企業營建制度與土木技師的盲點

　　一、企業經營的預言

　　任何企業經營均有放諸四海而皆準的真理，違背經營基本面法則的企業，一定會被淘汰。最糟的是一群優游在池溫漸漸升高中的青蛙，無法知道環境漸漸改變，最后成為煮熟的青蛙。只有感覺到池溫已改變且有能力跳出去的青蛙，不但看到曙光，且找到了新天地。

　　經營策略：

　　你無我有，你有我優，你優我廉，你廉我新。

　　托佛勒：

　　未來的世界，知識就是力量。

　　未來是必須懂得如何駕駛“知識經濟”的管理時代。

　　比爾蓋茲及理查德奧利佛：

　　科技主導的信息時代已經來臨，“速度”以及“對信息的掌控”已成為企業競爭力的關鍵因素。

　　杰克，威爾許(奇異總經理)：

　　轉變的時刻一定充滿機會。

　　龜兔賽跑寓言：

　　自以為聰明又跑得快，但會偷懶的兔子，一覺睡醒時，發現已是跑不快的老兔子，看著被永不停止的烏龜追過去。

　　ISO的基本精神：

　　以“誠信”達到“品質”，即“做到我所承諾的，誠實記錄我所做的”。

　　品質的定義：

　　做人的品質，便是“人格”，公司的人格與誠信，整體表現在產品上，便是“品質”。沒有“品質”的公司，絕對無法生存。

　　二、營造業困在制度與觀念形成的淺灘中

　　營建業包含建筑的規畫與行銷以及營造的現地制造兩大體系。外圍產業如各種建筑材料商、機械商等，由建筑師、各種技師、相關服務產業的專業人才將其串起來。這么多人及相關產業全部加起來只有一個目標：“生產各種達到安全標準、品質有保證、價格較低的各種工程產品，服務客戶，賺得生活的尊嚴與適當的生存利潤”

　　民國40~60年代，國家百廢待興，其它行業尚在發展中，但基本建設工作量非常大，故當時營造業利潤非常高，酒國英雌皆是營造業認養，而一般公務人員的薪水約300~2,000元/月，但營造業工人薪水約80~120元/天。當時營造工程單純，很多營造廠的監工素質低到看不懂圖，不懂得設計也不會畫施工圖。政府于當時環境條件下便訂下營造工程產品的所有圖由建筑師統管，由規畫、設計至勉強可施工的施工圖；公共工程部份的材料購買及制造品質的監督由公務人員管理；因此當時的營建管理制度(建筑師法、審計發包制度)實際上將營造廠定位為“按圖施工”的大包工頭。

　　在當時的條件下，不用傷腦筋畫圖，也不用傷腦筋培養工程師，只要喝酒套關系，不必談什么創新研發、品質保證、永續經營、制程效率，更不用談MBA、TQM、價值工程、掌控新技術，便可賺20％的凈利潤。此種環境下，吸引了更多敢殺價的公司想分杯羹。如果再請位民意代表或政府官員隱身于營造廠背影中，若可綁標或降低品質(偷工)，則利潤?？蛇_30~40％。此種環境下，漸漸養成了完全被動不愿學習、創新與改變的習慣，更糟的是，部份的民意代表與部份鄉鎮長已是共同既得利益一員，形成共犯結構，形成了目前的既得利益階級，形成了合理化改革中的一大阻力。

　　傳統的營造業是勞力非常密集的行業，若不能提高工人效率或創新工法，結果是茍延殘喘的生存。但目前的環境下，工人的薪水隨著整體環境的改變，已達到2,000~3,000元/天，工程師的薪水約40,000~ 80,000元/月。與60年代比較可發現，人力成本的費用增加了平均約30倍，但機械、鋼筋與混凝土等材料費僅增加0~40％而已，如果施工的圖不改變的話，施工方法與程序便亦不能改變，故無法更有效率節省工時，偷工便成為降低成本最佳途徑。偷工關乎一個營造廠能否生存，偷工涉及監工的直接利益與監守自盜，偷工形成了民意代表、代表政府的管理者與營造廠及工人的利益共犯結構，因為是共犯很難有證據，故風險責任很低。更何況低品質的工程產品，并不表示不能用，只是使用壽年減少，提早損壞而已，過幾年又可如法泡制一番，有何壞處，故保固永遠只一年(結構體設計年限一般是六十年)，居然比電器產品不耐用。這樣的環境下所有參與的人均獲利，唯一損失的是工程產品的品質，還有所有納稅的無知人民荷包、產生較差的公共環境及危害人民的安全。

