淺析城市公寓類豪宅

　　前言

　　何謂“豪宅”？毫無疑問，豪宅是最高層次的高端住宅，是上層社會享受高品質生活、彰顯身份地位、體現階層文化的物化空間形式?？梢哉f，豪宅是住宅市場發展到一定階段，在具有較高地域文脈認知度的區域內，能最大限度地滿足社會頂端極少數人群的特質化生活需求，占有稀缺性資源或資源數量，銷售價格、產品性能指標、土地價值同比處于區域內最高水平，以認定價值為主要定價標準的高級住宅形式。

　　豪宅從大的類型來分，有別墅類豪宅和公寓類豪宅。本文的分析將著眼于地處城市內的公寓類豪宅，所選擇的各類分析樣本均集中于3萬元/平方米的銷售均價之上。

　　雖然豪宅市場分析研究的復雜程度遠勝于普通住宅，雖然我們在城市公寓類豪宅研究方面也剛剛處于起步階段，但我們希望下文的分析能對大家認識城市公寓類豪宅有所啟發，也希望能為今后豪宅市場的發展盡一份微薄之力。

　　坦白的說，城市公寓類豪宅的分析研究可謂千頭萬緒。因此，為了能讓大家看的清晰明白，也為了能讓本文的論述從千頭萬緒中擺脫出來，以下的內容將采用“提出問題、給出答案”的“一問一答”形式。如有不合適之處，還敬請包涵。

　　問題之一：什么構成了豪宅的核心支撐？客戶or位置or資源or產品等等？

　　答曰：【“地段、地段，還是地段”。我們認為在構成豪宅的六大要素（客戶、位置、資源、產品、價格、服務）中，地段是豪宅之所以能稱之為豪宅的核心支撐?！?/p>

　　通過對目前主要在售的城市公寓類豪宅的分析，我們發現：豪宅項目無論是從定位還是從推廣的角度，都極力彰顯并渲染其所處地段的稀缺性?？梢哉f除極個別的項目以產品作為第一賣點之后，絕大部分豪宅項目都以地段價值（或企業品牌與地段價值結合）作為最核心訴求。與此同時，隨著項目銷售單價的進一步拉高，其地塊的稀缺性愈加顯著?？梢哉f，頂級豪宅的地段已不僅僅是稀缺而言，更多的應為“唯一”。

　　“地段、地段，還是地段”，雖然地段構成了豪宅的核心支撐，但支撐豪宅的地段需要具有特定的屬性。俗話說“豪地生豪宅”，并不是所有的地段都是“豪地”。相反，我們認為作為“豪地”的地段至少需要具有以下六大屬性之一：

　　地處內城或皇城：例如西絨線26號一直強調距離紫禁城和*的距離

　　城市的商務中心：例如御金臺以CBD第一高層全景觀豪華公寓為首要賣點

　　國際化金融中心：例如金融世家集中于對金融街的推廣

　　涉外高端商業區：例如SOHO北京公館的客戶群看重燕莎商圈的地段價值

　　稀缺景觀資源區：例如御園始終以“玉泉山·御園·頤和園”標注自身的位置

　　歷史文脈傳承帶：例如中軸國際直接借中軸線作為自身案名，凸現項目的價值

　　答曰：【支撐豪宅地段的要素往往并不唯一，只有通過對其地段屬性的梳理，“精準定位、直觀描述”，才能引起豪宅客戶的共鳴?！?/p>

　　正如上文所述，構成豪宅的地段屬性呈現多元化的特征?？梢哉f，這種“復合型”的地段屬性一方面強化了豪宅的“豪”，但另一方面也給豪宅的推廣提出了新的考驗。俗話說“手中有糧、心中不慌”，可我們有些時候面臨的不是有沒有，還是太多不知道該如何處理的問題。當面臨此類抉擇的時候，我們首先需要將支撐豪宅地段的要素進行分類。將某一或某一類要素作為最核心的要素，其他要素圍繞最核心要素進行闡述?？梢哉f，地段要素的“精準定位”也就是按照希望吸引的客戶群的核心置業心態進行定位。

