房地產開發項目水電配套管理工作內容

　　一、前期準備

　　立項同時，供電問題要作前期規劃。作為建設單位的電氣專業人員，應作好以下工作：＊根據建設項目的建筑面積，估算供電負荷：按50W/m2建筑面積指標估算。見《北京市區民用建筑近期市政能源規劃指標》。

　　再根據所需供電負荷量，估算供電方案：建筑面積40萬m2需要由供電局的區域變電站用2根3×300mm2高壓電纜供電到建設方開發區的開閉站，再由開閉站分別向小區各配電室供電。（2根3×150mm2電纜）

　　建筑面積4萬m2時）要設小區變配電室一座，其上一級10KV高壓電源由開發區的開閉站開發區面積達40萬m2時　或由供電局區域變電站直供。（開發區總面積較小時）

　　最后委托與供電局有關系的設計所，咨詢單位作供電方案的可行性報告。（這是立項時及以后報裝時的必要文件資料）

　　在項目立項階段，要與供電部門營業科、計劃科聯系，就工程項目的供電可靠性，用電容量，供電方式和供電條件等達成意向性協議，方可定址，確立項目。

　　關于開閉站，小區配電室及供電電纜建設費用的資料表1

　　高壓電纜工程：用阻燃型高壓電纜ZRYJV22－15KV 3×300mm2

　　電纜單價：28萬～36萬/1KM

　　工程造價：有拆遷：80萬/KM

　　無拆遷：50萬/KM

　　10KV架空線投資約為電纜工程投資的1/8。

　　路燈工程投資：30～40萬/KM（小區外圍馬路，10米桿）

　　小區內路燈：3M桿約1萬元/1基

　　小區內低壓電纜工程：FYJV22－0.6/1KV－4×240mm2電纜60萬/KM，（含土建電纜溝、管、安裝費）

　　*關于民用建筑用電負荷等級

　　A.多層住宅《北京建筑規范》規定指六層及以下電力負荷等級：照明負荷為三級，消防設備為二級或一級負荷供電。

　　B.高層住宅：按《民用建筑電氣設計規范》中“火災報警與消防聯動控制”的規定：

　　19層及以上的普通住宅為一類防火等級建筑，其消防設施按一級負荷供電，10～18層的普通住宅為二類防火等級建筑，其消防設施按二級負荷，雙回路要求供電，照明負荷按三級負荷供電，其它設施均按二級負荷供電。

　　*關于民用建筑的動力負荷：

　　公用設施的動力負荷內容繁多，僅就主要項目有：

　?。ㄒ唬╇娞荩?/p>

　　高層住宅建筑中，電梯是關鍵的垂直運送設備，高層建筑的電梯用電負荷一般變化較大，與每臺電梯的服務戶數（所謂一梯幾戶）、建筑物的層數、電梯噸位（一般0.8t，1噸客梯。電機為13KW）有關。

　　消防電梯屬一級負荷。

　?。ǘ┙o排水的用電負荷：

　　給水電負荷：每人每日供水量約150L～300L，居民噸水電耗約0.1度，每人用電負荷約0.26W。消防給水用電負荷為一級。

　　排水負荷主要是小區污水處理站用電負荷。

　?。ㄈ┒救∨摵桑?/p>

　　變化量較大，與設計取暖方式有關，取暖負荷一般為0.8W/m2建筑面積。

　　二、業擴報裝

　　小區建設或增加用電容量，根據《供電營業規則》都需向區供電營業部門辦理用電申請。（容量在600KVA以下，向當地區供電分局營業部門辦理，600KVA及以上向北京市供電局營業廳辦理。）用電申請的一般程序如下：

　　關于申請用電報裝：

　　到供電部門營業廳辦理，攜帶并填寫好下列文件、資料：

　　1.客戶用電申請報告。

　　2.建設工程的計委批準文件。（附式樣）

　　3.建設工程規劃許可證。（附式樣）

　　4.經規劃部門批準的1/500平面圖。1/2000的地形圖各一張。

　　5.用電設備登記表（附式樣）

　　需填寫：戶名、用電地址、通訊處、聯系人、電話號碼、用電日期。

　　照明登記表，填小區照明用電、住宅規模（建筑面積）、用電容量（按50W/m2計。動力負荷登記表，填寫樓內全部動力設備（電梯、各類水泵等）

　　注1　一般小區建設工程屬“低基”，即用戶投資，設備產權歸用戶，供電部門管理到戶?！案呋睘橛脩敉顿Y，設備產權歸用戶，用戶高壓（10KV）自管，一向是不批的，除非用戶用電負荷是非居民小區負荷。

