一個物業管理人給房地產開發商的建議

　　房地產產品品質的好壞、配套設施的齊全、功能的完善乃至諸多“細枝末節”的問題，對日后的物業管理和服務工作乃至開發商的品性、聲譽都將帶來持續的、長遠的影響。因此，在房地產項目規劃、設計和施工的全過程中，物業管理的早期介入和前期管理就顯得十分重要。筆者從事房地產的開發、商業地產的運營以及物業管理多年，下面擬從物業管理的角度，給房地產開發商提出若干膚淺意見和建議，希望能引起相關人士的注意，并進行深入探討。

　　充分考慮停車場規模和停車位的數量。隨著中國經濟的迅速發展，私家車的普及，因此必須充分考慮停車場的規模和車位數量。在這方面，我們有著目光“短視”的諸多教訓。依筆者之見，新的住宅小區在規劃設計時，停車位與住戶數量之比至少要達到0.8，最好按“戶均一車位”考慮，并預留若干年后“擴建”停車場位的用地條件。

　　用電容量要較大且留有余地。隨著家用空調及其他家電的日益普及，常常會碰到因單元用電設計容量過小而動則“跳閘”的問題。因此，建議新的住宅設計不要硬套有關技術標準和設計規范，這些東西有些已經過時或“落伍”，而應至少按“廳、房各一部空調，廳為柜機”來考慮。

　　智能化系統要預留“管線”。各種家用電器、設備的信息化控制和智能化管理是時代發展的大趨勢，比如電腦寬頻網絡安裝到戶，水、電、燃氣的電腦集中抄表等。所有這些，如果開發商能一步到位全部安裝、配置的話，（最好將預留“管線”一次設計、安裝到位），這樣可以大大減少日后需要安裝時重新布線、施工的難度和費用支出。

　　配套規劃和建設員工宿舍、食堂等相關設施。目前，部分城市、地區在所出臺的物業管理《條例》等法規中，對開發商應提供的“管理用房”和“商業用房”均提出了一定的要求甚至“面積比例”。但對未來物業管理單位的員工住房、食堂及相關的培訓、集體活動用房等，卻幾乎沒有提及。其結果是：絕大多數物業公司管理處，不大可能專門租房子給員工居住，而只得利用物業范圍內的“邊角余料”或著搭建臨時建筑物以讓員工“安居”來解決員工、特別是操作層員工的住房問題。

　　如果開發商能通盤考慮，在大型住宅區的開發中拿出一定面積興建員工宿舍、飯堂等，或是在高層樓宇設計時確定適當“部位”、適當面積的上述配套用房，就能為物業管理單位解決“后顧之憂”的問題。

　　空調室外主機，以下簡稱“室外機”置放位置與安裝方式。對沒有中央空調的住宅樓大廈而言，影響外觀統一和美觀的主要因素一是防盜網，二是空調室外機的置放位置和安裝方式。過去，室外機多采用空調架直接固定在房屋外墻上?，F在許多房屋、特別是高層樓宇，在設計和施工中對室外機采取“內藏＋百頁窗封閉”的方式以達到安全、美觀的效果，但卻往往忽視了室外機的制冷效率及散熱問題。筆者建議采取一種“折衷”的辦法解決這一問題：在外墻外面設計、建造鋼筋水泥預制平臺，兩端封閉，外側安裝“百頁窗”高度適中，空調上方呈“敞開式”，這樣既可保持房屋外觀統一和美觀，室外機工作時產生的熱量也能順利散發出去。

　　垃圾間的設置與要求。據筆者觀察，時下不少住宅樓，高層大廈，標準層都沒有設計、修建垃圾間，這對日常垃圾的回收和處理以及樓宇內部的環境保潔均不利。建議標準層在設計時適當考慮垃圾間的位置，面積只需0.4～0.6平方米即可。另外，生活垃圾的分類處理與回收乃當今環保潮流，垃圾間的空間除供擺放垃圾桶一只外，可考慮在墻上設計、修建適當大小的“格”類似于貨架，以方便業主、住戶將“可回收垃圾”和“有毒有害垃圾”分類放到相應的“格”內，不可回收的生活垃圾則袋裝、扔到垃圾桶內，便于保潔人員分類處理和回收。