　　很不幸的是目前政府的營建制度中，將建筑師、各種技師視為技工(只有少數人懂得的知識叫技術或核心專長，每個工作者做法都一樣時，便是技工的工作)，以固定或最低費用發包設計的制度，且不得有創新的工法及概念(少于三家能執行，即使省錢與省工期，仍構成綁標與圖利包商罪)，等于變相鼓勵抄標準圖。其后的發包將營造廠視做包工頭，連營造的制程都規定于圖中，除了傳統性的施工作法外，任何改變皆須監工層層轉報上級核準，在“圖利包商”的重罪下，很少有公務人員敢做適當的研判決定，如此完全殺死了營造廠的改進能力(創新研發與提升效率)。如此制度下的公務官員，一成不變的為政三十年后，已無能力知道營造業的問題癥結；實際是早期適合當時環境下的制度與觀念，因臺灣經濟的進步，人力資源的環境無聲無息已改變，使工人與工程師的平均薪水成長了約三十倍，如今太多沒有效率的工人與工程師反而成了妨礙營造業進步的最大殺手(高薪資人力做低價值、低效率工作)，而真正的源頭是政府的管理制度是依據三、四十年前的環境制定，隱含著不準營造廠進步。

　　目前營造業的發包及管理制度，依據各大師的預言來分析：

　　?營造業的工程產品與工法是什么？沒有工法與產品如何談改進、品質、效率。

　　?營造業的創新研發，在那里？沒有創新與研發，便沒有核心專長，便沒有明天。

　　?不同的營造廠可有核心專長？幾乎都只會“按圖施工”。

　　?營造業為什么不敢對自己組裝的工程產品的品質保證？沒有品質便沒有誠信，如何建立起品牌？

　　?營造業執行ISO時，能否依“誠信”原則，“做到我所承諾的，誠實記錄我所做的”，建立品質與品牌。

　　?營造業發展出可管理的“專業知識價值”嗎？發展出營造業的中衛體系嗎？

　　上述答案若都是否定的話，表示營建的制度中已完全限制這一行業的正常發展，它被定位成只會依據傳統圖說組裝工程產品的大工頭與長工的組合。如果真是這樣的話，它是沒有希望的行業。制度代表大環境，那是政府制定的游戲規則

，人民雖無奈，但仍要依游戲規則生存，結果發展出“偷工”，才能茍延殘喘，多么悲哀呀！但“偷工”造成的品質低落、工程產品的不安全、壽年降低，危害全體人民安全、環境品質降低、整體生產率降低。

　　三、各種技師是營造業的靈魂，目前陷在爭權奪利，但不愿負責任的盲點中

　　在西方設計技師這制度時，是把各種“師輩”定位為“專業人士”(各種技師，英文皆稱為PE)，而不是“專業技工”。不幸的是臺灣目前的制度抄襲的過程，抄對了98％，唯獨漏掉了2％的精華。生物進化的過程中，DNA差2％，便可能由人類變成了黑猩猩。

　　目前的制度中，工程的過程要求有專業技師執行，但沒有實質的賦予權利與責任不清。Intel公司的基本理念之一：“以結果為導向”，便是強調主其事者必須有權執行，但必須對結果負責。自古以來，皇帝授予主帥最大權利，但亦須負最大責任，“權利與責任”永遠是在一起的。而目前制度中，建管單位仍停留在三、四十年前，當官的便像是老爸，什么事都要管，管不好，亦不愿負責任。直到如今仍沒有像西方完整的制度，把考上的技師像醫生先分出“醫生”與“郎中”，奠定專業人士的地位與權利，然后由保險公司管理各技師的技術信用等級，任何技師的專業工作，必須投?！皩I人士執行業務責任險”，執行結果造成的損失由保險公司理賠，但技術信用的降低、停業及刑事責任仍由技師承擔。如此觀念與制度下，準許技師對自己的工作負責，而不是處處要技師蓋章后，由主管機關的官員核準。

　　當技師像醫生時，一部份技師成為統合營造廠中的靈魂人物，像院長、主治醫師負責一專門部門，亦像是軍隊中的將軍，有能力統合一個大的戰區。一部份技師成為整個營建組裝過程中，接受業主的委托，成為工程產品重要施工過程的品質與未來安全的責任人。

　　目前尚有很多技師的觀念仍停留在技師是一種保障工作，因為政府要求每層樓要技師蓋章，故營造廠要租一個技師牌，完成蓋章文書工作才能營建的觀念。未來大部份技師像醫生一樣是沒有特定頭家的專業人士，必須憑你的技術、能力、誠信、知名度(品牌)爭取客戶的信任，授權你提供專業的服務，你才能機會服務客戶，賺取適當利潤生存，但產生專業錯誤時，必須負起民事賠償、信用等級降低、刑事責任，即身敗名裂。于此種環境下，技師便不是平等的，全部以租牌拿固定酬勞的技工牌照費。

