地產投資項目財務評價制度

　　第一章 總則

　　第一條 為實現規范化管理，提高項目投資決策的科學性,確保地產投資項目在經濟上的可行性，特制訂本條例。

　　第二條 本條例適用于**集團公司及所屬各分(子)公司地產投資項目財務評價工作。

　　第二章 財務指標分析

　　第三條 房地產開發項目財務評價有靜態法和動態法兩種。對規模小、周期短的項目，可采用靜態法。對規模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復雜或滾動開發的項目，應采取動態法。

　　(一) 靜態法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計算開發項目的盈利和投資回報率數值，以此數值與同等風險水平下的正?；貓舐氏啾容^，以分析評價其經濟合理性。

　　靜態法的評價指標有投資收益率和靜態投資回收期等指標。

　　(二) 動態法財務盈利能力分析，一般可以以下列指標進行：

　　1、財務凈現值(FNPV)：財務凈現值是指按行業的基準收益率或按項目風險水平設定的折現率ic，將項目經營期內各年凈現金流量折現到建設初期的現值之和，它是考察項目在經營周期內盈利能力的動態評價指標，其值可根據財務現金流量表計算求得。判別標準為FNPV≥0項目可行;FNPV<0項目不可行。

　　2、財務內部收益率(FIRR)

　　財務內部收益率是指項目在整個經營期內各年凈現金流量累計等于零時的折現率，是考察項目盈利能力的主要動態評價指標。判別標準為：FIRR≥ic即認為盈利能力已滿足最低要求，項目可行;FIRR

　　3、財務凈現值率(FNPVR)

　　財務凈現值率是項目單位投資現值所獲得的凈現值，其值越大表明項目投資效益越好。

　　4、動態投資回收期(Pt)

　　動態投資回收期是按現值法計算的投資回收期，可直接從財務現金流量表求得。

　　本條所列財務評價指標表達公式見附錄。

　　第四條 項目評價所采用的數據，由于多來自預測和估算，存在一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務評價指標的影響需進行不確定性分析，以估計項目可能承擔的風險，以論證開發項目在經濟上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。

　　(一)盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(BED)分析項目成本與收益的平衡關系。當影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈虧平衡點。

　　(二)敏感性分析是通過分析、預測項目主要因素(如成本、價格、銷售周期等因素)發生變化時對財務評價指標的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。

　　(三)概率分析的目的在于用概率研究預測各種不確定性因素和風險因素對項目評價指標的可能影響。一般是計算項目凈值的期望值及凈現值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明項目承擔的風險越小。

　　第三章 可行性研究

　　第五條 房地產開發項目不論投資規模大小，都應編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發或領導決策要求確定。規模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托專門咨詢機構承擔項目可行性研究任務;規模適量且研究深度適當的項目，由房地產公司自行組織可行性研究。

　　第六條 房地產開發項目可行性研究工作，一般應由公司總工程師總體負責，開發、銷售、財務部門人員參與組成研究小組，開展工作。

　　第七條 房地產開發項目可行性研究報告首頁應加蓋開發公司印章，主扉頁應署總經理、總工程師及研究人員姓名，末頁應署報告執筆人姓名。

　　第八條 開發項目的可行性研究工作，由公司組織并進行初審，研究報告必須上報集團公司，并由其主持論證審批。

　　第九條 開發項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應歸入技術檔案管理，妥善保存備查。

　　第十條 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，與其有關的經營策略和經濟對策研究要給予保密，凡因泄露損害公司利益者，視為違紀行為。

　　第十一條 開發項目實施完成后，應組織參與研究的部門和人員進行總結，予以跟蹤研究。對研究的方法、測算、結論、建議等，對照市場實際，從中找出成功經驗和教訓，以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。