　　樓層清潔取水與排水問題?，F在的物業管理要求越來越高，以保潔為例，住宅樓宇內的電梯廳要每天拖擦。消防樓梯、窗戶、內墻面、貼墻磚部分，等公共部位也要定期擦拭，但無“取排水間”，給保潔工作帶來了很大的不便。建議在設計時考慮這一問題，亦可和上面提到的“垃圾間”一并考慮。如果每層一間難以做到的話，至少三至五層要有一間“取排水間”或“取排水點”，供保潔等授權人員使用前者上鎖，后者可安裝專用的水龍頭。

　　地磚與墻磚的選擇。不同部位、不同用途的地磚與墻磚應有不同的要求，因而要有所選擇。但在有些物業內，公共部位所選用的地磚不是太光滑在雨天或剛拖過地后容易使人摔倒，就是過于粗糙保潔員做衛生難度加大，應該盡量選用合適的防滑地磚。墻磚的問題主要是適合做外墻飾面的墻磚，往往不適用于內墻面的裝飾，不能圖方便而“統一”、內外不分。另外，地磚和墻磚的物理特性如吸水率等差異很大，更不可隨意混用。

　　配套商業用房“排油煙”問題。新的住宅小區一般都配套建設有一定面積的商業用房，其中都會有一定的面積被用來作為餐飲業使用，這就必然涉及到“排油煙”這一棘手的問題，處理不好一則會污染周邊環境，二則容易招致業戶投訴。對開發商而言，最好的處理辦法是在規劃設計時，將擬做餐飲業的用房“集中”在一起，為將來統一安裝集中式油煙處理系統預留好孔洞、出風口等。如果做不到這一點，也要盡可能分散“確定”可能的餐飲業用房，包括位置、適當的面積等，同樣為其做好“預留”或做特別處理。

　　以上一些薄見，希望有助有用之人。

篇2：房地產按揭中的風險控制對策與建議

　　史曰:“天下熙熙,皆為利來;天下壤壤,皆為利往”,在現代商業社會中,追求利潤是每一個經濟實體的目標。然而對市場道德并不完善的中國當代社會,爾虞我詐的商業交易仍然很普遍,房地產市場尤其嚴重。發展商考慮的是如何將風險轉稼給銀行,如何套取銀行的信貸資金,甚至與銀行內部的人聯手,一房多賣,做假按揭,騙取銀行的錢后溜之大吉。反之,銀行考慮的是如何在激烈的按貸市場中與發展商做成生意,并將風險降低,或將風險轉移給發展商。

　　銀行將風險轉移給發展商的現象很普遍:

　　一、為了能做成生意,往往在與發展商交往時口頭承諾給發展商多少貸款額度,給予如何如何的服務,放貸時間及其他條件都很誘人,待發展商與其真正做起業務后,才跟發展商談各種放款條件,部分主動權此時已掌握在其手中,發展商騎虎難下;

　　二、將風險轉給發展商后,銀行并不認真跟蹤客戶的供樓狀況,甚至有些銀行在客戶沒有供樓或短供后,故意不告訴客戶和發展商,不采取任何行動,盡量拖延時間以獲得更高的利潤--罰息,讓客戶和發展商最終買單,我司早期的按揭(96、97、98年)有過這樣的教訓;

　　三、客戶供不起樓后,銀行不采取法律行動或遲遲不采取法律行動,最終由發展商承擔回購責任和高昂的罰息,一舉兩得,聚?；▓@二期就存在這樣的現象,客戶已兩年不供樓,仍不起訴,或起訴而遲遲不判決,僅僅一個小樓盤,我司由此造成的損失將達20~50萬元。

　　上述存在的問題由于在與銀行做按揭前沒有明確責任,最終的經濟責任由發展商承擔,但處理這些問題或采取法律行動都要以銀行的名義進行,發展商沒有起訴或對客戶采取直接行動的權利,主動權全部掌握在銀行手中!!