　　四、政府的營建管理舊觀念與制度是發展的緊箍咒

　　觀念是達到目標的方向，錯誤的觀念代表錯誤的方向。

　　制度是達成目標的方法，執行的方法錯了，可能達成目標嗎？

　　企業經營的最大環境因素，便時不適合的制度。于共產制度下，不管政府如何聲嘶力竭要求人民努力，結果皆是全民皆貧。

　　營建業是一個古老的行業，從前是一個標準的內需及本土化產業，它的游戲規則即營建過程的采購、發包、品質與安全管理完全受內政部營建署管理，而執行官員又受“公務人員懲戒法”管理。這是一部督導公務人員行事準則的大法；全部以“不需公務人員興利，但須完全防弊”及“寧可錯判一萬，亦不能遺漏萬一”為主軸，間接鼓勵不做不錯，明哲保身觀念。故交辦的事情做對是應該的，一旦有人惡意陷害或有些微過失時，極可能因法官的“自由心證”判很重的刑(中國的法院信奉人之初，性本惡。法官是把送入法院的人先假設有罪，而你必須證明你沒罪。貪婪的民意代表當道的時代，已無真理與正義)。更糟的是民主化的過程，民意代表成了公務人員的衣食父母兼管理者。民意代表同時可扮演手拿尚方寶劍的包青天及隱身于借牌背后的貪心和珅。公共工程公開發包、表面是營造廠承包、實際上很多是民意代表借牌，再加上執行官員的配合，黑道的護盤，則更是無往不利。此種制度下，即使工程產品的品質與安全有問題，因品質與安全管理不須像國外須有PE資格的技師負不安全的刑責且必須細到每一單項工作簽證負品質責任及保險公司亦需負賠償的民事責任。臺灣營建制度中，品質是一個模糊的標準，制度沒有獎勵的一面，對于品質不佳的產品，沒有人須負賠償責任；結構不安全，壓死了人亦少有明確的刑事責任，且還可以繼續執行業務的現象；部份工程案件中，涉及重要官員及民代時，總是在漫漫調查中被遺忘或模糊掉。此種管理觀念與制度，再加上將營造廠定位為“按圖施工─營建勞工的招募人及管理者”，不準其研發創新，提升效率而合理的賺錢維生(沒有三家以上的新工法及專利，皆為圖利包商)，反過來認為只要執行ISO，品質便會提升，要求每一個被招募的工人賠錢將其工作品質做好，這不是永遠做不到的嗎？結果是逼迫所有的營造廠皆假造文書，應付檢查單位，符合ISO文書上的品質，而不是工程產品達到應有的品質(國外最痛恨的便是沒有誠信)。這種為了生存而不擇手段的現象，最大的障礙是政府與業主(含民間)的觀念及制定游戲制度無法符合現實的環境，及營造業者本身亦不想進步，永遠只想做“按圖施工者”，便想賺得適當生存利潤的觀念。

　　五、采購法中的“統包”符合產品化的觀念，雖有良法美意，仍脫離現實環境無法執行

　　綜觀所有的行業中，營造業這行業是最不懂得管理(MBA)的行業，不懂得創新研發、中衛廠專業分工、產品零件化、大量生產。故臺灣的營造業自北一高完成后，便每況愈下，三十年來幾乎少有具體研發創新(包含榮工、中華工、中興、中華顧等，中鼎除外)，至民國八十八年，全國前十大營造廠總營業額超過六佰億，但利潤率僅0.26％，且是業外收入，即營造業于目前制度下，皆無法正常營運，品質必然難以兼顧。

　　公共工程委員會新編采購法中之“統包”允許廠商有自主性工程產品，實屬一大創舉。讓廠商可依市場上固定之工程需求、研發及改進舊的工程產品及工法。

　　很可惜的是“統包實施辦法”中第六條要求統包產品必須于發包前便須達到設計、圖說及報價均已完成，顯然必須是一個成熟的工程產品或工法才能投標。但第八條第一款中又規定：“得標廠商之設計應送機關或指定機關審查后，始得據以施工或供應安裝”。如此得標后，審查單位有意見修改設計或民代介入威脅，則得標廠商不是死路一條嗎？

　　類似可零件化產品或工法，如預鑄擋土墻，或千篇一律的地下停車場、學校教室，是否可像生產汽車或汽車零件，由公共工程委員會審查后，確認設計準則、制程規范、制程的品質管理、所應達到之功能、效益或特性及廠商之品質保固責任等，合于條件者給予合乎ISO或品質要求的“認證號碼”(像工業產品、醫藥等)，如此優良之設計及制造方法才能廣為其它設計者接受，才能節省重復之設計工期，達到最佳制造效率與品質，而不同廠商可發揮其不同的核心專長，造福社會且能有適當利潤生存與發展。有品質、造價低、有保固責任的工程產品或工法，若全臺灣皆可采用，其對國家整體效率及節省之費用非常宏大。

