房地產商品既是一種消費品,也是一種資本品,能夠產生可觀的現金收益。這一特性,使房地產成為社會資金投向的重要領域。但同時,房地產價值的昂貴使得房地產投資需要的資金數量巨大,而房地產的經營運作及相關業務又有很強的專業性,要求具備相當的專業知識和經驗,這一切構成普通中小投資者難以克服的障礙。在解決這一矛盾的過程中,市場經濟國家通過較為成熟的證券市場逐步發展了一種合理可行的房地產投資方式--房地產投資信托(REIT,real Estate Investment Trust s),并不斷趨于完善。房地產投資信托現已成為國外普通個人投資者重要的房地產投資渠道,其相對比重已超過直接投資、持有證券(房地產股票或債券)、有限合伙(Limited Partnership)等方式。
房地產投資信托以在美國的發展最為典型。房地產投資信托出現于60年代初期,經過近10年的發展,70年代初達到頂峰,其后由于經濟危機和房地產市場的蕭條,房地產投資信托出現衰落,資金外流。隨著稅收法案的修訂和有關限制的放寬,房地產投資信托在80年代再次回升,資產值不斷增長,1991年底達到歷史最高水平。房地產投資信托一般以股份公司或托拉斯的形式出現,通過發行股票將投資者的資金吸引到房地產中來,并委托或聘請專業性機構和人員實施具體的經營管理。
房地產投資信托的資金來源主要有兩個方面:發行股票,由機構投資者(人壽保險公司、養老基金組織等)和股民認購;從金融市場融資,如銀行借入、發行債券或商業票據等。房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易,或采取場外直接交易方式,具有較高的流通性。根據資金投向的不同,房地產投資信托可分為產權信托投資(equity REIT)、抵押信托投資(mortgage REIT)和混合信托投資(hybrid REIT)三種形式。早期的房地產投資信托主要為產權信托,目的在于獲得房地產的產權以取得經營收入。抵押信托的發展較快,現已超過產權信托,主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券(MBS)?；旌闲磐袆t帶有產權信托和抵押信托的雙重特點。
與一般公司不同,房地產投資信托具有廣泛的公眾基礎,在享有稅收優惠(房地產投資信托不屬于應稅財產,且免除公司稅項)的同時,也受到嚴格的法律規范與監管。如美國規定,房地產投資信托須有股東人數與持股份額方面的限制,以防止股份過于集中;每年90%以上的收益要分配給股東;其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業務,75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成;同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。
房地產投資信托常聘請專業顧問公司和經理人員來負責公司的日常事務與投資運作,并實行多樣化投資策略,選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務。通過集中專業管理和多元組合投資,有效降低投資風險,取得較高投資回報。中小投資者通過房地產投資信托在承擔有限責任的同時,可以間接獲得大規模房地產投資的利益。房地產投資信托除受到整體社會經濟環境(以房地產的市場需求與總體空置水平)的影響外,投資對象選擇不當、投資時機把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠,進而影響到房地產投資信托的營運業績與市場價值。
房地產投資信托提供了一種普通投資者進行房地產投資的較好渠道,其特有的運行機制(組織形式、有限責任、專業管理、自由進出轉讓、多樣化投資、優惠稅收與有效監管)可以保證集中大量社會資金(從而產生相當大的市場強度與規模經濟)、具有較高投資回報和較低投資風險,是一種比較理想的資本市場投資工具。
當前,選擇和發展房地產投資信托,具有拓寬居民投資渠道、活躍房地產市場、培育和健全資本證券市場、促進社會經濟發展等多方面的意義。我國證券市場已具有相當容量和規模,產業投資基金和證券投資基金也有一定的發展,目前推出房地產投資信托已具備初步條件,時機也趨成熟?？上刃性圏c,通過發行受益憑證或基金股份募集投資者的資金,設立房地產投資基金或住房投資基金,然后投資于房地產獲取經營收入、發放住房抵押貸款、購買政府債券等。具體的投資運作和管理須委托專業性機構來實施,這一角色一般由投資銀行(以證券公司為主體,包括基金管理公司、投資顧問公司等)來擔任。
投資銀行在我國還只是初具雛形,大多數證券公司主要從事證券承銷、自營或經紀業務,距現代投資銀行的標準相去甚遠。應組建新的規范性投資銀行,加快現有證券公司的增資擴股、并購重組與改造,并規范其運作。拓展投資銀行的業務空間,引進房地產經營、資產管理、金融證券、市場研究、財稅、評估、法律等各類人才。同時,應健全和完善《投資基金管理條例》等法律法規;建立政府支持體系,如成立個人住房貸款的擔保機構、對房地產投資信托實行優惠的稅收政策等;培育機構投資者,進一步貫徹證券市場“規范、法律、自律、監管”的方針,保障社會投資者的利益;加快住房新體制的建設和住房商品化的進程。通過相關環節的系統構造與配套,推動房地產投資信托在我國的盡快發展和普及。