　　第四章 附則

　　第十二條 本條例由集團公司總裁核準后實施，修改時亦同。

　　第十三條 本條例解釋權、監督執行權歸財務部。

　　第十四條 本條例自頒布之日起正式執行，前期相關規定自行廢止。

　　附錄：財務評價指標表達公式

　　(一)靜態評價指標

　　1、投資收益率(R)

　　投資收益率(R)=凈收益額÷項目投資總額×100%

　　2、靜態投資回收期(Pt)

　　投資回收期(Pt)=累計凈現金流量開始出現正值年份數-1+上年累計凈現金流量的絕對值÷當年凈現金流量

　　(二) 動態評價指標

　　1、財務凈現值(FNPV)

　　FNPV=∑(CI-CO)t(1+ic)-t

　　式中：1)CI-現金流入量 CO-現金流出量

　　2)(CI-C0)t--第t年的凈現金流量

　　3)ic--基準收益率

　　4)n-計算期

　　2、財務內部收益率(FIRR)

　　∑(CI-C0)t(1+FIRR)-t=0

　　式中符號代表意義同上式。

　　3、財務凈現值率(FNPVR)

　　FPVR=FNPV÷I

　　式中：1)FNPV-財務凈現值

　　2)I-投資現值

　　4、動態投資回收期(Pt)

　　∑(CI-C0)t(1+ic)-t=0

　　動態投資回收期(Pt)=(累計財務凈現值出現正值年份表)-1+當年累計財務凈現值的絕對值÷當年財務凈現值

篇2：企業財務會計報告條例(2001)

　　企業財務會計報告條例(20**)

　　中華人民共和國國務院令

　　第287號

　　現公布《企業財務會計報告條例》，自20**年1月1日起施行。

　　總理 *

　　二〇〇〇年六月二十一日

　　企業財務會計報告條例

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范企業會計報告，保證財務會計報告的真實、完整，根據《中華人民共和國會計法》，制定本條例。

　　第二條 企業（包括公司，下同）編制和對外提供財務會計報告，應當遵守本條例。

　　本條例所稱財務會計報告，是指企業對外提供的反映企業某一特定日期財務狀況和某一會計期間經營成果、現金流量的文件。

　　第三條 企業不得編制和對外提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務會計報告。企業負責人對本企業財務報告會計報告的真實性、完整性負責。

　　第四條 任何組織或者個人不得授意、指使、強令企業編制和對外提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務會計報告。

　　第五條 注冊會計師、會計師事務所審計企業財務會計報告，應當依照有關法律、行政法規以及注冊會計師執業規則的規定進行，并對所出具的審計報告負責。

　　第二章 財務會計報告的構成

　　第六條 財務會計報告分為年度、半年度、季度和月度財務報告。

　　第七條 年度、半年度財務會計報告應當包括：

　?。ㄒ唬媹蟊?；

　?。ǘ媹蟊砀阶?；

　?。ㄈ┴攧涨闆r說明書。

　　會計報表應當包括資產負債表、利潤表、現金流量表及相關附表。

　　第八條 季度、月度財務會計報告通常僅指會計報表，會計報表至少應當包括資產負債表和利潤表。國家統一的會計制度規定季度、月度財務會計報告需要編制會計報表附注的，從其規定。

　　第九條 資產負債表是反映企業在某一特定日期財務狀況的報表。資產負債表應當按照資產、負債和所有者權益（或者股東權益，下同）分類分項列示。其中，資產、負債和所有者權益的定義及列示應當遵循下列規定：

　?。ㄒ唬┵Y產，是指過去的交易、事項形成并由企業擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業帶來經濟利益。在資產負債表上，資產應當按照其流動性分類分項列示，包括流動資產、長期投資、固定資產、無形資產及其他資產。銀行、保險公司和非銀行金融機構的各項資產有特殊性的，按照其性質分類分項列示。

　?。ǘ┴搨?，是指過去的交易、事項形成的現實義務，履行該義務與其會導致經濟利益流出企業。在資產負債表上，負債應當按照其流動性分類分項列示，包括流動負債、長期負債等。銀行、保險公司和非銀行金融機構的各項負債有特殊性的，按照其性質分類分項列示。