　　以目前之泛政治化時代，少部份既得利益民代及白道不希望改變時，“統包實施辦法”中第六條及第八條之矛盾及目前公

務人員戒懼“公務人員懲戒法”環境下，營建業永遠只是執行技術工及包工頭，技師永遠只是技工，而不是可用頭腦研發及改善施工方法。更不幸的是薪水仍將繼續升高，但工程造價不得提升下(發包者只會管此項)，營建業絕大部份僅能以“偷工”及降低工程產品的“品質”而茍延殘喘生存。

　　合理化且具有邏輯思考能力的營造業先進，難道我們真的不懂得檢討觀念、制度、管理上的錯誤嗎？永遠只會爭一些目前的小利，看不到大的目標嗎？WTO快要進入臺灣了，最大的沖擊其實是觀念、制度、態度與管理，我們準備好了嗎？

篇2：實行現代企業制度 建立健康、有競爭力的物業企業

　　實行現代企業制度 建立健康、有競爭力的物業企業

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司是完全按照《公司法》及有關法律、法規規范運作，由中國石油林源煉油廠、大慶市國有資產經營有限公司等幾家法人和自然人共同出資發起設立的以國有股份為主體的具有現代企業模式的股份制企業。公司自20**年12月正式注冊成立以來，積極貫徹《物業管理條例》精神，始終不渝的堅持物業管理服務宗旨，致力于推動大慶市物業管理市場化進程；努力探索在東北及黑龍江省經濟大環境下的物業管理之路；不斷摸索、總結適合本地區特點的物業發展之路，把國家的方針政策、法律法規，不斷融合到本企業的改革和管理工作之中，形成了有自己特色的經營管理方式，不斷營造、創新“林源物業”品牌及管理模式；贏得了多方贊譽和認可。下面，就我公司在建立現代企業制度和貫徹《物業管理條例》等方面的經驗、做法做以簡要總結。請大家多提寶貴意見。

　　一、企業概況

　　企業現有員工1440人，管理面積為455萬平方米，企業具備建設部頒發的物業企業一級《資質證書》和ISO9001:2000國際質量認證體系。是中國物業管理協會常務理事單位，黑龍江省物業管理協會副主任委員單位。

　　公司在物業管理、服務過程中始終以“科學管理、誠信服務、創新發展”的企業方針為指導，確立走管理服務集團化、規?；陌l展道路，全面推行以誠信服務為核心的“真誠服務、零距離服務和我要服務”的全新服務管理理念，以國際質量體系為管理基礎，不斷強化服務創新、制度創新、管理創新，提升企業品質和綜合競爭力。公司管轄物業涉及住宅小區、寫字樓宇、商業物業、學校、醫院、工業物業、園區、市政府辦公樓宇等，管理范圍已由大慶拓展到哈爾濱、福州等地。同時從事與物業產業相關的房地產開發、建筑安裝；苗木產銷、園林綠化工程；供水（熱水）、供電、燃氣、供暖工程、純凈水生產銷售；物流配送、客貨運輸；家政服務、托幼兒教育等服務項目?，F所轄住宅小區中擁有國家級優秀示范小區3個、省級優秀示范小區3個和18個市級物業管理示范小區，其中府明住宅小區被中央精神文明建設指導委員會辦公室評定為“全國精神文明創建活動示范點”；林源小區綠化工作被評為全國“綠化四百佳”單位。同時，企業不斷拓展物業市場，擴大物業管理規模，廣泛涉及多元化產業開發經營市場，不斷追求經濟效益和社會效益最大化。

　　二、企業改制

　　隨著物業管理的企業化、專業化、社會化程度的不斷提高，業主的期望也隨著物質生活和精神生活的提高而提高，同時也給企業提供了更多的發展空間。

　　為盡快適應物業管理市場競爭新形勢，根據企業面臨的形勢和生存發展需求，有力帶動大慶市物業管理行業的規范管理和運作， 20**年，按照大慶市委、市政府關于物業改革的總體要求，林源煉油廠與大慶市委、市政府經過認真細致的調研，提出實施重組合并，強強聯合，資源共享，走集團化發展道路的設想。打破兩企業隸屬模式和地域的束縛，以優勢互補，形成跨部門、跨地區的、具有較強實力和規模效益的企業集團公司。改制企業共同制定了“一企兩管、整合一體、企業改制”三個階段的《改制方案》。得到了大慶市委、市政府領導和林源煉油廠領導的高度重視，并于20**年第7次市長辦公會議正式討論通過。改制后的企業，成為自主經營、自負盈虧，進行市場化運作的企業。