　　除了“精準定位”之外，豪宅的地段要素還應被“直觀描述”。通過地段的類比和詮釋將地段進行直觀和形象的表述，讓鐘情此地段的豪宅客戶更理解、更接受此類地段，讓此類豪宅地段能在豪宅客戶心中建立起一種直觀、清晰的認識。例如，地處央視北50米的禧瑞都就以“國家地標”作為項目的坐標，通過類似“國家地標”地段的闡述來詮釋項目所處地段的發展前景和升值潛力。而地處北二環的中軸國際則以“一條中軸線的偉大文明共識”來標榜其地段價值。

　　問題之二：豪宅的戶型面積、銷售價格與豪宅客戶需求之間有無必然聯系？

　　答曰：【豪宅的銷售單價與其戶型面積之間呈現一種相對固定的“正比關系”。此類正比關系的存在，核心源于豪宅客戶的不同置業需求?！?/p>

　　在選取的城市公寓類豪宅樣本中，我們發現：部分豪宅項目戶型面積多元化，存在緊湊戶型、舒適戶型以及奢侈戶型并存的現象。在展開我們后續分析之前，先對豪宅的戶型面積進行一下分類。按照我們的研究，豪宅的緊湊戶型，戶型面積多在120平方米以下，也有部分在150-180平方米；豪宅的舒適戶型，戶型面積多在180-200平方米、250-270平方米兩個區間段；而豪宅的奢侈戶型，戶型面積在250平方米以上，其中又以300平米以上戶型為主。

　　何謂豪宅的銷售單價與戶型面積之間的“正比關系”呢？簡單的說，那就是同一項目內部戶型面積越大、銷售單價相比越高，去化速度同比也偏快；相反則戶型面積越小、銷售單價相比越低，去化速度相對較慢。之所以出現這種“正比關系”，本質上是由于不同的戶型面積區間對應著豪宅客戶的不同置業需求。

　　讓我們接下來逐一對戶型面積和客戶需求的對應關系進行分析：

　　首先，豪宅的緊湊戶型（多在120平方米以下，部分在150-180平方米）面對豪宅客戶的短期暫居型和投資型需求。

　　此類產品從地段看普遍具有以下特征：（一）分布于商務區或商務區周邊；（二）擁有便捷的軌道交通；（三）周邊城市休閑生活配套完善或擁有強勢教育資源。如此獨特的地段特征使得此類產品具有極強的投資屬性，完全能滿足豪宅客戶的投資型需求。此外，緊鄰商務區使得商務人群能實現便捷的短時休憩，因此在一定程度也滿足了豪宅客戶的暫居型需求。

　　無論是短期暫居型還是投資型需求，此類豪宅客戶或多或少都會關注項目的投資收益率。一般而言，客戶會以周邊現成的投資收益來計算，某種意義上此類豪宅客戶所能承受的價格上限就是周邊酒店或者成熟酒店式公寓的租金水平。很明顯，我們發現受租金價格頂部的限制，使得滿足暫居型或投資型需求的豪宅產品銷售價格必然存在一定的瓶頸。

　　其次，豪宅的舒適戶型（多在180-200平方米、250-270平方米兩個區間段）面對非頂級豪宅客戶的居住升級需求。在一定程度上，豪宅的舒適戶型屬于豪宅中的“剛性需求”。

　　如果進一步區分，我們可以這么理解：180-200平方米的舒適戶型滿足的是豪宅客戶的“居住改善型需求”，而250-270平方米的舒適戶型則滿足的是豪宅客戶的“高端升級型需求”。但不管怎樣進行分類，此類產品毫無疑問作為第一居所，滿足的是豪宅客戶的常時居住需求。在此期間，產品以居住為第一訴求，追求居住的舒適度。

　　可以說，豪宅的舒適戶型所對應的客戶群體以產品價位和直接回報為置業杠桿，“關注性價比、對價格較敏感”是此類客

戶的普遍特征。通過我們的研究發現，追求居住升級需求的豪宅客戶其對價格的敏感要強于對地段的選擇。換句話說，一旦“偏高單價、偏小戶型”的舒適型豪宅產品周邊出現“相對低價、稍大戶型”的項目時，此類豪宅客戶會出現一定的游離。