　?。ㄈ┧姓邫嘁?，是指所有者在企業資產中享有的經濟利益，其金額為資產減去負債后的余額。在資產負債表上，所有者權益應當按照實受資本（或者股本）、資本公積、盈余公積、未分配利潤等項目分項列示。

　　第十條 利潤表是反映企業在一定會計期間經營成果的報表。利潤表 應當按照各項收入、費用以及構成利潤的各個項目分類分項列示。其中，收入、費用和利潤的定義及列示應當遵循下列規定：

　?。ㄒ唬┦杖?，是指企業在銷售商品、提供勞務及讓渡資產使用權等日?；顒?/a>中所形成的經濟利益的總流入。收入不包括為第三方或者客戶代收的款項。在利潤表上，收入應當按照其性質分項列示。

　?。ǘ┵M用，是指企業為銷售商品、提供勞務等日?；顒铀l生的經濟利益的流出。在利潤表上，費用應當按照其性質分項列示。

　?。ㄈ├麧?，是指企業在一定會計期間的經營成果。在利潤表上，利潤應當按照營業利潤和凈利潤等利潤的構成分類分項列示。

　　第十一條 現金流量表是反映企業一定會計期間現金和現金等價物（以下簡稱現金）流入和流出的報表?，F金流量表應當按照經營活動、投資活動和籌資活動的定義以及列示應當遵循下列規定：

　?。ㄒ唬┙洜I活動，是指企業投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項。在現金流量表上，經營活動的現金流量應當按照其經營活動的現金流入和流出的性質分項列示；銀行、保險公司和非銀行金融機構的經營活動按照其經營活動特點分項列示。

　?。ǘ┩顿Y活動，是指企業長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍內的投資極其處置活動。在現金流量表上，投資活動的現金流量應當按照其投資活動的先進流入和流出的性質分項列示。

　?。ㄈ┗I資活動，是指導致企業資本及債務規模和構成發生變化的活動。在現金流量表上，籌資活動的現金流量應當按照其籌資活動的現金流入和流出的性質分項列示。

　　第十二條 相關附表是反映企業財務狀況、經營成果和現金流量的補充報表，主要包括利潤分配表以及國家統一的會計制度規定的其他附表。

　　利潤分配表是反映企業一定會計期間對實現凈利潤以及以前年度末分配利潤的分配或者虧損彌補的報表。利潤分配表應當按照利潤分配各個項目分類分項列示。

　　第十三條 年度、半年度、會計報表、至少應當反映兩個年度或者相關兩個期間的比較數據。

　　第十四條 會計報表附注是為便于會計報表的編指基礎、編制依據、編制原則和方法及主要項目所作的解釋。會計報表附注至少應當包括下列內容：

　?。ㄒ唬┎环突緯嫾茉O的說明;