　　建立現代企業制度是國有企業改革的方向。按照產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的原則，明確劃分了企業的債權、債務，優化了企業資產。實行規范的公司制改革，形成股東/公司法人/公司經營者之間清晰的產權關系，構成了現代公司的權力機構/決策機構及執行機構的三權有效制衡，形成了現代公司法人治理結構。使企業成為適應市場的法人實體和競爭主體。進一步明確了國家和企業的權利和責任，使企業成為自我約束、自我發展、充滿生機活力、行為規范的生產者和經營者。

　　三、國有企業改制的必然性和可行性

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司前身是由大慶市林源物業管理公司與大慶物業管理總公司進行兩企業重組合并進一步改制而成。大慶物業管理總公司隸屬于市政府，是由市政府后勤服務單位轉變形成的，擁有員工800名（正式職工350人），管理面積280萬平方米，具有物業管理二級企業資質，是大慶市規模最大的市政物業管理單位。雖然企業已進行了企業化的運作，但仍然是一半計劃經濟（依靠政府財政補貼），一半是市場經濟。由于管理體制及管理機制等因素致使企業員工服務意識淡薄，能動性較差，工作中存在“等、靠”，“干多干少一個樣”等消極思想。加之管理松散，企業經營處于負債和連年虧損狀態，社會效益也不盡如人意。在特定環境下，大慶物業管理總公司也曾為市政發展建設做出了較大的貢獻，但面對大慶市大力推進政府改革、企業改制的新形勢，轄管物業總公司已經成為政府不應擔負的一項管理職能。同時大筆的經費開支，又為政府增加了沉重的財政負擔。

　　與市物業管理總公司相仿，林源物業管理公司隸屬于林源煉油廠，是由房管職能轉換組建的，擁有職工340人，管理面積130萬平方米，具有物業管理二級企業資質，ISO9000認證單位，是大慶市石油系統所屬物業公司最小的一個。但與總公司不同的一點是，在林源煉油廠整體改革的大環境下，林源物業自96年末成立之初便與母體“斷奶”，在企業體制不變的前提下，漸進式地探索進行了內部機制的改革，形成了適應市場競爭的經營機制和管理機制。企業服務管理層次和綜合實力實現了年年上臺階，但作為地處偏遠、規模不大的企業，林源物業在行業競爭的浪潮中，生存發展形勢同樣嚴峻，唯一地選擇就是走出林源，進行完全市場化行為，盡快將企業做大做強。

　　面對兩企業的實際情況，隨著市場經濟的發展，物業市場優勝劣汰的競爭機制，明確了國有企業改革的方向和目的：一是建立現代企業制度，形成適應市場經濟和社會化大生產要求的產權清晰、責權明確、政企分開、管理科學的企業制度，通過建立現代企業制度，使企業成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。競爭主體；二是使企業提高經濟效益，激活企業科技開發能力，市場競爭能力和抵御風險能力，促進中國物業管理體制的進一步優化。政府在市場經濟運行過程中，不再直接領導企業，而是政府規范市場，由市場引導企業。特別是*中央十五屆四中全會關于《國有企業改革和發展若干重大問題的決定》的發表，使我國物業管理企業體制構架的建立有了明確的指導思想?！皣覐膽鹇陨险{整了國有經濟布局，要同產業結構的優化開放和所有制結構的調整完善結合起來，而對物業管理類型的服務性企業，體制的轉變更容易調動企業員工的工作積極性，也是物業管理扭虧為盈，實行競爭，走出低谷的有益措施之一；三是打造地區性物業管理企業的“航空母艦”探索道路，兩個企業重組并進行進一步的改制，不僅為做強、做大企業形成規模，也為探索集團化、集約化發展的物業行業探索了一條可借鑒的道路；物業企業是保本微利企業，同時肩負一定的社會職能，在保經營成本的同時，又要為社會做相應的工作；因此，只有規?；慕洜I，才能同時實現經濟效益和社會效益的雙贏；改制后的大慶林源物業（集團）股份有限公司，不僅做大、做強了企業，而且也形成了規?；慕洜I，提高了競爭能力。

　　四、企業改制的效果

　　做為大慶市乃至省內具有規模的物業管理企業，通過企業股份制改造，把企業原有的計劃經濟體制等阻礙企業發展的管理模式徹底進行了的根治。同時，摸索和初步建立了完整的企業轉制和適應企業市場化要求的運作體系，不但使企業運營步入正軌，獲取良好的經濟效益，同時又為政府解除了沉重的財政包袱。有力推動、帶動了市區、地區乃至全國物業管理行業的全面發展。也為其他未改制企業提供了實施改制的依據和參考，開辟了改革創新之路。

