

　　(14) 其他為管理大廈的支出(包括大廈完成前，籌備管理期間之一切開支)等，管理者應每三個月公布收支帳目，并張貼于大廈告示欄。不論業主的單元是否空置，被占用或出租等，該單元業主或用戶須負責繳交全額的管理費及它應付之費用。

　　5、 管理費及其它費用的追收及滯納金

　　業主欠繳管理費及其根據公約規定的任何費用時，管理者應向業主發出通知，詳列所欠款項及清還期限，若逾期未付，管理者可通過法律途徑向業主追討欠款。

　　所有管理費及管理費按金及其它根據公或其它管理規則應付的款項，均需按期清繳。任何業主如果未能于應付的款項到期日支付其應付的款項，則管理者有權采取下列措施并收取附加費用;

　　(1)收取未繳付的款項自應付之日起至支付日按日收取應交納費用的萬分之五的金;

　　(2)收取合理的定額手續費(便不超過人民幣100/每單元)作為因違約引起的管理者額外行政工作的預定損失賠償，該手續費可由管理者按年合理調整;

　　3有權對欠款為玉提出訴訟或作了出其它追討行動，如停止供應該單元之水、電、空調或限制該欠或違約之業主、用戶、各使用大廈共用設施設備，或于大廈告示張貼欠款業主單元及詳情，直至該業主清償全部欠款及手續費為止，而重新接駁供應設施之費用或為追討論欠款及手續費所支出費用概由該業主、租戶、用戶負責。

　　(4)欠繳管理費用達三個月時，管理者有權和人民法院起訴，依法追索或申請拍賣業主名下的物業以償付欠款、滯納金有手續費。

　　6、 帳目審計及保存

　　(1) 管理者應聘請中國注冊會計師每年度至少一次審核一次財務收支情況，并張貼在大廈告示欄。

　　(2) 彼一時得須妥善保存管理收支帳目，并在需要時將有關帳目提供各業主委員會查閱。

　　(3) 管理者被辭退或職務被終止時，須于被辭退或職務被終止后三個月內移交所有有關大廈之文件、不、圖則、管理帳目予業主委員會，業主委員會可聘請中國注冊會計師審核管理帳目。

　　7、 管理者根據公約作出的決定全權代表中理行動對所有業主均有約束力。

　　8、 管理者及其雇員在下列情況下無需對業主負責;

　　(1) 為履行公約所進行之一切管理工作，但涉及刑事責任、蓄意或嚴重過失而造成之損失不包括在內;

　　(2) 因下列原因造成的服務中斷;

　　因任何設施、裝置必要之保養及更換我;

　　火災、水災等不可抗力引致中斷服務;

　　無法避免的燃料、材料、供水、電力、空調短缺;

　　管理者所無法控制的其它一切原因;

　　管理者應盡全力按照公約的規定履行其對該大廈的管理和維護的職責。

　　(四)管理者酬金

　　1、 因管理者履行公約的職責按政府有關規定慶由大廈全體業主付給管理者的報酬，該酬金由業主委員會與管理者商定，并應報區物管部門備案，該酬金每年可作適當適當合理的調整;

　　2、 適宜于各無須從管理者酬金中支付因招聘任何職工為該大廈管理、動作、會計、核數等的一切直接開支費用，但須自行負責應繳的稅項;

　　3、 管理者酬金魚每月由管理者從大廈管理者帳戶中扣取

　　第四章 業主大會及業主委員會

　　(一) 業主大會是由全體業主組成，決定物業管理重大事項的業主自治管理組織。業主委員會是業主大會的常設(執行)機構，經政府部門批準成立后，維護全體業主的物業權益，依法行使各項權利。業主大會和業主委員會均應接受市、區物業管理主管部門監督。

　　(二) 第一次大會，在末物業交付使用且住用率達到百分之五十以上時，由區物業管理部門會同發展商或其委托物業管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產生首屆業主委員會。