　?。ǘ┲匾獣嬚?/a>和會計估計極其變更情況、變更原因極其對財務狀況和經營成果的影響；

　?。ㄈ┗蛴嘘P事項和資產負債表日后事項的說明；

　?。ㄋ模╆P聯方關系及其交易說明；

　?。ㄎ澹┲匾Y產了轉讓極其出售情況；

　?。┢髽I合并、分立；

　?。ㄆ撸┲卮笸顿Y、融資活動；

　?。ò耍媹蟊碇兄匾椖康拿骷氋Y料；

　?。ň牛┯兄诶斫夂头治鰰媹蟊硇枰f明的其他事項。

　　第十五條 財務情況說明書至少應當對下列情況做出說明：

　?。ㄒ唬┢髽I生產經營的基本情況；

　?。ǘ├麧檶崿F和分配情況；

　?。ㄈ┵Y金增減和周轉情況；

　?。ㄋ模ζ髽I財務狀況、經營成果和先進流量有重大影響的其他事項。

　　第三章 財務會計報告的編制

　　第十六條 企業應當與年度終了編制年度財務會計報告。國家統一的會計制度規定企業應當編報年度、季度和閱讀財務會計報告的，從其規定。

　　第十七條 企業編制財務會計報告，應當依據真實的交易、事項以及完整、準確的賬簿紀錄等資料，并按照國家統一的會計制度規定的編制基礎、編制依據、編制原則和方法。企業不得違反本條例和國家統一的會計制度規定，隨意改變財務會計報告的編制基礎、編制依據、編制原則和方法。 任何組織或者隔熱人不得授意、指使、強令企業違反本條例和國家統一的會計制度規定，改變財務會計報告的編制基礎、編制依據、編制原則和方法。

　　第十八條 企業應當依照本條例和國家統一的會計制度規定，對會計報表中各項會計要素進行合理的區任何計量，不得隨意改變會計要素的確認和計量標準。

　　第十九條 企業應當依照有關法律、行政法規和本條例規定的結帳日進行結帳，不得提前或者延遲。年度結帳日為公歷年度每年的12月31日；半年度、季度、月度結帳日分別為公歷年度每半年、每季、每月的最后一天。

　　第二十條 企業在編制年度財務會計報告前，應當按照下列規定，全面清查資產、核實債務：

　?。ㄒ唬┙Y算款項，包括應收款項、應付款項、應交稅金等是否存在，與債務、債權單位的相應債務、債權金額是否一致；

　?。ǘ┰牧?/a>、在產品、自制半成品、庫存商品等各項存貨的實存數量與賬面是否一致，是否有報廢損失和積壓物資等；

　?。ㄈ└黜椡顿Y是否存在，投資收益是否按照國家統一的會計制度規定進行確認和計量；

　?。ㄋ模┓课萁ㄖ?、機器設備、運輸工具等各項固定資產的實存數量與賬面是否一致；

　?。ㄎ澹┰诮üこ?/a>的實際發生額與賬面記錄是否一致；

　?。┬枰宀?、核實的其他內容。

　　企業通過前款規定的清查、核實，查明財產物資的實存數量是否一致、各項結算款項的拖欠情況及其原因、材料物資的實際儲備情況、各項投資是否達到預期目的、固定資產的實用情況及其完好程度等。企業清查、核實后，應當將清查、核實的結果極其處理辦法向企業的董事會或者相應機構報告，并根據國家統一的會計制度的規定進行相應的會計處理，

　　企業應當在年度中間根據具體情況，對各項財產物資和結算款進行重點抽查、輪流清查或者定期清查。

　　第二十一條 企業在編制會計報告前，除應當全面清查資產、核實債務外，還應當完成下列工作；

　?。ㄒ唬┖藢Ω鲿嬞~簿記錄與會計憑證的內容、金額等是否一致，記賬方向是否相符；

　?。ǘ┮勒毡緱l例規定的結帳日進行結帳，結出有關會計賬簿的余額和發生額，并核對各會計賬簿之間的余額；

　?。ㄈz查相關的會計核算是否按照國家統一的會計制度的規定進行；

　?。ㄋ模τ趪医y計的會計制度沒有規定核算方法的交易、事項，檢查其是否按照會計核算的一般原則進行確認和計量以及相關賬務處理是否合理；

　?。ㄎ澹z查是否存在因會計差錯、會計政策變更等原因需要調整前期或者本期相關項目。

　　在前款規定工作中發現問題的，應當按照國家統一的會計制度的規定進行處理。

　　第二十二條 企業編制年度和半年度財務會計報告時，對經查實后的資產、負債有變動的，應當按照資產、負債的確認和計量標準進行確認和計量，并按照國家統一的會計制度的規定進行的會計處理。

　　第二十三條 企業應當按照國家統一的會計制度的會計報表格式和內容，根據登記完整、核對無誤的會計賬簿記錄和其他有關資料編制會計報表，做到內容完整、數字真實、計算準確，不得漏報或者任意取舍。