篇2：房地產信托一種合理可行的投資方式
房地產商品既是一種消費品,也是一種資本品,能夠產生可觀的現金收益。這一特性,使房地產成為社會資金投向的重要領域。但同時,房地產價值的昂貴使得房地產投資需要的資金數量巨大,而房地產的經營運作及相關業務又有很強的專業性,要求具備相當的專業知識和經驗,這一切構成普通中小投資者難以克服的障礙。在解決這一矛盾的過程中,市場經濟國家通過較為成熟的證券市場逐步發展了一種合理可行的房地產投資方式--房地產投資信托(REIT,real Estate Investment Trust s),并不斷趨于完善。房地產投資信托現已成為國外普通個人投資者重要的房地產投資渠道,其相對比重已超過直接投資、持有證券(房地產股票或債券)、有限合伙(Limited Partnership)等方式。
房地產投資信托以在美國的發展最為典型。房地產投資信托出現于60年代初期,經過近10年的發展,70年代初達到頂峰,其后由于經濟危機和房地產市場的蕭條,房地產投資信托出現衰落,資金外流。隨著稅收法案的修訂和有關限制的放寬,房地產投資信托在80年代再次回升,資產值不斷增長,1991年底達到歷史最高水平。房地產投資信托一般以股份公司或托拉斯的形式出現,通過發行股票將投資者的資金吸引到房地產中來,并委托或聘請專業性機構和人員實施具體的經營管理。
房地產投資信托的資金來源主要有兩個方面:發行股票,由機構投資者(人壽保險公司、養老基金組織等)和股民認購;從金融市場融資,如銀行借入、發行債券或商業票據等。房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易,或采取場外直接交易方式,具有較高的流通性。根據資金投向的不同,房地產投資信托可分為產權信托投資(equity REIT)、抵押信托投資(mortgage REIT)和混合信托投資(hybrid REIT)三種形式。早期的房地產投資信托主要為產權信托,目的在于獲得房地產的產權以取得經營收入。抵押信托的發展較快,現已超過產權信托,主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券(MBS)?；旌闲磐袆t帶有產權信托和抵押信托的雙重特點。
與一般公司不同,房地產投資信托具有廣泛的公眾基礎,在享有稅收優惠(房地產投資信托不屬于應稅財產,且免除公司稅項)的同時,也受到嚴格的法律規范與監管。如美國規定,房地產投資信托須有股東人數與持股份額方面的限制,以防止股份過于集中;每年90%以上的收益要分配給股東;其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業務,75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成;同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。
房地產投資信托常聘請專業顧問公司和經理人員來負責公司的日常事務與投資運作,并實行多樣化投資策略,選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務。通過集中專業管理和多元組合投資,有效降低投資風險,取得較高投資回報。中小投資者通過房地產投資信托在承擔有限責任的同時,可以間接獲得大規模房地產投資的利益。房地產投資信托除受到整體社會經濟環境(以房地產的市場需求與總體空置水平)的影響外,投資對象選擇不當、投資時機把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠,進而影響到房地產投資信托的營運業績與市場價值。
房地產投資信托提供了一種普通投資者進行房地產投資的較好渠道,其特有的運行機制(組織形式、有限責任、專業管理、自由進出轉讓、多樣化投資、優惠稅收與有效監管)可以保證集中大量社會資金(從而產生相當大的市場強度與規模經濟)、具有較高投資回報和較低投資風險,是一種比較理想的資本市場投資工具。
當前,選擇和發展房地產投資信托,具有拓寬居民投資渠道、活躍房地產市場、培育和健全資本證券市場、促進社會經濟發展等多方面的意義。我國證券市場已具有相當容量和規模,產業投資基金和證券投資基金也有一定的發展,目前推出房地產投資信托已具備初步條件,時機也趨成熟?？上刃性圏c,通過發行受益憑證或基金股份募集投資者的資金,設立房地產投資基金或住房投資基金,然后投資于房地產獲取經營收入、發放住房抵押貸款、購買政府債券等。具體的投資運作和管理須委托專業性機構來實施,這一角色一般由投資銀行(以證券公司為主體,包括基金管理公司、投資顧問公司等)來擔任。
投資銀行在我國還只是初具雛形,大多數證券公司主要從事證券承銷、自營或經紀業務,距現代投資銀行的標準相去甚遠。應組建新的規范性投資銀行,加快現有證券公司的增資擴股、并購重組與改造,并規范其運作。拓展投資銀行的業務空間,引進房地產經營、資產管理、金融證券、市場研究、財稅、評估、法律等各類人才。同時,應健全和完善《投資基金管理條例》等法律法規;建立政府支持體系,如成立個人住房貸款的擔保機構、對房地產投資信托實行優惠的稅收政策等;培育機構投資者,進一步貫徹證券市場“規范、法律、自律、監管”的方針,保障社會投資者的利益;加快住房新體制的建設和住房商品化的進程。通過相關環節的系統構造與配套,推動房地產投資信托在我國的盡快發展和普及。