萬科85㎡和龍湖53㎡的PK

　　本周的當紅炸子雞除了萬科的毛大慶，還有新晉小鮮肉——萬科翡翠公園85㎡兩房戶型，以及龍湖·好城時光的53㎡三房戶型。

　　前者萬科翡翠公園的85㎡兩房戶型，曾被明源君評為20**年我們追過的很火戶型之一，其在收納空間上的微創新設計，為一個85㎡的家創造出200多個收納點。

　　而后者龍湖好城時光的53㎡三房戶型，則極盡空間利用之能事，將一個套內面積僅53㎡的戶型，通過增加附加值空間做成三房（或者可看做是1+2個半房）。

　　萬科85㎡，舒適兩房，巧妙收納設計

　　萬科這套85㎡的戶型和其戶型庫中很多80-90㎡面積段的戶型相似：戶型方正、全南朝向，干濕分離、動線合理。

　　首先，將入戶的過道面積融進餐廳，延展了餐廳的空間。與此同時，餐廳與客廳合二為一，為其它功能房節約出空間。

　　而廚房的半開放式設計，為產生出一個PARTY廳提供了可能性。如下圖，當廚房的玻璃門關閉時，變成了一個封閉式廚房。而當玻璃門打開后，客廳突然變成了一個PARTY廳，你可以和朋友在吧臺品酒聊天。

　　而85㎡這套戶型最大的亮點在于：從客廳到主臥這套動線中，設計了兩個轉角，使得兩間臥室分別多出了一個衣柜，并且在廚房對面增加了一個冰箱擺放空間。而且廚房設計非常緊湊，沒有一處垃圾面積。

　　客臥利用入門轉角空間，做成了L型衣柜雙面開門。

　　主臥除了有衣柜設置，門后空間通過轉角設計，又獲得一個儲存空間。

　　還有衛生間，因為客廳和餐廳一體化，給予廚房和衛生間以足夠空間，使得衛生間可以做三分離設計。這里要補充一句，衛生間的三分離設計在日本的新公寓中，已經是非常普遍。

　　而東面的過道也被充分利用，盡頭處設計成一個小的儲物間。

　　應該說，萬科85㎡這個兩房設計，相對來說更注重住戶的舒適體驗，這僅從其沒有將85㎡硬做成三房，就可見一斑。而無論是對廚房半開放設計、衛生間三分離設計，還是對收納空間的巧妙安排，都可以看出：萬科翡翠公園真正將客戶的高品質生活體驗，放在了第一位，這在前幾年，房地產彎腰就能撿錢的時代，是非常少見的。

　　龍湖53㎡，極致利用空間，兒童房設計巧妙

　　而龍湖這款53㎡的戶型設計，則屬于一個緊湊型產品。

　　首先，明源君要糾正一個概念——龍湖這款戶型的建筑面積肯定不止53㎡，這從以下戶型圖的尺寸9200*9000就能看出。也就是說，龍湖這款產品的建筑面積，至少在81㎡以上，而53㎡應該是它的套內面積。

　　但即便如此，龍湖能在53㎡的套內面積中做出三房，其設計師也是蠻拼的了。

　　首先，整個戶型方正、緊湊，并充分利用了附加值空間。如老人房、兒童活動房，都充分利用了陽臺、飄窗面積，以此延展了室內空間。

　　和其它緊湊型三房相似，龍湖53㎡這個戶型也將客廳和餐廳合二為一，以此壓縮面積來為其它功能間提供多余空間。

　　龍湖這款戶型的最巧妙設計，在于主臥、客廳與兒童房的連接。

　　如下圖，主臥緊連嬰兒房，同時主臥與次臥旁都能放下嬰兒床，隨時隨地照看寶寶。

　　嬰兒房與客廳、主臥之間僅一門之隔，照顧寶寶的時候，將滑門推向客廳，媽媽和寶寶的距離就是這么近。二人世界的時候，將滑門推向主臥，老人從客廳就能直接進入寶寶房進行照看。