　　企業建立現代企業制度，中心工作是為了更好的實現企業經濟效益為目標，以現代企業管理為經營理念，以規范管理和高效服務為工作重點，持續的進行市場化改革和管理創新，并取得了相應效果。

　?。ㄒ唬┛茖W組建精干的決策領導機構

　　物業管理企業是獨立的經濟實體，決策機構關系到企業的生存和發展。公司按照《改制方案》，分階段的推進改制進程。20**年8月，股份公司召開了創立大會和第一次董事會、第一次監事會，通過了《公司章程》，聘任了公司經營管理班子。組成了企業精干、高效、富有戰斗力的領導群體。

　?。ǘ┙⒖茖W的管理機制

　　1、實行年度生產經營和安全目標責任制管理。管理和服務向市場要效益，寓管理、效益于服務之中。經營管理體現企業風險共同承擔的原則。細化分解生產經營費用，簽訂《年度經營責任狀》及《安全責任狀》，建立企業內部“市場鏈”關系，形成企業內部模擬市場化運作模式。實現企業經營管理責、權、利的統一。20**年，公司在完成既定經營目標的同時，未發生一起安全責任事故。取得了企業經營與安全工作的雙贏，保證了企業深入改革及持續的發展。

　　2、建立并不斷完善質量管理體系。20**年3月25日，根據企業實際，公司結合質量管理體系2000版換版工作，重新編制了《質量手冊》，整理、擬定了190余項《崗位標準作業規程》。將公司各項管理工作納入質量體系中，實施標準化、規范化的管理。20**年，公司按照質量體系要求，并結合安全工作分別組織進行了4次內審2次外審，共查出問題104個，并都及時的進行了整改落實，有效加強了公司管理，保證了服務質量。

　　3、深化人事制度改革。按照不同的崗位工作要求，科學的核定管理崗位編制。實施“賽馬機制”，在企業內部實行全員競爭上崗。根據《崗位競聘標準作業規程》規定，在公司內部進行公平、公開、公正的競聘選拔。公司20**年共組織管理崗位競聘會15次，150余人次參加了崗位競聘，組織各專業主管競聘30余次。一批有能力、有技術、年紀輕的后備人才得到了啟用。競爭機制的建立，大大激發了廣大員工學知識、比技術的積極性。

　　4、進行分配制度改革。公司按照“以崗定薪、按勞取酬、多勞多得 ”的分配原則，實行管理人員年薪制、崗薪制；對維修人員實行“工時制”，充分體現多勞多得的分配原則和公正性。同時結合公司經營效益及日?？己斯ぷ骱硕▎T工工資。達到分配制度與人事制度配套聯動，維修工作與工時掛鉤的良好運轉體系。使員工在思想觀念根上轉變了以往那種“干好干壞一個樣，干多干少一個樣”的觀念，員工的工作積極性有了明顯的提高，主動服務的意識也明顯增強。20**年員工維修服務及時率達100%，維修返修率為零。

　?。ㄈ┙⒓s化的管理手段

　　企業把動力作用的方向集中到不斷開拓市場，依靠技術進步改善管理、降低成本，提高服務質量上來。20**年10月，公司與深圳銀典物業公司合作在福州金山生活區的物業管理項目招投標中中標，取得了52萬平方米的物業管理權。

　　公司嚴格控制各項經費開支。根據實際工作需要，在保證生產經營的前提下，最大限度的降低成本。20**年，公司成本比計劃降低659.64萬元，管理費降低15.79萬元，盈利129萬元。

　　(四)科學的進行機構設置

　　物業管理企業內部機構的設置，要根據所管理物業的規模和服務管理的目標內容，以及物業管理企業實際情況決定。建立事業部制管理模式：即實行集中決策指導分級經營，實行單獨核算的一種組織形式。物業管理企業下設若干事業部，每個事業部又負責若干經營事務，總公司掌管戰略決策，確定經營方針，統管人員，統一調度人力、物力、財力等。機關設六部一室，即：總經理辦公室、人力資源部、財務資產部、企業文化部、工程技術部、市場發展部和安全品質部；下設6個管理公司，即：住宅物業管理公司、林源綜合管理公司、公共物業管理公司、物流配送服務公司、新宇房地產開發有限公司、廣廈學院物業管理公司、收費中心。壓縮了管理層次，優化了管理崗位編制，縮短了企業內部信息的溝通距離。并成立了14個物業管理處作為面向業主服務的基層單元，各級管理人員及各專業員工均進入小區面向業主服務。

