物業經理人

總承包管理程序:質量控制

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  質量控制

  中建六局執行《GB/T19001-2000idt;ISO9OO-2000質量管理體系》,各分包單位均需建立相應質量保證體系,建立健全質量保障制度,確保其質量體系的有效運行。并在現場設有專職質檢員,加強對工程質量的控制和管理。

  1、工序報驗管理

  1.1根據本工程質量目標:省優質,各分包單位均需結合各自專業特點,編制創優計劃,并保證100%完成。創優計劃應在開工后兩周內報總包單位。

  1.2、堅持"過程精品"的質量管理思想,嚴格實施"過程精品,動態管理,目標考核,嚴格獎罰"的質量保證機制。施工中做到"五不準",無施工組織設計不準施工,不合格的原材料、半成品不準使用,技術交底不清不準施工,檢測數據有懷疑不準施工,上道工序不符合其專業質量標準的不準進行下道工序施工。

  1.3、本工程實施質量停工待檢點的控制措施。當一施工工序與質量關系密切時,為了保證產品的質量而特別對此工序進行質量專檢。各分包在完成本工序施工自檢合格后,填寫《工序報驗單》,經總包、監理驗收,驗收合格后,再進行下一道工序。

  1.4、各分包應通過質量全過程控制和質量停工待檢點控制的信息反饋,建立質量改進系統,對不符合要求涉及質量隱患應采取預防及糾正措施,加強技術管理,嚴格按照工序施工,保證工程質量不斷提高。

  2、"三檢制"管理

  2.1施工中堅持自檢、互檢、專業檢查的質量三檢制并作好記錄,以及質檢站、監理工程師、專業質量檢查員的質量監督機制,使工程的每道施工工序、每個分部分項工程都嚴格按國家及民航的技術標準和規范進行操作和施工。

  2.2為加強施工質量管理,統一工程質量驗收標準,提高工程的質量,各單位應執行工程質量樣板制,以樣板引路,掛牌標識。以工序質量保證分項質量,以分項質量保證分部質量,以分部質量保證單位工程質量,確保工程整體質量。

  2.3分包單位應配備現場質量管理人員,做好工序交接手續,實施有關質量檢驗的規定,并做好相關的質量檢驗記錄。

  2.4總包單位管理人員對分包單位工程質量按《工序交接及分部分項工程驗收辦法》進行監督與認可,凡達不到質量標準的總包單位不予以簽字、驗收。

  2.5分包單位做好不合格品處理的記錄、糾正和預防措施工作。

  2.6重大質量事故分包單位應及時向總包單位報告,總包單位會同監理、業主及設計單位,做出事故分析調查及善后處理事宜。

  3施工現場材料、設備管理

  3.1材料、設備進場驗收

  A、材料設備進場必須進行嚴格檢驗,以確保工程質量。

  B、進場的材料、設備的數量、規格、質量標準是否同物資需用計劃一致;

  C、產品合格證、材質證明及相關技術參數是否齊全;

  D、材料、設備是否滿足現行規范和標準的要求;

  E、特殊材料、設備的保存運輸、安裝方法是否有詳細說明;如有損失或與要求不符,應立即報主管部門按有關制度進行協調處理。

  F、分包單位應設立進廠材料及機械設備臺帳,并定期報至總包單位。

  G、分包單位的施工設備、機具、材料等進入現場要向綜合部及門衛進行登記,退場時按登記進行退場。

  H、由分包單位負責管理維修的機械設備分包單位應按照總包方的要求每月對設備進行檢查并填寫月檢記錄表格報至總包單位。

  3.2材料驗收程序:

  A、分包單位采購的材料、設備應與設計及合同中規定的要求相一致,不符合要求的材料、設備必須退場。分包自購材料、設備進場,總包相關專業責任工程師與分包單位材料負責人共同驗收合格后,填寫開箱檢驗單,總包審批后,報監理。