　　和萬科85㎡的設計一樣，龍湖也在廚房預留了冰箱存放空間。

　　衛生間雖然沒做三分離設計，但洗手臺獨立在外，與衛浴間干濕分區明顯，保證了衛生間的干爽整潔。

　　應該說，雖然龍湖這款53㎡的戶型相對緊湊，但主臥室+兒童活動室+老人房的結構，非常適合30歲以下年輕家庭。一方面，這類戶型的功能間相對完善，符合剛剛有小孩的年輕家庭在日常生活中的需求，另一方面，相對較低的總價也讓年輕的家庭相對能夠承受。

　　最重要的是，龍湖將這款53㎡的戶型設計地十分精致、舒適，尤其是在兩間臥室給予嬰兒床預留的空間，以及對兒童房的設計定位，都讓新手上路的年輕父母們倍感舒心！

　　萬科85㎡和龍湖53㎡的相同和不同

　　總結下來，萬科這款85㎡兩房戶型與龍湖53㎡三房有以下相同點和不同之處。

　　相同點：

　　1、兩套戶型在收納設計和細節設計上，都非常優秀。比如萬科的兩個轉角設計，為兩間臥室各騰出一個衣柜空間，同時還為電冰箱騰出了擺放空間；而龍湖充分利用了陽臺、飄窗等附加值空間，為其它功能間騰出了面積，并且在兩間臥室的僅有空間里，做出了嬰兒床擺放面積，不得不叫人佩服。

　　2、都很注重住戶的居住體驗。比如萬科的衛生間三分離設計、主臥和次臥的衣柜設計、儲物間設計，都讓整個85㎡的小戶型住起來更加從容不迫；而龍湖的53㎡戶型盡管緊湊，但也是在有效空間里盡量給予住戶舒心的居住體驗。像嬰兒房與客廳、主臥間設計的那道滑門，就不禁讓人會心一笑。

　　不同點：

　　1、兩者之間，最大的不同點是：萬科的85㎡是舒適的大兩房，更強調空間的舒適體驗；而龍湖的53㎡則是緊湊的小三房，更強調對空間的極致利用；

　　2、龍湖設有生活陽臺，可以更好地放置洗衣機；萬科的客廳陽臺面積更大，能保證足夠的采光。

篇2：樓盤戶型分析

　　樓盤戶型的分析

　　一、戶型分析概念

　　1、概念：在目標市場能承受的的經濟指標的前提下，對房地產住宅項目的戶型設計中使用功能、平面尺度和空間環境進行科學性、合理性和實用性綜合分析。

　　2、特點：戶型設計綜合分析的成果與項目開發時間、空間、地段、區位、環境、投資等實際存在的理性條件有關，也與開發商的認識水平和投資需求、設計師的素質和水平、市場需求中主要目標客戶群的承受力和生活習慣等處于動態的感性條件有關。因此戶型設計綜合分析的成果往往不是唯一的，經常是多元的，但是只有經得起市場考驗的成果才是正確的、高明的。

　　3、目的：在符合產品定位的前提下，為置業者提供經濟、合理、實用和更加舒適的生活居住空間。

　　二、當前市場流行的戶型經濟標淮分類

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　　1、經濟型，又稱緊湊型，普通標準；

　　2、小康型，又稱中品型，中擋標準；

　　3、舒適型，又稱高品型，高擋標準；

　　4、豪華型，又稱消費型，超級標準。

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　　一般每一分類按不同功能設置、不同空間尺度、不同用地強度、不同組團方式、不同環境條件、不同物管標準等條件又分成高、中、低三級。但分級不象分類那樣嚴格明確，經?；ハ嘟徊嫦嗳?。

　　三、戶型分析方向

　　1、布局、朝向、樓層、實用率；

　　2、布局是關鍵（交通路線、功能分區、動靜分離,

　　公私明確等）。

　　四、戶型布局分析要點

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　　1、主要功能:

　　私密區（靜區）-主臥、臥室、書房、起居廳、專用陽臺和花園、特殊用房等

　　公共區（動區）-客廳、攴廳、娛樂健身用房、共用景觀陽臺和花園等

　　2、輔助功能：

　　專用區（人流量疏區）-主衛、主臥專用儲藏室、車庫、工人房等

　　共用區（人流量密區）-公衛、廚房、共用儲藏區、洗衣區等

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　　1、面寬-主要臨空面房間的寬度尺寸（習慣上采用相對墻體軸線設計尺寸）