　　第二十四條 會計報表之間、會計報表各項目之間，凡有對應關系的數字，應當相互一致；會計報表中本期與上期的有關數字應當相互一致；會計報表中本期與上期的有關數字應當相互銜接。

　　第二十五條 會計報表附注和財務情況說明書應當按照本條例和國家統一的會計制度的規定，對會計報表中需要說明的事項作出真實、完整、清楚的說明。

　　第二十六條 企業發生合并、分立情形的，應當按照國家統一的會計制度的規定編制相應的財務會計報告。

　　第二十七條 企業終止營業的，應當在終止營業時按照編制年度財務會計報告的要求全面清查資產、核實債務、進行結賬，并編制財務會計報告；在清算期間，應當按照國家統一的會計制度的規定編制清算期間的財務會計報告。

　　第二十八條 按照國家統一的會計制度的規定，需要編制合并會計報表的企業集團，母公司除編制其個別會計報表外，還應當編制企業集團的合并會計報表。

　　企業集團合并會計報表，是指反映企業集團整體財務狀況、經營成果和現金流量的會計報表。

　　第四章 財務會計報告的對外提供

　　第二十九條 對外提供的財務會計報告反映的會計信息應當真實、完整。

　　第三十條 企業應當依照法律、行政法規和國家統一的會計制度有關財務報告提供期限的規定，及時對外提供財務會計報告。

　　第三十一條 企業對外提供的財務會計報告應當依此編定頁數，加具封面，裝訂成冊，加蓋公章。封面上應當注明：企業名稱、企業統一代碼、組織形式、地址、報表所屬年度或者月份、報出日期，并由企業負責人和主管會計工作的負責人、會計機構負責人（會計主管人員）簽名并蓋章；設置總會計師的企業，還應當由總會計師簽名并蓋章。

　　第三十二條 企業應當依照企業章程的規定，向投資者提供財務會計報告。

　　國務院派出監視會的國有大型企業、國有重點金融機構和省、自治區、直轄市人民政府派出監事會的國有企業，應當依法定期向監事會提供財務會計報告。

　　第三十三條 有關部門或者機構依照法律、行政法規或者國務院的規定，要求企業提供部分或才全部財務會計報告及其有關數據的，應當向企業出示依據，并不得要求企業改變財務會計報告有關數據的會計口徑。

　　第三十四條 非依照法律、行政法規或者國務院的規定，任何企業或者個人不得要求企業提供部分或才全部財務會計報表及其有關數據。

　　違反本條例規定，要求企業提供部分或者全部財務會計報告及其有關數據的企業有權拒絕。

　　第三十五條 國有企業、國有控股的或者占主導地位的企業，應當至少每年一次向本企業的職工代表大公布財務會計報告，并重點說明下列事項：

　?。ㄒ唬┓磻c職工利益密切相關的信息，包括：管理費用的構成情況以及其他與職工利益相關的信息；

　?。ǘ﹥炔繉徲嫲l現的問題及糾正情況；

　?。ㄈ┳詴嫀煂徲嫷那闆r；

　?。ㄋ模﹪覍徲嫏C關發現的問題及糾正情況；

　?。ㄎ澹┲卮蟮耐顿Y、融資和次產處置決策及其原因的說明；

　?。┬枰f明的其他重要事項。

　　第三十六條 企業依照本條例規定向有關各方提供的財務會計報告，其編制基礎、編制依據、編制原則和方法應當一致，不得提供編制基礎、編制依據、編制原則和方法不同的財務會計報告。

　　第三十七條 財務會計報告必須經注冊會計師審計的，企業界應當將注冊會計師及其會計師事務所出具的審計報告隨同財務會計報告一并對外提供。

　　第三十八條 接受企業財務會計報告的組織或者個人，在企業財務會計報告未正式對外披露前，應當對其內容保密。

　　第五章 法律責任

　　第三十九條 違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府責令限期改正，對企業可以處3000元以上5萬元以下的罰款；屬于國家工作人員的，并依法給予行政處分或者紀律處分：