　　注2　到營業廳辦理“申請用電報裝”時，營業廳要求用戶先到路燈管理所先辦理“新建住宅小區路燈設施的用電報裝”（附式樣）辦理路燈用電報裝時，需提供以下文件資料：

　　1.市計委批準立項文件及規劃局批復文件各2份。

　　2.小區1/500規劃平面圖2張，1/2000地形圖1張。

　　3.小區路燈用電申請書2份。

　　4.小區路燈維護協議3份。（按住宅建筑面積一次性收取小區路燈維護費6元/m2，發放供電方案時，用電營業廳先預收5％的路燈維護費，其余部分由路燈管理處在小區路燈送電前收取。）

　　注3　“用電設備登記表”填寫注意事項：

　　*照明負荷是按每棟樓的建筑面積、每平方米電負荷50W計算。

　　*每一棟樓分若干單位，設供電π接柜到配電柜，每一π接柜的配電容量為200KW，供4000m2建筑面積，（50W/m2×4000m2=200KW）

　　*每座配電室容量最大為2×1000KVA=2000KVA，可供4000m2（4萬m2）建筑面積。（50W/m2×40000m2=2000KW）

　　因此，在作小區配電室供電方案時，一定要將樓群面積搭配好，其建筑面積總和與小區配電室變壓器容量匹配。若變壓器容量大于樓群電負荷總和，則大出部分，報裝時，將按每KVA加收增容費240元計算。

　　關于申請安裝計量表：

　　1.小區各樓內光柜上公用電表、力柜上電表：

　　從業擴處工程科領取“電光登記用電設備表”和“電力用電設備登記表”（附式樣）按要求填寫完畢加蓋單位公章后，經工程科審核到供電局計量所，辦理相關手續：繳費（帶CT三相電表，每套750元，不帶CT三相電表每套200元），領取已校驗好的電表，交安裝單位（或廠家）安裝，請計量所源人到現場檢查并登記所裝表計，打鉛封，允許投入使用。

　　2.客戶戶表：

　　建筑電氣安裝時，各層戶表箱表前開關由制造廠家安裝（要求C45N/2P），表后開關及電表由供電部門安裝。申請手續如下：

　　*由業擴處工程科簽發“裝表送電聯絡票”（見式樣）

　　*持票到所在地區供電局營業站辦理手續：與營業站簽訂“電費結算方式協議”（見式樣）到所在地銀行辦理“同城特約委托收款，付款授權書”（見式樣）

　　*持營業廳簽字的“聯絡票”到所在地供電局營業廳辦理戶表裝表手續，經審批后，委托供電局所屬安裝公司安裝，簽訂“供電安裝工程承包合同”交電表設備費及安裝費：

　　磁卡表及表后開關每戶420元（磁卡表340元，表后空開80元），經區局計量單位派人驗收后，可投入使用。（戶表不裝，不予送電。）

　　三、設計聯絡、協調：

　　1.關于供、配電部分與建筑設計院的聯絡、協調：

　　供電設計是由供電局系統的電力設計單位負責，從小區配電室到居民樓的π接柜。

　　建筑設計院負責從居民樓π接柜進線予埋鋼管、π接室土建、和π接柜出線與光、力配電柜相連，到各戶配電

　　*對π接柜室要求：

　　一般在居民樓地下一層（多層建筑除外）辟出單獨小室為π接柜室（光、力π接柜可位于同一室，左光，右力。），室內要求防火、防水，地面高出10cm，防火門向外開，加掛鎖（鎖由供電管理部門統一配），室內不得有水、暖、煤氣管，窗戶要用不大于8×8mm孔鐵絲網封閉，以防小動物、昆蟲飛入，室內輔絕緣橡膠墊，重復接地扁鋼引入到地面上，門上噴寫“π接室重地，閑人免入”字樣。

　　π接室預埋電纜進線鋼管，每一π接柜進線預埋3×φ300鍍鋅鋼管，伸出室外散水一米，一般在2.00米處。因居民樓北側多為自來水管、雨、污水、煤氣管進線，故電力進線（電訊、有線電視同）盡可能在南側進線，π接室放在南側為宜。

　　電力、電訊、有線電視進線，水平位置應錯開一定距離，以免進線人孔位置交錯。

　　*對配電柜的設計要求

　　按北京供電局與北京建筑設計研究院聯合設計的高層建筑配電柜（光柜、力柜）總開關為□－400M/300型，額定容量為400A，故決定一臺光柜所供居民樓建筑面積為4000m250W×4000=200KW，合400A）這是在配電設計時要重點協調的問題，否則，供電部門審核不予通過。

　　配電柜的設計選型，要求按北京市建筑設計研究院與北京供電局聯合設計的高層建筑配電柜。（光柜BGL－2A型，力柜BGM－2A型

）但經實踐，發現存在一些問題：

　　一次線部分：要將進線接在計量互感器前端，

　　二次圖部分：消防控制線，分勵脫扣控制用KA2接點不妥，

　　以上兩部分，作者有專門論述，見附文：《關于高層住宅樓配電柜設計問題目的探討》。

　　*對戶表箱設計的要求：

　　戶表箱設計，電度表及表后開關由供電局計量安裝時統一提供，表前開關由建筑電氣設計選型，一般為C45N/2P，訂貨時，留出電表及表后開關位置，盤內接線作好，按20（40）A配電線，左火右零，不應有誤，制造時要求安裝底板距儀表箱外蓋內部距離應不小于110mm。（要考慮底板背后安裝導線所占位置）