　　(三) 本物業所有享有投票權的已住用業主，均慶按時出席業主大會參加投票，行使法定權利，承擔法定責任。

　　(四) 業主應親自出席業主大會并投票，融視作棄權，并應服從業主大會的決議。委托他人投票的，必須出具授權委托書，融該項委托無效。授權委托書必須有業主簽字，若業主為法人，須加蓋公章。

　　(五) 業主大會可采用會議或書面征求意見等形式，會議表決采取投票、舉手等形式。

　　(六) 業主委員會成立后，負責召集此后的業主大會，并每年至少召開一次。經持有百分之十以上投票權的業主提議，業主委員會應于接到該項提議后二十日內就其提議召開業主大會，業主委會于召開業主大會七天前將會點、時間、內容、方式及其他事項予以公德并報告區物業管理主管部門。

　　(七) 業主大會必須有已惟業主中持有百分之五十以上投票權的業主出席才能舉行;如經已住用業主中持有百分之五十以上投票業主決定，可以推遲召開業主大會。

　　(八) 業主大會的出席人數達到規定人數時，在會上提出的需經決定的事項，由出席會議的業主表決，以過半數通過有效。

　　(九) 業主投票時，各類房屋建筑面積每十平方米計算為一票;不足十平方米的，五平及五平方米以上的計算為一票，不足五十六的不計算。

　　(十) 業主大會決定的業主委員會章程的內容不得與憲法、法律法規和政府有關規定相抵觸。違反規定的，區物業管理主管部門有權予以糾正或撤銷。

　　第五章 違約責任

　　(一) 違反本公約有關規定蝗，物業管理者有權處理，并要求限期整改，逾期限不整改的，有權強制整改，包括采取停水、停電等到催繳措施，對一物業公共利益造成損失的，物業管理者有權要求兩答予以賠償并承擔違約金，強制整改措施予以公告賠償金和違約金納入本物業公共收。賠償金和違約金的項目及標準，由物業管理者與業主委員會議定，業主委員會未成立的，經區物業管理主管部門核準所執行。

　　(二) 精度不按規定繳交管理費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的，處以每日萬分之五的滯納金;無正當理由逾期拒絕繳交接待室暑 可采取停水、停電等到催繳措施。

　　第六章其他事項

　　1、本公約由發展商或受托的管理者報區物業管理部門審核批準，在輸住用手續時由第一簽約購置者簽字，并經百分之十五的已住用業主簽字后生效。

　　2、若公約內有任何條文于有關部門法律下成為無效、非法或不能執行，公約其余條文之有效性、合法性及執行性并不因此而受損。

　　3、本公約對本物業所有業主和非業主使用人具有同等效力。業主更換，本公約繼續有效。

　　4、 本公約是受中華人民共和國法律法規和政府有關部門的規定所限制及約束，如政府有關部門指令要求個性各精度須接受其修改，如在需要，可另行簽訂修改的公約和承諾書。業主大會可以根據本物業的實際情況對本公約進行個性補充，并提前報區物業主管部門核準備案。個性補充條款自業主大會通過之日起生效，無須經業主重新簽訂。

　　5、 精度之間、精度與業主委員會之間、業主與物業管理者之間因本公約 發生的糾紛，協商不能解決的，提請物業主管部門調解，或提交深圳市仲裁委員會裝決。

　　6、 本公約所規定之任何發給大廈各業主的通知，以送至有關業主的單元或所知業主的最后通訊地址為準，如通過郵局以掛號信投遞的，則以郵局掛號收據為準;;所有不以其單元為通訊地址之業主應將其擇之通訊地址事先通知管理者。