　?。ㄒ唬╇S意改變會計要素的確認和計量標準的；

　?。ǘ╇S意改變財務會計報告的編制基礎、編制依據、編制原則和方法的；

　?。ㄈ┨崆盎蛘哐舆t結帳日結帳；

　?。ㄋ模┰诰幹颇甓蓉攧諘媹蟾媲?，未按照本條例規定全面清查資產核實債務的；

　?。ㄎ澹┚芙^財政部門和其他有關部門對財務會計報告依法進行的監督檢查，或者不如實提供有關情況的。

　　會計人員有前款所列行為之一，情節嚴重的，由縣級以上人民政府部門吊銷會計人員從業資格證書。

　　第四十條 企業編制、對外提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務會計報告，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　有前款行為，尚不構成犯罪的，由縣級以上人民政府財政部門予以通報，對企業可以處5000元以上10萬元以下的罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，可以處3000元以上5萬元以下的罰款；屬于國家工作人員的，并依法給予撤職直至開除的行政處分或者紀律處分；對其中的會計人員，情節嚴重的，并由縣級以上人民政府財政部門吊銷會計人員從業資格證書。

　　第四十一條 授意、指使強令會計機構、會計人員極其他人員編制、對外提供虛假的或者隱瞞重要事實真相的財務會計報告，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，可以處5000元以下的罰款；屬于國家工作人員的，并依法給予降級、撤職、開除的行政處分或者紀律處分。

　　第四十二條 違反本條例的規定，要求企業向其提供部分或者全部財務會計報告極其有關數據的，由縣級以上人民政府責令改正。

　　第四十三條 違反本條例規定，同時違反其他法律、行政法規規定的，由有關部門在各自的職權范圍內依法給予處罰。

　　第六章 附則

　　第四十四條 國務院財政部門可以根據本條例的規定，制定財務會計的具體編報辦法。

　　第四十五條 不對外籌集資金、經營規模較小的企業編制和對外提供財務會計報告的辦法，由國務院財政部門根據本條例的原則另行規定。

　　第四十六條 本條例自20**年1月1日起施行。

篇3：物管案例：物業管理財務費是否要保密

　　物管案例：物業管理財務費是否要保密

　　勞醫生在某高層住宅買了一套房屋，花去半生積蓄。誰知入住后，勞醫生發現買房費用只是一個開始，還要交維修基金、管理費押金、裝修保證金等等。這些都交齊后，本以為可以安心居住了，誰知物業管理公司又發通知要繳納這個費、那個費。勞醫生非常疑惑，到管理公司去詢問費用的去向，要求管理公司提供財務支出賬目。物業管理公司財務人員回答：“財務支出是商業秘密，只可以向業主委員會公開，不是每位業主都可以了解的?！眲卺t生非常氣憤，先是向管理公司投訴該財務人員，又到政府主管部門投訴管理公司亂收費，還發動鄰居拒交管理費。

　　[案例分析]

　　物業管理公司是全體業主的“管家”，一切工作都須置于業主的監督下。特別是物業管理費的收取與支出，應定期張榜公布，以便讓業主明白物業管理費的來龍去脈。但業主雖然有財務監督權，但行使此項權利的方式并不是通過業主私人查賬。一是因為業主個人不具備專業財務知識，即使是專業財務人員也無法以個人身份提取具有合法效力的審計證明；二是因為如果每個業主都去使用自己的查賬權，就會干擾管理公司開展正常工作。

　　本案例所述物業管理公司應明確：業主作為費用支付人，有權利明白自己所繳費用的去向。該公司如果沒有實行財務公開制度，定期公布財務報表，則應盡快實行。如果已有財務公開制度，則可以向勞醫生說明財務報表將于何時公布，請勞醫生留意。如果勞醫生執意要查帳，財務人員可請勞醫生要求業主委員會委托專業審計事務所審查。