　　*對各層箱設計要求：

　　高層建筑一般用豎井配電，配電箱表箱等多為豎井內明裝，但多層建筑時為暗裝，要協調好兩個問題：

　?。?）配電箱予留孔尺寸問題：按華北標通用圖集92DQ3圖3－10，予留孔尺寸上、下不宜大于10cm，左、右不宜大于5cm，否則影響結構施工。

　?。?）配電箱厚度問題：按承重墻、非承重墻考慮箱體厚度不宜大于墻厚，選擇盤內開關型號要考慮安裝尺寸。

　　*消防箱的安裝設計：最好嵌入式安裝，但不管暗裝、明裝，其電線管配線安裝應采用暗配管。

　　*電訊及有線電視系統設計：

　　應在委托建筑設計同時，委托電信局、有線電視局專業設計部門作電訊、有線電視的專業設計，并與建筑設計院的電氣設計相配合，由建筑電氣設計完成樓內配線設計。

　　2.關于室外部分、小市政工程的協調：

　　*電力、電訊、有線電視設計應按建筑設計院總圖綜合管線圖初步布置方案，作出專業室外管線布置圖返回給建筑設計院總圖。

　　*總圖再根據專業設計管線布置圖，修改、落實綜合管線布置圖。

　　附圖　電力管線井、電訊井、有線電視管線井的基本尺寸，總圖安排綜合管線時，應以這些尺寸為依據。

　　四、施工管理、協調

　　1.審核施工組織設計：

　　作為建設方首先要審核施工單位所報“施工組織設計”，電氣專業重點審核兩項內容：

　　其一：施工組織設計中的安全、消防管理措施：審查施工方用電安全，現場配電系統是否為TN－C－S制，配電設施是否合理安全，用電設備（特別是高層塔吊）及運行人員資質是否合格。

　　其二：施工組織設計中關于施工用電容量的申請：

　　施工單位為用電方便，往往申請用電容量時，將整個施工過程中各個階段所有用電設備全部按額定容量累加，（不考慮同時系數，不考慮負荷需用系數……）這樣所報容量較實際需要容量要大一倍以上，若據此向供電局申請報裝施工用電容量，浪費國家資源，增加施工成本。我們在實際工程管理中實測了一批數據，證明施工用電容量對施工面積在1萬m2以上的工地，每1萬m2施工用電容量按100KVA計算是合理的。附：《關于施工用電問題的探討》

　　2.設計技術交底：

　　首次設計技術交底，建設方負責組織，設計方作詳細技術交底，施工方要作詳細紀要。

　　以后不拘形式，根據需要，施工方可與設計方聯絡，多次進行。

　　3.施工過程中的技術管理：

　　*施工過程的進度，質量管理，有監理方負責，但作為建設方，不能放任自流，不聞不問，重點要管理和監督以下幾項內容：

　　*隱蔽工程的檢查管理：

　　百年大計，質量第一，特別隱蔽工程，更要檢查，防范于“隱蔽”之前，對電氣專業的隱蔽工程主要指：

　　接地網絡工程：建筑群往往是利用樓群基礎鋼筋作為接地極，利用結構柱主鋼筋作接地網引出線，在出地面以前，要實測接地網接地電阻，如不符合設計要求立即采取在地基周邊加埋接地極的措施，直到合格。

　　設備安裝予留孔洞，予埋管線應是重點檢查內容，按設計圖紙要求予留位置要正確無誤外，還應檢查施工隊所用管材、線材是否合格。

　　*設備訂貨的質量把關：

　　設備訂貨，除滿足設計要求的技術條件外，要與施工單位、監理單位聯合考察供貨廠家，考慮廠家的資質、實力、業績、產品質量應是供電局入圍的廠家，配套元件應是長城牌合格產品。還應考察廠家的信譽、售后服務等。

　　*施工過程中的設計變更和工程洽商記錄：

　　“設計變更通知單”由設計方提出，經工程監理、施工單位認可簽字，建設方最后簽字，“工程洽商記錄”由施工單位提出，經監理方、設計單位簽字認可，建設方最后簽字。這兩種簽字文件與設計圖紙一樣具有同等法律效力，是施工決算的依據之一，故要慎重。

　　*設備安裝、調試：

　　對進場設備、主材（電力電纜、電線等）要進行抽查，嚴把產品質量關，審核施工方案及附：我方審核的一份“電梯施工方案的審核意見?！〖凹夹g交底情況，審查施工單位的預檢紀錄，自檢、互檢記錄，及最后的安裝質量評定（含分項、分部質評）

