老小區和次新小區怎樣才能真正管理好?相關部門正在研究政府托管模式

　　今年夏季，一些小區環境臟亂、綠地空禿、公共設施損壞等問題成為投訴焦點。

　　經調查，住宅小區管理是城市長效管理中的薄弱環節，問題尤其集中在次新小區、老小區和安置小區，主要存在四類問題：一是生活垃圾清運不及時，保潔人員嚴重不足，保潔次數不夠，造成垃圾滿溢、環境臟亂;二是綠地空禿、毀綠種菜、散養家禽等現象時有發生;三是隨意停車，損壞公共設施，小區物業維護管理不及時;四是住戶裝修，建筑垃圾清理不及時，垃圾偷倒現象嚴重。

　　依據我市長效綜合管理考評標準，小區環境衛生、綠化、設施管理、安防、秩序五類問題都有管理要求、整治標準及時間限制，如單元電控防盜門不關閉、人為損壞的，6小時內關閉、修繕;門崗、車庫挪作他用的，7天內恢復正常使用;綠化受損，有占綠、毀綠現象的，7天內限期整改、恢復綠地，等等。

　　為何偏偏管不到位呢?

　　原因有三：管理主體不明，街道和社區對物業公司、業委會缺乏有效制約，導致小區管理矛盾多;基礎配套設施不齊全，管理養護不及時，加速設施老化，導致管理難度大;物業以盈利為目的，管理上能省則省，經費投入不足，管理、巡查防護不標準，導致小區管理水平低。

　　對于老小區和次新小區，市相關部門正在研究政府托管模式，從組織構架、管理模式、管理機制等方面，逐步實現全面管理、精品管理目標。

　　組織構架上，明確管理主體。確立街道為管理主體，組建物業公司或成立老小區(安置小區)管理辦公室，社區引導業委會進行監管，由原來業委會選擇物業公司，社區進行監管的管理體系轉變為三位一體管理體系，將住宅小區逐步納入政府管理之列。

　　管理模式上，由街道直管物業公司(或管理辦公室)，要求物管配足、配強保潔隊伍，完善小區各項管理。同時，提供有償應急維修服務，暢通維修渠道，及時消除各類隱患，化解小區矛盾。

　　經費投入上，保證資金合理使用。用好每年下撥的老小區扶持資金，實行?？顚Ｓ?充分利用小區現有資源進行運作，彌補管理服務開支的不足;培養小區居民樹立“花錢買服務”理念，提高物業管理費收繳率;統籌轄區小區管理經費，以盈利小區彌補老小區，逐年增長投入比例，并積極爭取市級資源和老小區整治項目。

　　對其他完全市場化物業管理的次新小區，在考核力度上層層把關、層層考核，實行居民滿意度測評。對沒有申領資質證書的物業企業，年檢時暫停發放營業執照，杜絕使用無資質的物業服務企業。

　　在此基礎上，分清管理職責，加強停車管理，所有停車費實行?？顚Ｓ?，用于道路破損等修繕。同時，建立建筑垃圾吸納場所，杜絕隨意傾倒。

篇2：破解老小區管理難題

中國寧波網訊 本報記者郭靖通訊員王滿江

有統計表明,市三區約有110個有一定規模的老小區。這些小區的物業管理能不能做好,和10余萬戶居民的生活直接相關。最近,海曙區房管處推出的新模式,讓我們看到了破解老小區物業管理難題的一線曙光。

先天不足物業管理起步難
物業公司為啥怕接老小區?原因之一是這些小區底子差,先天不足。新建小區有開發商配置的資金墊底,其中房屋保修費為建筑安裝造價的1%、綠化管理費為綠化造價的10%、初期管理費為小區總投資的0.2%。這些錢老小區沒有。
新建小區配有占總建筑面積0.3%的物業辦公用房和0.4%的經營用房,經營用房出租收入還可以彌補管理經費不足,而老小區配套用房遠低于標準,有的甚至是零。雖然老小區整治中預留了購置經營用房的資金,但額度小,相對于現在的房價無異于杯水車薪。
老小區基礎設施差,容易發生管道堵塞和漏水等問題,維修費用比較高。老小區原來不封閉,有的有幾十個口子,10多年下來住戶已經習慣。物業管理要封閉,他們很難接受,只好多留幾道門,可每多一道門就要多配4名保安,管理成本隨之提高。

收費率低導致惡性循環
最讓物業公司頭痛的是老小區的物業費不僅標準低,還收不上來。新小區收費率一般在70%到80%,好的可達到90%?？衫闲^收費率普遍在50%左右,有些只有20%多?！安唤毁M,如果有原因還好,是我們沒做到位,我們可以改進?！苯浘曃飿I總經理陳向明說,“可大多數人不交費根本就沒什么原因。你三番五次上門,他就是不搭理你?！蔽飿I費收不到,物業公司只好靠壓縮成本,降低服務水平省錢。而服務水平的降低,又使住戶更不愿意交費,結果形成了惡性循環。

