房地產總規劃設計中的23個案例教訓

　　規劃設計中的失誤，往往是血的教訓，因為帶來的修改成本追加常常讓房企不堪重負，綠城總規劃設計中的23個案例教訓，希望能幫助你少走一些彎路。

　　一、總體布局

　　案例1：某項目會所和幼兒園由一條半圓形的道路與主干道相連，幼兒園位于中間，會所位于盡端，導致車流、人流干擾嚴重。

　　解決措施：將會所及幼兒園的入口置于北側，分別另辟道路到達，使中央景觀軸線為純步行軸線。

　　案例2：某項目組團只是用道路進行分隔，組團的歸屬感與識別性不是很強。

　　解決措施：利用建筑排列、景觀及構筑物的設置強調組團的獨立，對組團的邊界、出入口進行界定。

　　二、空間形態

　　案例3：某項目規劃設計時對平面布置考慮較多，設計也較深入，在立體三維效果上考慮不夠，對立面空間及天際線的設計深度不夠。南區中心花園尺度偏大，圍合感不夠強，由北入口往廣場看過去，天際線缺乏變化，作為軸線端景的住宅北立面，也顯得不是很豐富。

　　解決措施：在規劃設計時除考慮平面效果外還應考慮立體三維效果，可利用工作模型來進行研究。

　　案例4：如圖4某項目主干道兩邊，四個單元一幢的長條形建筑過多，面寬過寬，相臨兩棟之間的間距比較小，會有壓迫感。同時在布局上沒有長短結合，也影響了整體景觀的貫通。在今后的規劃上，要力求避免此類問題。

　　三、規劃指標

　　案例5：目前我們的樓盤容積率普遍沒有做足，損失了銷售面積。其中的原因是多方面的：有些是規劃設計初期就沒有充分做足容積率；有些是為了立面造型、產品質量而犧牲的；還有的是由于規劃設計階段與施工圖設計戶型面積的偏差而產生的；也有一些是容積率被非住宅部分占用掉的，如地上的車庫，是要算容積率的。除了那些為了產品品質而放棄的容積率外，其他一些，我們通過一定的措施，是完全有可能提高容積率的，這將為我們的項目增加不少的可銷售面積。

　　案例6：某項目規劃設計時未充分考慮建筑體量，導致最終建筑總平面間距有較大調整，局部單元數減少，導致容積率降低。

　　原規劃圖

　　建筑調整圖

　　解決措施：規劃設計與建筑設計應盡量同步進行，彼此進行協調。

　　四、出入口設計

　　案例7：出入口是小區的對外接口，相當于形象工程，同時也是對外交通的必經之路。出入口的尺度，以及管理方式對于小區的交通起著很重要的作用，處理的不恰當，很有可能給交通和管理帶來一定的困難。某項目主入口設置寬度不夠，沒有將業主、訪客車道分開，沒有將出入車道分開，崗亭位置設置不便于管理。

　　案例8：在總體規劃的時候，人車分流作為一個基本思想，在方案中都有很好的體現。某項目人行步道的門沒有開放，主要的原因是值班崗亭的設計和流線的設計結合不夠，管理不便，導致實際的實施情況和設計的初衷不能很好的統一。

　　案例9：某項目出入口未設計保安崗亭，給保安人員帶來不便，尤其是炎熱天和刮風下雨天。

　　五、道路系統

　　案例10：在某項目中，園區內的交通主干道設計成環形，但在北區未能貫通，給人走到盡端的感覺，如果能夠連通，會有更為通暢的效果。

　　案例11：隨著社會的發展，機動車也越來越多，有些小區設計的6米主干道已經不能滿足現在生活的實際需要。

　　解決措施：這就需要我們在設計的時候，考慮將來的發展和變化，留有一定的余地。建議主干道7.5～8米，將來可以單邊平行停車后仍能滿足雙車交匯的寬度要求，支路5～6米，主干道斷面尺寸建議如下圖。

　　案例12：在項目建設的時候，考慮到無障礙坡道，充分體現了以人為本的設計理念。但是某小區坡道轉角的處理未能完全按照坡道要求設計轉彎半徑，使用起來不是很方便。

　　六、交通及停車

　　案例13：某項目地下車庫入口方面，如圖17有9個車庫入口的規劃設計，使多層部分的噪音影響較大，人車不能完全分流，影響小區的品質。

　　解決措施：如將圖中黑線圈出范圍內的三幢小高層下面的2個地下汽車庫連通，則在給客戶挑選車位時會有更大的空間，地下室出入口也將減少一個，節約成本和增加綠化面積。

　　案例14：住宅小區中，停車泊位數量的設定一直沒有絕對的標準。如某項目室內外車位只達到30%，當時是滿足2000年的規劃設計指標，但規劃設計時對機動車輛的增長速度未加以準確把握，使得在交付后此矛盾就越來越突出，目前小區停車難問題已無法解決。

　　解決措施：隨著目前社會的發展，規劃設計時停車位比例必須根據當地經濟發展的實際情況作出正確判斷，建議有條件的小區將車位配比做到1：1，且室內外停車比例在0.8：0.2左右。