　　4.與質監站的主動聯系：

　　質監站是行業質量管理的權威機構，要尊重他們的意見，施工過程中請他們來現場檢查，提出整改意見，竣工時更需他們親臨現場，檢查簽字認可。

　　對電氣專業，質監站有幾項重點監查內容，一定要特別關注：

　　*隱蔽工程的測量記錄（絕緣電阻值、接地體布置圖）

　　*管線敷設，設備安裝予留孔預檢紀錄。

　　*設備安裝的接地問題、例如：

　　照明配電箱體接地處，應用專用接地螺孔，（不得用螺栓代替），一般應在配電箱一側焊接一凸形鐵塊并套扣，表層打磨光擰上螺絲，作接地專用，光、力配電柜的接地、接零匯流排，凡接于總線的連接螺絲應比分支連接螺絲大一號：電線管、橋架的外殼接地，不要在其表層焊接螺絲作接地連接用，而應在表層焊接一塊接地扁鋼，扁鋼的另一端鉆好孔，再用螺絲連接接地線。

　　*電氣安裝所用電線管、橋架等一律不得使用黑鐵管，而應用鍍鋅鋼管，鍍鋅鐵皮橋架。

　　5.與監理方的協調工作：

　　按“監理規范”，建設單位與監理單位是“合同關系”，受建設單位委托，對建設工程質量、造價、進度進行全面控制和管理，建設單位與承包單位之間與工程合同有關的聯系活動應通過監理單位進行。

　　但鑒于當前監理工作的水平，有很多事情又不是監理單位所能作到的，故需要在掌握總的原則基礎上，充分發揮監理的作用，協調好關系，要作到“監理方與建設方一條心”。不要把監理方推到施工方一邊，來共同應付建設方。一般要作到：

　　參加監理例會，認真聽取在例會上施工單位的匯報、監理單位的意見，會后協調處理。開好例會，關鍵是會前要了解現場的情況、存在什么問題，與監理先交換意見，請監理在例會上提出來，既調動了監理的積極性，維護了監理的權威，又解決了實際問題，作到監理為我所用。

　　6.竣工、驗收：

　　小區公用設備的竣工、驗收：

　　供水、消防設備，除按要求請專業監督部門驗收外，作為電氣專業要求作到：產品出廠合格證、使用維護說明書（安裝說明書）、電氣控制原理圖齊全，安裝自檢記錄、調試記錄齊全。系統調試后滿負荷運行72小時正常。

　　小區專用電梯設備竣工驗收：

　　由安裝單位請北京市質量監督站測試、驗收，電梯安裝驗收應具備的資料和文件如下：

　?。ㄒ唬╇娞葜圃炱髽I應提供的資料和文件

　　1.裝箱單；

　　2.產品出廠合格證；

　　3.機房井道布置圖；

　　4.使用維護說明書（應含電梯潤滑匯總圖表和電梯功能表）；

　　5.動力電路和安全電路的電氣線路示意圖及符號說明；

　　6.電氣敷線圖；

　　7.部件安裝圖；

　　8.安裝說明書；

　　9.安全部件：門鎖裝置、限速器、安全鉗及緩沖器型式試驗報告結論副本，其中限速器與漸進式安全鉗還須有調試證書副本。

　?。ǘ┌惭b企業應提供的資料和文件

　　1.安裝自檢記錄；2.安裝過程中事故記錄與處理報告；3.由電梯使用單位提出的經制造企業同意的變更設計的證明文件（如發生時）。

　　經驗收合格并發給安全運行許可證后，方可投入使用，然后與電梯安裝單位簽訂《電梯安裝工程竣工驗收（保修）保證書》（附式樣）安裝單位負責保修2年。

　　小區各住戶電氣設備驗收：

　　先請消防部門派專業人員對小區所有電氣設備（主要是各類配電箱的開關、接觸器等）進行滿負荷運行測試，檢測安裝質量，各接觸點溫升是否正常。然后滿負荷運行48小時。施工單位將全部安裝資料整理、交相關部門。（附：北京市質監總站關于印發《北京市工程竣工驗收備案管理暫行規定》的通知）。

　　7.與物業管理部門的協調：

　　小區物業管理公司的工程部，在竣工驗收階段，請盡可能早日介入，這樣有利熟悉情況有利簡化交接手續，有利物業管理。

　　作為建設方，應盡可能將有關資

料、圖紙提交給物業管理公司，盡可能將現場的安裝情況向物業公司工程部專業人員作詳細介紹。盡可能將建設方相關的施工單位、供貨單位、保修單位及其聯絡電話移交給物業公司工程部。

　　作為電氣專業工程技術人員，在整個工程建設者中要從大局出發，圍繞主體，明確專業責任，發揮主觀能動性，盡職盡責、任勞任怨去協調各方面的關系，處理好各類問題，為工程建設發揮自己的光和熱

篇2：房地產開發項目水電配套管理工作內容

　　房地產開發項目水電配套管理工作內容

　　一、前期準備

　　立項同時，供電問題要作前期規劃。作為建設單位的電氣專業人員，應作好以下工作：＊根據建設項目的建筑面積，估算供電負荷：按50W/m2建筑面積指標估算。見《北京市區民用建筑近期市政能源規劃指標》。