　?。ㄎ澹嵭小叭诵曰?、“零距離”的服務。

　　企業在管理及服務工作中，始終以“人性化”服務，“零距離”服務為理念。目的在于滿足小區居民需求，不斷提升物業管理及服務水平。

　　公司從1998年開始推行“垃圾袋裝化”，定時上門為小區業主服務，并實行“全天候”保潔，垃圾做到日產日清，減少了污染源，并于20**年全部實現了“垃圾袋裝化”，轄區內達到了“五無六凈”的衛生標準，據調查，20**年業主對清潔衛生滿意率達到95%以上；根據業主的潛在需求，靈活增設服務項目：如提供室內保潔服務、配置公用擦鞋機、雨天為業主配備雨具等服務項目，滿足業主的需求，提升業主的滿意度。

　　另外，企業致力于為業主排憂解難，解決實際問題上。公司20**年完成轄區內各項綜合維修12971余次，其中解決居民反映出的共性、難點問題9141個；同時，公司自籌資金640余萬元參與了市政府對新村老城區的改造工程，通過全面的環境及設備、設施的改造和完善，使小區面貌煥然一新，小區業主居住環境得到了改善。一方面樹立了企業品牌，增加了企業的信譽度，增加了社會效益；另一方面拉近了物業企業與小區居民之間的情感距離。同時，公司通過組織各種形式的活動（如：座談會、社區文藝匯演等），豐富小區業主的業余文化生活，進一步增進企業與業主之間的了解，加深了感情。

　　公司通過股份制改造，重新界定了國有資產在企業的位置，改變了獨家國有資產在企業的壟斷地位；使國有資產及多元社會資產在企業兼容共生，實現了多元產權主體在企業的平等地位；根本改變了傳統國家所有制的實現方式，改變國家壟斷產權關系和直接經營模式，轉變為國家參股、控股、多元產權共生、社會化經營的企業；逐步轉變國有資產的形態，企業經過改制，由封閉的組織形態變為開放的組織形態，保證了國有資產的靈活性；企業重新塑造了法人制度，企業成為獨立活動的市場主體；企業不在隸屬于一定的行政機關，即使國家控股的企業，國家控股權也要通過民主的方式體現，避免了行政方式左右企業，實現了我國橫向經濟聯合和企業集團的發展；實現了政企分開，轉變政府職能，使國有企業從特定的條條框框的附屬地位解脫出來，變直接管理為宏觀調控為主。

　　同時，公司通過一系列的制度改革，全體員工從思想上重新明確了身份，人生價值觀有了新的定位，工作積極性被充分調動起來，服務理念及主動服務意識不斷增強，企業凝聚力、向心力得到了進一步的加強和鞏固，確保了企業面向市場服務及參與市場競爭的生機和活力。

　　六、物業管理工作中存在的難點問題

　　20**年9月1日《物業管理條例》頒布實施后，為物業企業的規范化管理明確了工作思路，同時也為物業企業和廣大業主在實施物業管理工作中提供了法律依據。但在實際操作過程中，也暴露出當前物業管理行業普遍存在的一些問題：

　　l、由于新、舊小區的環境差異，計劃經濟下福利制的思想和現在下崗人員的不斷增加；以及部分業主素質較低，有些業主等待觀望思想的存在，致使物業管理費的收繳相當困難，僅大慶東風新村地區拒交、不交費的業主就有上萬戶；老舊小區物業費收繳率不到40%；嚴重影響了物業企業的生存，有效的制約措施、手段幾乎沒有，走法律訴訟程序時效慢；從一個業戶的起訴到執行終結，需要近一年時間；同時又不能保證有效收繳；走集體訴訟，由于人數眾多和影響問題，法院不愿受理；所以嚴重阻礙了物業管理的發展和工作進程。

　　建議成立“物業管理費仲裁專門機構”。以此解決物業管理企業與業主之間收費問題的種種糾紛，并加強、加快時效性，維護雙方的利益，使物業管理企業早日走上健康發展、規范運行的軌道。

　　2、隨著住房制度改革和城市建設步伐的加快，一批環境優美、功能齊全、管理先進的新建住宅小區如雨后春筍般涌現出來，給居民們帶來了強大的視覺沖擊和心理誘惑。相比之下，老住宅小區就顯得黯然失色。大慶新村地區大部分住宅樓由于建成時間早，加上先期物業管理粗放，小區公共設施丟失、損壞、老化及設施配備不齊備的現象較為嚴重。在未建立小區物業維修基金的情況下物業維護成為關鍵問題。