　　最后，豪宅的奢侈戶型（在250平方米以上，又以300平米以上為主）面向頂級豪宅客戶的資源占有型、收藏型需求?？梢哉f，豪宅的奢侈戶型是豪宅中的“藝術品和奢侈品”。

　　當我們去翻看那些銷售單價在40000元/平方米以上的豪宅項目時，我們可以清晰的發現：地段的絕對優勢、社區的高度純粹，使得此類項目進入了頂級豪宅之列。之所以說地段的絕對優勢，是因為他們的地段高度稀缺甚至唯一；而之所以說社區的高度純粹，則是因為其戶型面積普遍在300平方米之上。

　　再仔細去分析研究上述頂級豪宅項目的客戶，我們驚奇的發現：出于稀缺資源占有心態下的收藏需求成為此類頂級客戶的核心訴求?？梢哉f，這已經不再是滿足居住舒適度的需求，相反已經是在具有“身份訴求”下的“展示型置業”。標定身份、彰顯成就、滿足收藏是其關鍵置業動機。此時此刻的豪宅，真可以說那是一種“藝術品和奢侈品”。

　　問題之三：普通住宅與客戶之間有眾多聯系，豪宅與客戶之間也有聯系嗎？

　　答曰：【豪宅與其客戶之間存在多維的社會聯系。社會聯系性的存在能顯著降低豪宅客戶的項目認知門檻和信息成本，從而提升其對項目的信賴度和接納度?！?/p>

　　在普通住宅的銷售過程中，我們常常能聽到一種說法，那就是地緣性。所謂地緣性，可以是居住于此區域、也可以是工作于此區域?？梢哉f，地緣性構成了普通住宅客戶和項目之間的重要聯系。

　　反過來我們看豪宅項目，其實我們發現豪宅與其客戶之間也存在重要聯系。與普通住宅所不同，豪宅與客戶之間的聯系更加復雜、更加多維。通過我們的分析研究，我們把這種多維的聯系歸納為以下五種聯系：

　　居住習慣聯系：即因長期或曾經的居住而產生的對特定地域的習慣或依賴；

　　職業領域聯系：即因日常工作或業務往來需在特定區域置業以方便其職業活動；

　　交往圈層聯系：即對社會交往或休閑娛樂等圈層活動的特定去處所在區域的認知；

　　品牌認知聯系：即因固有的對特定品牌的清晰認知和高度信賴而追隨其產品；

　　價值認同聯系：即因固有觀念或個人喜好而對特定區域產生的強烈價值認同。

　　在這五種聯系中，我們又可以把居住習慣聯系和置業領域聯系統稱為“地緣性聯系”，而剩下的交往圈層、品牌認知、價值認同聯系則統稱為“情感型聯系”?？梢哉f，對于居住升級型客戶而言，地緣型聯系特征鮮明；但對于資源占有型的收藏型客戶而言，其情感型聯系顯得更加突出些。但不管怎樣，社會聯系性的存在其實質起到降低豪宅客戶的認知門檻、信息成本，提升其對項目的信賴度和接納度的作用。

　　問題之四：一個產品亮點就能讓普通住宅被市場所接受，豪宅也可以這樣嗎？

　　答曰：【豪宅存在“木桶效應”，可以說豪宅不能有硬傷?！?/p>

　　研究普通住宅，我們可以看出：普通住宅強化項目其中一個亮點就能夠吸引一批客戶群，而且如果項目亮點能夠彌補其短板，其產品依然能被市場所接受。但反過來縱觀豪宅市場的發展，我們認為同樣的規律不能適合于豪宅。這是因為，豪宅的需求本質不屬于一種“緊迫性”需求，豪宅的客戶本質是一類“更為挑剔”的客戶。

　　可以說，豪宅不能有硬傷，一個產品的硬傷就可能足以成為項目的致命因素。同時，豪宅也不能僅憑一個亮點就能實現對客戶的吸引。所有的這些都充分的說明：豪宅存在一種“木桶效應”，其產品不能存在短板，產品在很多時候相比市場平均水平只能“增”、不能“減”。