　　再根據所需供電負荷量，估算供電方案：建筑面積40萬m2需要由供電局的區域變電站用2根3×300mm2高壓電纜供電到建設方開發區的開閉站，再由開閉站分別向小區各配電室供電。（2根3×150mm2電纜）

　　建筑面積4萬m2時）要設小區變配電室一座，其上一級10KV高壓電源由開發區的開閉站開發區面積達40萬m2時　或由供電局區域變電站直供。（開發區總面積較小時）

　　最后委托與供電局有關系的設計所，咨詢單位作供電方案的可行性報告。（這是立項時及以后報裝時的必要文件資料）

　　在項目立項階段，要與供電部門營業科、計劃科聯系，就工程項目的供電可靠性，用電容量，供電方式和供電條件等達成意向性協議，方可定址，確立項目。

　　關于開閉站，小區配電室及供電電纜建設費用的資料表1

　　高壓電纜工程：用阻燃型高壓電纜ZRYJV22－15KV 3×300mm2

　　電纜單價：28萬～36萬/1KM

　　工程造價：有拆遷：80萬/KM

　　無拆遷：50萬/KM

　　10KV架空線投資約為電纜工程投資的1/8。

　　路燈工程投資：30～40萬/KM（小區外圍馬路，10米桿）

　　小區內路燈：3M桿約1萬元/1基

　　小區內低壓電纜工程：FYJV22－0.6/1KV－4×240mm2電纜60萬/KM，（含土建電纜溝、管、安裝費）

　　*關于民用建筑用電負荷等級

　　A.多層住宅《北京建筑規范》規定指六層及以下電力負荷等級：照明負荷為三級，消防設備為二級或一級負荷供電。

　　B.高層住宅：按《民用建筑電氣設計規范》中“火災報警與消防聯動控制”的規定：

　　19層及以上的普通住宅為一類防火等級建筑，其消防設施按一級負荷供電，10～18層的普通住宅為二類防火等級建筑，其消防設施按二級負荷，雙回路要求供電，照明負荷按三級負荷供電，其它設施均按二級負荷供電。

　　*關于民用建筑的動力負荷：

　　公用設施的動力負荷內容繁多，僅就主要項目有：

　?。ㄒ唬╇娞荩?/p>

　　高層住宅建筑中，電梯是關鍵的垂直運送設備，高層建筑的電梯用電負荷一般變化較大，與每臺電梯的服務戶數（所謂一梯幾戶）、建筑物的層數、電梯噸位（一般0.8t，1噸客梯。電機為13KW）有關。

　　消防電梯屬一級負荷。

　?。ǘ┙o排水的用電負荷：

　　給水電負荷：每人每日供水量約150L～300L，居民噸水電耗約0.1度，每人用電負荷約0.26W。消防給水用電負荷為一級。

　　排水負荷主要是小區污水處理站用電負荷。

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　　變化量較大，與設計取暖方式有關，取暖負荷一般為0.8W/m2建筑面積。

　　二、業擴報裝

　　小區建設或增加用電容量，根據《供電營業規則》都需向區供電營業部門辦理用電申請。（容量在600KVA以下，向當地區供電分局營業部門辦理，600KVA及以上向北京市供電局營業廳辦理。）用電申請的一般程序如下：

　　關于申請用電報裝：

　　到供電部門營業廳辦理，攜帶并填寫好下列文件、資料：

　　1.客戶用電申請報告。

　　2.建設工程的計委批準文件。（附式樣）

　　3.建設工程規劃許可證。（附式樣）

　　4.經規劃部門批準的1/500平面圖。1/2000的地形圖各一張。

　　5.用電設備登記表（附式樣）

　　需填寫：戶名、用電地址、通訊處、聯系人、電話號碼、用電日期。

　　照明登記表，填小區照明用電、住宅規模（建筑面積）、用電容量（按50W/m2計。動力負荷登記表，填寫樓內全部動力設備（電梯、各類水泵等）

　　注1　一般小區建設工程屬“低基”，即用戶投資，設備產權歸用戶，供電部門管理到戶?！案呋睘橛脩敉顿Y，設備產權歸用戶，用戶高壓（10KV）自管，一向是不批的，除非用戶用電負荷是非居民小區負荷。

　　注2　到營業廳辦理“申請用電報裝”時，營業廳要求用戶先到路燈管理所先辦理“新建住宅小區路燈設施的用電報裝”（附式樣）辦理路燈用電報裝時，需提供以下文件資料：

　　1.市計委批準立項文件及規劃局批復文件各2份。

　　2.小區1/500規劃平面圖2張，1/2000地形圖1張。

　　3.小區路燈用電申請書2份。

　　4.小區路燈維護協議3份。（按住宅建筑面積一次性收取小區路燈維護費6元/m2，發放供電方案時，用電營業廳先預收5％的路燈維護費，其余部分由路燈管理處在小區路燈送電前收取。）