海曙區出新招欲解老問題
為了讓物業公司接下老小區這個燙手的山芋,有的區采取了“拉郎配”的方式,物業公司有苦難言;有的區則將新、老小區捆綁招標,硬性搭配,結果新小區住戶不干,因為他們交的物業費要填補老小區的虧損。而物業公司也擔心這樣會影響他們的效益和形象。
作為老小區最多的一個區,海曙在不斷嘗試破解老小區物業管理難的辦法。前年底,海曙成立了經緯物業公司,專門從事整治后的老小區管理,希望通過規模經營緩解經費不足的壓力。至今,這個公司已接手8個小區。從現在的情況看,公司運作尚可維持,但根本問題并未解決。
去年底,海曙房地產管理處首創的“三自”模式開始在迎鳳和云石兩個老小區試點。按照這個模式,老小區將首先成立業主大會,然后由業主自主確定物業服務標準、收費標準和物業公司。讓業主自己定服務、收費標準,更切合老小區的實際,也使住戶對物業管理內容和所要交納的費用心中有底。更重要的是,物業公司由以往行政指派變成了業主自行選聘,業主和物業公司的關系由你要管變成了我請你來管,業主對物業管理的接受度和認可度會明顯提高。由于現在兩個試點小區還沒有開始收物業費,我們還無法判斷新模式對提高收費率有多大作用,但這種思路無疑是正確的。

當然,解決老小區物業管理難題,只是模式創新恐怕不夠,還需要政策上的扶持,比如對老小區“管家”在稅收上給予優惠,盡快到位公共設施維修基金等。(來源:寧波日報)

篇3：寧波探索老小區物業服務提質

　　寧波：探索老小區物業服務提質海曙9個老小區完成物業費提價

　　寧波日報/20**1227

　　昨日上午，記者從全市老舊小區整治改造辦獲悉，海曙區目前已有9個小區完成了物業費提價，不少社區的物業費提價工作也正在醞釀中。

　　今年10月，寧波市住建委聯合市物價局出臺《指導意見》，發布中心城區老舊住宅小區物業服務最低收費標準：即有電梯住房每月每平方米0.70元，無電梯住房每月每平方米0.60元。此次提價就是根據《指導意見》實施的。

　　記者從海曙區住建局獲悉，海曙區目前共有物業住宅項目259個，其中老舊小區98個。物業收費普遍存在標準偏低的情況，收費標準在每月每平方米0.6元以下的物業住宅小區占全區總數的63%。其中，收取每月每平方米0.15元的物業小區20個，每年收取36元至300元不等掃街費的物業小區6個，甚至還有不收費的物業小區3個，只能通過政府補貼和停車費維持基本運營。

　　近年來，由于人工成本快速上漲，水電能源費用的不斷增長，物業企業的經營成本大幅度提高，造成服務品質不斷下降，群眾居住環境及生活體驗受到影響，企業退管情況時有發生，物業公司與居民的矛盾層出不窮，合理調整物業費迫在眉睫。

　　海曙區住建局物業辦相關負責人告訴記者，目前，海曙區已有9個小區完成物業費提價工作?！俺菂^望春街道的天一家園由0.45元提價到0.7元，江廈街道的雙梁小區，南門街道的澄浪小區、萬安小區，鼓樓街道的香榭麗舍、文昌花園都實現0.2元左右的提價幅度;城西高橋鎮的桂花苑、西城春天、八方錦苑提價幅度在0.2元至0.4元?！绷硗?，西門街道的高塘花園正在抓緊開展提價工作，萬安小區也在積極準備新一輪提價工作。

　　物業費提價后，給小區居民帶來了哪些利好?記者為此走訪了海曙區鼓樓街道文昌花園。該小區是1999年交付的老小區，“小區物業費先后漲了3次，從每月每平方米0.3元漲到現在的0.85元?！睒I委會唐主任介紹，文昌花園存在著墻面滲漏、道閘系統失靈、攝像頭未能全覆蓋，以及其他公共設施損壞等問題。在物業費漲價后，物業服務的資金更有保障，陸續更新了道閘系統、補種了綠化、修補了破舊的公共設施，還增設了11個攝像頭，做到了小區主要道路的攝像頭全覆蓋，加強了小區的居住安全系數。漲價后的物業費繳納率達到100%。

　　鼓樓街道辦事處相關負責人介紹，提價是物業管理工作的第一步。到明年年底，力爭街道三分之一的小區物業實現提質提價;再花三年到五年時間，力爭實現整個街道住宅小區物業的優質優價。