　　2、進深-與面寬垂直方向的深度尺寸（習慣上采用相對墻體軸線設計尺寸）

　　3、面積-一般情況下等于面寬×進深

　　1）單室面積-單一功能有獨立周邊界限的空間平面面積（例：臥室、書房）

　　2）組合面積-多個單一功能有獨立周邊界限的空間平面面積之和（例：主臥+主衛+專用儲藏室）

　　3）交叉組合面積-兩個或多個獨立功能有共用周邊界限的空間平面面積（例：客廳、攴廳、通道、玄關）

　　4）交通面積-僅作交通聯系的有獨立或共用周邊界限的空間平面面積（例：通道、玄關）

　?。ㄈ┛臻g環境

　　1、層高

　　2、間距

　　3、采光

　　4、日照

　　5、通風

　　6、觀景

　　7、空氣

　　8、噪聲

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　　1、規模（用地、容積率、總建筑面積、總套數、車位等）

　　2、物業分類

　　3、單體幢號布置和朝向

　　4、自然環境

　　5、景觀與綠化

　　6、市政交通

　　7、小區內部交通

　　8、外部配套

　　五、常見問題判斷方式

　?。ㄒ唬╋@性失誤

　　1、設計不合理（違反設計規范）

　　2、功能不匹配或不完善（突出重點后忽略或減弱必需功能）

　　3、使用不方便（違反地區生活習慣）

　?。ǘ╇[性失誤

　　1、設計粗糙、顧此失彼

　　2、裝修改造量大、研究深度不夠

　　3、模棱兩可、怎么改都不滿意

　?。ㄈ┯^念分岐

　　1、設計風格超前或滯后：前者需花成本去啟發和引導市場，后者掌握不好時機易滯銷或呆盤；

　　2、創新與風險并存：創新適度符合市場需求導向和地域特點，創新失度則面臨市場接受度的風險，創新市場予測中應包括風險予測、研究和應對策劃；

　　3、仁者見仁、智者見智，業內智者有爭議，成則生、敗則亡，非實力派慎之。

　　六、常見病例

　　1、空間布置大而不當

　　2、平面尺度不按家具組合尺寸+交通尺寸控制

　　3、進深和面寬一邊過大或過小不相匹配

　　4、進深和面寬方位與家具布置方式不相配

　　5、片面追求外立面線條,造成室內空間過多凸凹之處不好使用

　　6、交通流線不合理

　　7、交通面積過大且功能單一

　　8、黑房間

　　9、追求空間視角變化犧牲實用性

　　10、共亨空間大而不相匹配影響相鄰空間使用功能

　　11、公共空間處置不合理

　　12、豎向管井分散、水平布線過多、感觀不舒服

　　13、結構構件外露不平影響使用

　　14、細節處理不當，漏項、尺度或位置不合理

　　15、過多而無特色、缺主力戶型、配比失度

篇3：小戶型購買行為分析小戶型目標群

　　小戶型購買行為分析及小戶型的目標群

　　隨著社會的發展，人們的生活模式和生活理念發生了轉變，人們的購買行為變得越來越理性化，人們越來越懂得享受生活和投資生活。房地產市場在競爭日益激烈的情況下，產品結構發生蛻變，房地產市場開始有高檔市場向大眾市場轉移，小戶型應運而生。

　　1、小戶型市場的客戶群主要有兩大類：一、第一次置業的年輕人；二、二次或多次置業的人，他們購買小戶型的主要目的是投資謀取回報。

　　2、推廣計劃及建議

　　1）4P和4C理論的應用

　　所謂4P即指產品、價格、促銷及渠道，四者相輔相成，密不可分。產品是指產品的定位、產品的形態、產品的功能和產品的包裝等等，產品包括三個層面，即產品的本身，產品的軟包裝和形象及產品的服務；價格以產品為依托；促銷并不能夠開拓市場，而是刺激客戶對產品的有效需求；有效的營銷渠道是產品推廣的有力保障。