　　注3　“用電設備登記表”填寫注意事項：

　　*照明負荷是按每棟樓的建筑面積、每平方米電負荷50W計算。

　　*每一棟樓分若干單位，設供電π接柜到配電柜，每一π接柜的配電容量為200KW，供4000m2建筑面積，（50W/m2×4000m2=200KW）

　　*每座配電室容量最大為2×1000KVA=2000KVA，可供4000m2（4萬m2）建筑面積。（50W/m2×40000m2=2000KW）

　　因此，在作小區配電室供電方案時，一定要將樓群面積搭配好，其建筑面積總和與小區配電室變壓器容量匹配。若變壓器容量大于樓群電負荷總和，則大出部分，報裝時，將按每KVA加收增容費240元計算。

　　關于申請安裝計量表：

　　1.小區各樓內光柜上公用電表、力柜上電表：

　　從業擴處工程科領取“電光登記用電設備表”和“電力用電設備登記表”（附式樣）按要求填寫完畢加蓋單位公章后，經工程科審核到供電局計量所，辦理相關手續：繳費（帶CT三相電表，每套750元，不帶CT三相電表每套200元），領取已校驗好的電表，交安裝單位（或廠家）安裝，請計量所源人到現場檢查并登記所裝表計，打鉛封，允許投入使用。

　　2.客戶戶表：

　　建筑電氣安裝時，各層戶表箱表前開關由制造廠家安裝（要求C45N/2P），表后開關及電表由供電部門安裝。申請手續如下：

　　*由業擴處工程科簽發“裝表送電聯絡票”（見式樣）

　　*持票到所在地區供電局營業站辦理手續：與營業站簽訂“電費結算方式協議”（見式樣）到所在地銀行辦理“同城特約委托收款，付款授權書”（見式樣）

　　*持營業廳簽字的“聯絡票”到所在地供電局營業廳辦理戶表裝表手續，經審批后，委托供電局所屬安裝公司安裝，簽訂“供電安裝工程承包合同”交電表設備費及安裝費：

　　磁卡表及表后開關每戶420元（磁卡表340元，表后空開80元），經區局計量單位派人驗收后，可投入使用。（戶表不裝，不予送電。）

　　三、設計聯絡、協調：

　　1.關于供、配電部分與建筑設計院的聯絡、協調：

　　供電設計是由供電局系統的電力設計單位負責，從小區配電室到居民樓的π接柜。

　　建筑設計院負責從居民樓π接柜進線予埋鋼管、π接室土建、和π接柜出線與光、力配電柜相連，到各戶配電

　　*對π接柜室要求：

　　一般在居民樓地下一層（多層建筑除外）辟出單獨小室為π接柜室（光、力π接柜可位于同一室，左光，右力。），室內要求防火、防水，地面高出10cm，防火門向外開，加掛鎖（鎖由供電管理部門統一配），室內不得有水、暖、煤氣管，窗戶要用不大于8×8mm孔鐵絲網封閉，以防小動物、昆蟲飛入，室內輔絕緣橡膠墊，重復接地扁鋼引入到地面上，門上噴寫“π接室重地，閑人免入”字樣。

　　π接室預埋電纜進線鋼管，每一π接柜進線預埋3×φ300鍍鋅鋼管，伸出室外散水一米，一般在2.00米處。因居民樓北側多為自來水管、雨、污水、煤氣管進線，故電力進線（電訊、有線電視同）盡可能在南側進線，π接室放在南側為宜。

　　電力、電訊、有線電視進線，水平位置應錯開一定距離，以免進線人孔位置交錯。

　　*對配電柜的設計要求

　　按北京供電局與北京建筑設計研究院聯合設計的高層建筑配電柜（光柜、力柜）總開關為□－400M/300型，額定容量為400A，故決定一臺光柜所供居民樓建筑面積為4000m250W×4000=200KW，合400A）這是在配電設計時要重點協調的問題，否則，供電部門審核不予通過。

　　配電柜的設計選型，要求按北京市建筑設計研究院與北京供電局聯合設計的高層建筑配電柜。（光柜BGL－2A型，力柜BGM－2A型

）但經實踐，發現存在一些問題：

　　一次線部分：要將進線接在計量互感器前端，

　　二次圖部分：消防控制線，分勵脫扣控制用KA2接點不妥，

　　以上兩部分，作者有專門論述，見附文：《關于高層住宅樓配電柜設計問題目的探討》。

　　*對戶表箱設計的要求：

　　戶表箱設計，電度表及表后開關由供電局計量安裝時統一提供，表前開關由建筑電氣設計選型，一般為C45N/2P，訂貨時，留出電表及表后開關位置，盤內接線作好，按20（40）A配電線，左火右零，不應有誤，制造時要求安裝底板距儀表箱外蓋內部距離應不小于110mm。（要考慮底板背后安裝導線所占位置）