　　案例15：道路交通標識（指示）在已建成的樓盤中未規劃設計，目前小區規模越來越大，此項設計將尤其重要。某小區內有死胡同，既沒有回車場地又沒有明顯的指示標志，給業主和訪客帶來不便。

　　案例16：地下車庫的出入口車流量會比較大，需要考慮外部的環境。某小區將兩個車庫的出入口靠在一起，雖說入口空間進行了放大處理，依然存在安全隱患。部分架空車位門的高度不夠，一些車型的車無法停放。

　　案例17：某項目地下自行車庫的出入口坡度設計不合理，坡度過陡，給自行車的上下推行帶來困難。坡道很近的地方就是車庫門，推著自行車開門很不方便。

　　案例18：規劃設計的時候，機動車停車位都會充分的考慮，而自行車的停車問題在某些小區中比較突出，存在隨意停放的現象。有些是沒有設計車位，有些是在機動車庫內臨時劃分一塊地方用來停放自行車，都不是很合理。

　　解決措施：鑒于住戶閑麻煩不太愿意將自行車停到地下車庫的情況，我們可以用建筑底層的局部架空空間來作為自行車的停放位置，這樣既方便業主，也便于管理。

　　七、豎向設計

　　案例19：某項目由于豎向標高設計不當，相鄰兩幢建筑單體標高相差2米，大量土方外運，既拖延工期，又造成較大經濟損失。主要原因是規劃設計時對豎向規劃未充分考慮，工程開始后才發現，造成對未施工建筑單體提高±0.00的處理。

　　案例20：某項目在規劃設計中對豎向設計未系統評審，而只注重總體布局，在建筑擴初設計和景觀初步設計時也未充分考慮，后在強調層次感時才對此豎向規劃進行重新考慮，對建筑單體的±0.00進行重新調整，按階梯式由北向南進行降低，對已施工完畢的樁基采取截樁處理，浪費一定成本。

　　案例21：某項目一期交付的1、2、3標段中的豎向設計中景觀與市政設計出現了兩個標高系統，在公寓南區北大門位置路面，市政標高為55.84而景觀標高為56.10，發展到4標段更為嚴重，六號路南端路面，市政標高為55.88而景觀標高為58.07。

　　案例22：某項目1、2、3標段中室外道路標高高于單元入戶門入口標高，出現倒找坡現象。四號路南端路面呈水平狀態，不符合道路縱坡的找坡規范，雨水排放出現問題。

　　解決措施：以上幾個案例主要是在規劃階段我們對豎向規劃設計的深入程度不夠，而且在評審階段也往往被忽略，從而需要建筑單體設計和景觀設計時來完善和彌補，建議在規劃設計時對豎向規劃進行深化，明確豎向意圖，而在建筑設計、景觀設計和市政管線設計時相互配合、完善和真正實施。

　　八、室外活動設施

　　案例23：某項目分別在規劃設計階段、建筑設計階段、景觀設計階段對會所、游泳池和網球場的位置進行了調整。

　　解決措施：室外游泳池、網球場以及其他占地較大的活動場所屬于對環境影響較大的元素，位置需在規劃設計時就予以充分考慮，避免出現布局局促或影響景觀的現象。

篇2：房地產公司規劃設計人員崗位責任

　　房地產公司規劃設計人員崗位責任

　　1認真學習、貫徹有關基本建設的政策、法規、規范、規程和標準。認真執行基建程序。

　　2不斷學習規劃設計知識，提高業務水平。

　　3參加開發項目的可行性研究和方案討論。

　　4項目確立后，參加勘測設計及招標工作。

　　5會同設計單位，征求建管、消防、交通、人防、環衛、衛生及有關配套單位的意見和聽取其要求。

　　6負責聯系、協調規劃設計和有關主管部門的業務技術問題。

　　7參加組織擴初審批會議，整理有關紀要和起草向上級主管部門申請擴初批準的報告。

　　8熟悉施工圖紙，組織設計交底會審，并負責整理會議紀要。負責工程技術材料的保管，按階段歸檔。

　　9經常深入工地，配合項目，及時解決施工中有關規劃設計方面問題，掌握工程質量和進度情況。

篇3：房地產規劃設計總監經理崗位說明

　　房地產規劃設計總監、經理崗位說明

　　一、崗位職責：

　　1.負責規劃設計部全面管理工作；

　　2.負責規劃設計部各期計劃編制和組織實施；

　　3.負責建筑設計單位的選擇，管理設計單位完成項目設計；

　　4.負責項目公司設計各階段管理工作，加強對各項目公司設計工作的檢查、監督和指導；

　　5.負責組織設計研發、產品戰略、設計技術等工作。

　　二、任職資格：

　　1.建筑學專業，全日制本科及以上學歷，建筑老八校畢業優先；

　　2.持有注冊建筑師證書者優先；

　　3.3年以上房地產公司,3-5年設計院規劃設計工作經驗；

　　4.熟悉規劃及建筑設計規范，了解各地設計要求、各種工藝及建筑材料，精通房地產產品研發的業務知識和流程；

　　5.認同中建企業文化，表達、組織協調能力強。