　　對于房地產而言，產品本身指產品的位置、形態、戶型、結構、質量等等；產品的軟包裝和產品的形象是指產品的外觀，產品的立面，產品的環境、產品的配套和由此產生出來的產品形象；產品的服務包括售前服務和售后服務，售前服務是營銷推廣中置業顧問服務，售后服務是簽約后的按揭貸款的辦理及房產證的辦理和物業管理諸多方面。這就要求開發商開發商品房時，不僅要注重產品開發前期的項目定位、產品定位和創新，還要注重產品開發過程中的質量把關以及售后服務等一系列問題。房地產價格的定位一定要務實，以產品為依托，以市場為導向，注重高性價比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風光，避免"有價無市"。促銷是營銷中必不可缺的推廣手段，能夠挖掘市場中潛在的客戶，刺激客戶的有效需求。促銷可以使客戶得到心理上或物質上的的需求，但現在房地產市場上的促銷模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷提高一個層次，最大限度的使客戶產生心理共鳴，是一個值得深究的課題?，F在房地產的營銷，樓盤的銷售，基本上還是項目做廣告，銷售員在銷售現場"守株待兔"，開發商應盡可能為客戶提供方便，為客戶節省時間成本和機會成本，多方面、復合渠道搭建一個開發商、產品和消費者交流溝通的互動平臺。

　　4C即消費者的欲望和需求、消費者獲取滿足的成本，消費者購買的方便性和企業與消費者的有效溝通。

　　4C理論的營銷主張注重消費者導向，其精髓是由消費者定位產品，它的核心理念是"請注意消費者，而不是請消費者注意"。

　　現代社會是崇尚個性發展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把需要能否得以全面滿足、個性能否得以發揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。特別對于小戶型的目標客戶，多為年輕時尚一族，他們充滿好奇心，他們消費的時候更感性，他們購買房子更側重于對一種生活模式的追求，所以產品的包裝，產品的形象就顯得更加重要，了解消費者的真正需求，宣揚產品優勢，重磅概念炒作，重塑一種生活模式。

　　消費者獲取滿意度的成本包括實際成本、時間成本和機會成本。事實上，只有消費者愿意付出，成本才有意義，才能使交易成為現實。人們購買小戶型的目的就是為了節約成本?？們r低節約的是實際成本，這也是小戶型熱銷的最重要的原因；小戶型一般所處地段較好，交通便利，這樣就為客戶節約了時間成本；客戶購買小戶型可以節約租房的租金，節約機會成本，或者賺取租金（投資客戶），贏得機會成本?？蛻糍徺I格林假日小戶型的時間成本和機會成本不占優勢，推廣中應在實際成本做文章，努力控制成本，最大限度的降低單價，使物業的實際價格低于消費者的心理價格，則可以引發購買熱潮。

　　消費者的購房行為是一個程序相當復雜、涉及面較廣、跨度時間較長的過程，在這個過程中，消費者投入的不僅是數額巨大的資金，還要耗費大量的時間和精力。格林假日小戶型因為物業位置，交通不太方便，不能在客戶購買后給客戶節省時間成本，但我們可以在產品的營銷期，給客戶以無微不至的關懷，盡可能為消費者提供方便，采用互聯網信息平臺，網上定購，或電話定購，這樣至少可以積累客戶資源，提供看房直通車，以及進行全程服務代理。只有不斷完善購房服務中的每一個細節，方便消費者，才能獲得消費者。

　　在接受了多年房地產廣告等促銷方式的教育后，消費者日益成熟老練、對樓宇的綜合素質的高下有著自己明確的評判標準，普通的廣告說辭、概念設計已經難以讓他們動心。營銷中應多注重一些溝通，少一些呆板的促銷，如定期回訪老客戶，客戶滿意度調查等等，將增加樓盤的美譽度，促進樓盤的長期銷售。

　　隨著社會的發展，人們消費變得越來越理智，人們的生活方式、生活習慣也發生了轉變，年輕人購房時，不再拘泥于一次到位，而更趨向于梯度消費，這樣房地產的市場就放大了。

　　近幾年，金字塔有兩端變小，中間變大的趨勢，金字塔將變成菱形，人們的購買力增強，社會的有效需求擴大。小戶型的市場需求進一步放大。

　　跟隨而來的是小戶型市場放量雙倍的增減，小戶型在鄭州短短一年半時間就進入完全競爭階段。