　　*對各層箱設計要求：

　　高層建筑一般用豎井配電，配電箱表箱等多為豎井內明裝，但多層建筑時為暗裝，要協調好兩個問題：

　?。?）配電箱予留孔尺寸問題：按華北標通用圖集92DQ3圖3－10，予留孔尺寸上、下不宜大于10cm，左、右不宜大于5cm，否則影響結構施工。

　?。?）配電箱厚度問題：按承重墻、非承重墻考慮箱體厚度不宜大于墻厚，選擇盤內開關型號要考慮安裝尺寸。

　　*消防箱的安裝設計：最好嵌入式安裝，但不管暗裝、明裝，其電線管配線安裝應采用暗配管。

　　*電訊及有線電視系統設計：

　　應在委托建筑設計同時，委托電信局、有線電視局專業設計部門作電訊、有線電視的專業設計，并與建筑設計院的電氣設計相配合，由建筑電氣設計完成樓內配線設計。

　　2.關于室外部分、小市政工程的協調：

　　*電力、電訊、有線電視設計應按建筑設計院總圖綜合管線圖初步布置方案，作出專業室外管線布置圖返回給建筑設計院總圖。

　　*總圖再根據專業設計管線布置圖，修改、落實綜合管線布置圖。

　　附圖　電力管線井、電訊井、有線電視管線井的基本尺寸，總圖安排綜合管線時，應以這些尺寸為依據。

　　四、施工管理、協調

　　1.審核施工組織設計：

　　作為建設方首先要審核施工單位所報“施工組織設計”，電氣專業重點審核兩項內容：

　　其一：施工組織設計中的安全、消防管理措施：審查施工方用電安全，現場配電系統是否為TN－C－S制，配電設施是否合理安全，用電設備（特別是高層塔吊）及運行人員資質是否合格。

　　其二：施工組織設計中關于施工用電容量的申請：

　　施工單位為用電方便，往往申請用電容量時，將整個施工過程中各個階段所有用電設備全部按額定容量累加，（不考慮同時系數，不考慮負荷需用系數……）這樣所報容量較實際需要容量要大一倍以上，若據此向供電局申請報裝施工用電容量，浪費國家資源，增加施工成本。我們在實際工程管理中實測了一批數據，證明施工用電容量對施工面積在1萬m2以上的工地，每1萬m2施工用電容量按100KVA計算是合理的。附：《關于施工用電問題的探討》

　　2.設計技術交底：

　　首次設計技術交底，建設方負責組織，設計方作詳細技術交底，施工方要作詳細紀要。

　　以后不拘形式，根據需要，施工方可與設計方聯絡，多次進行。

　　3.施工過程中的技術管理：

　　*施工過程的進度，質量管理，有監理方負責，但作為建設方，不能放任自流，不聞不問，重點要管理和監督以下幾項內容：

　　*隱蔽工程的檢查管理：

　　百年大計，質量第一，特別隱蔽工程，更要檢查，防范于“隱蔽”之前，對電氣專業的隱蔽工程主要指：

　　接地網絡工程：建筑群往往是利用樓群基礎鋼筋作為接地極，利用結構柱主鋼筋作接地網引出線，在出地面以前，要實測接地網接地電阻，如不符合設計要求立即采取在地基周邊加埋接地極的措施，直到合格。

　　設備安裝予留孔洞，予埋管線應是重點檢查內容，按設計圖紙要求予留位置要正確無誤外，還應檢查施工隊所用管材、線材是否合格。

　　*設備訂貨的質量把關：

　　設備訂貨，除滿足設計要求的技術條件外，要與施工單位、監理單位聯合考察供貨廠家，考慮廠家的資質、實力、業績、產品質量應是供電局入圍的廠家，配套元件應是長城牌合格產品。還應考察廠家的信譽、售后服務等。

　　*施工過程中的設計變更和工程洽商記錄：

　　“設計變更通知單”由設計方提出，經工程監理、施工單位認可簽字，建設方最后簽字，“工程洽商記錄”由施工單位提出，經監理方、設計單位簽字認可，建設方最后簽字。這兩種簽字文件與設計圖紙一樣具有同等法律效力，是施工決算的依據之一，故要慎重。

　　*設備安裝、調試：

　　對進場設備、主材（電力電纜、電線等）要進行抽查，嚴把產品質量關，審核施工方案及附：我方審核的一份“電梯施工方案的審核意見?！〖凹夹g交底情況，審查施工單位的預檢紀錄，自檢、互檢記錄，及最后的安裝質量評定（含分項、分部質評）