　　說道了豪宅產品的“增”與“減”，那我們就要首先看看豪宅產品的構成要素之中，哪些因素更為重要。通過我們的分析發現，品牌和形象已經成為豪宅項目極力打造和推廣的要素。對于品牌，毫無疑問開發企業的品牌最為關鍵。之所以如此，是因為開發企業的品牌就意味著類似豪宅項目的開發經驗，意味著可以有更高保障的產品品質。然而并非所有的豪宅開發商一開始都具有足夠的企業品牌，那此刻引入知名外部品牌資源（知名設計品牌、知名施工品牌等）進行整體包裝就顯得重要了很多。而對于形象，我們認為目前豪宅市場還處在關注“第一眼感覺”的階段，此時項目的外立面感覺、以及項目公共空間的營造就成為眾多豪宅項目投入巨資進行打造之處。

　　在品牌和形象這兩個最為重要的產品因素之外，我們發現服務品質、硬件設施這兩類產品要素某種意義上已經成為豪宅項目的“基本配置”。所謂“基本配置”，是因為在服務方面豪宅基本都強調“管家式服務”，而在硬件配置方面“十三大科技智能系統”似乎已經成為了豪宅項目的標準配置?？梢哉f“人有我有”幾乎成為了市場的共識，而市場產品差異的空間則表現為“人有我優”的比拼，或者來源于戶型、園林、裝修、室內設計等其他眾多產品要素的細節比評……

　　豪宅作為最高層次的高端住宅，豪宅客戶作為最高層次的住宅客戶，其發展都呈現很大的不確定性。之所以說不確定，是因為豪宅整體受國家宏觀經濟的影響更明顯，豪宅客戶的眼界更高、需求更多元、更復雜。而正如前言中所說的，我們對城市公寓類豪宅的研究也僅僅處于初級階段，我們曾經企圖梳理出一套完整的體系，在研究現狀市場特征的基礎之上能對未來發展有所判斷，但最終我們并沒有能實現……

　　說是淺談城市公寓類豪宅，但前面羅羅嗦嗦的說了一大堆，也不知道能否對得起此文的閱讀者。不管怎樣，在研究豪宅的路上我們還需要繼續走下去，需要走得更遠、更堅定。我們也真心的希望能有更多的人加入到豪宅市場和客戶的研究之中，能從一個側面推動豪宅的發展，但我們深知未來的路還很漫長…….

篇2：城市公寓類豪宅

　　淺析城市公寓類豪宅

　　前言

　　何謂“豪宅”？毫無疑問，豪宅是最高層次的高端住宅，是上層社會享受高品質生活、彰顯身份地位、體現階層文化的物化空間形式?？梢哉f，豪宅是住宅市場發展到一定階段，在具有較高地域文脈認知度的區域內，能最大限度地滿足社會頂端極少數人群的特質化生活需求，占有稀缺性資源或資源數量，銷售價格、產品性能指標、土地價值同比處于區域內最高水平，以認定價值為主要定價標準的高級住宅形式。

　　豪宅從大的類型來分，有別墅類豪宅和公寓類豪宅。本文的分析將著眼于地處城市內的公寓類豪宅，所選擇的各類分析樣本均集中于3萬元/平方米的銷售均價之上。

　　雖然豪宅市場分析研究的復雜程度遠勝于普通住宅，雖然我們在城市公寓類豪宅研究方面也剛剛處于起步階段，但我們希望下文的分析能對大家認識城市公寓類豪宅有所啟發，也希望能為今后豪宅市場的發展盡一份微薄之力。

　　坦白的說，城市公寓類豪宅的分析研究可謂千頭萬緒。因此，為了能讓大家看的清晰明白，也為了能讓本文的論述從千頭萬緒中擺脫出來，以下的內容將采用“提出問題、給出答案”的“一問一答”形式。如有不合適之處，還敬請包涵。