  B、分包單位未經驗收(或驗收不合格)的材料、設備不得使用,否則造成的后果由責任方負責。

  C、各分包單位在分包工程中的材料或操作工藝必須符合分包合同的規定,如不符合規定而出現缺陷或其他缺點,導致工期延誤,致使總包單位(或其他分包單位)增加額外施工時,則分包單位應向總包單位(或其他分包單位)支付該工作的施工費用并承擔延誤工期責任。

  3.3材料使用程序:

  材料的使用及數量應與材料需用計劃中所提出的使用部位及數量相符合,未經總包單位同意各分包單位不得擅自將進場材料另做他用,否則材料損失部分由分包單位自行擔負,如因此對項目施工造成停工待料而延誤工期者,總包方將另行對該分包單位進行嚴厲處罰。

  3.4分包單位進場物資管理規定

  A、總包單位有權對現場物資進行管理。各分包單位應指定管理人員,負責進場物資的管理工作。

  B、分包單位需提供設備、材料進場的詳細計劃,以便總包單位統一按計劃協調現場空間的安排。

  C、分包單位各種進場物資,必須五天前向總包單位提出申請,并按月提供進場設備清單。

  D、分包單位的物資進場后,須24小時內及時運輸至指定地點,若不能達到此要求,總包單位有權安排他人協助進行運輸,所發生的費用均由該分包單位承擔。

  E、分包單位進場的物資由分包單位予以保管,并注意對產品進行保護,防止失竊與損壞,尤其對小件貴重物資及易燃物品重點進行保管和防護。

  F、分包單位應做好廢棄物資的處理工作,如果達不到總包單位的要求,總包單位有權安排他人進行處置,所發生的一切費用由分包單位承擔。

  4工程竣工管理

  4.1各分包單位必須按照指定的工期(包括已取得業主及監理公司認可順延的工期)竣工。

  4.2當分包工程的進度明顯受到拖延時,分包應立即書面通知總承包單位,說明有關分包工程或任何部分進度或竣工受到拖延的原因。

  4.3 在分包工程實際竣工前,各分包單位應移走一切臨時施工機械,剩余物料及清理垃圾,做到工完場清,并為總包單位修復施工期內由于本工程而導致對建筑物結構或設備造成的任何損壞或向總包單位作出有關賠償。

  4.4 各分包單位要做好竣工自檢工作,自檢合格后,填寫要求總包檢查竣工的書面申請書,并按業主要求及遼寧省工程檔案規定整理所有竣工圖紙、資料備查。并經總包匯總后,統一上報監理及業主。

  4.5在總包進行竣工檢查時,對不符合規范的,可以作出限期整改的決定,各分包單位必須在指定期限內整改,整改后書面提請總包復檢。

篇2:質量控制在物業項目服務管理中的重要性

  質量控制在物業項目服務管理中的重要性

  物業管理經過20多年的發展,現已成為社會化、專業化、企業化、經營型的新型服務行業,它通過保安、清潔、維修等人員的服務,為業主和顧客提供了一個安定、良好的工作生活環境。使物業達到保值,而且增值的目的。

  一、物業服務項目的現狀問題

  物業服務項目管理作為服務行業具有服務行業的共性。其提供的產品是服務,是一種無形的產品,不易測量且也不能儲存,服務的生產和消費是一個過程并同時發生,其中一線職工對服務的質量起著關鍵作用。

  物業服務項目管理的一線服務就是保安、清潔、維修等員工為業主、顧客等用戶提供的服務,在物業管理行業里有很多以前從房管所轉行的物業企業或個體小公司與承包戶(借用企業帳號與名稱而進行個體承包的個人),由于無系統的管理體系或一些其他的因素,如:上崗人員缺少培訓、人員素質參差不齊、責任心不到位或一味追求經濟效益等原因,因而行業狀況還存在:在策劃過程中物業管理公司服務意識、工作態度差,公司內部無相應的規章制度和培訓制度,無法根據業主/租戶/開發商所提出的要求開展工作。