　　7、 如本公約與中國現行法律法規抵觸，以現行的法律法規為準。

　　8、 公約以中文書寫，無論印刷及書寫部分經雙方簽字確認后皆屬有效。

　　9、 本公約一式三份，業主、業主委員會、物業管理者各執一份，具同等法律效力，自簽署之日起生效。

篇2：物管案例:轉讓商鋪忘了公約 原業主照付物業費

　　物管案例:轉讓商鋪忘了公約 原業主照付物業費

　　余女士系本市亮都商場某商鋪的原業主。幾個月前，順利將該商鋪轉手。不過讓她沒想到的是，7月份，她突然收到法院的一紙傳票，原商鋪的物業管理公司居然要求她繼續支付物業管理費。余女士萬萬沒想到自家商鋪都轉手好幾個月了，自己居然還得為新業主照付物業費。

　　[案例提示]

　　業主轉讓物業應注意相關手續的辦理，尤其應注意是入住時與物業管理公司簽訂的公約合同等中的相關條款。

　　[案例分析]

　　庭審中，物業管理公司拿出了一份余女士當初與物業管理公司曾簽訂的一份“公約”，約定一旦業主轉讓其擁有的單元時，須將轉讓情況書面通知物業公司，否則，前業主仍對該單元的管理費用及一切相關事項負有責任。但余女士未履約，應按規定繼續承擔物業管理費。日前，法院判定，該管理公約對雙方的確具有法律約束力，余女士須繼續承擔物業管理費1568.8元。

篇3：物管案例：業主反對物業管理公約怎么辦

　　物管案例：業主反對物業管理公約怎么辦

　　某物業管理公司承接了一小區物業管理業務后，草擬了物業管理公約，交給業主討論。不料，公約遭到了全體業主的激烈反對，其焦點主要集中在如下兩款：

　?。?）物業管理者為進行物業管理活動而對業主或用戶造成的一切損失，物業管理者不承擔民事賠償責任；

　?。?）如果業主或用戶欠繳物業管理費及水電費等，則物業管理者有權采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費用繳清為止。

　　對此物業管理公司應該怎么辦？

　　[案例分析]

　　物業管理公約是業主和物業管理公司雙方間的服務合同，雙方形成的是消費者與經營者的關系。業主作為消費者享有《消費者權益保護法》所規定的一切權利。本案例中的前款約定物業管理公司實際上侵犯了業主的知情權，其作為免責條款，對業主是不公平的，符合《合同法》第40條規定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的該條款無效?！惫蚀丝畹闹贫ú煌?。

　　本案例的后款觸碰了物業管理實踐中的一個敏感話題，那就是物業管理公司有無權利對業主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據我國相關法規的規定，供電企業在發電、供電系統正常的情況下，應當連續向用戶供電，不得中斷。因供電設施檢修、依法限電或者用戶違法用電等原因，需要中斷供電時，供電企業應當按照規定事先通知用戶。用戶逾期未繳付電費的，供電企業可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計算，超過30日，經催繳仍未繳付電費的，供電企業可以按規定程序停止供電。由此可見，中止供電的權利僅在供電企業，而且供電企業也不得隨意中止供電?？梢娢飿I公司無權斷電。從實踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業主消費權之嫌，此款制定同樣不妥。

　　[解決方法]

　　沒有必要的免責條款，物業管理工作難以開展，前款可改為：

　　物業管理者進行如下活動時，對業主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任：

　?。?）為救助人命而造成的必要財產損失；

　?。?）為避免業主或用戶財產受損或可能受損而造成的必要財產損失；

　?。?）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產損失；

　?。?）其他類似上述情形。

　　后款可改為：物業管理者有權對欠繳費業主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國合同法》第182條、第184條的規定減少損失。

　　《合同法》第182條規定“用電人應當按照國家有關規定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金。經催告用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規定的程序中止供電?！?/p>

　　《合同法》第182條規定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關規定。

　　[相關法規政策]

　　1．《物業管理條例》（節選）

　　......

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(六)監督業主委員會的工作；

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同；

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則；

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業服務費用；

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　......

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

　　第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

　　2．《中華人民共和國合同法》（略）

　　3．《中華人民共和國消費者權益保護法》（略）