　　問題之一：什么構成了豪宅的核心支撐？客戶or位置or資源or產品等等？

　　答曰：【“地段、地段，還是地段”。我們認為在構成豪宅的六大要素（客戶、位置、資源、產品、價格、服務）中，地段是豪宅之所以能稱之為豪宅的核心支撐?！?/p>

　　通過對目前主要在售的城市公寓類豪宅的分析，我們發現：豪宅項目無論是從定位還是從推廣的角度，都極力彰顯并渲染其所處地段的稀缺性?？梢哉f除極個別的項目以產品作為第一賣點之后，絕大部分豪宅項目都以地段價值（或企業品牌與地段價值結合）作為最核心訴求。與此同時，隨著項目銷售單價的進一步拉高，其地塊的稀缺性愈加顯著?？梢哉f，頂級豪宅的地段已不僅僅是稀缺而言，更多的應為“唯一”。

　　“地段、地段，還是地段”，雖然地段構成了豪宅的核心支撐，但支撐豪宅的地段需要具有特定的屬性。俗話說“豪地生豪宅”，并不是所有的地段都是“豪地”。相反，我們認為作為“豪地”的地段至少需要具有以下六大屬性之一：

　　地處內城或皇城：例如西絨線26號一直強調距離紫禁城和*的距離

　　城市的商務中心：例如御金臺以CBD第一高層全景觀豪華公寓為首要賣點

　　國際化金融中心：例如金融世家集中于對金融街的推廣

　　涉外高端商業區：例如SOHO北京公館的客戶群看重燕莎商圈的地段價值

　　稀缺景觀資源區：例如御園始終以“玉泉山·御園·頤和園”標注自身的位置

　　歷史文脈傳承帶：例如中軸國際直接借中軸線作為自身案名，凸現項目的價值

　　答曰：【支撐豪宅地段的要素往往并不唯一，只有通過對其地段屬性的梳理，“精準定位、直觀描述”，才能引起豪宅客戶的共鳴?！?/p>

　　正如上文所述，構成豪宅的地段屬性呈現多元化的特征?？梢哉f，這種“復合型”的地段屬性一方面強化了豪宅的“豪”，但另一方面也給豪宅的推廣提出了新的考驗。俗話說“手中有糧、心中不慌”，可我們有些時候面臨的不是有沒有，還是太多不知道該如何處理的問題。當面臨此類抉擇的時候，我們首先需要將支撐豪宅地段的要素進行分類。將某一或某一類要素作為最核心的要素，其他要素圍繞最核心要素進行闡述?？梢哉f，地段要素的“精準定位”也就是按照希望吸引的客戶群的核心置業心態進行定位。

　　除了“精準定位”之外，豪宅的地段要素還應被“直觀描述”。通過地段的類比和詮釋將地段進行直觀和形象的表述，讓鐘情此地段的豪宅客戶更理解、更接受此類地段，讓此類豪宅地段能在豪宅客戶心中建立起一種直觀、清晰的認識。例如，地處央視北50米的禧瑞都就以“國家地標”作為項目的坐標，通過類似“國家地標”地段的闡述來詮釋項目所處地段的發展前景和升值潛力。而地處北二環的中軸國際則以“一條中軸線的偉大文明共識”來標榜其地段價值。

　　問題之二：豪宅的戶型面積、銷售價格與豪宅客戶需求之間有無必然聯系？

　　答曰：【豪宅的銷售單價與其戶型面積之間呈現一種相對固定的“正比關系”。此類正比關系的存在，核心源于豪宅客戶的不同置業需求?！?/p>

　　在選取的城市公寓類豪宅樣本中，我們發現：部分豪宅項目戶型面積多元化，存在緊湊戶型、舒適戶型以及奢侈戶型并存的現象。在展開我們后續分析之前，先對豪宅的戶型面積進行一下分類。按照我們的研究，豪宅的緊湊戶型，戶型面積多在120平方米以下，也有部分在150-180平方米；豪宅的舒適戶型，戶型面積多在180-200平方米、250-270平方米兩個區間段；而豪宅的奢侈戶型，戶型面積在250平方米以上，其中又以300平米以上戶型為主。

　　何謂豪宅的銷售單價與戶型面積之間的“正比關系”呢？簡單的說，那就是同一項目內部戶型面積越大、銷售單價相比越高，去化速度同比也偏快；相反則戶型面積越小、銷售單價相比越低，去化速度相對較慢。之所以出現這種“正比關系”，本質上是由于不同的戶型面積區間對應著豪宅客戶的不同置業需求。