  在實施過程中安全防范管理存在隱患,造成轄區有竊案或其他人身安全隱患產生;環境衛生狀況差,造成業主/租戶居住環境不夠理想;設備設施養護存在問題或維修不及時,造成業主/租戶生活不便,經常斷水、斷電或設備事故產生。在檢查過程中由于制度不全或缺乏有力的監督機制,造成人員紀律松散,從而使問題不斷產生。采取措施、持續改進過程中由于諸多問題的產生,包括業主、租戶提出問題或意見不能及時進行整改與答復,造成物業服務客戶滿意度在整個服務行業中排行倒數第三。

  二、有效實施物業服務項目管理的途徑

 ?。ㄒ唬┵|量手冊的確立

  質量手冊是證明或描述質量體系的主要文件,規定了質量體系的基本結構,是實施和保持質量體系應長期遵循的文件,包括組織的質量方針和對所采用的質量體系標準的全部適用要素的描述。

  物業服務項目管理作為服務性行業,是為業主、住戶或顧客提供各種服務,所以要確定組織的質量方針,為提供服務確立一個方向,來指導員工的行為。例如,我司確立“感恩業主,為業主提供價值,創造和諧城市生活”作為公司的質量方針,體現了在物業服務項目管理中追求為業主提供超值的服務目標,在服務過程中對業主心存感恩,業主是公司的衣食父母,盡心盡力,一心一意、想方設法滿足業主的各種需求,在服務結果上追求公司與業主、業主與業主、公司與員工、人與人、人與居住環境的和諧共存的一種境界,這充分體現了物業服務項目管理中服務的特色,也是新項目管理應用在新的商業環境中所論述的核心之一:“以顧客為中心的需要”,通過它才能更好地指導員工為業主、住戶或顧客提供服務,使得物業服務的過程有保障、有實施、有改進,并呈現出螺旋上升,不斷提升的過程,這也真正實現了質量管理的真正目的,即業主通過對物業管理企業的服務宗旨滿意、服務管理哲學滿意、服務價值觀滿意,使用戶在服務理念上得到真正的滿意。

 ?。ǘ┏绦?/a>文件控制

  組織通過質量手冊的確立,設立了管理目標。要實現這個管理目標就需要一系列的服務過程來完成。

  GB/T19000-2000對過程的定義是:“一組將輸入轉化為輸出的相互關聯或相互作用的活動”。也就是說在闡述一個過程時,應該對該過程的輸入、轉化和輸出的一組相關聯的人員、資金、設施、設備、技術和方法等做出明確規定。因此這個程序文件是質量管理體系中最重要的組成部分,是為控制各項影響質量的活動而制定的各種文件,是質量手冊的支持性、基礎性文件,是對質量管理體系要素的策劃,也是質量管理體系有效運行的主要條件和依據,即在物業服務項目管理的過程中,通過物業管理企業的服務、經營、管理等行為讓業主、租戶得到滿意。

  1、保安服務中的過程管理和質量控制

  保安服務是通過對治安、消防和車輛管理等工作的控制為業主、住戶或使用人提供一個安全、舒適的生活環境,也是物業管理中最能體現服務與管理相融合的條件,它概括了項目質量控制的兩方面內容--專業技術和管理藝術兩方面,因此保安管理是物業企業的臉面,是物業企業管理水平的具體體現。在物業行業中也一直流行‘成也保安敗也保安’的說法,如果切實加強日常培訓和管理,就能有效杜絕或降低安全防范隱患的產生。

  保安管理流程的各個環節是相輔相承、互相滲透的;封閉管理主要是針對人的管理,做好出入人員的管理有助于物業內部環境有序正常的開展。我們在正常情況下某住宅小區保安員對來訪的外來人員管理的工作過程是:

 ?。?)外來人員進入小區時要敬禮、詢問。

 ?。?)訪問業主的,與業主對講聯絡得到證實,憑有效證件登記后放行。

 ?。?)執行公務的與管理處聯系,得到證實憑有效證件登記后放行。

 ?。?)裝修施工人員的,出示小區臨時出入證,更換小區施工證登記后放行。

 ?。?)速遞快件、郵件、盒飯人員,核對物品,聯絡業主得到證實登記后放行。

 ?。?)通知監控中心,進行攝像跟蹤。

 ?。?)對出樓人員進行檢查。如外來人員攜帶與進樓不一致的物品應詢問,并按有關規程操作。

  通過上述程序對外來人員進行嚴格控制,至少可防止小區內出現不安全因素,反之,不安全因素就會產生。例如:20**年夏季的一個夜晚,天氣比較悶熱,當值門崗(保安員)因未按平時培訓的工作程序方式進行操作,對一外來訪客未進行詢問與登記就直接放行,一小時后小區內有一底層業戶報警,說:“家中發生盜竊”,同時“110”警車也駛入小區。經過現場勘查和監控中心所回放的錄象帶顯示,最終發現竊賊是通過大門直接進入小區的,后經對崗位保安員進行盤問發現:該員工由于是頂崗隊員,同時他把該女子(盜賊)錯認成本小區業主,所以不該發生的事件發生了。沒多久,該盜賊在再次作案時被抓獲,但由于門崗未按規范程序操作所造成后果的影響已無法彌補。

  同樣車輛管理是保安員對停車場設施設備及駕駛員和所駕駛的車輛進行管理,達到車輛停放有序,交通暢通的目的。我司的地下車庫對外來人員臨時停放車輛工作程序如下:

 ?。?)發現有車進入地庫時,立即走向車輛并向司機敬禮。

 ?。?)當司機開啟車窗時,用規范語言詢問來意。

 ?。?)如需停放車輛的,應取出停車牌交司機。

 ?。?)在車庫入口登記表中準確記錄相關內容并開啟擋車桿放行。

 ?。?)通知車庫內保安安排車位。

 ?。?)車輛到達地庫時,保安員應引導車輛按路線行駛,并指定車位停放。

 ?。?)若車輛停放不規范,保安員應及時糾正。

 ?。?)車輛出庫時,應按規定收取費用,并給予發票。

 ?。?)司機付費后開啟擋車桿放行,待車輛完全離開道閘后放下擋車桿。

 ?。?0)若后面有緊跟車輛,應示意其停下并禮貌地要求其稍等。

  由于對進入車庫的每輛車保安員都能提供規范和統一的服務,而且保安員按照程序操作,所以減少了差錯的產生,從而確保了車庫內的秩序和道路的安全暢通,也讓進出的每一位司機得到了心理滿意:“該公司的保安服務就是不一樣”。

篇3:鎮小學教學質量控制和質量檢查制度

  鎮小學教學質量控制和質量檢查制度

  一、實行質量控制。學校領導管理人員要根據學校的條件和教學質量的實際,對有關教學質量的因素提出一些控制指標。

  二、搞好教學信息流通。學校領導管理人員要經常深入課堂,開調查會,了解情況,及時發現問題,解決問題。

  三、親自聽課,適當兼課。課堂教學是教學的基本組織形式。課堂是提高教學質量的主要陣地。學校領導管理人員要深入課堂,親自聽課,了解教學的全過程,實行面對面的指導。

  四、重視教學理論指導。教學工作需要有教學理論來指導。教學理論指導在很大程度上制約著教學質量。學校領導管理人員應要求教師學習教育理論。組織教師學習教育學、心理學,研究教材教法,培養和形成研究教育科學的良好風氣。

  五、搞好教學質量檢查。對教學質量進行檢查,是教學質量管理的重要一環。教學質量檢查要經?;?、制度化。期中和期末考試,只是教學質量最后效果的檢查,不是教學質量檢查的全部內容。教學質量檢查要貫穿于教學的全過程,不僅要檢查教學的最后效果,而且要及時檢查各階段各環節的教學質量。

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