　　[解決方法]

　　政府主管部門、業主委員會在接到投訴后，先后對物業管理公司進行審查。經核實該物業管理公司并未亂收費，要求管理公司盡快給業主交待明白。

　　物業管理公司重新修訂了財務公開制度，每季度一次，向全體業主公布費用開支情況。

　　同時，物業管理公司還對處理此事的財務人員進行教育，要求其耐心對待業主詢問。管理公司主管還登門向勞醫生道歉，說明公司的財務制度，并提醒勞醫生注意每次的財務公告。

　　[相關法規制度]

　　1．《物業管理企業的權利和義務》

　　一、物業管理企業的權利和義務

　　1．根據有關法規，并結合實際情況制定管理辦法。

　　2．依照物業管理委托合同和管理辦法對物業實施管理。

　　3．依照物業管理委托合同和有關規定收取管理費。

　　4．有權制止違反規章制度的行為。

　　5．有權要求業主委員會協助管理。

　　6．有權選聘專業公司承擔專項管理業務。

　　7．可以實行多種經營，以其收益補充管理經費。

　　二、物業管理企業的義務

　　1．履行物業管理委托合同，依法經營。

　　2．接受業主委員會和業主及使用人監督。

　　3．重大管理措施應提交業主委員會審議批準。

　　4．接受行政主管部門監督指導。

　　5．至少每6個月應向全體業主公布一次管理費用收支帳目。

　　6．提供優良生活工作環境，搞好社區文化。

　　7．發現違法行為要及時向有關行政管理機關報告。

　　8．物業管理委托合同終止時，必須向業主委員會移交全部房屋、物業管理檔案、財務等資料和本物業的公共財產，包括管理費、公共收入積累形成的資產，同時，業主委員會有權指定專業審計機構對物業管理財務狀況進行審計。

　　2．《物業管理企業財務管理規定》

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理企業財務行為，有利于企業公平競爭，加強財務管理和經濟核算，結合物業管理企業的特點及其管理要求，制定本規定。

　　除本規定另有規定外，物業管理企業執行《施工、房地產開發企業財務制度》。

　　第二條 本規定適用于中華人民共和國境內的各類物業管理企業（以下簡稱企業），包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。

　　其他行業獨立核算的物業管理企業也適用本規定。

　　第二章 代管基金

　　第三條 代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。

　　房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。

　　共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

　　第四條 代管基金作為企業長期負債管理。

　　代管基金應當專戶存儲，?？顚Ｓ?，并定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。

　　代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。

　　第五條 企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規的規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用（如租賃費、承包費等）。

　　管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。

　　商業用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的經營用房。

　　第六條 企業支付的管理用房和商業用房有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位的維修基金；企業支付的共用設施設備有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。

　　第三章 成本和費用

　　第七條 企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。

　　第八條 企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，計入營業成本。營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。

　　直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

　　直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

　　第九條 企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業成本。

　　第十條 企業支付的管理用房有償使用費，計入營業成本或者管理費用。

　　第十一條 企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用。

　　第十二條 企業可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0.3％－0.5％計提壞帳準備金，計入管理費用。

　　企業發生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。

　　不計提取壞帳準備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。

　　第四章 營業收入及利潤

　　第十三條 營業收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。

　　第十四條 主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。

　　物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。

　　物業經營收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。

　　物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

　　第十五條 企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。

　　物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現。

　　企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。

　　第十六條 企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。

　　第十七條 補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。

　　第十八條 營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。

　　主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。

　　營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

　　其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。

　　第十九條 其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。

　　商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店等經營收入。

　　第二十條 其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。

　　企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。

　　企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業務支出。

　　第五章 附則

　　第二十一條 本規定自1998年1月1日起施行。

　　第二十二條 本規定由財政部負責解釋和修訂。