　　讓我們接下來逐一對戶型面積和客戶需求的對應關系進行分析：

　　首先，豪宅的緊湊戶型（多在120平方米以下，部分在150-180平方米）面對豪宅客戶的短期暫居型和投資型需求。

　　此類產品從地段看普遍具有以下特征：（一）分布于商務區或商務區周邊；（二）擁有便捷的軌道交通；（三）周邊城市休閑生活配套完善或擁有強勢教育資源。如此獨特的地段特征使得此類產品具有極強的投資屬性，完全能滿足豪宅客戶的投資型需求。此外，緊鄰商務區使得商務人群能實現便捷的短時休憩，因此在一定程度也滿足了豪宅客戶的暫居型需求。

　　無論是短期暫居型還是投資型需求，此類豪宅客戶或多或少都會關注項目的投資收益率。一般而言，客戶會以周邊現成的投資收益來計算，某種意義上此類豪宅客戶所能承受的價格上限就是周邊酒店或者成熟酒店式公寓的租金水平。很明顯，我們發現受租金價格頂部的限制，使得滿足暫居型或投資型需求的豪宅產品銷售價格必然存在一定的瓶頸。

　　其次，豪宅的舒適戶型（多在180-200平方米、250-270平方米兩個區間段）面對非頂級豪宅客戶的居住升級需求。在一定程度上，豪宅的舒適戶型屬于豪宅中的“剛性需求”。

　　如果進一步區分，我們可以這么理解：180-200平方米的舒適戶型滿足的是豪宅客戶的“居住改善型需求”，而250-270平方米的舒適戶型則滿足的是豪宅客戶的“高端升級型需求”。但不管怎樣進行分類，此類產品毫無疑問作為第一居所，滿足的是豪宅客戶的常時居住需求。在此期間，產品以居住為第一訴求，追求居住的舒適度。

　　可以說，豪宅的舒適戶型所對應的客戶群體以產品價位和直接回報為置業杠桿，“關注性價比、對價格較敏感”是此類客

戶的普遍特征。通過我們的研究發現，追求居住升級需求的豪宅客戶其對價格的敏感要強于對地段的選擇。換句話說，一旦“偏高單價、偏小戶型”的舒適型豪宅產品周邊出現“相對低價、稍大戶型”的項目時，此類豪宅客戶會出現一定的游離。

　　最后，豪宅的奢侈戶型（在250平方米以上，又以300平米以上為主）面向頂級豪宅客戶的資源占有型、收藏型需求?？梢哉f，豪宅的奢侈戶型是豪宅中的“藝術品和奢侈品”。

　　當我們去翻看那些銷售單價在40000元/平方米以上的豪宅項目時，我們可以清晰的發現：地段的絕對優勢、社區的高度純粹，使得此類項目進入了頂級豪宅之列。之所以說地段的絕對優勢，是因為他們的地段高度稀缺甚至唯一；而之所以說社區的高度純粹，則是因為其戶型面積普遍在300平方米之上。

　　再仔細去分析研究上述頂級豪宅項目的客戶，我們驚奇的發現：出于稀缺資源占有心態下的收藏需求成為此類頂級客戶的核心訴求?？梢哉f，這已經不再是滿足居住舒適度的需求，相反已經是在具有“身份訴求”下的“展示型置業”。標定身份、彰顯成就、滿足收藏是其關鍵置業動機。此時此刻的豪宅，真可以說那是一種“藝術品和奢侈品”。

　　問題之三：普通住宅與客戶之間有眾多聯系，豪宅與客戶之間也有聯系嗎？

　　答曰：【豪宅與其客戶之間存在多維的社會聯系。社會聯系性的存在能顯著降低豪宅客戶的項目認知門檻和信息成本，從而提升其對項目的信賴度和接納度?！?/p>

　　在普通住宅的銷售過程中，我們常常能聽到一種說法，那就是地緣性。所謂地緣性，可以是居住于此區域、也可以是工作于此區域?？梢哉f，地緣性構成了普通住宅客戶和項目之間的重要聯系。