　　針對此種狀況，雖然政府及企業都積極籌措資金進行了小區的改造施工，卻無法解決長遠問題。老住宅小區物業維修基金的“空檔”，必將是阻礙物業管理企業實施物業管理行為的“攔路石”。同時物業管理企業也無法保證小區居民的人身及財產安全。

　　3、物業管理企業在行使物業管理服務中，由于物業管理相關法規的不健全，遇有問題沒有管理權力和執行力度，使物業管理處于被動的處境。如小區內部分居民受利益驅動，私自搭建違章建筑；一樓居民破門、破窗、侵占綠地、破壞綠地及未經許可私自在樓頂安裝太陽能熱水器等事時有發生，使物業管理企業與業主產生糾紛，甚至給物業管理企業造成經濟損失。不僅影響了其他居民的生活質量，城市整體形象也受到損害。

　　建議物業相關主管部門盡快推進“物業法”的立法工作，進一步規范、完善物業行業的管理。

　　企業進行股份制改造以及現代企業制度的運作是物業管理企業面對市場、適應市場發展的必由之路，有利于所有權和經營權的分離，有利于提高企業和資本的運作效率?，F代企業制度的建立是加快國有企業改革和發展的根本保證。我公司將持續的、深入的投身到企業改革的大潮中，規范管理，完善服務，努力建立健康的、有競爭力的物業管理企業集團！

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司皇甫廣榮

篇3：物業企業財務管理制度

　　物業企業財務管理制度

　　一、財務管理制度

　　1.嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律，按《會計法》辦事，遵章守法，做好財務會計工作。

　　2.財務部負責全公司的經濟總核算，并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。

　　3.負責組織各部門編制收支預算草案，根據總經理的指令，結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案，定期對執行情況進行分析，并作出書面報告送總經理。

　　4.管理和控制各部門編制收支計劃，平衡工作，嚴格檢查備用金的使用，嚴格執行庫存現金限額制度，負責全公司資金運作的組織和調動，定期把資金變化情況向總經理匯報。

　　5.遵循權責發生制原則及時完成收支核算，做好財務記載，正確核算，按時準確編報會計報表。

　　6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費，做好收支結算表、欠繳管理費情況表，編制月、季、年度損益表和資產負債表。

　　7.每年*月、*月向商戶公開本步行街管理費的財務收支狀況，并按規定程序審核后張貼于本步行街管理處的告示板上。

　　8.負責公司的各項財產登記、核對工作，保證資產更新的資金來源，保障資產的更新換代。

　　9.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支，對違反規定，未經審批的開支一律不得報銷。

　　二、會計核算管理制度

　　1.采用借貸記帳法，以權責發生制為原則，收入與其相關的成本、費用應當相互配比。

　　2.合理劃分收益性支出與資本性支出，凡支出的效益僅與本會計年度相關的，應當作為收益性支出(如辦公費用的支出)；支出的效益與幾個會計年度相關的，應當作為資本性支出(如固定資產的購置)。

　　3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。

　　4.會計核算以人民幣為記帳本位幣；會計記錄的文字均使用中文；會計憑證使用復式記帳憑證。

　　5.會計科目的設置，會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制，必須符合國家統一的會計制度的規定，并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。

　　6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料，應當按照國家有關規定建立檔案，妥善保管，保管期滿需要銷毀時，要填寫"會計檔案銷毀清冊"，經總經理審閱，報董事會和財政部門批準后銷毀。

　　三、現金管理制度

　　1.根據物業管理公司管理業務的需要，庫存現金限額為人民幣壹仟元正，超出限額部分，應在當天存入銀行，現金必須在規定的范圍、限額內支出，除特殊情況外，不得在現金收入中直接坐支。

　　2.現金的使用范圍:

　　2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項；

　　2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉居民個人的勞務報酬或購買物資的款項；

　　2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。

　　3.不準單位之間和個人因私借用備用金。

　　4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現金。

　　5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。

　　6.行政人事部因采購工作需要，可申請配備備用金，限額￥1，000元，用于零星采購，并于每年末辦理清算手續，次年初重新申請配備。

　　四、支票管理制度

　　1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規定，不得發出空白支票，為方便工作，經總經理審批后可發出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票，即必須填寫日期、用途，只空出金額、收款人名稱欄，但必須注明限額，凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。

　　2.支票金額起點為人民幣100元，支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現金，也可以用于轉帳，在普通支票左上角劃兩條平行線的，為劃線支票，劃線支票只能用于轉帳，不得支取現金。

　　3.簽發支票應使用碳素墨水或墨汁填寫，票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章，支票印鑒應蓋在出票人簽章處，不得蓋在空白的磁碼區域上或多蓋預留銀行印章，否則銀行將予以退票。