　　由鑒于此,建議:

　　一、公司盡快成立一個跟蹤客戶供樓情況的專職小組,工行、中行、發展行給我司做的按揭,應每月提供全部客戶供樓的情況給我司,我司應主動每月跟蹤客戶的供樓情況,而不是被動的讓銀行通知,一旦供樓出現異常,應根據情況迅速采取行動;

　　二、應與銀行進一步完善責任機制,如果是銀行故意不通知或故意不采取行動的應由其承擔責任,要形成書面協議分清責任;三、對客戶確實供不起樓的情況,宜分別處理:跟客戶解除合同,不用退錢是上策;跟客戶解除合同,退一點錢(讓點小利)是中策;起訴讓法院判決是下策。對確實要起訴才能處理的,我司律師應迅速界入,銀行應積極配合,不要等銀行起訴。

　　由是觀之,在做按揭前與按揭銀行談妥各種條件并形成一定的責任機制(書面協議)是非常重要的一環。

　　另,部分客戶欠我司首期免息款,我司追收的成效一直不大,關鍵是我司能使用的手段不多,法律起訴用處不大,法院判決后客戶拒不執行,我司也沒有其他辦法。此種情況應分別處理;一、對已裝修入住的,應果斷采取一些強硬的手段,觸及其利益,如停水、停電,不能讓其住得過于安樂;二、對未裝修、未入住的,則應誘之,了解其苦衷,然后再采取相應措施。對這類欠款,不采取非常手段是難以見效的!!

　　追逐利益,是每個人的本性,所謂“千金之子不死于市”。在商業交易中風險和收益應該是對等的,我們固然要有一定的社會責任感,要有良知和市場道德觀念,不能做詐騙式交易,所謂“害人之心不可有”;同樣,我們也應該防范一些銀行和某些銀行一部分動機不良的人,未雨綢繆,把風險控制在自己手中。公平來說,不能把所有風險轉稼給銀行,同樣,銀行也不應把所有風險讓發展商承擔。

篇3：六盤水市房地產市場運行宏觀調控建議

六盤水市房地產市場運行及宏觀調控建議

近年來,隨著國民經濟的增長,我市房地產市場蓬勃發展，房地產市場供需結構基本合理，價格水平保持穩定,金融支持及監管力度加強，房地產開發投資增長速度適度,投資結構基本合理，宏觀調控初現成效.但潛在的問題仍不容忽視 ，為進一步規范我市房地產市場,增強抗風險的能力,促進我市房地產市場持續健康發展,在對我市房地產市場作出認真分析的同時,提出相應調控建議:

一房地產市場運行基本情況

(一) 房地產開發投資持續增長，住宅建設速度加快。
一是房地產總投資額持續增長.20**年上半年,全市共完成房地產開發投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設速度加快,20**年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.
(二) 商品房供求結構趨于合理，價格基本穩定.
1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。20**年上半年，全市共批準預售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區的申報價格穩定在850元/平方米左右。
2、住宅類商品房銷售勢態良好，20**年上半年，全市共批準住宅預售面積為16.57萬平方米，占預售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。
3、商品房空置率有所上升.20**年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業用房中,且營業用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.
4、商業營業用房需求量下降。20**年上半年，全市共銷售商業營業用房面積達2.03萬平方米，同比 下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。
5、經濟適用房建設力度加大。1---6月共批準建設經濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。
6、廉租房建設步伐加大?！读P水市廉租房住房管理辦法》已經政府批準，目前正處于逐步實施階段。

(三) 房地產市場機制逐步完善，管理日趨規范化，制度化。
1、產權產籍登記管理等業務大幅增長。1---5月共完成產籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關業務量也呈現不同層次的增長。
2、繼續開展房地產權屬登記管理工作創先達標活動。
3、加強整頓和規范房地產市場秩序，查處違法違規行為，對個別違規企業給予了處罰。
4、積極開展房地產市場調查研究工作定期對房地產市場運行情況作出認真分析,20**年上半年共完成房地產市場運行分析報告2篇.

(四) 房地產金融放貸力度穩定，為房地產市場建康發展提供堅實后盾。
20**年上半年，全市共辦理房地產抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的問題

(一) 企業實力弱，規模小、經驗不足、專業技術人員缺乏、經營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構依賴性強,風險防范能力差.
(二) 住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業管理工作難以配套等問題的存在,導致潛在的住房需求沒有充分調動.
(三) 房地產市場宏觀調控力度不夠大,與各相關職能部門的協調工作尚需進一步加強.意義

三、 加強房地產市場宏觀調控的建議

(一) 加大住房供應結構調整力度，穩定房價，建立健全住房供應體系

1、進一步完善住房供應政策。
一是按照市場供應結構與需求結構相適應的原則，結合當地經濟發展水平、居民住房狀況和居民承受能