　　反過來我們看豪宅項目，其實我們發現豪宅與其客戶之間也存在重要聯系。與普通住宅所不同，豪宅與客戶之間的聯系更加復雜、更加多維。通過我們的分析研究，我們把這種多維的聯系歸納為以下五種聯系：

　　居住習慣聯系：即因長期或曾經的居住而產生的對特定地域的習慣或依賴；

　　職業領域聯系：即因日常工作或業務往來需在特定區域置業以方便其職業活動；

　　交往圈層聯系：即對社會交往或休閑娛樂等圈層活動的特定去處所在區域的認知；

　　品牌認知聯系：即因固有的對特定品牌的清晰認知和高度信賴而追隨其產品；

　　價值認同聯系：即因固有觀念或個人喜好而對特定區域產生的強烈價值認同。

　　在這五種聯系中，我們又可以把居住習慣聯系和置業領域聯系統稱為“地緣性聯系”，而剩下的交往圈層、品牌認知、價值認同聯系則統稱為“情感型聯系”?？梢哉f，對于居住升級型客戶而言，地緣型聯系特征鮮明；但對于資源占有型的收藏型客戶而言，其情感型聯系顯得更加突出些。但不管怎樣，社會聯系性的存在其實質起到降低豪宅客戶的認知門檻、信息成本，提升其對項目的信賴度和接納度的作用。

　　問題之四：一個產品亮點就能讓普通住宅被市場所接受，豪宅也可以這樣嗎？

　　答曰：【豪宅存在“木桶效應”，可以說豪宅不能有硬傷?！?/p>

　　研究普通住宅，我們可以看出：普通住宅強化項目其中一個亮點就能夠吸引一批客戶群，而且如果項目亮點能夠彌補其短板，其產品依然能被市場所接受。但反過來縱觀豪宅市場的發展，我們認為同樣的規律不能適合于豪宅。這是因為，豪宅的需求本質不屬于一種“緊迫性”需求，豪宅的客戶本質是一類“更為挑剔”的客戶。

　　可以說，豪宅不能有硬傷，一個產品的硬傷就可能足以成為項目的致命因素。同時，豪宅也不能僅憑一個亮點就能實現對客戶的吸引。所有的這些都充分的說明：豪宅存在一種“木桶效應”，其產品不能存在短板，產品在很多時候相比市場平均水平只能“增”、不能“減”。

　　說道了豪宅產品的“增”與“減”，那我們就要首先看看豪宅產品的構成要素之中，哪些因素更為重要。通過我們的分析發現，品牌和形象已經成為豪宅項目極力打造和推廣的要素。對于品牌，毫無疑問開發企業的品牌最為關鍵。之所以如此，是因為開發企業的品牌就意味著類似豪宅項目的開發經驗，意味著可以有更高保障的產品品質。然而并非所有的豪宅開發商一開始都具有足夠的企業品牌，那此刻引入知名外部品牌資源（知名設計品牌、知名施工品牌等）進行整體包裝就顯得重要了很多。而對于形象，我們認為目前豪宅市場還處在關注“第一眼感覺”的階段，此時項目的外立面感覺、以及項目公共空間的營造就成為眾多豪宅項目投入巨資進行打造之處。

　　在品牌和形象這兩個最為重要的產品因素之外，我們發現服務品質、硬件設施這兩類產品要素某種意義上已經成為豪宅項目的“基本配置”。所謂“基本配置”，是因為在服務方面豪宅基本都強調“管家式服務”，而在硬件配置方面“十三大科技智能系統”似乎已經成為了豪宅項目的標準配置?？梢哉f“人有我有”幾乎成為了市場的共識，而市場產品差異的空間則表現為“人有我優”的比拼，或者來源于戶型、園林、裝修、室內設計等其他眾多產品要素的細節比評……