　　4.與質監站的主動聯系：

　　質監站是行業質量管理的權威機構，要尊重他們的意見，施工過程中請他們來現場檢查，提出整改意見，竣工時更需他們親臨現場，檢查簽字認可。

　　對電氣專業，質監站有幾項重點監查內容，一定要特別關注：

　　*隱蔽工程的測量記錄（絕緣電阻值、接地體布置圖）

　　*管線敷設，設備安裝予留孔預檢紀錄。

　　*設備安裝的接地問題、例如：

　　照明配電箱體接地處，應用專用接地螺孔，（不得用螺栓代替），一般應在配電箱一側焊接一凸形鐵塊并套扣，表層打磨光擰上螺絲，作接地專用，光、力配電柜的接地、接零匯流排，凡接于總線的連接螺絲應比分支連接螺絲大一號：電線管、橋架的外殼接地，不要在其表層焊接螺絲作接地連接用，而應在表層焊接一塊接地扁鋼，扁鋼的另一端鉆好孔，再用螺絲連接接地線。

　　*電氣安裝所用電線管、橋架等一律不得使用黑鐵管，而應用鍍鋅鋼管，鍍鋅鐵皮橋架。

　　5.與監理方的協調工作：

　　按“監理規范”，建設單位與監理單位是“合同關系”，受建設單位委托，對建設工程質量、造價、進度進行全面控制和管理，建設單位與承包單位之間與工程合同有關的聯系活動應通過監理單位進行。

　　但鑒于當前監理工作的水平，有很多事情又不是監理單位所能作到的，故需要在掌握總的原則基礎上，充分發揮監理的作用，協調好關系，要作到“監理方與建設方一條心”。不要把監理方推到施工方一邊，來共同應付建設方。一般要作到：

　　參加監理例會，認真聽取在例會上施工單位的匯報、監理單位的意見，會后協調處理。開好例會，關鍵是會前要了解現場的情況、存在什么問題，與監理先交換意見，請監理在例會上提出來，既調動了監理的積極性，維護了監理的權威，又解決了實際問題，作到監理為我所用。

　　6.竣工、驗收：

　　小區公用設備的竣工、驗收：

　　供水、消防設備，除按要求請專業監督部門驗收外，作為電氣專業要求作到：產品出廠合格證、使用維護說明書（安裝說明書）、電氣控制原理圖齊全，安裝自檢記錄、調試記錄齊全。系統調試后滿負荷運行72小時正常。

　　小區專用電梯設備竣工驗收：

　　由安裝單位請北京市質量監督站測試、驗收，電梯安裝驗收應具備的資料和文件如下：

　?。ㄒ唬╇娞葜圃炱髽I應提供的資料和文件

　　1.裝箱單；

　　2.產品出廠合格證；

　　3.機房井道布置圖；

　　4.使用維護說明書（應含電梯潤滑匯總圖表和電梯功能表）；

　　5.動力電路和安全電路的電氣線路示意圖及符號說明；

　　6.電氣敷線圖；

　　7.部件安裝圖；

　　8.安裝說明書；

　　9.安全部件：門鎖裝置、限速器、安全鉗及緩沖器型式試驗報告結論副本，其中限速器與漸進式安全鉗還須有調試證書副本。

　?。ǘ┌惭b企業應提供的資料和文件

　　1.安裝自檢記錄；2.安裝過程中事故記錄與處理報告；3.由電梯使用單位提出的經制造企業同意的變更設計的證明文件（如發生時）。

　　經驗收合格并發給安全運行許可證后，方可投入使用，然后與電梯安裝單位簽訂《電梯安裝工程竣工驗收（保修）保證書》（附式樣）安裝單位負責保修2年。

　　小區各住戶電氣設備驗收：

　　先請消防部門派專業人員對小區所有電氣設備（主要是各類配電箱的開關、接觸器等）進行滿負荷運行測試，檢測安裝質量，各接觸點溫升是否正常。然后滿負荷運行48小時。施工單位將全部安裝資料整理、交相關部門。（附：北京市質監總站關于印發《北京市工程竣工驗收備案管理暫行規定》的通知）。

　　7.與物業管理部門的協調：

　　小區物業管理公司的工程部，在竣工驗收階段，請盡可能早日介入，這樣有利熟悉情況有利簡化交接手續，有利物業管理。

　　作為建設方，應盡可能將有關資

料、圖紙提交給物業管理公司，盡可能將現場的安裝情況向物業公司工程部專業人員作詳細介紹。盡可能將建設方相關的施工單位、供貨單位、保修單位及其聯絡電話移交給物業公司工程部。

　　作為電氣專業工程技術人員，在整個工程建設者中要從大局出發，圍繞主體，明確專業責任，發揮主觀能動性，盡職盡責、任勞任怨去協調各方面的關系，處理好各類問題，為工程建設發揮自己的光和熱

篇3：什么是前期物業管理

　　什么是前期物業管理?有什么規定?

　　答：前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。它有下列規定：

　　(1)新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽定前期物業管理服務合同，并報物業所在地的區房地產管理部門備案。

　　(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

　　(3)住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。

　　(4)新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。

　　(5)新建商品住宅出售單位在前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

　　新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。

　　住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。

　　住宅出售單位違反上述五項條款的，由市房地局或者區房地產管理部門責令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。