　　豪宅作為最高層次的高端住宅，豪宅客戶作為最高層次的住宅客戶，其發展都呈現很大的不確定性。之所以說不確定，是因為豪宅整體受國家宏觀經濟的影響更明顯，豪宅客戶的眼界更高、需求更多元、更復雜。而正如前言中所說的，我們對城市公寓類豪宅的研究也僅僅處于初級階段，我們曾經企圖梳理出一套完整的體系，在研究現狀市場特征的基礎之上能對未來發展有所判斷，但最終我們并沒有能實現……

　　說是淺談城市公寓類豪宅，但前面羅羅嗦嗦的說了一大堆，也不知道能否對得起此文的閱讀者。不管怎樣，在研究豪宅的路上我們還需要繼續走下去，需要走得更遠、更堅定。我們也真心的希望能有更多的人加入到豪宅市場和客戶的研究之中，能從一個側面推動豪宅的發展，但我們深知未來的路還很漫長…….

篇3：學校學生公寓管理制度

　　學生公寓管理制度

　　為了加強對學生公寓的管理，特作如下規定：

　　1、早上8：00交班，上班的宿務老師必須在8：00之前趕到，對遲到者將減發津貼5元/次。

　　2、生活老師必須做好自己責任區的清潔衛生，垃圾及時清除，寢室內的衛生必須督促學生自己做好。床鋪整潔，窗桿上不能掛雜物，窗桿、窗臺每周一和周五各打掃一次。地面不能有頭發，雜質等小垃圾，凡清潔衛生不合格者將減發津貼5元/次。

　　3、各樓層的清潔衛生必須在學生走后拉閘門鎖好的情況下再做，并且要在黑板上注明當班生活老師的去向，清潔做完后生活老師必須將各寢室的燈關完并且鎖好門，在學生回來時再去開門以確保學生的財物的安全與完整。

　　4、早上、中午、晚上，學生上課之后生活老師必須清場，若有未離寢的學生必須查明原因，并及時通知班主任老師或家長。

　　5、所有學生在上課中途一律不回寢室，若有特殊情況需回寢室，必須持班主任或任課老師或醫務室簽字的假條方可進入寢室，生活老師陪同并盡快讓其離開。

　　6、學生回到寢室之后，當班生活老師必須進行巡視，及時制止打牌，打球，違規用電等不良行為，對屢教不改者，白天請及時通知班主任或年級組長來處理;晚上請找值班干部進行處理。

　　7、當班的生活老師在上班期間不能干任何與工作無關的事情，在清潔衛生做好的情況下，必須堅守崗位，凡有脫崗的或上班時間睡覺的，將減發津貼20元/次。

　　8、對所有外來人員都必須嚴格登記，必須先登記完再進寢室，男家長嚴禁進入女生寢室，凡違反此條規定者將對當班生活老師減發津貼5元/次。

　　9、當班的生活老師必須招呼學生按時就寢，各樓層發生吵鬧，生活老師必須進行有效制止，如果發生熄燈后仍在過道內看書、打鬧，對當班的生活老師將減發津貼5元/次，性質惡劣、影響極壞的將減發津貼30元/次。

　　10、當班的生活老師必須以文m.airporthotelslisboa.com字的形式向主管匯報當天的突發情況以及未歸寢學生情況，對于當天未歸寢的學生必須注明寢室號、班級、姓名;對無假條的學生必須逐一打電話進行核實以確定學生去向(對于無法確定去向的學生請及時聯系班主任或年級組長);對有假條的學生必須將名單上報。

　　11、各樓層的水電問題和木工維修問題及時聯系學校水電工和木工處理。

　　12、每天晚上10：00點以前，當班生活老師必須清掃各樓梯責任區的清潔衛生，違者罰款5元/次。

　　13、每周一早上8：30開會，對上周的工作進行總結，所有生活老師和清潔工都必須參加。遲到者將減發津貼5元/次。

　　14、所有生活老師都不能私自收受學生財物，學生交納押金或別的費用請直接上報主管，由主管酌情處理，凡發現生活老師亂收學生錢財的，將減發津貼20-50元。嚴重的將予以辭退。

　　15、服從主管的工作安排，并服從臨時調配。嚴禁生活老師中有吵架、口角發生，對影響極壞的將減發津貼30元/次直至將其退回公司。對多次違反公司制度，情節嚴重的也將予以辭退。